Turismo y desarrollo inmobiliario en la regin centroamericana

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Turismo y desarrollo inmobiliario en la región
centroamericana
Iniciativa Colaborativa de Diálogo e
Investigación sobre Dinámicas Territoriales en
Centroamérica

• Pensando cómo abordar la investigación
• 28 de setiembre, 2007

Marcela Román Forastelli
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Organización de contenidos

• Repaso de conceptos básicos sobre turismo.
• Identificación de metodologías para estimar sus
  diversos impactos.
• Ideas básicas sobre mercados inmobiliarios.
• La propuesta en construcción.

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Punto de partida revisión documental

• Principales fuentes consultadas para la revisión
  de conceptos y metodologías
• OMT, CEPAL, CHR Cornell, UICN, Sea grant (U.
  Minnesota), ODI, CESD, Greenpeace, ALCOSTA,
  Natural Resources Forum, Institutos de Turismo,
  PRISMA, SICA, FLACSO, INCAE, CINPE, Exceltur,
  Comisión Europea, OECD, WEF, Sustainable Travel
  International, PNUMAGEF, Comisión Europea, BID,
  Banco Mundial, Universidad de Alicante,
  Universidad de Murcia y otros.
• Detalle de autores y títulos en la bibliografía.

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Conceptos básicosclasificación funcional

• Características de la demanda
• Tamaño de Escala

Turismo masivo o tradicional
Turismo residencial
Ecoturismo
Turismo
Turismo de cruceros
Turismo rural comunitario
Turismo de salud
Turismo de negocios
Sostenibilidad es un enfoque, no una modalidad
igual PPT

• Nacional
• Internacional

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Elementos comúnmente utilizados en la
identificación de rasgos distintivos de cada tipo

• Aspectos físicos de la oferta de alojamiento y
  servicios complementarios.
• Características del sitio o destino turístico.
• Gustos y preferencias del turista.
• Naturaleza jurídica del propietario del
  alojamiento.
• Niveles de interrelación con las comunidades.
• Potencial para generar de valor agregado.

En la realidad, los límites entre definiciones no
siempre son tan claros
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(No Transcript)
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Otras formas de clasificación más
interpretativas

• Plog (2001) trayectoria de los destinos
  turísticos según personalidad de los turistas y
  tipos de servicios que demandan
• Visitantes aventureros destino es poco
  desarrollado e inexplorado.
• Cercano-aventureros al conocer la experiencia de
  algún aventurero en determinada comunidad deciden
  visitarla. Destinos desarrollados, pero que
  todavía no sean de alta visitación.
• Cercano-dependientes La presencia de un gran
  número de turistas-medio
• Visitantes dependientes fase de decadencia, en
  términos del crecimiento promedio de afluencia de
  visitantes

• Cordero (2005), tres modelos de turismo según el
  nivel de integración que logran
• Segregado o de enclave está típicamente manejado
  por empresas transnacionales de comercialización
  turística, y las comunidades locales no son
  tomadas en cuenta en la planificación e
  implementación (La Cruz, Guanacaste e Islas de la
  Bahía en Honduras).
• Integrado o social se desarrolla en un contexto
  de pequeñas empresas, donde prevalecen los
  negocios familiares o comunitarios. La
  apropiación de los beneficios queda en manos de
  la comunidad, que juega un papel activo en la
  planificación (Isla Colón, Bocas del T).
• Integración relativa alternativas intermedias a
  estos dos extremos.

• Fürst y Hein (2002), perspectiva sistémica y
  régimen posfordista
• No propone una clasificación propiamente sino un
  enfoque para entender las particularidades de las
  dinámicas locales (microregiones) y los
  condicionamientos internos y externos que impone
  la economía global (enfoque sistémico ).
• Análisis de las relaciones entre turismo y
  desarrollo sostenible desde las esferas
  económica, social, científico-cultural y política.

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Turismo sostenible

• Directrices y prácticas de gestión aplicables a
  todas las formas de turismo en todos los tipos de
  destinos (fuerte componente normativo).
• Principios de sostenibilidad
• Dar un uso óptimo a los recursos ambientales
  (capacidad de carga de los ecosistemas).
• Respetar la autenticidad sociocultural de las
  comunidades anfitrionas.
• Asegurar actividades económicas viables a largo
  plazo que generen beneficios bien distribuidos.
• Reportar un alto grado de satisfacción a los
  turistas.
• Participación informada de todos los agentes
  relevantes.
• Liderazgo político.
• Compromiso intergeneracional.
• Enfoque género

Sostenibilidad de la empresa turística (sistemas
de gestión medioambiental )
Sostenibilidad del destino turístico (territorio)
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Impactos
Demanda
Oferta
Originados en características de los turistas
Originados en características del producto
Originados en características del destino
Actitudes del residente frente al turista
Factores condicionantes
Políticas, normas e incentivos
Tipos de impactos
Actores e intereses
Valoración Ponderación
Normativo
Conflictos socioambientales
Escala
Adaptado de Kreag, 2001.
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Valoración impactos

• Desde lo normativo (más descriptivo sobre lo que
  se observa en función de un conjunto de criterios
  previamente definidos estándares, parámetros).
• Desde la búsqueda de explicaciones (causas que
  subyacen a las dinámicas, papel de los actores y
  sus intereses).

