Procdures en habitat et Polices administratives

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Procédures en habitat et Polices administratives
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Différentes situations
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UNE ACTION PRIVEE
? La lutte contre le logement indécent
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Le logement décent
Est décent le logement qui ne laisse pas
apparaître de risques manifestes pouvant porter
atteinte à la sécurité physique ou la santé et
doté des éléments le rendant conforme à lusage
dhabitation. (article 6 de la loi n89-462 du 6
juillet 1989) 3 critères permettent dévaluer,
sans laide dun professionnel, lindécence dun
logement - la sécurité physique des occupants
nest pas assurée - le logement fait courir des
risques pour la santé - léquipement du logement
est insuffisant
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Le logement décent
? Un logement indécent nest pas automatiquement
insalubre (ex.  présence dinfiltrations
deau). ? Un logement insalubre ou présentant
des manquements à lhygiène ou à lhabitabilité
est indécent (présence de plomb, absence
dalimentation en eau potable, dégradation de la
structure du bâti)
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L  ACTION PUBLIQUE
? La police sanitaire du maire ? la lutte
contre lhabitat indigne
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La Police Sanitaire du Maire
Une habitation peut, malgré un gros uvre solide
et sain, comporter des défauts pouvant entraîner
des problèmes d'hygiène pour les occupants.
Dans ce cas, le Règlement Sanitaire
Départemental (RSD) s'applique.

• Les désordres les plus fréquemment rencontrés, et
  relevant du Règlement Sanitaire Départemental
  (RSD) sont les suivants
• Défaut de ventilation
• Humidité excessive
• Entretien des bâtiments et abords
• Défaut d équipement (chauffage, etc..)

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La Police Sanitaire du Maire

• Le maire constitue lautorité administrative de
• droit commun en matière de police de
• lhygiène publique et la police spéciale du
• préfet en matière dinsalubrité des logements
• nannule pas la police générale du maire.

La répartition des compétences en matière de
contrôle administratif et technique des règles
d'hygiène a été précisée dans la dernière loi de
Santé Publique (LOI n 2004-806 du 9 août 2004)
? art. L.1421-4 du Code de la Santé
Publique     Le contrôle administratif et
technique des règles d'hygiène relève de la
compétence du maire pour les règles générales
d'hygiène fixées, en application du chapitre Ier
du titre Ier du livre III, pour les habitations,
leurs abords et dépendances. 
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La Police Sanitaire du Maire

• La procédure à suivre par le maire est la
  suivante 
• 1. ENQUÊTE sur place par le maire (et si
  nécessaire DDASS en soutien technique aux petites
  communes pour des cas particuliers).
• 2. RAPPORT d'enquête listant les infractions aux
  règles d'hygiène édictées par le RSD
• 3. Lettre de MISE EN DEMEURE émanant du maire
  demandant au responsable des infractions de
  remédier à la situation, assortie d'un délai
  d'exécution adapté à la circonstance.
• 4. En cas de dépassement du délai indiqué, prise
  d'un arrêté municipal de mise en demeure notifié
  à l'intéressé, avec les infractions constatées,
  les mesures à prendre, un nouveau délai
  d'exécution. (RELANCE ENVENTUELLE)
• 5 .En cas de constat de non respect de l'arrêté 
• ? Établissement d'un PROCES VERBAL de
  constatation d'infraction par le maire ou un
  agent assermenté. Ce PV est alors transmis au
  Procureur de la République afin que soient
  engagées des poursuites pénales
• ? Si des mesures doivent être prises rapidement,
  saisine du juge des référés pour faire réaliser
  les TRAVAUX nécessaires sous astreinte, voire
  d office.

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La lutte contre l habitat indigne
A/ L insalubrité B/ Les immeubles menaçant
ruine C/ Les hôtels meublés D/ La sécurité des
équipements communs E/ Le saturnisme
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Lutte contre l habitat indigne A )
L insalubrité
BASE REGLEMENTAIRE - art. L1331-22 à L1331-31
du Code de la Santé Publique - art. R.1331-4 à
R.1331-11 du Code de la Santé Publique
AUTORITE COMPETENTE PREFET (pouvoir de police
spéciale)
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Lutte contre l habitat indigne A )
L insalubrité

• Les différentes procédures prévues par le Code de
  la Santé Publique
• L. 1331-22 (ex L. 1336-3) caves, combles,
  pièces dépourvues d ouvertures sur l extérieur
  et autres locaux impropres à l habitation,
• L. 1331-23 (ex L. 1331-24) locaux présentant
  un danger pour la santé, en raison de leur
  densité d occupation,
• L. 1331-24 (ex L. 1331-24) locaux ou
  installations présentant un danger pour la santé
  ou la sécurité de leurs occupants en raison de
  l utilisation qui en est faite,
• L. 1331-25 (ex L. 1331-23) locaux ou
  installations situés à l intérieur d un
  périmètre
• L. 1331-26 à 31 immeuble bâti ou non, vacant
  ou non, attenant ou non à la voie publique,
  groupe dimmeubles, îlot ou groupe dîlots,
  présentant

