LA FUNCIN EMPRESARIAL DEL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD

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• LA FUNCIÓN EMPRESARIAL DEL REGISTRADOR DE LA
  PROPIEDAD
• José Luis Valle Muñoz
• Registrador de la Propiedad

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• 1. El papel del Registro en una sociedad moderna.
• 2. Inscripción obligatoria e inscripción
  voluntaria.
•  
• 3. Registros Activos y Registros Pasivos.
• 4.El Registro de la propiedad como sistema en
  constante competencia frente a otros posibles
  sistemas que garanticen la circulación segura de
  la propiedad inmueble.
• 5.El Colegio de Registradores de la Propiedad
  como elemento garantizador de la prestación del
  servicio registral.
• 6.Desarrollo diario de la función del Registrador
  como actividad empresarial. 

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1. EL PAPEL DEL REGISTRO EN UNA SOCIEDAD MODERNA

• A) El Estado debe proteger el derecho de
  propiedad y los demás derechos sobre bienes
  inmuebles, siendo el sistema de Registros
  Públicos el preferentemente utilizado por los
  Estados Modernos.
•  
• B) Dentro del sistema de Registros nos
  encontramos con el Registro de Derechos,
  caracterizado porque produce, entre otros, el
  denominado efecto fe pública registral, el cual
  significa que para el mercado, lo único relevante
  es lo que diga el Registro, pues nada que no
  conste en él puede afectar a quien adquiera a
  título oneroso y de buena fe de un titular
  registral con facultades para transmitir.
•  
• C)  El enérgico efecto fe pública registral
  exige, de un lado, la independencia del
  Registrador, para que los efectos generales no
  queden al arbitrio de una o de todas las partes
  en el negocio, y de otro, una institución ágil
  que permita adaptarse a las necesidades de cada
  momento.

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D) La estructura empresarial es la que mejor
garantiza dicha independencia en la toma de
decisiones que supone la calificación, pues la
misma no se verá afectada por la provisión de
medios personales o materiales por terceras
personas que por esta vía podrían incidir en el
resultado de la calificación. E) Esta
organización empresarial no debe obviar que el
Registro de la Propiedad cumple también y ante
todo una función pública, pues el Registrador
desempeña su función como responsable de un
control de legalidad para producir una publicidad
que constituye un interés propio de la
Administración del Estado. 
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2. INSCRIPCIÓN OBLIGATORIA E INSCRIPCIÓN
VOLUNTARIA

•   A) El sistema registral puede partir de
  la idea de la inscripción constitutiva, es decir,
  requisito necesario para que la transmisión del
  dominio de inmuebles o la constitución o
  transmisión de un derecho real se produzca, o de
  la inscripción meramente declarativa, es decir,
  cuando la misma es un simple medio exteriorizador
  de una transferencia o gravamen ya operado.
•   
•   B) En los sistemas de inscripción
  declarativa la misma puede establecerse con
  carácter obligatorio o simplemente establecerse
  con carácter voluntario. Cuanto mayor sea el
  carácter obligatorio del acceso al Registro de la
  Propiedad de los actos y negocios jurídicos,
  mayormente estará impregnado el sistema de la
  idea de prestación obligatoria por parte del
  Estado.

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• C) Por el contrario, si al ciudadano se le
  concede la posibilidad de acudir o no a la
  utilización de la institución registral para la
  defensa de su derecho, resaltará más la idea de
  servicio añadido y voluntario, por lo que es más
  fácil asumir la idea de que el servicio público
  no es necesario que sea prestado en régimen
  funcionarial típico, sino que entre en juego un
  régimen mixto funcionarial-empresarial.
•  
•   D) El hecho de que la inscripción sea
  voluntaria significará que la prestación del
  servicio en régimen empresarial jugará
  positivamente a la hora de aumentar el volumen de
  inscripciones.

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3. REGISTROS ACTIVOS Y REGISTROS PASIVOS

• A) El Registro activo genera seguridad como
  cualquier instrumento de publicidad, pues la
  clandestinidad genera inseguridad. Sin embargo,
  esta seguridad va a influir en el movimiento de
  operaciones sujetas a inscripción.
•  
•   B) El Registro es pasivo cuando el número de
  los actos sujetos a inscripción no depende del
  buen funcionamiento del Registro.
•  
•   C) El Registro de la Propiedad es un Registro
  activo pues provee de gran seguridad al tráfico
  inmobiliario a un coste muy competitivo por lo
  que influye en la atracción de capitales a este
  sector y, en consecuencia, constituye un elemento
  de crecimiento del propio tráfico. Asimismo, un
  buen funcionamiento a bajo coste motivará a los
  que pueden inscribir o no, para que se decanten
  por la inscripción.

