Financiamiento de la Vivienda en Amrica Latina

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Financiamiento de la Vivienda en América Latina

• Britt Gwinner
• Noviembre 2, 2006

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El alcance Limitado del Financiamiento
Habitacional

• Entre los mercados más desarrollados
• Chile Hipotecas 15 del PIB con la historia
  larga de letras hipotecarias y más reciente,
  titularización
• México 8.6 del PIB, después de cinco años de
  reestructuración y el comienzo de un mercado de
  titularización
• Colombia 3 del PIB después de la historia
  larga de los CAVs, y el crisis del 1998
• Perú 2.6 del PIB Crecimiento reciente con
  apoyo del Fondo MiVivienda aparición de
  microfinanzas para vivienda
• Argentina 1.4 del PIB Crisis y recuperación
• Chino hipotecas desde 0 hasta 11 del PIB en 8
  años
• Europa y América del Norte - hipotecas entre 50
  y 90 del PIB

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Alcance limitado dentro de la población

• En general, en los países donde están disponible,
  hipotecas están disponibles solamente para los
  hogares con los 20 por ciento más alta ingresos
  de la población
• Programas y instituciones estatales que tuercen
  el mercado primario son común
• Tasas de interés subsidiadas para hogares entre
  el mediano y más alta (por ejemplo, Infonavit y
  BHU en el pasado, Fovissste hoy, Guatemala)
• Rezagos habitacionales persistentes en casi cada
  país México 4.1 millones, Colombia 2.4 millones
  producción continua ser menos que la tasa de
  formación de hogares

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Desarollos Institucionales

• Una tendencia reciente hasta precios y términos
  del mercado, pero una persistencia de
  instituciones estatales con sus riesgos
  particulares
• Liberalización de los mercados financieros, y de
  las tasas de interés, crecimiento de crédito de
  los bancos privados
• Colombia Transformación de los CAVs
• Argentina Privatización parcial del Banco
  Hipotecario
• Chile Bancos privados con letras hipotecarias,
  pero también el Banco del Estado
• México Crecimiento de los Sofoles y bancos,
  papel continuado del Infonavit (60 del mercado
  en 2005)

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Como inducir a los bancos a prestar?

• Marco legal y regulador, cortes eficaces, mercado
  de suelo urbano eficiente temas sencillas pero
  costoso y difícil a reformar
• Registros de propiedad inscripción y
  transferencia de titulo debe ser rápido y barato
• Perú éxito con la inscripción de 1.2 millón
  lotes pero no puede registrar la mayoría de
  fábricas auto construidas, resulta es seguridad
  de residencia, pero no es posible hipotecar la
  propiedad
• México Sistema federal exige coordinación y
  cooperación de autoridades de varios niveles
  falta de recursos a nivel municipal
• Ejecución de hipotecas equilibrio entre los
  derechos de prestatarios y de prestamistas
• México y Colombia han reducido el proceso desde
  5 hasta 2 años pero 2 años queda larga y caro
  para la prestamista
• Procesos relativamente sencillos y rápidos para
  resolución de bancarrota de individuos,
  sociedades, y bancos

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Como inducir a los bancos a prestar?

• Productos rentables para los bancos

• En Perú, Bolivia, Ecuador, micro préstamos para
  vivienda
• Para renovar o extender vivienda auto construida
• Clientes frecuentemente las mismas que las de
  micro préstamos para empresas la utilización
  frecuentemente mezclada vivienda como hogar de
  la empresa
• También, tasas de interés mucho más alta que
  hipotecas, otros créditos 25 anual, pero
  frecuentemente un plazo menos que un año

• En los Estados Unidos, hipotecas sub-prime
• Tomado por hogares con ingresos menos del mediano
  o con historia de crédito con defectas
• Asignación de crédito y riesgo por precio
• Resultado Se extienden créditos hipotecarios a
  un rango mucho más amplia de la población el
  segmento que crece más rápidamente
• Tasas de interés mucho más altas que créditos
  para individuos con riesgo crediticio más bajo
  5 o 8 más alta
• Dificultades de proteger consumidores contra
  prestamistas depredadores

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Un Papel del Estado Más Acertado

• Incentivar el sector privado de prestar a hogares
  con ingresos más bajos
• Perú Fondo MiVivienda Liquidez, seguros
  crediticios parciales, bono del buen pagador
  maneras de mitigar riesgos, e iniciar a los
  bancos prestar a segmentos de ingresos medianos
• México Sociedad Hipotecaria Federal Fondeo,
  seguro crediticio parcial que permitieron los
  Sofoles prestar a segmentos de ingresos medianos
• Perú MiBanco y Acción Internacional - Garantía
  de emisiones de bonos por MiBanco para financiar
  microcréditos para vivienda
• Programas estatales de créditos directos han
  perdido mucho en muchos países, nunca tienen
  recursos adecuados para eliminar rezagos
  habitacionales

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Un Papel del Estado Más Acertado

• Proveedor o promotor de productos que fomentan la
  distribución de riesgo desde bancos hasta
  instituciones que pueden manejarlo
• Seguros crediticios Producto de SHF en caso
  de mora, paga hasta 25 del balance restante
  mantiene el incentivo del banco de cobrar, pero
  en caso de crisis, un parte importante del riesgo
  crediticio está llevado por el balance del
  asegurador
• Titularización Muda riesgo crediticio y riesgo
  del descalce de plazos del balance del banco
  hasta los balances de las inversionistas
  institucionales

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Conclusión

• El alcance de financiamiento para vivienda queda
  muy limitada en América Latina en combinación
  con limites en el mercado de suelo urbano,
  ocasiona rezagos habitacionales
• Esfuerzos tradicionales tal como bancos estatales
  y subsidios mal enfocados han tenido resultados
  muy limitados y frecuentemente negativas
• El estado puede jugar un papel mucho más acertado
  para mejor apalancar sus recursos limitados, y
  incentivar el sector privado a servir hogares con
  ingresos moderados y bajos