Nada es cierto por defecto, el detalle está en el
balance
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Qué y cómo se mide?
Dinámica de la industria (mercado)
Regulaciones Políticas Planificación
Metodologías
Mapeo de actores e intereses
Certificaciones de sostenibilidad
Experiencias fuera de la región
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El problema no parece estar en la metodología,
sino en el enfoque y la disponibilidad de
información
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Y sobre el sector inmobiliario?
Un mercado altamente segmentado y poco regulado
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Clasificación por segmentos de la demanda

• Nivel de ingreso

Uso residencial
Oficinas y comercio
Hotelería
Mercado inmobiliario
Infraestructura
Tierras

• Localización geográfica

• Nacionalidad del inversionista

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La propuesta en construcción

• qué investigar y cómo abordarlo?

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Qué interesa que investiguemos en CA?

• Todos los tipos de turismo y todas sus
  interrelaciones?
• Todos los impactos, sus factores de origen y los
  actores relacionados?

Entre lo posible y lo deseable..

• Las intersecciones entre la dinámica reciente del
  mercado inmobiliario y algunos tipos de turismo
  presentes en la región.
• Primera aproximación de impactos y qué los genera.

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La propuesta turismo residencial como
intersección

• Definición operativa de turismo residencial.
• Reflexión sobre el contexto y la situación de
  partida.
• Establecer una línea base común caracterización
  en temas macro (económicos, políticos e
  institucionales).
• Estudiar situaciones específicas en dos niveles
• Donde ya son evidentes las interrelaciones
• Mayor dinamismo vinculado a demanda internacional
• Mayor dinamismo vinculado a capacidad económica
  local
• Donde se perfila como punto de interés.

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Definición de características

• Desarrollo masivo de alojamientos privados, sobre
  todo costeros, que se usan estacionalmente con
  fines de ocio o esparcimiento.
• Proceso de urbanización generado por un atractivo
  turístico, que es liderado por desarrolladores
  inmobiliarios, empresas constructoras y de
  bienes raíces y que se localiza en un destino
  turístico maduro.
• Base de la rentabilidad empresarial es la
  especulación con el precio del suelo.
• Inversión previsional, especialmente extranjera
  en segundas casas.
• Uso poco intensivo de servicios turísticos.

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Preguntas de investigación

• Cuáles son y cómo se manifiestan las
  intersecciones?
• Qué motiva que se generen esas intersecciones?
• Cómo son las trayectorias de expansión de éstas
  dinámicas? En qué punto están los territorios
  identificados?
• Cómo se perfilan los impactos en diferentes
  escenarios de intervención?
• Si no hacemos nada
• Si actuamos

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Un punto sobre la disponibilidad de información

• Poca y dispersa, en la mayoría de los temas.
• Dificultad para desagregar estadísticas en
  pequeños unidades territoriales.
• Construida con otros fines.
• Alto costo generación de información primaria.
• Difícil comparación internacional realidades
  diferentes

El reto es establecer una línea base y una
propuesta de seguimiento
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La situación de partida Sobre qué realidad se
asientan las nuevas actividades?

• Cómo está Centroamérica
• Tendencias regionales y globales
• Diferencias nacionales en las líneas de partida
• Situación específica de las comunidades
  receptoras

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Contenidos para establecer la línea base

• Tamaño, dinámica y organización de los sectores
  turismo e inmobiliario en la Región.
• El papel de la inversión externa directa.
• Marcos de regulación, políticas nacionales,
  incentivos.
• Mapeo de actores claves (de regulación,
  empresariales, inversionistas, organizaciones
  sociales y comunitarias, etc.).

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Para identificar las intersecciones

• Mapeo de territorios donde se perciben
  intersecciones entre
• Mercado de tierras y turismo
• Dinámica constructiva residencial y turismo
• Está llegando inversión externa a adquirir tierra
  y casas

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En concreto estudio de casos específicos

• Donde la intersección es manifesta
• Diagnosticar
• Precisar las condiciones que permitieron la
  llegada de esta dinámica y el tipo de desarrollo
  que se está dando.
• Identificar desafíos.
• Propuestas para mitigar efectos negativos y
  potenciar los beneficios.
• Donde se percibe una potencialidad
• Identificación, caracterización y mapeo de la
  zona y sus atractivos.
• Reflexionar a cerca del tipo de desarrollo
  turístico deseable.