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Análisis de valuaciones territoriales mediante
la aplicación del SIG municipal de Malvinas
Argentinas
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Valuaciones territoriales con el SIG de Malvinas
Argentinas    Sin duda, la información es el
principal componente de un Sistema de Información
y ésta al provenir de distintas fuentes, requiere
de un tratamiento especial para poder ser
interrelacionada y combinada.   Es así como, en
el Municipio de Malvinas Argentinas, en la
implementación del Proyecto ISCAT (de
Informatización y Sistematización del Catastro),
se utilizan datos obtenidos de diversas fuentes,
permitiendo con ello además de incorporar nueva
información, verificarla y darle
consistencia.   Una de estas fuentes de datos es
el Archivo Maestro de Catastro, desarrollado y
auditado por la Dirección de Sistemas, denominado
Malvinas 2000. Integra información alfanumérica
de diversas áreas del Municipio y es utilizado
mediante interfaces diseñadas especialmente para
cada dependencia por Rentas, Catastro,
Habilitaciones, etc.   Contiene información
relacionada con la nomenclatura y datos
catastrales, la partida municipal, superficies
declaradas, valuaciones, dominio, zonificación
tributaria, expedientes anexos, etc.
Periódicamente se solicita a la Dirección de
Sistemas, una extracción de variables en una base
de datos que, relacionadas por la partida
municipal o por la nomenclatura catastral, se
asocia con la base gráfica del SIG.
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MAESTRO DE CATASTRO MUNICIPAL
Malvin_at_s 2000
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Sistema Malvinas 2000
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Otra fuente de información utilizada es el
Catastro Provincial. Se solicita un par de veces
al año, una extracción de la base alfanumérica
conteniendo variables relacionadas con las
características geométricas, dominiales y
valuatorias de los inmuebles. Se relacionan con
las otras bases, mediante la partida provincial o
la nomenclatura catastral.   Permite por
comparación, verificar las últimas modificaciones
realizadas por planos de mensuras y
subdivisiones, cambios de dominio, de superficies
declaradas, de valuaciones, etc.
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CATASTRO PROVINCIAL
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A estos datos, se agrega un Relevamiento de
campo realizado en el año 2000, en el que se
relevaron individualmente la totalidad de las
parcelas del municipio y los espacios
circulatorios.   Una vez procesada la
información, permitió relacionarla mediante la
nomenclatura catastral o la partida municipal,
incorporando información relacionada con
servicios que posee la parcela, características
de uso, ocupación, estado, edificaciones, cercos
y veredas, además de las condiciones de la vía de
circulación en la que se encuentra.  
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Planilla Relevamiento de Campo

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Otra tarea realizada en el marco del Proyecto
ISCAT, promovido por el PFM (Préstamo para
Fortalecimiento Municipal), fue la restitución y
digitalización del 65 del territorio del
Municipio.   Se realizó a partir del vuelo
efectuado por la Pcia. de Buenos Aires, quien
proveyó los fotogramas y por convenio con los
organismos correspondientes se obtuvo la
información gráfica a nivel parcela. En el mes de
abril de 2004 se concretó el 35 restante del
territorio. Esa información se relaciona por la
nomenclatura catastral a las bases alfanuméricas
ya mencionadas. El control se complementa con las
planchetas catastrales municipales.  
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RESTITUCIÓN FOTOGRAMÉTRICA
Información espacial del SIG
Bases de datos asociadas
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A partir de las planchetas catastrales, se
registra por cada contribuyente, una cédula
catastral. En estas cédulas, se actualizan en
forma manual, los datos dominiales y catastrales
de cada unidad correspondiente a una partida
municipal, a la vez que se actualizan en el
Sistema Malvinas 2000. Es intención, al finalizar
el proyecto ISCAT, efectuar esta actualización,
tanto gráfica como alfanumérica en una sola
etapa, en forma sistemática, mediante la
utilización del SIG.
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Cédulas Catastrales
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Complementando toda esta información, se realizó
en el año 2000 un relevamiento de Expedientes de
aprobación de obras particulares, incorporándolos
a una base de datos. Esta Base contiene
información histórica de los expedientes
relacionados y las aprobaciones y modificaciones
de las obras particulares ejecutadas. A partir
de esa fecha, se continúa la actualización en el
Sistema y en las cédulas en forma manual. De
aquí surgen comparaciones de superficies
cubiertas, semicubiertas, piletas, galpones,
silos, etc. y del uso o actividad a la cual se
destina.
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Expedientes de Obras Particulares
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EL SIG para VALUACIÓN TERRITORIAL

• Toda esta información, relacionada y combinada
  según los requerimientos de cada caso, permite
  efectuar análisis en diversos temas. Uno de ellos
  es la valuación territorial. En el caso de
  Malvinas Argentinas, una vez determinada la
  valuación correspondiente a cada porción
  territorial, la información se utiliza para
• Determinar el importe correspondiente al tributo
  por Conservación de la Vía Pública.
• Detectar diferencias entre las construcciones
  declaradas y las reales.
• Tomar decisiones y resolver conflictos en
  cuestiones urbanas.

