Finanzas para Constructores

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Finanzas para Constructores

• Por
• Fredy Antonio Zuleta Dávila

Bogotá, Julio de 2005
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Objetivo Básico Financiero

• Hace 50 años el objetivo de un encargado de las
  finanzas era conseguir fondos, luego evolucionó a
  gerenciarlos
• Hoy un administrador financiero debe encarar
  temas como
• Tamaño ideal de la empresa
• Velocidad de crecimiento
• Formas de propiedad
• Endeudamiento
• El objetivo básico de cualquier empresa con ánimo
  de lucro es Maximizar la riqueza del
  propietario, esto es equivalente a conceptos
  como generar valor para la empresa o maximizar el
  valor para el accionista.
• Los demás objetivos confluyen a éste o son medios
  para lograrlo (v.g. Satisfacer cliente, alcanzar
  el presupuesto de utilidad del período, aumentar
  de ventas, crecer, etc.)

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PALANCAS DE VALOR

• Basados en la importancia de la creación de
  valor, tanto en el ámbito de las empresas
  privadas como en las públicas, se deben buscar
  los elementos claves dentro de la empresa que
  generan un mayor flujo de caja libre
• Perspectiva Financiera
• Perspectiva Procesos Internos
• Perspectiva Crecimiento
• Perspectiva cliente

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GENERACION DE VALOR
Se genera valor cuando los rendimientos del
capital utilizado en el negocio son mayores que
el costo promedio ponderado de los recursos que
se usan, es decir, que se puede pagar a cada
fuente (créditos, impuestos, accionistas) lo que
cuesta y sobra dinero
RSCE - CPPC gt 0
Ingresos
Costos
Costo X Wd (Deuda)
Costo x Wp (Patrimonio)
Capital Empleado
RSCE Retorno sobre Capital Empleado Wp peso
reativo del patrimonio CPPC Costo Promedio
Ponderado de Capital Wd peso relativo de la
deuda UNODI Utilidad Neta Operativa después de
Impuestos
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ACCIONES SOBRE LOS INGRESOS

• Nuevos clientes
• Mayores ventas por cliente
• Gestión óptima del precio (demanda)

• Gestión de Recuperación de Cartera
• Crecimiento del mercado y generación de nuevos
  ingresos (diversificación)

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ACCIONES SOBRE EL COSTO

• Gestión de costos por proceso (mejoramiento
  continuo)
• Manejo de baches y picos de trabajo
• Optimización de costos fijos (apalancamiento
  operativo)
• Gestión gastos administrativos
• Optimización de inventarios
• Benchmark

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ACCIONES SOBRE ACTIVOS

• Gestión activos y patrimonio con criterios de
  optimización tributaria
• Evaluación y optimización de inversiones
• Composición óptima de propiedad
• Arrendamientos financieros

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POLÍTICAS DE OPTIMIZACIÓN DEL ENDEUDAMIENTO

• Gestión del costo de la deuda
• Mezcla adecuada de corto y largo plazo
• Rotación de cuentas por pagar
• Optimización de flujo efectivo y minimización de
  costos de financiación de tesorería.

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Estados Financieros

• Balance General
• Estado de resultados
• Estado cambios en la situación financiera
• Estado flujo de efectivo
• Estado de cambio patrimonio
• Otra información fundamental
• Flujo de caja libre
• Notas a los estados financieros

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Balance General
Activos Corrientes
Pasivo
Pasivo Corto Plazo

Pasivo Largo plazo
Activos Fijos
Patrimonio
? activos ? Pasivo
Patrimonio
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• Balance Indica la posición financiera de la
  Empresa en un punto determinado de tiempo.

Activos Corrientes o Corto Plazo Cajas, Cuentas
por Cobrar, inventario, inversiones C.
Plazo Activos Fijos Brutos Terrenos,
Edificios, Maquinaria, Muebles, Vehiculos. -
Depreciación acumulada Activos Fijos
Netos Activos Totales
Pasivos Corrientes o de Corto Plazo Cuentas
por pagar, Pasivo C.P. Pasivos Largo Plazo
Deudas L.P. Pasivos Total Patrimonio -Capital
Social -Utilidad Retenida -Utilidad
Periodo -Reservas Total Pasivo Patrimonio
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Estado de resultados Contiene un resumen de
activos financieros durante un período

• Ingresos por Ventas
• - Costo de lo vendido
• Utilidad Bruta
• - Gastos de Operación
• - Gastos de Administración
• - Gastos de Ventas
• Ebitda (Utilidad antes de intereses, impuestos,
  depreciación y amortización)
• - Depreciación, Amortización
• Utilidad Operacional

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Estado de resultados (Cont.)

