Hipotecas Reversibles una alternativa de ingresos en edades avanzadas

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Hipotecas Reversibles una alternativa de
ingresos en edades avanzadas

• Dra. María de los Ángeles Yáñez
• Seminario de Pensiones
• Abril, 2009

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Índice

1. Algunos datos sobre el envejecimiento en México
2. Productos de Protección direccionados a Adultos
   Mayores
3. Características de las Hipotecas Reversibles en
   algunos mercados
4. Hipotecas Reversibles y el Seguro de Cuidados de
   Largo Plazo para Adultos Mayores
5. Posibilidades de desarrollo en México

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1. Algunos datos sobre el envejecimiento en México
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Introducción

• Mucho se ha hablado ya del proceso de
  envejecimiento en nuestro país, cuyos indicadores
  se pueden estudiar detalladamente con las
  proyecciones del Consejo Nacional de Población.
• Entre los efectos del envejecimiento se observa
  un decremento en la proporción de viejos de la
  tercera edad (60 a 75 años) y un incremento en
  la proporción de la población de la cuarta edad (
  mayores de 75 años).

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Proyecciones CONAPO
6
(No Transcript)
7
(No Transcript)
8
Problemática

• Los ingresos de los adultos mayores por pensiones
  son insuficientes para cubrir sus necesidades
  básicas.
• Ham y Ramírez (2006) señalan que el 73 de la
  PEA tiene ingresos de entre uno y cinco salarios
  mínimos y cerca del 50 no tendrá derecho a una
  pensión porque no habrá cotizado el tiempo
  suficiente. Para los que hayan cotizado al IMSS
  será necesario que al 15 se le otorguen
  pensiones mínimas garantizadas y solo un 37
  tendrá una pensión mayor a la mínima.

9
(No Transcript)
10
Esperanza de Vida con Discapacidad
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Problemática

• Incluso en aquellos casos en que las personas han
  previsto un fondo para su retiro o que tienen un
  plan privado de pensiones, los incrementos en la
  esperanza de vida a edades avanzadas aunados a
  las condiciones de salud (en especial a la
  discapacidad) podrían hacer que dichos recursos
  resultaran insuficientes.

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2. Productos de Protección direccionados a
Adultos Mayores
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Características Deseables

• Deben ser soluciones flexibles
• Hechas a la medida
• Con opciones de inversión que reconozcan la
  longevidad de las personas
• Deben incorporar liquidez para gastos no
  programados y para atención médica
• Prever una renta periódica para cuidados de largo
  plazo

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Dos Productos Populares en los Mercados
Internacionales

• LTC (Long Term Care) o Seguro de Cuidados de
  Largo Plazo para Adultos Mayores
• Hipotecas Reversibles

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Seguro de Cuidados de Largo Plazo para Adultos
Mayores

• Su finalidad es cubrir los gastos por tiempo
  indefinido de atención especializada por parte de
  una enfermera o cuidador profesional en el hogar
  o a través de instituciones especializadas en
  otorgar cuidados de largo plazo.
• En general el beneficio de este seguro se paga al
  adulto mayor que presente dificultad para
  realizar una o más actividades de la vida diaria
  (AVD) o actividades instrumentales de la vida
  diaria (AIVD)

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El Seguro de Cuidados de Largo Plazo para Adultos
Mayores

• AVD
• Caminar
• Bañarse
• Comer
• Ir a la cama
• Usar el excusado
• AIVD
• Preparar alimentos
• Realizar las compras
• Administrar dinero
• Suministrar sus medicamentos

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Hipotecas Reversibles

• La hipoteca Reversible es un producto
  direccionado a personas o parejas de edad
  avanzada (por lo general entre 60 y 70 años como
  mínimo)
• Se trata de recibir un préstamo, mediante una
  renta mensual, dejando como garantía su
  propiedad, con el beneficio de seguir viviendo en
  ella.
• Al momento del fallecimiento de la persona o
  pareja, los herederos harán frente al préstamo
  recibido por el titular o titulares y si no es
  así la entidad procede a ejercer la garantía.

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3. Características de las Hipotecas Reversibles
en los diferentes mercados
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Hipotecas Reversibles

• Se dice que es reversible ya que responde a una
  operación en sentido contrario a la hipoteca
  clásica. En una hipoteca se efectúan pagos
  periódicos, a diferencia de la hipoteca
  reversible, donde se reciben pagos por un tiempo
  determinado, los pagos que se reciben son
  disposiciones sucesivas cuyo límite financiero
  está fijado por el límite de crédito, que se
  establece como un porcentaje de la valuación de
  la vivienda.