• Su utilización en
• Modificación Ordenanza Fiscal y Tarifaria,
  Tributo por CVP
• Programa de empadronamiento de construcciones no
  declaradas
• Intervenciones en proyectos de desarrollo

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Nos encontramos en la búsqueda de una ecuación
que permita en forma equitativa determinar la
valuación territorial de cada unidad. Para ello
consideramos un conjunto de variables, que no por
casualidad tienen su correlación geográfica, y
por lo tanto es factible analizarlas bajo la
aplicación del SIG.   La primera de ellas, tiene
en cuenta los mismos elementos que considera la
Provincia de Buenos Aires para la valuación en el
impuesto inmobiliario El Valor de la tierra más
el valor de las mejoras y/o construcciones que
contenga. (T)   A ello le agregamos un
Coeficiente por tipo de inmueble (I), según el
uso del terreno (residencial, comercial,
industrial, etc.)   Un Coeficiente zonal (Z),
relacionado con la zonificación correspondiente
al uso del Suelo. (Residencial exclusiva,
residencial de media, industrial A, etc.)   Un
Coeficiente por vías calificadas (V), en función
de una jerarquización de las vías y de la
ubicación de la parcela respecto a ellas.   Un
Coeficiente por afectación de pavimento (P),
ponderando si la parcela se encuentra o no sobre
calle pavimentada.   Y un Coeficiente por
categorización de servicios e infraestructura
(S), considerando los servicios de recolección de
residuos, la periodicidad de su implementación y
la afectación o no al servicio de alumbrado
público.   Todas estas variables, combinadas en
forma adecuada, nos permitirán encontrar la
ecuación que equilibre la valuación territorial y
por ende, toda resolución que se tome teniendo en
cuenta este concepto.
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Ecuación de valuación territorial

• VARIABLES A CONSIDERAR Y SU RELACIÓN GEOGRÁFICA
• Valor de la tierra más el valor de las mejoras
  y/o construcciones que contenga. (T)
• Coeficiente por tipo de inmueble (I)
• Coeficiente zonal (Z)
• Coeficiente por vías calificadas (V)
• Coeficiente por afectación de pavimento (P)
• Coeficiente por categorización de servicios e
  infraestructura (S)

Valuación F (T, I, Z, V, P, S, a)
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Valor de la tierra por metro cuadrado
Uno de los análisis realizados mediante la
combinación de la información incorporada y de su
procesamiento, es el valor de la tierra por
unidad de medida, es decir por metro cuadrado.
Obtenida directamente por la división entre el
valor de la Valuación del terreno y la superficie
de la parcela, según el Sistema municipal. Se
pueden observar diferencias dentro de la misma
zona, algunas corresponden a los terrenos de
esquina, otros por errores en la valuación. Esta
misma variable puede ser considerada con los
valores provenientes del Catastro de Provincia y
determinar cuáles serían las modificaciones a
realizar.
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Valores por mejoras
Otra consideración es el valor por mejoras, en
este caso, la existencia de piletas según lo
incorporado al Sistema Municipal, según lo
declarado en las cédulas y expedientes y de
acuerdo a la restitución y a la visualización de
las fotos aéreas. Además de detectar las
inconsistencias entre sistemas, se puede
solicitar al contribuyente la regularización de
la situación.
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Tipo de inmueble según su uso Usos Baldío A
Según el uso que se hace de la parcela, por
ejemplo, los baldíos según el Sistema Municipal,
y los baldíos y construcciones según la
restitución. A esto se podría agregar el uso
detectado en el relevamiento de campo y con toda
esta información inferir el verdadero uso,
asignándole el coeficiente correspondiente.  
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Vías calificadas, pavimentos, servicios e
infraestructura
Con la utilización de las bases de redes de
viales y de infraestructura se determinan los
ejes según su jerarquía, su estado y los
servicios que se relacionan con su ubicación.
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ZONAS TRIBUTARIAS
Una vez asignadas las zonas tributarias, el SIG
nos permite verificar la consistencia de los
coeficientes asignados y las modificaciones que
serán necesarias para obtener el equilibrio
esperado. Esta es otra muestra en la que se
observan discrepancias que deberán ser
resueltas.  
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ZONAS TRIBUTARIAS
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Análisis de zonas ambientales degradadas
En otra aplicación especial, a partir de una
tarea de investigación desarrollada por la
Universidad Nacional de Gral. Sarmiento, sobre
áreas ambientalmente degradadas, se trasladó al
SIG municipal la información. A partir de los
puntos de nivelación de Geodesia de Pcia., de las
curvas de nivel del IGM y de los datos relevados
y analizados por la Universidad, se graficaron
las zonas ambientales degradadas, zonas
inundables, puntos de conflicto, basurales, zonas
con distinto grado de contaminación, etc.
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Análisis de zonas ambientales degradadas
 Esa información se superpuso al trazado de las
manzanas del municipio y se delimitaron zonas
degradadas ambientalmente, a las que se les
asignó un coeficiente menor para la valuación.
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Análisis de zonas ambientales degradadas
Otro análisis que se efectuó con la misma
información, fue la relación entre estas zonas
degradadas y el porcentaje de cobrabilidad
tributaria para determinar si existía correlación
entre la falta de pago y las condiciones
ambientales de los habitantes.
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Se ha intentado mostrar sólo algunas
aproximaciones de los análisis que se realizan en
el Municipio de Malvinas Argentinas, utilizando
el SIG. Intentamos incorporar a las distintas
dependencias, no sólo en el abastecimiento de
información, sino en la posibilidad de
reintegrarles información procesada que facilite
las tareas de cada una de ellas.