• Utilidad Operacional
• - Ingresos/gastos no operacionales (intereses)
• Utilidad antes de Impuestos
• - Provisión de impuestos
• Utilidad Neta
• - Dividir acciones preferentes
• Utilidad disponible para accionistas
• ? Número de Accionistas
• Utilidad por acción

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Estado Flujo Efectivo

• Busca presentar información pertinente y concisa,
  relativa a los recaudos y desembolsos de efectivo
  de una compañía durante un periodo y permite
  medir
• -Capacidad de generar flujos futuros de efectivo.
• -Capacidad para cumplir obligaciones.
• -Analizar dicisiones de operación, inversión y
  financiación.
• -Entender la diferencia entre utilidad neta y
  generación de efectivo.
• Se calcula con la modificación registrada en cada
  uno de los rubros durante el período,
  clasificándolas en actividades de operación,
  inversión y financiación.

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Indices o Razones Financieras

• Son comparaciones, normalmente en forma de
  fraccionarios, entre 2 o mas cuentas de un estado
  financiero.
• Pretenden aportar elementos para evaluar riesgos
  presentes y futuros (liquidez, actividad y
  deuda), así como la rentabilidad de cada
  aportante de fondos.
• No proporcionan suficientes elementos de juicio
  en si mismos. Para obtener conclusiones deben
  analizarse grupos de indicadores, evaluarse la
  evolución en el tiempo y compararse contra los
  presupuestos, planes de negocios o indicadores
  del sector o empresas comparables.
• Hay tantos indicadores como desee el analista
  financiero, lo importante es que el usado
  responda a las exigencias del análisis realizado.

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Indicadores de Actividad

• Rotación de Inventario Costo de lo vendido
  
• (No. de Veces) Inventario
• Periodo Inventario Promedio 360
• (No. De días) Rotación de Inventarios
• Rotación cuentas por cobrar Cuentas por cobrar
• Ventas Promedio
• Rotación cuentas por pagar Cuentas por pagar
• Compras Promedio
• Rotación de Activos Ventas
• Activos fijos

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• Análisis de liquidez
• -Capital de trabajo neto.
• CTN activos corrientes - Pasivo Corrientes
• -Razón corriente o indice de liquidez
• RC Activo corriente
• Pasivo Corriente
• -Prueba Acida
• P.A Activo Corriente
• Pasivo corriente

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Analisis de Endeudamiento

• Indice de endeudamiento Pasivo Total
• Activo total
• Cobertura Intereses U. Antes Intereses e
  Impuestos
• Intereses
• Servicios Deuda U. Antes Interese e Impuestos
• Intereses(amortiz. capital)x 1/(1t)
• Indice Propiedad Patrimonio
• Activo Total

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Rentabilidad

• Margen Ebitda Ebitda
• Ventas o Ingresos
• Margen Operativa Utilidad Operacional
• Ingresos
• Margen Neto Utilidad Neta
• Ingresos
• Renta sobre Activos Utilidad antes Interese e
  Impuestos
• (RSA) Activo total
• Renta sobre Patrimonio Utilidad Neta
• (RSP) Patrimonio Total
• Costo deuda lt RSA lt RSP

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Estado de cambios en la situación financiera
(fuentes y usos o estado de origenes y aplicación
de fondos)
Resalta los cambios en la situación financiera
de una compañía entre dos fechas. Sólo se
muestran los cambios en las cuentas
clasificándolas en fuentes o usos. No son
necesariamente movimientos de caja. Origenes Us
os -Utilidad Neta -Perdidas netas -Mayor
Pasivos -Menor Pasivos -Menor Activos -Mayor
activos -Mayor Capital -Menor Capital.
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Estado de cambios en el Patrimonio

• Distribución de utilidades durante el período.
• Pago dividendos
• Cambios de utilidades no apropiados
• Cambios en las reservas
• Primas de colocación de aportes.
• Revalorización del patrimonio.
• Otros cambios.

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Análisis de estados financieros

• Análisis horizontal y vertical
• -Variaciones de cada cuenta entre períodos.
• -Composición de las cuentas de un estado en un
  mismo período.

