Estimaciones de dficit habitacional en Uruguay

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Estimaciones de déficit habitacional en Uruguay

• Aspectos conceptuales y problemas de medición

Carlos Casacuberta Álvaro Echaider 29 de julio de
2009
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• Método básico comparar el número de viviendas
  existentes con el que correspondería a un estado
  deseado.
• Tiene su origen en los intentos de construir
  herramientas para la planificación económica
  emprendidos por las Naciones Unidas en la década
  de 1960.

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• Criterio básico relacionar las variables
  demográficas con la satisfacción de las
  necesidades de vivienda de la población.
• Variable demográfica clave el número de hogares.
• Satisfacción de las necesidades de vivienda
  definida por la relación entre número de hogares
  y número de viviendas.

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• Tres componentes
• Allegamiento (cuantitativo) cuántas viviendas
  faltarían si los hogares que comparten vivienda
  tuvieran una cada uno?
• Cualitativo cuántas viviendas faltarían si se
  reemplazara las que se considera inhabitables?
• Uso potencial cuántas viviendas faltarían si se
  utilizara aquellas potencialmente utilizables (se
  restan)?

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• Aspectos generales qué estamos midiendo?
• El llamado déficit habitacional tiene un fuerte
  carácter normativo. Se refiere a un estado ideal.
  No existe un déficit habitacional. Existirán
  déficits diferentes en la medida en que cambien
  los juicios de valor.

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• No es un problema que solamente éste déficit
  tenga. Qué partidas se pone por encima y por
  debajo de la línea?
• 1. Allegamiento. Computar como déficit el número
  de viviendas adicionales necesario para que cada
  hogar tenga una vivienda de uso exclusivo implica
  que el estado ideal sería la asignación de
  exactamente un hogar a cada vivienda.

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• 2. Calidad. Qué resulta razonable considerar
  irrecuperable?
• 3. Qué construcciones son potencialmente
  utilizables para vivienda? Desocupadas en
  construcción, en reparación, en alquiler, en
  venta, no ofrecidas en otros usos?

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• Para qué es útil?
• Cuáles son las limitaciones de su
  interpretación?
• Permite generar conclusiones relevantes desde el
  punto de vista de las políticas públicas?

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• Una vez que tengo el número qué se hace? Esta
  noción de déficit implica sumar resultados de
  procesos de naturaleza muy diversa.
• Procesos de mercado y no de mercado acciones del
  sector público y actividad privada aspectos
  demográficos, cambios en preferencias de la
  población decisiones de los hogares respecto a
  su riqueza.

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• No existe una estimación oficial (en el sentido
  que el BCU publica las necesidades de
  financiamiento del sector público o el INE la
  tasa de desempleo).
• Una estimación oficial refleja un consenso
  político y una discusión técnica. Debería haber
  una estimación oficial de déficit habitacional?

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• Algunos problemas de las estimaciones existentes
  en Uruguay (Nahoum).
• Están basadas en la estimaciones de número de
  hogares de los Censos 1996 y 2004. Estas
  estimaciones surgen de metodologías diferentes y
  no son comparables.

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• El número de viviendas ocupadas sobrepasa el de
  los hogares en el censo 1996. El déficit de
  allegamiento es negativo ese año en Uruguay!
  Problema hogares no detectados por única visita.
  
• Los problemas de calidad (materiales precarios)
  dan un 5 de déficit cualitativo.

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• Se agrega un 5 por la obsolescencia en
  materiales pesados. Eso da una vida media de 20
  años! Si eso fuera cierto la industria de
  demoliciones sería uno de los sectores más
  pujantes de la economía.
• Cuáles de las desocupadas incluimos y cuáles no?
  Cuáles son los mecanismos que las traerán al
  mercado? Son las personas que viven en hogares
  compartidos o en viviendas con problemas de
  calidad las que accederán a estas viviendas?

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• Sensación que se recoge como con cualquier
  déficit, un poquito de supuestos nos da el número
  que queramos.
• Ejercicio contrafactual aplicar la metodología a
  los datos de 2004. Con la misma metodología de
  Naohum pero aplicando un 2,5 de depreciación
  (vida media de 40 años que aplica OCDE para
  depreciar las construcciones)

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• Se obtiene un déficit negativo son tantas las
  viviendas desocupadas (en construcción,
  reparación, ofrecidas en alquiler o venta, y
  simplemente desocupadas) que sobrepasan la
  obsolescencia y los problemas de calidad (que
  entre censos decrecen en peso relativo) y los
  hogares que comparten vivienda.