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Hipotecas Reversibles

• Este es un producto atractivo para las personas
  de edad avanzada dado que
• Proporciona un ingreso periódico, adicional o no
  a la pensión del asegurado, sin necesidad de
  endeudarse.
• Permite al asegurado continuar viviendo en su
  casa, lo cual entre los adultos mayores se
  percibe como un elemento de gran valor.

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Mercados

• Las hipotecas reversibles son vendidas
  principalmente en Reino Unido, Estados Unidos,
  Canadá y España, además se presentan negocios
  similares en Finlandia, Francia, Australia, Nueva
  Zelanda, Dinamarca, Irlanda, Japón, Holanda,
  Noruega y Suecia. (De la Garza y Yáñez 2008)

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Orígenes

• Reino Unido
• Años 30s Home-equity reversión y
• Versión moderna 1965.
• Estados Unidos
• El producto aparece en el año de 1961
• En 1989 surge la Home Equity Mortgage Conversion
  (HECM), que representa el 90 del mercado total
  norteamericano.
• Canadá
• El surgimiento de esta nueva forma de hipotecas
  en pro de los ancianos se remonta a 1986

23
Orígenes

• España
• Seguro Vivienda Pensión, donde una persona
  jubilada y propietaria podía recibir una
  mensualidad, pero a cambio, al momento del
  fallecimiento, la propiedad pasaba a manos de la
  entidad financiera sin ningún beneficio para los
  herederos
• En el año 2001, Ibercaja, lanza al mercado las
  hipotecas inversas teniendo una gran aceptación
  por parte de las personas de la tercera edad

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HECM- EUA

• Las Hipotecas Home Equity Conversion Mortgage
  (HECM)1 son las más vendidas, representando más
  del 90 del mercado, con la principal
  característica de que son aseguradas por el
  Gobierno Federal a través de la Federal Housing
  Administration (FHA)2 que pertenece al
  Departamento de Vivienda y Crédito Urbano. Al
  acceder a una hipoteca HECM el titular es
  obligado a contratar un seguro que cubre el
  riesgo de que el valor de la deuda sea mayor al
  valor de la vivienda.
• 1 Conversión del Valor Acumulado de la
  Vivienda.
• 2 Administración Federal de Vivienda.

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HECM Características del Producto

• Es un préstamo que permite a los dueños de la
  vivienda mayores de 62 años , transformar en
  efectivo su propiedad y seguir habitándola por el
  tiempo que lo deseen.
• El préstamo se puede recibir en un solo pago, a
  través de pagos periódicos (renta temporal o
  vitalicia), como línea de crédito disponible en
  cualquier momento (con un límite máximo) o
  combinando estas opciones.
• Los fondos pueden usarse para cualquier propósito
  y son libres de impuestos.

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HECM Características del Producto

• El pago del préstamo es exigible cuando el
  titular se muda o muere.
• Los dueños de la casa mantienen su propiedad por
  lo que son responsables de darle mantenimiento,
  repararla, pagar el seguro y los impuestos
• El solicitante es obligado a recibir
  asesoramiento por parte de una agencia reconocida
  por el Departamento de Vivienda y Crédito
  Urbano.

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Otras Características de las HECM

• La manera de trabajar de las hipotecas HECM es
  la siguiente
• La Administración Federal de Vivienda (FHA) fija
  la cuota máxima del préstamo, limita los costos
  asociados y garantiza que las entidades cumplan
  con sus compromisos.
• Cuando la deuda acumulada alcanza el 98 de la
  cuota máxima, el Departamento de Vivienda y
  Crédito Urbano (HUD) asigna a la Administración
  Federal de Vivienda (FHA) la hipoteca, por lo que
  el gobierno sigue realizando los pagos a los que
  tiene derecho el propietario de la vivienda y
  acepta la completa responsabilidad sobre la misma.

28
Otras características de las HECM

• Cuando ocurre esta situación el nuevo límite del
  préstamo lo establece el Departamento de Vivienda
  y desarrollo Urbano (HUD).
• Los costos asociados de las hipotecas HECMs son
  referentes a la comisión por apertura, prestación
  de servicios, la prima del seguro hipotecario y
  los costos que se pagan a terceros que son
  impuestos, inspecciones, registros, valuación de
  la vivienda, etc.