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Ejemplo de análisis vertical y horizontal
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Manejo de la liquidez
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Manejo de la liquidez

• La construcción de infraestructura es un negocio
  de liquidez.
• Así mismo la construcción de vivienda.
• Podemos definir la liquidez como la caja
  disponible de la empresa.
• La gestión financiera de una empresa
  constructora, debe basarse en herramientas como
  el flujo de caja.
• El manejo de la liquidez en las empresas
  constructoras se vuelve crítico.
• Debe vigilarse permanentemente y tratar de
  mantenerlo en un nivel óptimo.
• Este nivel óptimo lo define cada empresa, pero
  podemos decir que para una empresa constructora
  el nivel de su caja debe ser de tres veces su
  facturación mensual.

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Manejo de la liquidez

• Tratar de emparejar los plazos de recuperación de
  la cartera con los plazos de pago a los
  proveedores.
• Si hay una venta a plazo, se debe cobrar interés
  por lo menos mayor al costo de financiación del
  proyecto. En el caso de los contratos a precios
  unitarios este valor debe cargarse a los precios
  unitarios.
• Los activos fijos deben financiarse con créditos
  a largo plazo, o mecanismos como el leasing o el
  renting. Los dos últimos podrían generar un
  beneficio tributario adicional.

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Manejo de la liquidez

• Cuidado con las utilidades contables, las
  utilidades deben estar respaldadas por liquidez
  suficiente para repartir dividendos y pagar
  impuestos.
• En lo posible los ingresos y los egresos del
  proyecto deben tenerse en la misma moneda, de lo
  contrario se deben emplear coberturas para
  mitigar el riesgo cambiario.
• El exceso de liquidez debe generar rendimientos,
  se debe invertir a corto plazo y generar
  rendimientos en las noches y los fines de semana
  en cuentas overnight, mesas de dinero, o cuentas
  corrientes que generen intereses.
• También se puede aprovechar para obtener
  descuentos especiales por pronto pago en la
  compra de insumos, que pueden ser mucho más
  rentables que la inversión de los recursos en el
  sistema financiero.
• Debemos recordar que la meta de nuestras
  organizaciones es generar dinero para sus socios,
  por esto siempre se debe repartir dividendos a
  los dueños de las empresas.

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Manejo de la liquidez

• Si se decide aprovechar la liquidez para prepagar
  deudas, debemos tener en cuenta lo siguiente
• Costo del crédito.
• Que sea el más cercano al vencimiento.
• El valor de la comisión de prepago si existe.
• Hay que proteger la cartera, exigiendo garantías.
• Entre varios proyectos con igual rentabilidad, se
  debe escoger el que garantice una mayor liquidez.

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Indicadores económicos
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La Inflación

• Cuando se habla de inflación se habla de un
  aumento en el nivel general de precios a través
  del tiempo.
• Se refleja en la pérdida del poder adquisitivo.
• En Colombia se mide con el IPC.
• El fenómeno opuesto se denomina DEFLACIÓN.

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Devaluación - Reevaluación

• El cambio de valor de una moneda, dependiendo de
  si éste aumenta o disminuye en comparación con
  otras monedas extranjeras, se denomina
  revaluación o devaluación respectivamente.
• La revaluación ocurre cuando una moneda de un
  país aumenta su valor en comparación con otras
  monedas extranjeras.
• La devaluación ocurre cuando la moneda de un país
  reduce su valor en comparación con otras monedas
  extranjeras.
• Siempre que hablemos de devaluación o
  reevaluación debemos indicar respecto a que
  moneda se está hablando.
• Normalmente estos factores se han comparado
  respecto al dólar de Estados Unidos y se mide con
  la TRM (tasa representativa del mercado).

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Índices de precios
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Índices de precios

• Normalmente los contratos de obra se ajustan
  utilizando fórmulas con base en índices.
• De está forma se mantiene el valor del
  contrato.
• Un número índice es un indicador diseñado para
  describir los cambios de una variable en el
  tiempo, esto es, su evolución a lo largo de un
  determinado período.
• Se calculan a partir de canastas
  seleccionadas de productos o servicios
  agrupándolos y asignándoles un peso o
  ponderación. Normalmente se elige una fecha base
  a la que se asigna un valor de 100.

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Uso de los índices como ajuste de precios

• Formula general
• Donde
• Va Valor ajustado.
• Vb Valor básico.
• Imes Valor del número índice el mes del ajuste.
• Io Valor del número índice el mes base.

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I.P.C. - Dane

• Índice de precios al consumidor.
• Indicador estadístico que permite medir el
  promedio de las variaciones de los precios entre
  dos periodos de tiempo, de una canasta de bienes
  y servicios que los hogares del país demandan,
  manteniendo constantes la calidad
  (especificaciones) y la cantidad de bienes, para
  mostrar una evolución pura de los precios.

