Sin ttulo de diapositiva

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MAESTRIA EN GESTION Y DESARROLLO HABITACIONAL
Evaluación de Proyectos
Ing. Martín DellavedovaMarzo 2003
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CICLO DE UN PROYECTO

• Identificación de Ideas - Proyecto
• Estudio de Prefactibilidad
• Estudio de Factibilidad
• Evaluación y Toma de Decisión
• Proyecto Definitivo
• Ejecución y Venta

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FACTIBILIDAD DE PROYECTO INMOBILIARIO

• Relevamiento de Contexto General Macroeconómico
• Análisis de Entorno de Micro y Macrolocalización
• Estudio de Demanda Potencial
• Estudio de Oferta Competitiva

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(No Transcript)
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Estudio de Demanda Potencial

• Determinación de Áreas de Influencia.
• Relevamiento de Información Secundaria (Demanda
  General de Mercado).
• Relevamiento de Información primaria (Demanda
  Particular de Mercado).

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FACTIBILIDAD DE PROYECTO INMOBILIARIO

• Análisis de Proyectos Potenciales
• Estudio de Predio - Site Check
• Definición de Producto
• Análisis de Costos de Ejecución
• Evaluación Económico - Financiera
• Análisis de Sensibilidad

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Evaluación de Proyectos

• Tres etapas
• Identificación de costos y beneficios
• Medición de costos y beneficios
• Evaluación
• FORMULACIÓN DE UN PROYECTO SEGÚN LOS OBJETIVOS
• 1. Inversión financiera, privada o comercial
• 2. Inversión económica
• 3. Inversión social

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Evaluación de Proyectos
Evaluación desde el punto de vista del proyecto y
del empresario

• Desde el punto de vista del proyecto
• Desde el punto de vista del empresario
• Desde el punto de vista de la sociedad

• El 100 es capital propio.
• Bienes e insumos a precio de mercado
• Ingresos y gastos del proyecto

• Capital propio o de terceros
• Se analiza todo el patrimonio neto del
  empresario (promoción industrial)
• Ingresos y gastos del empresario

• Escasez relativa de bienes e insumos
• Se contemplan efectos externos (sobre el
  conjunto de la economía)
• Ingresos y gastos de la sociedad

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Evaluación de Proyectos
Evaluación Social de proyectos
Se contemplan los beneficios y costos
sociales 1. Efectos Directos 2. Efectos
Indirectos 3. Externalidades 4. Intangibles

• Corregir distorsiones en ByC privados para pasar
  a ByC directos sociales.
• En los mercados de productos e insumos del
  proyecto

• En los mercados relacionados con productos e
  insumos del proyecto
• Se analizan las distorsiones, aunque no todas.

• Efectos en otros sectores de la economía.

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Evaluación Económico - Financiera

• Elaboración de Flujos de Fondo.
• Son una proyección de resultados, ingresos y
  egresos.
• Se necesita la mayor cantidad de información
  disponible
• Permite valorar el costo del dinero en el
  tiempo!
• Información necesaria para la modelación

• Información de Mercado Ritmos de Venta,
  Ingresos Proyectados.
• Inversiones en Proyectos y Obras.
• Esquemas Impositivos de Aplicación.
• Gastos de Promoción, Comercialización y
  Administración.
• Determinación de Escenarios de Ocurrencia

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Evaluación Económico - Financiera

• Criterios de evaluación
• Criterios Básicos no contemplan el valor del
  flujo de ingresos y egresos en el tiempo.
• Criterios Refinados

• Valor Actual Neto (VAN).
• Período de Recupero (PR).
• Tasa Interna de Retorno (TIR).
• Relación Beneficio Costo

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Evaluación Económico - Financiera

• VALOR ACTUAL NETO (VAN)
• Mide en moneda de hoy cuanto más rico es el
  inversor.
• Traslada todos los ingresos y egresos al momento
  inicial (u otro).
• La clave es la elección de la tasa de descuento.
• La tasa de descuento se obtiene de alternativas
  de inversión similares.
• Tiene en cuenta el efecto del tiempo sobre el
  valor de la moneda.
• Mejor método para seleccionar entre hacer y no
  hacer, para seleccionar alternativas y para hacer
  ranking de proyectos.

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Evaluación Económico - Financiera

• TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
• Mide la rentabilidad del capital invertido,
  mientras está realmente invertido, tras permitir
  el reembolso de la inversión inicial.
• Tiene en cuenta el efecto del tiempo sobre el
  valor de la moneda.
• Es la tasa a la cual los ingresos actualizados
  son iguales a los egresos actualizados.
• Util para seleccionar entre hacer y no hacer.
• No usar para hacer ranking de proyectos.
• No usar cuando el flujo de fondos presenta
  cambios de signo.

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Evaluación Económico - Financiera

• PERÍODO DE RECUPERO (PR)
• Mide el número de años que acumulan un VAN igual
  a la inversión inicial.
• Tiene en cuenta el efecto del tiempo sobre el
  valor de la moneda.

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Evaluación Económico - Financiera

• ANALISIS DE SENSIBILIDAD
• Limitación se desconoce el nivel de probabilidad
  de ocurrencia.
• Identificar aquellas variables que contengan
  incertidumbre
• Seleccionar las variables que sean importantes en
  el análisis
• El de sensibilización de las variables es
  subjetivo.
• Se pueden usar distintos porcentajes de variación
  para cada variable.
• Método alternativo buscar el valor de la
  variable, que haga el VAN0. Conozco el límite
  aceptable de variación.