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Reino UnidoRolled-up interest

• Este producto británico es el más parecido a la
  hipoteca reversible definida con anterioridad. El
  titular puede recibir una cantidad fija, una
  renta o la combinación de ambas. Se calcula
  considerando el valor del inmueble y la edad de
  los propietarios. La deuda generada debe
  liquidarse al momento del fallecimiento del
  titular o de la venta de la propiedad.
• La mayor parte del mercado (90) está en manos de
  dos prestamistas Norwich Union y Northern Rock

30
Características

• Norwich Union ofrece un tipo de interés fijo casi
  igual al interés de los Bonos del Estado
  Británico a 10 años.
• Esta entidad estipula en sus cláusulas la
  prohibición de una segunda hipoteca, venta
  parcial o total de la vivienda, la alteración del
  inmueble y la sustitución de los ocupantes,
• Los gastos de cancelación son muy elevados.
• La edad mínima de contratación son 55 años.
• En Northern Rock la edad mínima de contratación
  es de 60 años.

31
Canadá

• Canadian Home Income Plan (CHIP), fundada en la
  ciudad de Vancouver. CHIP es la única compañía
  dedicada a ayudar a dueños de casas con edades
  superiores a los 60 años. El primer contrato de
  hipoteca reversible fue celebrado en el año de
  1986.
• El préstamo se puede recibir mediante un solo
  pago, rentas mensuales o la combinación de ambas.
  
• Las cantidades que se reciben son libres de
  impuestos.

32
El Plan CHIP

• El plan de CHIP ofrece un préstamo de hasta el
  40 del valor de la vivienda, con un mínimo de
  20,000.00 y un máximo de 500,000.00 dólares
  canadienses.
• El titular mantiene la propiedad. El pago de
  rentas se efectúa periódicamente hasta que el
  titular haya muerto o si fue un préstamo
  temporal, hasta que se venda la casa y se mude de
  la misma.
• Al vender la propiedad se liquida la deuda y el
  excedente pasa a manos de los titulares o
  herederos según sea el caso.

33
El Plan CHIP

• El titular tiene la obligación de dar
  mantenimiento a su hogar, pagar impuestos, tener
  un seguro contra incendios.
• Una característica importante de CHIP es que se
  puede elegir una tasa de interés fija o variable.

34
España

• Las Cajas son las principales entidades que
  ofrecen este producto y el mercado ha tomado
  fuerza a partir del año 2006,
• Actualmente son 15 compañías las que buscan que
  los ancianos adquieran este financiamiento
• El préstamo se recibe mediante rentas mensuales

35
España- Características

• La mayoría de las entidades establecen como un
  mínimo de edad los 70 años que es alta en
  comparación con otros países ya presentados. El
  valor máximo del préstamo se calcula con la
  esperanza de vida y el valor del inmueble, además
  de que tiene un límite entre el 70 y 95 del
  avalúo de la vivienda.
• La mayoría de las entidades obligan a que el
  titular adquiera un seguro de daños.

36
Características

• Se tiene además la opción, de obtener una
  cantidad adicional para realizar composturas en
  la vivienda y pagar gastos relacionados con el
  contrato de la hipoteca.
• Los puntos más importantes a cubrir para poder
  ser candidato a una hipoteca reversible son la
  edad de la persona o personas (en caso de ser un
  matrimonio), tener una propiedad y el valor del
  inmueble.

37
Características

• Al momento del fallecimiento del dueño de la
  hipoteca, los herederos tienen un plazo
  establecido para decidir lo que procederá con el
  inmueble
• Pagar el préstamo directamente o
• Vender la propiedad para liquidar el adeudo y
  quedarse con el remanente.
• Las Cajas no establecen un mínimo del avalúo de
  la vivienda por lo que es más accesible para
  ancianos de clases inferiores.

38
Obstáculos generales para el Crecimiento del
Mercado

• Aunque las hipotecas reversibles son una buena
  opción de financiamiento para personas mayores es
  evidente que un importante número de ancianos no
  aprovechan este recurso.
• No dejar el 100 del valor de la vivienda a sus
  herederos
• Temor de transferir una deuda a sus herederos

39
Obstáculos Generales para el Crecimiento del
Mercado

• Gastos correspondientes al inicio y desarrollo
  del contrato.
• Posibilidad de tener una enfermedad en el futuro
  y no poder afrontar los gastos, ya que las rentas
  han disminuido el valor de la vivienda y si se
  llegará a vender ya no se tendrá un capital
  considerable.
• Desconocimiento del producto
• Mala percepción, temor a no cumplir con las
  cláusulas

