CRISIS SUBPRIME Y EL MERCADO HIPOTECARIO COLOMBIANO

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CRISIS SUBPRIME Y EL MERCADO HIPOTECARIO
COLOMBIANO

• Agosto 13 de 2008

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Contenido

• Crisis Subprime en Estados Unidos
• Es vulnerable el mercado hipotecario colombiano
  a una crisis subprime?
• Condiciones actuales de acceso al crédito
• Condiciones actuales de financiación hipotecaria
• Conclusiones

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Crisis Subprime en Estados Unidos
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Características de la Crisis Subprime en Estados
Unidos

• Condiciones laxas de otorgamiento de créditos
• LTV mayor a 85
• Relación Cuota / Ingreso mayor a 50
• Créditos en tasa variable
• Aumento de las tasas de interés
• Incremento de las cuotas para los deudores,
  aumento de las deudas por encima del valor de las
  viviendas, aumento de la morosidad
• Titularización de créditos subprime dispersión
  del riesgo

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Es vulnerable el mercado hipotecario colombiano
a una crisis subprime?
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Con la crisis de 1998 en Colombia los bancos
aprendieron a no originar créditos subprime La
regulación contribuyó a evitar este tipo de
fenómenos
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Esquemas de financiación Antes de la Ley 546

• Crisis Financiera 1998
• Cálculo de la UPAC con tasa de interés del
  mercado (corrección monetaria 74 DTF)
• Desajustes macro contracción monetaria y aumento
  desbordado de la tasa de interés que se
  transmitió a los deudores hipotecarios
• Desempleo y reducción de ingresos de los deudores
• Disminución del precio de los inmuebles
• Recesión económica y crisis de la construcción
• Deudores aumento en sus cuotas, disminución de
  su capacidad de pago, viviendas pierden valor
• CAVS aumento de la morosidad de la cartera y
  de recepción de BRPS
• Cuestionamiento del marco jurídico de
  financiación de vivienda
• Congestión judicial para recuperación de
  garantías
• Emergencia Económica apoyos a deudores y bancos

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Esquemas de financiación Ley 546 de 1999

• Cambio en las condiciones de los créditos de
  vivienda

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Esquemas de financiación Ley 546 de 1999

• Cambio en las condiciones macroeconómicas y de
  las entidades financieras

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Esquemas de financiación
Qué pasó cuatro años después con un crédito
otorgado en junio de 1995?
Cómo está hoy un deudor que tomó un crédito hace
cuatro años?

• Se supone un crédito en cuota constante en
  unidades, con plazo de 180 meses y 11 de tasa de
  interés sobre corrección monetaria
• Para calcular el valor de la vivienda se utilizó
  el Índice de precios del DNP y DANE para 2008

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Condiciones actuales de acceso al crédito
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Condiciones actuales de acceso al crédito
La primera cuota de un crédito en pesos exige un
ingreso superior en 74 al que exige el crédito
en UVR
Primera Cuota
Ingreso Requerido
Para un crédito de 20 millones a 180 meses. El
crédito en UVR se calcula con el sistema de
amortización de cuota constante, con tasa de UVR
11. La variación de la UVR se supone en 6.8 .
El crédito en pesos se calcula con el sistema de
abono a capital constante y tasa de 17.8. El
cálculo no incluye seguros. Por norma, la primera
cuota no puede superar el 30 del ingreso del
hogar
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Condiciones actuales de acceso al crédito
En el sistema en UVR el saldo de la obligación
crece durante los primeros seis años (con
inflación de 6,84), mientras que en el sistema
en pesos cae desde el primer momento
Evolución de la cuota
Evolución del saldo
En los ejemplos anteriores, si el deudor paga
cumplidamente su obligación, en el sistema en UVR
el crédito se paga 3,4 veces (incluido el
capital) y en el sistema en pesos 2,2 veces
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Condiciones actuales de financiación hipotecaria
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Financiación de vivienda
El indicador de cartera vencida que alcanzó
niveles del 25, hoy se encuentra alrededor de
5.5 (incluyendo cartera titularizada) y el
indicador de cubrimiento se acerca al 80. Es
necesario hacer un seguimiento constante a estos
indicadores.
Cartera Hipotecaria Vencida / Cartera Total
(1996-2008) e Indicador de Cubrimiento

• Indicador de vencimiento por temporalidad.
  Indicador de Cubrimiento (Provisiones/Cartera
  Vencida)
• Fuente Superfinanciera y Titularizadora

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Financiación de vivienda
La recuperación de los últimos años se dio en un
contexto de reducción de las tasas de interés de
largo plazo (referente para el costo del crédito
hipotecario) que permitió disminuir las tasas
ofrecidas a los usuarios finales. En el último
año las tasas vienen aumentando.
Tasas de interés crédito hipotecario y TES de
referencia (2005-2008) Puntos sobre UVR y tasa en
pesos
Fuente Superintendencia Financiera Banco de la
República
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Titularización de cartera

• La autorización de esquemas de titularización le
  da mayor fortaleza al sistema
• Se dispersa el riesgo por fuera del sistema
  financiero
• Los mismos bancos han adquirido una buena parte
  de estos títulos, lo que garantiza una
  originación de créditos rigurosa, a diferencia de
  lo que sucedió en EEUU, que implicó un
  relajamiento en el otorgamiento

Resumen de Emisiones de Cartera Titularizada
Fuente Titularizadora Colombiana
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Titularización de cartera
El 93 de la cartera titularizada corresponde a
cartera de excelente calidad (indicador de
vencimiento de 2)
Saldos de cartera titularizada (2002 2008)
Fuente Titularizadora Colombiana
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Endeudamiento de los hogares
Mientras los intereses pagados por crédito de
vivienda vienen disminuyendo como porcentaje de
la remuneración de los asalariados, en consumo se
presenta un efecto contrario
Ingresos de cartera/Remuneración de los
asalariados (2002 2007)
Fuente DANE, Cuentas Nacionales, Superfinanciera
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Conclusiones
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Conclusiones

• Las condiciones actuales de otorgamiento del
  crédito de vivienda restringen el riesgo
  crediticio, al exigir cuotas acordes con la
  capacidad de pago del deudor
• El sistema en UVR permite el acceso al crédito de
  un mayor número de personas y garantiza que las
  cuotas se incrementen únicamente por inflación
• Las entidades financieras cubren mejor los
  riesgos hoy (LTV bajo, cartera sana, provisiones
  adecuadas) lo que permite contar con un sistema
  hipotecario más sólido
• La cartera titularizada es de alta calidad
• Si bien en el caso hipotecario el endeudamiento
  de los hogares viene disminuyendo, es preciso
  monitorear lo que pasa con el crédito de consumo