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Valores del IPC
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ICCV - Dane

• Índice de costos de la construcción de vivienda.
• Mide la evolución del costo medio de la demanda
  de insumos para la construcción de vivienda a
  través de las  variaciones en los precios de
  dichos insumos a nivel nacional, en quince
  ciudades investigadas por clase y tipo de
  vivienda.
• Sirve como un deflactor para variables económicas
  tales como valor de la producción, valor
  agregado, salarios.
• Es un instrumento para el reajuste de contratos
  de obra, ya sea entre particulares o entre estos
  y entidades del Estado

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ICCP - Dane

• Índice de costos de la construcción pesada.
• Mide las variaciones de los precios de los
  principales insumos utilizados en la construcción
  de carreteras y  puentes, en un período de
  estudio.
• Produce un deflactor para variables económicas
  relacionadas con la construcción pesada en el
  país
• Se usa como instrumento para el reajuste de
  contratos de obra, ya sea entre particulares o
  entre estos y entidades del Estado.
• Reemplazo en la mayor parte de los contratos de
  obra pública a los índices que publicaba el
  INVIAS.

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ICCP por grupos
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Otros índices

• IPP Dane
• Mide el comportamiento de los precios de la
  materias primas en el sector industrial.
• IPVN Dane
• Mide la comportamiento de los precios de la
  vivienda nueva.
• IPEN Dane
• Mide el comportamiento de los precios de las
  edificaciones nuevas.
• Construcción Camacol
• Mide el comportamiento de los precios de los
  insumos de la construcción, se usan
  frecuentemente en las fórmulas de ajuste de los
  contratos de obra.
• PAAG Dane (Dian)
• Sirve para el cálculo de los ajustes por
  inflación.

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Tasas de interés
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Tasa de interés

• Las tasas de interés son el precio del dinero y
  reconocen el costo de oportunidad que hay en
  tener el dinero disponible en un momento en lugar
  de otro.
• El factor principal que determina la tasa de
  interés es el mercado. A mayor cantidad de dinero
  disponible (oferta) menor será la tasa de interés
  y viceversa.
• En Colombia, el Banco de la República tiene la
  capacidad de regula el comportamiento de las tasa
  de interés mediante operaciones de emisión y
  compra de títulos, cuando considere que esto es
  necesario o importante para la economía.
• Tasa alta desestimula la inversión e incentiva
  el ahorro.
• Tasa baja desestimula el ahorro pero incetiva la
  inversión (endeudamiento)
• No existe una única tasa de interés en el
  mercado. Dependiendo de la cantidad de dinero
  prestada, el plazo, el acreedor (quien presta),
  el deudor (quien pide prestado), la oferta, la
  demanda, etc., se definen los valores de las
  diferentes tasa de interés.

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Tasas de interés

• Las tasas de interés, representan el costo del
  dinero e involucran una prima por el riesgo de la
  operación que remuneran.
• En Colombia las principales tasas de referencia
  son
• DTF
• UVR
• TCC
• IPC
• Para los créditos en el exterior las principales
  tasas son
• Libor
• Prime

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Tasas de Interés

• D.T.F.
• Se calcula con base en los intereses pagados a
  depósitos a término fijo, específicamente, es el
  promedio ponderado de las tasas de captación de
  las entidades financieras de los depósitos a
  termino fijo (CDT) a 90 días.
• Es la tasa de referencia más común para los
  créditos de tasa variable.
• Se calcula y publica semanalmente, por lo que
  refleja el promedio del interés la semana
  anterior.
• Normalmente se expresa como TA, pero es
  obligatorio publicarla en EA.

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Tasas de interés

• U.V.R.
• Unidad de valor real constante, fue creada por la
  Ley 546 de 1999, y comenzó a funcionar el primero
  de enero del año 2000.
• La UVR se utiliza para la actualización de los
  créditos de largo plazo.
• _ La UVR varia diariamente con base en el valor
  de la inflación el mes anterior.
• La UVR se puede considerar como una segunda
  moneda en la que se denominan algunos créditos,
  en especial los de vivienda.
• Para determinar la tasa de interés de un crédito
  en UVR se calcula la variación de las UVR entre
  dos fechas determinadas.
• UVR a julio 6 de 2005 151.5223

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Tasas de interés

• Tasa real
• Es la tasa de interés descontando el efecto de la
  inflación.
• Tasa corriente
• Es la tasa de interés que se aplica en cualquier
  momento.
• Ej. A que tasa de interés real equivale una tasa
  nominal de 18 en un año en que la inflación se
  ubica en 5.5?
• (10,18) 1
• (10,055)

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Tasas de interés

• Las tasas de interés representan el costo del
  dinero para quienes toman los créditos.
• Tasa fija
• Se pacta una tasa de interés fijo durante la
  vigencia del crédito.
• Tasa variable
• Se pacta con base en una de las tasas de
  referencia del mercado DTF, TCC, IPC, UVR, etc.
• A este valor se le suma un SPREAD.