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Déficit 2004 según Nahoum
Vivienda Popular, No. 16, nov. 2005
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• La mecánica es clara

• Pero
• Supone que 5 de las viviendas son obsoletas
• No considera a las viviendas desocupadas en
  alquiler, venta o reparación como utilizables.

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• Ese 5 no tiene base empírica. Implica una vida
  media de la vivienda de 20 años se vería las
  casas caer mientras uno camina por la ciudad.
  Ejercicio usar 2,5 (coeficiente que usa la OCDE
  para depreciación de construcciones en cálculos
  de stock de capital).
• Si las viviendas simplemente tapiadas se restan
  del déficit, también hay que restar las ofrecidas
  y en reparación.

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• Déficit considerando obsolescencia 2,5 y
  excluyendo viviendas ofrecidas en alquiler o
  venta y en refacción.

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• Cuál es la conclusión? No hay que construir
  más? No necesariamente, pues esas viviendas
  desocupadas dentro y fuera del mercado no
  necesariamente harán el tránsito hacia un uso
  habitacional.
• En este momento se realiza una encuesta sobre la
  dinámica del stock y cambios en la condición de
  ocupación entre 2004 y hoy.

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• Igual conviene prevenir contra un uso del
  indicador del déficit como requerimiento de
  unidades nuevas.
• El déficit cae si el número de hogares cae, si
  las viviendas desocupadas transitan hacia usos
  habitacionales, si los problemas de calidad
  mejoran o si aumenta la vida útil de los
  inmuebles.

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• Qué deberíamos hacer? Abandonar completamente
  esta idea de déficit?
• Monitorear por separado cada uno de sus
  componentes tiene sentido.
• El déficit de allegamiento (más de un hogar en
  una vivienda) es pequeño y se reduce, no es
  interesante en el caso uruguayo.

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• La presencia de los problemas de obsolescencia en
  el déficit no tiene hoy ningún contenido
  empírico. Es un número que se coloca desde
  fuera.
• La vida útil de los inmuebles depende de la
  calidad de la construcción, y de las decisiones
  de mantenimiento de los dueños. Es un tema que
  tiene interés investigar.

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• Los problemas de calidad, vivienda precaria,
  materiales inadecuados, en particular unidos a
  bajos ingresos, reducidas capacidades, forman el
  grueso de la falla del mercado, es decir es
  necesario llegar a un consenso de cuál es para la
  sociedad la dimensión de este problema, el punto
  de corte en el que se requiere intervención
  pública.

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• Intervención pública no quiere decir ponerse a
  construir, hay muchas dimensiones de la
  intervención y diversos grados de subsidio.
• La perspectiva es la de servicios de vivienda
  más que la de necesidad de unidades nuevas.

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• El stock de viviendas desocupadas en sus
  diversas modalidades y el tránsito hacia
  diversos usos (habitacionales o no) es un
  indicador importante del estado de los mercados
  de servicios de vivienda.
• Es de esperar que el mercado realice gran parte
  de la tarea de asignar las viviendas a sus
  mejores usos. Podría haber sin embargo
  justificación para intervenciones.

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• Quién garantiza que estos inmuebles desocupados
  tendrán un tránsito adecuado hacia un uso
  habitacional?
• Restarlos al déficit implica que existe algún
  mecanismo para que un habitante de viviendas con
  materiales precarios, problemas de calidad, se
  desplace hacia estas viviendas desocupadas?

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• Es necesario fundar los estudios acerca de la
  evolución del stock de viviendas en el largo
  plazo en bases demográficas más sólidas.
• La satisfacción de las necesidades de vivienda
  tiene que ver con la evolución a largo plazo del
  número de hogares. Esta evolución condiciona la
  dimensión tanto de la demanda de mercado como de
  la falla del mercado.

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• Aspectos que reducen el crecimiento del numero de
  hogares
• Descenso en natalidad
• Menor tasa de fecundidad
• Postergación de nacimientos de primeros hijos
• Emigración

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• Aspectos que incrementan el crecimiento del
  numero de hogares
• Mayor expectativa de vida
• Mayor tasa de divorcio
• Mayor peso de hogares unipersonales

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• Conclusión el problema con el déficit no está
  tanto en sus componentes, sino con sumarlos (y
  sacar de allí conclusiones de política
  inapropiadas).