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4. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD COMO SISTEMA EN
CONSTANTE COMPETENCIA FRENTE A OTROS POSIBLES
SISTEMAS QUE GARANTIZEN LA CIRCULACIÓN SEGURA DE
LA PROPIEDAD INMUEBLE

• A) El sistema de seguridad jurídica económica
  basado en la inscripciones en Registros Públicos
  está en permanente competencia con otros sistemas
  que pudieran dotar al movimiento de capitales en
  el ámbito inmobiliario de una seguridad igual o
  superior a un coste igual o inferior.
• B) No obstante esta idea del Registro como
  sistema en competencia no supone que las
  distintas oficinas deban estar en competencia
  entre sí, pues la base del buen funcionamiento se
  encuentra en la independencia de las decisiones,
  la cual no podría conseguirse si los distintos
  operadores del mercado pudieran elegir el
  Registrador que califique su operación.

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5. EL COLEGIO DE REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD
COMO ELEMENTO GARANTIZADOR DE LA PRESTACIÓN DEL
SERVICIO REGISTRAL

• A) La falta de competencia entre oficinas
  incide negatIvamente en el nivel de calidad de la
  prestación del servicio por lo que dicha falta
  debe suplirse por otros mecanismos que doten de
  calidad al sistema. Estos mecanismos son la
  disciplina, el control y la colaboración entre
  los Registradores.
• B) Estas funciones se conseguirán a través de
  la existencia de una organización corporativa que
  agrupe a los Registradores, defienda sus
  intereses, por un lado, pero, al tiempo, pueda
  imponerse coercitivamente a los mismos para
  asegurar la adecuada prestación del servicio. En
  el sistema español esta función la cumple el
  Colegio de Registradores de la Propiedad y
  Mercantiles de España, el cual es una Corporación
  de Derecho Público, amparada por la Ley y
  reconocida por el Estado, con personalidad
  jurídica propia y plena capacidad.

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• C) El Colegio juega un papel muy importante
  en la modernización de los Registros. En el plano
  empresarial, es esencial la función de
  homologación en la prestación del servicio
  público, informando a los colegiados y
  exigiéndoles un adecuado nivel de prestación,
  pues tal como está configurado el sistema el mal
  funcionamiento de una oficina salpica a todas.

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6. DESARROLLO DIARIO DE LA FUNCIÓN DEL
REGISTRADOR COMO ACTIVIDAD EMPRESARIAL

• La actuación empresarial del Registrador estaría
  caracterizada
• por las siguientes notas
• 1. Necesidad de cumplir unos objetivos marcados
  por la autoridad competente, que a su vez tiene
  en cuenta a la hora de fijarlos las demandas de
  la sociedad en general y del tráfico jurídico
  inmobiliario en particular (horarios de apertura,
  plazos de despacho, emisión de publicidad,
  colaboración con otros organismos públicos,
  etc.).
•   2. Incidencia de su actuación en el aumento de
  la documentación sujeta a inscripción. Incluso a
  nivel particular un buen funcionamiento de la
  oficina puede hacer que no se requiera la
  intervención de un Registrador sustituto o que no
  se frustren operaciones jurídicas. En este punto
  cobra especial relevancia la función asesora del
  Registrador en cuanto ejerce profesionalmente una
  función pública.

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3. Responsabilidad patrimonial individual por el
defectuoso cumplimiento de su función. Como
funcionario el Registrador puede sufrir la
corrección disciplinaria que corresponda, pero
en su actividad empresarial debe responder de
los daños producidos en el desempeño de la
misma.     4. Actividad de organización de la
oficina registral para el cumplimiento de los
mencionados objetivos, lo cual incluye no sólo
los medios personales, sino también los
materiales, e incluso la planificación de
futuro.     5. Sufrir las consecuencias de su
mala gestión y aprovecharse de los rendimientos
de la buena.
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• A) En cuanto al cumplimiento de objetivos,
  podemos clasificarlos en tres grupos
• a) Cumplimiento de obligaciones legales en
  materia de publicidad, calificación y despacho.
• - La Ley Hipotecaria señala que el plazo para
  calificar e inscribir será de 15 días contados
  desde la fecha del asiento de presentación.
• - En cuanto al plazo de expedición de
  certificaciones, no puede exceder nunca del
  correspondiente a cuatro días por cada finca.
•   b)  Coordinación con otras instituciones.
• - Coordinación con otras oficinas registrales
  (por ejemplo en materia de publicidad o de
  calificación sustitutoria).