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Tasas de interés

• Spread
• Es el valor que se le adiciona a la tasa de
  interés variable para determinar el valor del
  crédito o del bono.
• Su valor aumenta en la medida que se perciba un
  mayor riesgo.
• Normalmente el spread se suma a la tasa de
  referencia pactada.
• En ocasiones se pacta el spread como una suma de
  términos efectivos, en este caso la operación es
  como sigue
• Ej. Cual es la tasa de un crédito a DTF4, si
  la DTF se ubica en 7.11?
• (17.11) x (14) 1

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Tipos de tasas

• Tasa nominal
• Normalmente es la tasa anual, sin embargo no es
  la que se usa en los cálculos de interés. En
  ocasiones se usan periodos diferentes al año,
  pero es necesario indicar esta situación al
  describir la tasa de interés.
• Se debe incluir también la forma de pago
  indicando el periodo y si es vencida o
  anticipada.
• Ej. 8.5 TA
• Las formas más comunes de expresar las tasas de
  interés en forma nominal son
• Mes vencido Mes anticipado
• Trimestre vencido Trimestre anticipado
• Semestre vencido Semestre anticipado

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Tipos de tasas

• Tasa periódica
• Es la tasa que efectivamente se paga en cada
  periodo.
• Es la que se utiliza para los cálculos.
• Se calcula a partir de la tasa nominal.
• Ej. Una tasa del 20TV también puede expresarse
  como del 5 trimestral

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Tipos de tasas

• Tasa efectiva anual
• Es la tasa que realmente se paga durante el año.
• Sirve para comparar tasas expresadas en
  diferentes periodos y formas de pagos.
• Siempre que se haga equivalencia o conversiones
  de tasas debemos calcular la tasa efectiva anual.
• Se calcula a partir de la tasa vencida periódica.
• Ej. Calcular a que tasa efectiva anual equivale
  una tasa de 18MV
• (1 0.015)(12) 1
• Calcular las tasas EA equivalentes a
• 20TV ______ 20,5SV ________ 19,68MV
  _______

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Tipos de tasas

• Anticipada
• Los intereses se pagan al inicio de cada período
  del crédito.
• Vencida
• Los intereses se pagan al final de cada período
  del crédito.
• Ej. Calcular a que tasa trimestre vencida
  equivale el 20TA
• 0,05 / (1 - 0,05)
• Ej. Caulcular a que tasa mes anticipada equivale
  el 16MV
• 0,04 / (1 0,04)
• A que tasa efectiva anual equivale el 18TA?
  _________

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Verdadero costo del crédito

• En el caso de que el contrato de financiamiento
  tenga condiciones especiales, estas arandelas
  tienen un costo para el tomador del crédito.
• Este costo se traduce en una mayor tasa del
  crédito al momento de hacer las comparaciones
  entre las diversas opciones de financiamiento.
• Para hacer este calculo es necesario preparar el
  flujo del crédito, incluyendo las condiciones
  especiales y a este flujo se le calcula la TIR.
• La TIR que se calcula es la verdadera tasa del
  crédito y es lo que se debe comparar para
  seleccionar la opción de financiamiento.

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Conclusiones

• Las finanzas aportan herramientas importantes
  para el desarrollo de las actividades de
  construcción.
• Como parte de la cultura general de los
  responsables de las empresas constructoras debe
  incluirse el conocimiento de las finanzas.
• El análisis financiero se nutre de la
  contabilidad, pero no se restringe a ella
• El objetivo básico de la gestión financiera es la
  generación o maximización de valor para lso
  accionistas
• Para generar valor, los rendimientos que produce
  el capital empleado en la compañía deben ser
  superiores al costo promedio de los recursos
  empleados.
• Las finanzas debe hacer parte de la cultura
  general de quienes manejan empresas constructoras
  o dirigen sus proyectos, y no son responsabilidad
  exclusiva de los gerentes financieros