40
4. Hipotecas Reversibles y el Seguro de Cuidados
de Largo Plazo para Adultos Mayores
41
Productos por Segmento de Ingresos
42
LTC vs. HR

• El seguro de cuidados de largo plazo (LTC) y las
  Hipotecas Reversibles (HR) son productos
  complementarios
• Están dirigidos a diferentes segmentos de mercado
• La HR puede usarse para pagar los cuidados de
  largo plazo o para extender los que ya se tienen
  por parte de un seguro, pero no para pagar primas
  del seguro de LTC.
• Sería importante tener ambos en el mercado

43
LTC vs. HR

• En los mercados que tienen HR desarrolladas,
  suele pensarse que es un producto para los
  segmentos con ingresos medios.
• El LTC generalmente está direccionado a segmentos
  más altos
• Diferencias en Mortalidad
• La mortalidad de las personas de ingresos medios
  que recurren a una HR suele ser alta, por lo que
  se puede obtener un amplio margen de ganancia por
  parte de la compañía que las vende
• Mientras que la mortalidad de personas de
  ingresos altos, suele ser más baja y obtenerse
  menor ganancia

44
5. Estimación del Mercado en México
45
Tipos de Vivienda

• Se define vivienda en los términos de recolección
  de información censal como el espacio delimitado
  normalmente por paredes y techos de cualquier
  material, con entrada independiente, que se
  utiliza para vivir, esto es, dormir, preparar los
  alimentos, comer y protegerse del ambiente. Es
  cualquier espacio delimitado que en el momento
  del Censo se utilice para alojamiento, aunque
  haya sido construido para un fin distinto al de
  habitación.

46
Tipos de Vivienda
Esto evidentemente, al diseñar un producto nos
ayudaría a establecer los rangos a ofertar.
47
Número de Hogares en México

• Información de la ENIGH 2006
• La encuesta, tras aplicar los ponderadores de
  expansión, es representativa de 26.5 millones de
  hogares
• El 64.8 de los jefes del hogar reportaron ser
  dueños de la vivienda en la que habitan

48
Propiedad vs. Edad

• Sin considerar el 2 que no reportó situación de
  su vivienda, de los restantes 25.9 millones de
  hogares, el 16.3 tiene jefes de hogar con edades
  mayores a los 65 años.
• Si solo consideramos los hogares cuyos jefes son
  dueños de la vivienda, el 21 son mayores de 65
  años

49
Tipo de Vivienda vs. Propiedad

• No se dispone del tipo de vivienda conforme a la
  clasificación del INEGI, pero se tiene la
  información sobre el ingreso del hogar (en veces
  del SMGMDF). Se puede partir del supuesto que a
  mayor ingreso del hogar se observaría un mejor
  tipo de vivienda.

50
Tipo de Vivienda vs. Propiedad
51
Tipo de Vivienda vs. Propiedad

• Bajo el supuesto anterior, de los 3,621,411
  hogares cuyo jefe de familia tiene más de 65 años
  y es dueño de su vivienda, un total de 2 millones
  94 mil 357 hogares tendrían viviendas al menos
  tipo Media. Esto representa
• El 49.6 de los hogares con jefe de familia mayor
  de 65 años ó
• El 8.06 del total de los hogares considerados

52
Tipo de Hogar

• De los hogares con jefe de familia mayor de 65
  años, propietario de la vivienda, el 63.5 son de
  tipo unipersonal y nuclear, lo cual implica que
  el contar con una hipoteca reversible sería más
  atractivo para estos hogares dado que al haber
  menos miembros se tienen también menos gastos (y
  menos herederos potenciales), por lo que este
  número de hogares representaría una primera
  estimación del mercado potencial para el producto
  de Hipotecas Reversibles.

53
Tipo de Hogar Jefe de hogar mayor de 65 años y
dueño de su vivienda
Unipersonal Una sola persona (jefe o jefa de
familia) Nuclear Jefe de familia y/o cónyuge con
o sin hijos Ampliado Jefe de familia y/o cónyuge
con o sin hijos y otros familiares Compuestos
Jefe de familia y/o cónyuge con o sin hijos y
otros familiares y no familiares Corresidentes.
Jefe de familia y/o cónyuge con o sin hijos y con
no familiares
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Tipo de Hogar vs. Ingreso

• Este mercado objetivo se puede refinar más
  todavía, eliminando los hogares ampliados,
  compuestos y corresidentes, porque al tener un
  mayor número de miembros, el hogar tiene mayores
  ingresos y puede ser que el tipo de vivienda no
  sea tan buena como el de un hogar nuclear o
  unipersonal con el mismo nivel de ingresos.
• Esto se traduce en 1,151,516 hogares o el 4.4
  de los 25.9 millones de hogares considerados en
  esta estimación.

