Les matines du patrimoine

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Les matinées du patrimoine
CENTRE DE DROIT NOTARIAL DE LUNIVERSITE DE
LAUSANNE

• Revue de la jurisprudence récente
• en droit du patrimoine
• Aspects fiscaux
• par
• Me Yves Noël
• Avocat, Professeur à lUniversité de Lausanne

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2. Impôt sur les donations
Donation avec reprise de dette FI 2005.0189 TA,
30 août 2006 Donation dun immeuble abritant
une entreprise avec reprise de dette et
engagement du donataire de servir une rente au
donateur. La reprise de dette constituant une
charge, elle doit être déduite de la valeur de
limmeuble transféré pour déterminer lassiette
de limpôt sur les donations. La valeur
capitalisée de la rente servie par le donataire
doit être attribuée à la partie onéreuse de
lacte.
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2. Impôt sur les donations et 3.2. Droit de
mutation
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Donation mixte FI 2005.0189
Impôt sur les donations
Droit de mutation
Rente viagère
Onéreux
Article 27a LMSD a contrario déductible (TF,
2P.221/2004, in RDAF 2005 II 468)
Impôt dû (TA, affaires FI 2002.0022 et FI
2003.0011, 29 avril 2004)
Reprise de la dette hypothécaire
Article 29 LMSD déductible (TA, affaire FI
2005.0228, 14 novembre 2006)
Libéralité
Impôt dû
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2. Impôt sur les donations et 3.2. Droit de
mutation
Tentative de modification de la LMSD sur la
question 1/2 droit de mutation sur la dette
hypothécaire dans la donation mixte EMPD Budget
2008 retiré (cf pp. 36 ss)
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3.1. Impôt sur les gains immobiliers FI.2005.0228
Exemple
?
Achat de la maison par M. 2000 CHF 500000
Vente de la maison par Mme 2009 CHF 800000
Divorce 2005 Mme reprend la maison CHF 700000
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3.1. Impôt sur les gains immobiliers
Pratique antérieure de lACI Gain réalisé au
moment du divorce, dont limposition est
différée CHF 700000 ? CHF 500000 ? CHF
200000 Durée de possession 2000-2009 ? 9
ans Gain de la deuxième période CHF 800000 ?
CHF 700000 ? CHF 100000 Durée de possession
2005-2009 ? 4 ans Calcul de limpôt (années avec
coefficient 2 pour le calcul du taux (art. 72 al.
4 LI) (11 ? 200000) ? (16 ? 100000) ? CHF
38000
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3.1. Impôt sur les gains immobiliers
Pratique cassée par le TA (FI.2005.0228 - RDAF
2006 II 494) Modification consécutive de la LI,
entrée en vigueur le 1er janvier 2008 (de
larticle 73 al. 2 LI) I. Divorce Gain
immobilier total CHF 800000 ? CHF 500000 ? CHF
300000 Durée de possession 2000-2009 ? 9
ans Calcul de limpôt (années avec coefficient 2
pour le calcul du taux (art. 72 al. 4 LI) CHF
300000 ? 11 ? CHF 33000
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3.1. Impôt sur les gains immobiliers
II. Nouveau logement Art. 68 al. 2, 3ème phrase
LI Le gain réalisé sur limmeuble acquis en
remplacement est imposé selon la durée de
possession de cet immeuble.
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3.1. Impôt sur les gains immobiliers
Exemple
Vente de la maison 1
Achat de la maison 2 2001 CHF 800000 CHF
900000
Achat de la maison 1 1990 CHF 600000
Vente de la maison 2 2007 CHF 1500000
?
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3.1. Impôt sur les gains immobiliers
Gain immobilier réalisé sur la maison 1 CHF
800000 ? CHF 600000 ? CHF 200000 Durée de
possession 1990-2007 ? 17 ans Gain immobilier
réalisé sur la maison 2 CHF 1500000 ? CHF
900000 ? CHF 600000 Durée de possession
2001-2007 ? 6 ans Calcul de limpôt (années avec
coefficient 2 pour le calcul du taux (art. 72 al.
4 LI) (7 ? 200000) ? (14 ? 600000) ? CHF
98000
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3.1. Impôt sur les gains immobiliers
III. Invocation de lestimation fiscale Art. 68
al. 3 LI nouveau Lorsque le contribuable invoque
comme prix dacquisition lestimation fiscale en
vertu de larticle 67 al. 2 LI, le gain
immobilier imposable sera au moins égal à celui
dont limposition a été différée selon larticle
65 al. 1, lit. a, b, d, e et f.
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3.1. Impôt sur les gains immobiliers
Exemple
Mme revendique comme prix de revient
lestimation fiscale
?
Achat de la maison par M. 2000 CHF 500000
Vente de la maison par Mme 2010 CHF 800000
Divorce 2005 Mme reprend la maison CHF 700000
Estimation fiscale CHF 750000
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3.1. Impôt sur les gains immobiliers
Calcul du gain imposable Gain réalisé lors du
divorce, dont limposition a été différée CHF
700000 ? CHF 500000 ? CHF 200000 Gain réalisé
lors de la revente CHF 800000 ? CHF 750000 ?
CHF 50000 Durée de possession 2000-2010 ? 10
ans Calcul de limpôt (années avec coefficient 2
pour le calcul du taux (art. 72 al. 4 LI) CHF
250000 ? 10 ? CHF 25000 Résultat les couples
divorcés, les héritiers et les personnes ayant
changé dhabitation ne bénéficient plus de
 leffet deffacement  des révisions générales
des estimations fiscales.
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3.1. Impôt sur les gains immobiliers
FI 2006.0061
Report dimposition lors du partage pas de
fractionnement de la durée de possession (idem
arrêt divorce)
1/2
1/2
Succession
1/1
Partage
Vente de la maison
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3.2. Droit de mutation
Cession dun droit de superficie
FI 2006.0012
Une fois capitalisé à sa création et soumis au
droit de mutation, le droit de superficie nest
plus taxé lors des cessions ultérieures.
(confirmation de deux arrêts du TA de
2004) Tentative de modification de la LMSD par
le Conseil dEtat.
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3.2. Droit de mutation
Cession dun droit de superficie Exemple
constitution dun droit de superficie pendant 50
ans contre un paiement annuel de CHF
10000. Calcul du droit de mutation Valeur du
droit de superficie (art. 34 ALMSD) CHF 10000 x
25.730 CHF 257300 Calcul de limpôt dû à la
constitution du droit CHF 257300 x 3,3 CHF
8490.90
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3.2. Droit de mutation
Cession dun droit de superficie Solution du
projet retiré Même hypothèse, en partant du
principe que limmeuble est cédé tous les 10
ans. Droit de mutation initial CHF 8490.90
(3,3 de 257300) Puis  re-capitalisation  à
chaque cession Vente après 10 ans CHF
7627.95 (3,3 de 231150) Vente après 20
ans CHF 6468.00 (3,3 de 196000) Vente
après 30 ans CHF 4909.40 (3,3 de
148770) Vente après 40 ans CHF 2814.90
(3,3 de 85300)
Total CHF 30311.15 Au lieu de CHF
8490.90
qui correspond à une assiette totale de CHF
918520 au lieu de CHF 257300 - montant reçu par
le superficiant CHF 500000