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Procédure L.1331-22 (locaux impropres à
l habitation)
Lutte contre l habitat indigne A )
L insalubrité

• Les caves, sous-sols, combles, pièces
  dépourvues d'ouverture sur l'extérieur et autres
  locaux par nature impropres à l'habitation ne
  peuvent être mis à disposition aux fins
  dhabitation, à titre gratuit ou onéreux. Le
  préfet met en demeure la personne qui a mis à
  disposition les locaux de mettre fin à cette
  situation dans un délai quil fixe.
• ? Aucun formalisme n'entoure cette mise en
  demeure. Toutefois, le caractère
• contradictoire doit être assuré (loi du 12 avril
  2000) et le délai fixé par le Préfet doit
• être raisonnable.
• ? les dispositions du CCH relatives à la
  protection des occupants s appliquent.

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Procédure L.1331-26 et suivants (déclaration
d insalubrité remédiable ou irrémédiable)
Lutte contre l habitat indigne A )
L insalubrité

• Est insalubre tout immeuble, bâti ou non, vacant
  ou non, dangereux pour la santé des occupants ou
  des voisins du fait de son état ou de ses
  conditions d'occupation
• ? Peuvent être déclarés insalubres
• - un ou plusieurs logements
• - des immeubles isolés ou des îlots
• - des immeubles en copropriété
• - les seules parties privatives ou les seules
  parties communes d'un immeuble en copropriété
• - les hôtels, notamment les "hôtels meublés"

Linsalubrité dun bâtiment doit être qualifiée
dirrémédiable lorsquil nexiste aucun moyen
technique dy mettre fin, ou lorsque les
travaux nécessaires à sa résorption seraient plus
coûteux que la reconstruction
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Lutte contre l habitat indigne A )
L insalubrité

• Critères d'insalubrité applicables aux procédures
  des L.1331-25, L.1331-26 et suivants du CSP
• L'insalubrité associe la dégradation du bâti à
  des effets négatifs sur la santé. Elle s'analyse
  au cas par cas et après visite des lieux, en se
  référant notamment à une liste de critères.
• Parmi ces critères, on peut citer
• les murs fissurés,
• l'absence d'étanchéité,
• l'humidité importante,
• l'absence de ventilation,
• de raccordement aux réseaux d'électricité ou
  d'eau potable ou encore l'absence de système
  d'assainissement,
• les réseaux dangereux,
• le plomb accessible...
• Un outil d'aide à l'évaluation circulaire
  conjointe DGS/DGUHC en date du 23 juin 2003.

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Lutte contre l habitat indigne B) Les
Immeubles Menaçant Ruine
BASE REGLEMENTAIRE - art. L. 2213-24 du CGCT
- art. L. 511-1 à 6 et R.511-1 à 12 du CCH - art
L.521-1 et suivants du CCH (droit des occupants)
- Ordonnance n 2007-42 du 11 janvier 2007
relative au recouvrement des créances de l Etat
et des communes résultant de mesures de lutte
contre l'habitat insalubre ou dangereux - art
L.541-1 à L.541-6 du code de la construction et
de l'habitation (publicité et solidarité)
AUTORITE COMPETENTE MAIRE (pouvoir de police
spéciale) mais pouvoir de substitution du Préfet
(art. L.2215-1 du CGCT)
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Lutte contre l habitat indigne C) Les Hôtels
Meublés
BASE REGLEMENTAIRE - art. L.123-3 du
CCH. Dispositions issues de la Loi du 1er août
2003 d orientation et de programmation pour la
ville et la rénovation urbaine (modifiée par la
loi du 13 juillet 2006 - ENL)
AUTORITE COMPETENTE MAIRE (pouvoir de police
spéciale)
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Lutte contre l habitat indigne C) Les Hôtels
Meublés

• Dispositif créé
• Le L.123-3 du CCH précise explicitement que
• Lorsqu'il a été prescrit à l'exploitant d'un
  immeuble recevant du public à usage total ou
  partiel d'hébergement de faire cesser la
  situation d'insécurité constatée par la
  commission de sécurité et, le cas échéant, de
  réaliser des aménagements et travaux dans un
  délai fixé, le maire peut, à défaut d'exécution
  volontaire, et après mise en demeure demeurée
  infructueuse, procéder d'office aux travaux
  nécessaires pour mettre fin à la situation
  d'insécurité manifeste, et voir condamner
  l'exploitant à lui verser une provision à valoir
  sur le coût des travaux. En cas de litige sur les
  conditions d'entrée dans l'immeuble, le juge des
  référés statu. 
• ? Possibilité d interdire temporairement
  d'habiter ou d'utiliser les lieux (application
  dans ce cas des dispositions du CCH).