55
Mercado Potencial
56
Otras consideraciones

• En la tesis La Hipoteca Reversible Mexicana
  (De la Garza, Miguel, 2008) se discuten algunos
  otros aspectos como
• Figura Legal
• Tipo de Instituciones que podrían comercializarlo
• Tasa de interés
• Plazo del préstamo
• Mecanismo de Avalúos
• Costos asociados (ISAI, Seguros, Avalúo, entre
  otros)

57
Riesgos Asociados a las HR

• Los principales tipos de riesgos son
• Riesgo de la caída del valor de la vivienda,
• Riesgo por superar la esperanza de vida media y
• Riesgo por variaciones en las tasas de interés.
• Sin descartar, por supuesto, el riesgo operativo.

58
Gráfica de los Riesgos
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Conclusiones

• La gran mayoría de las personas en edad avanzada
  en México tienen un nivel de ingresos muy bajo.
  Aunado a esto, a futuro, una gran parte de la
  población no contará con una pensión y para las
  personas que si cuenten con ella la cuantía será
  insuficiente.
• Existen productos en otros mercados que ofrecen
  alternativas de protección atractivas para los
  adultos mayores, entre éstas están el LTC y las
  HRs.
• El LTC está dirigido a un mercado de ingresos
  medio-alto, mientras que las HRs pueden ser
  atractivas para niveles de ingresos más bajos.

60
Conclusiones

• La HR es una alternativa atractiva para los
  adultos mayores porque les permite allegarse de
  recursos adicionales, a través de un préstamo
  cuya garantía es su vivienda.
• Una ventaja de las HRs es que el adulto mayor
  puede continuar viviendo en su casa y al mismo
  tiempo afrontar gastos de manutención o ayuda de
  enfermeras
• En EUA, España y Reino Unido este producto ya
  tiene un mercado muy importante de clientes.

61
Conclusiones

• Las diferencias entre los productos de estos
  países son principalmente en cuanto a edad,
  cuantía de los préstamos, garantías, tasas de
  interés y liquidación del préstamo al concluir el
  mismo.
• Una evaluación inicial del mercado para nuestro
  país indica que este producto podría dirigirse a
  hogares unipersonales y nucleares en los cuales
  el jefe de familia es mayor de 65, es
  propietario de su vivienda y el hogar tiene
  ingresos de más de 10 SMGM. Este mercado es de
  aproximadamente el 4.4 de los hogares mexicanos.

62
Bibliografía y Páginas de Internet

• De la Garza, M. Hipoteca Reversible Mexicana.
  Tesis de Licenciatura dirigida por M.A. Yáñez.
  ITAM 2008.
• Ham R., B. Ramíres y Valencia A. Evaluación y
  tendencias de los Sistemas de Pensiones en
  México. 1a. Edición. El Colegio de la Frontera
  Norte, México, 2008
• Fuster Consulting, La hipoteca inversa, 24 de
  diciembre de 2007, revisado el 11 de enero de
  2008 en la Página Web http//tushipotecas.com/not
  icias/la-hipoteca-inversa/gmx-niv84-con30835.htm
• Via Consumer.es, Hipoteca Inversa la vivienda ,
  un capital que recurrir en la vejez, revisado el
  11 de febrero de 2008, http//med-spot.net/article
  /69575.html
• Muñoz Benito, Hipoteca Inversa un complemento
  para adecentar las pensiones, número 441, 28 de
  abril de 2006, revisado el 11 de enero de 2008,
  http//www.elmundo.es/suplementos/suvivienda/2006/
  441/1146175204.html.

63
Bibliografía y Páginas de Internet

• http//www.conafovi.gob.mx/suelo/DecretoProgramaSe
  ctorialdeVivienda.pdf
• INEGI. Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos en
  Hogares (2006)
• Canadian Home Income Plan Corporation, CHIP,
  página web http//www.chip.ca/
• Información proporcionada por el National Center
  for Home Equity Conversion, página web
  http//reverse.org/
• Información provista por la National Reverse
  Mortgage Lenders Association (NMRLA), página web
  http//reversemortgage.org/