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• - Coordinación con Notarios y otros
  funcionarios públicos La reciente Ley de
  Impulso a la Productividad de noviembre de
  2.005 establece una serie de medidas en esta
  dirección, básicamente en la materia relativa
  al acceso a la publicidad registral
• - Coordinación con las autoridades judiciales
  (conservación de documentos, notificaciones en
  procedimientos judiciales, colaboración en la
  persecución de delitos).
•   - Coordinación con el catastro (el Registrador
  debe notificar a la autoridad catastral las
  inscripciones practicadas en que consten hechos,
  actos o negocios susceptibles de inscripción en
  el Catastro Inmobiliario).
•   - Coordinación con las autoridades
  administrativas (comunicación a las mismas de
  fincas y derechos no inscritos, blanqueo de
  capitales, etc.).

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• c) Modernización de la oficina la modernización
  se desenvuelve no sólo en ser pioneros en la
  utilización de las nuevas tecnologías sino
  también en el acceso el Registro de aquella
  información que pueda coadyuvar a mejorar la toma
  de decisiones teniendo en cuenta todos los
  parámetros que pueden incidir en el derecho de
  propiedad. En esta línea es paradigmática la
  necesaria colaboración entre Registro y medio
  ambiente, entre Registro y política de viviendas,
  entre Registro e infraestructuras, etc..

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• B) En cuanto a la incidencia de la labor sobre
  la documentación desde el punto de vista
  individual
•  
• - El Registrador que califica en plazo no
  puede verse privado de la competencia.
•  
• - La labor asesora del Registrador puede dar
  cauce a problemas jurídicos que se plantean en
  la realidad extrarregistral.

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• C) Respecto de la responsabilidad
  patrimonial, la misma no es sólo la de cualquier
  funcionario, es decir, la disciplinaria, sino una
  responsabilidad también económica frente a los
  que sufran daños por los errores del Registro,
  sin que esta responsabilidad se desplace al
  Estado. Así
• - Los Registradores responderán civilmente de
  todos los daños y perjuicios que ocasionen.
• - La responsabilidad puede derivar tanto del
  hecho de no practicar los asientos oportunos,
  como por la comisión de errores o inexactitudes
  en la redacción de los mismos, o por la
  información emitida, tanto en certificaciones
  como en notas simples informativas.
• - La responsabilidad del Registrador no es sólo
  por sus propios actos u omisiones, sino también
  por la del personal a su cargo.

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• D) La actividad organizativa de la oficina es
  en principio empresarial y no funcionarial.
• - Al Registrador le corresponde la contratación
  del personal que en cada caso sea necesario para
  abordar las exigencias del tráfico inmobiliario
  que la oficina soporta. La relación es
  básicamente laboral y en este sentido el
  Registrador no se diferencia de cualquier otro
  empresario quedando sujeto a las obligaciones
  propias de los mismos.

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• - Sin embargo, no puede desconocerse que el
  Registro es antes que una empresa un servicio
  público, y todo ello necesariamente matiza el
  aspecto empresarial, especialmente en el ámbito
  de dotación de medios materiales. La calificación
  del Registro como servicio público produce una
  serie de efectos ajenos a la actividad
  empresarial, como la imposibilidad de cierre de
  la oficina, o la imposibilidad de desvío del
  usuario del Registro hacia otras oficinas o la
  necesidad de que haya siempre un Registrador al
  frente de la misma.
• - Así, pese a que es obligación de todo
  Registrador el dotar de medios materiales al
  servicio, de entrada, se produce una subrogación
  en la posición empresarial cada vez que hay un
  cambio de Registrador al frente de una oficina,
  lo cual incide no sólo en las relaciones
  laborales, sino también en la titularidad de los
  medios materiales.

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• E) El Registrador sufre las consecuencias de su
  mala gestión al igual que de modo correlativo se
  beneficia de los efectos de la buena gestión.
•   -Los Registradores están sometidos a un
  régimen disciplinario especialmente severo. Las
  infracciones se clasifican en muy graves, graves
  o leves, pudiendo acarrear las primeras incluso
  la separación del servicio.
• -Al lado de la responsabilidad disciplinaria,
  la mala gestión le provoca al Registrador
  consecuencias en el aspecto empresarial como son
  la posibilidad de tener que hacer una rebaja en
  sus honorarios como consecuencia del retraso en
  el cumplimiento de sus obligaciones o ver como
  la calificación le es encomendada a otros
  Registradores.