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Ce quil faut retenir
Effets de droit de ces différents procédures
citées - obligation pour le propriétaire ou
lexploitant dexécuter les travaux prescrits,
sous peine de travaux doffice - suspension
des loyers et de toutes redevances au titre de
l'occupation dès notification de larrêté -
suspension parallèle des aides personnelles au
logement - suspension parallèle des baux
d'occupation - droit au relogement temporaire
et définitif, selon le cas - sanctions pénales.
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Lutte contre l habitat indigne D) Sécurité des
immeubles à usage principal d habitation
BASE REGLEMENTAIRE - art. L.129-1 à L.129-7 et
R.129-1 à R.129-11 du CCH. Dispositions issues de
la Loi du 1er août 2003 d orientation et de
programmation pour la ville et la rénovation
urbaine (modifiée par la loi du 13 juillet 2006 -
ENL)
AUTORITE COMPETENTE MAIRE (pouvoir de police
spéciale)
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Lutte contre l habitat indigne D) Sécurité des
immeubles à usage principal d habitation

• dispositif créé
• pouvoir de police spéciale permettant de
  prescrire des travaux en vue d assurer la
  sécurité et le maintien en état de fonctionnement
  des équipements communs des immeubles collectifs
  à usage principal d habitation (compétence
  exercée par le maire au nom de lÉtat).

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Lutte contre l habitat indigne D) Sécurité des
immeubles à usage principal d habitation

• Équipements concernés
• les installations et conduits de ventilation et
  de désenfumage des circulations communes
• les installations de ventilation mécanique
  contrôlée
• les installations et appareils d'éclairage et
  d'éclairage de sécurité des escaliers, couloirs,
  corridors et circulations communes
• les installations de production et de
  distribution d'eau chaude et d'eau froide, ainsi
  que les systèmes de sécurité des installations de
  production d'eau chaude
• les installations et conduits de production et de
  distribution de chauffage collectif, ainsi que
  leurs systèmes de sécurité
• les installations, canalisations et réseaux
  divers d'alimentation en énergie (gaz et
  électricité) ainsi que les canalisations et
  réseaux divers d'évacuation (eaux usées, eaux
  pluviales)
• les systèmes de sécurité contre l'incendie, ainsi
  que les équipements et installations de
  protection et de lutte contre l'incendie
• les installations de stockage des hydrocarbures
  liquéfiés
• les ascenseurs.

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Lutte contre l habitat indigne D) Sécurité des
immeubles à usage principal d habitation

• Procédures
• le dispositif ainsi créé permet au maire
  d intervenir dans de tels immeubles au titre de
  la sécurité, sans pour autant que l état de
  solidité du bâtiment justifie une procédure de
  péril ou son état sanitaire, une procédure
  d insalubrité
• La procédure administrative de mise en uvre est
  analogue à celle du péril.
• Cette procédure vient également renforcer les
  pouvoirs de police sanitaire du maire exercés sur
  le fondement du RSD en ce quil permet, outre
  l injonction, les travaux d office à la charge
  du propriétaire ou de la copropriété.
• pas de sanctions par des dispositions civiles ou
  pénales aucune conséquence de droit sur les
  loyers et les baux dhabitation

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Lutte contre l habitat indigne E) Le
saturnisme
BASE REGLEMENTAIRE - art. L.1334-1 à
L.1334-12 du Code de la Santé Publique - art.
R.1334-1 à R.1334-13 du Code de la Santé Publique
AUTORITE COMPETENTE PREFET (pouvoir de police
spéciale)
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Obligation de réaliser un Constat de Risque
dExposition au Plomb
Lutte contre l habitat indigne E) Le
saturnisme

• Toutes les communes concernées
• Immeubles dhabitation construits avant le 1er
  janvier 1949
• parties privatives, en cas de vente
• A compter du 12 août 2008
• Aux parties communes dimmeubles dhabitation
• A tout logement locatif (annexé au nouveau
  contrat de location, ou renouvellement)
• Le CREP précise certains facteurs de dégradation
  du bâti

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Obligations de transmission des CREP au préfet
Lutte contre l habitat indigne E) Le
saturnisme

• Par lauteur du constat (et plus les notaires)
• SI au moins un facteur de dégradation du bâti
• au moins 50 dunités de diagnostic de classe 3
  dans un local
• au moins 20 dunités de diagnostic de classe 3
  sur lensemble des locaux
• Au moins un plancher ou plafond menaçant de
  seffondrer
• Traces importantes de coulures, ruissellement ou
  écoulement deau sur plusieurs unités de
  diagnostic dune même pièce
• Moisissures ou nombreuses tâches dhumidité sur
  plusieurs unités de diagnostic dune même pièce

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QUELQUES CHIFFRES (résultats pour la
Haute-Savoie)

• En 2005 3 arrêtés L 1331-26 (vétusté) 6
  arrêtés L 1331-22 (sous sol)
• En 2006 5 arrêtés L 1331-26 2 arrêtés L
  1331-22
• En 2007 8 arrêtés L 1331-26 1 arrêté L
  1331-22
• En 2008 1 arrêté L 1331-26 2 arrêtés L
  1331-22
• En 2008 6 dossiers en cours sur
  lagglomération dans le cadre de lOPAH dont un
  important de 34 logements.

28
Merci de votre attention
Site internet du PNLHI
www2.logement.gouv.fr/actu/habitatindigne/accueil.
htm