Le financement du logement en Afrique de lOuest

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Le financement du logement en Afrique de lOuest

• Bamako, 14-16 février 2005
• Politiques de subvention bonnes et mauvaises
  manières
• Claude Taffin

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Plan

• Importance du contexte et des objectifs.
• Aider loffre.
• Aider la demande
• - aide à lépargne,
• - aide à lemprunt,
• - aide directe.

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Le bon choix dépend

• Du niveau de développement du système financier,
• Du niveau de satisfaction des besoins en
  logement,
• Des pouvoirs publics ce quils veulent et ce
  quils peuvent.

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La solvabilisation des acquéreurs
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Si le logement est trop cher pour tout le monde

• Il y a un problème doffre foncière, de matériaux
  
• ? subventionner loffre.
• Il y a un problème financier (rémunération de
  lépargne trop faible, crédit trop cher)
• ? aides  de circuit  (épargne-logement ou
  autre).

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En général

• Cible des politiques daide à laccession
  ménages à revenus moyens ou  modestes .
• Cibler seulement les classes moyennes ?
• - choix politique,
• - outils épargne-logement, intérêts demprunt
  exonérés dIR.

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Laide aux ménages modestes
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Aider loffre (1)

• Cest abaisser le prix de revient des logements à
  laide de subventions de toute nature, y compris
  fiscale.
• On peut agir sur
• - le prix du terrain (cession par lEtat ou la
  Collectivité locale, péréquation entre
  différentes utilisations),
• - le coût de  la viabilisation,
• - le coût de construction (prix des matériaux,
  les crédits aux promoteurs et leurs profits).

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Aider loffre (2)

• Suppose un contrôle de lactivité pour vérifier
  que laide se traduit par une baisse de prix (et
  non de qualité !).
• Plus facile (en théorie) avec les promoteurs
  quen auto-construction.
• Dans tous les cas, ciblage social difficile.
• Exemple (fréquent) taux de TVA réduit.

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Laide à lépargne

• Beaucoup de vertus
• - pousse à la bancarisation,
• - réduit le besoin demprunt et prépare à le
  rembourser,
• - fournit un financement stable pour le crédit au
  logement.
• Quelques inconvénients
• - ciblage social déficient,
• - risque de liquidité.

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Laide directe

• Efficace et transparente
• - va au destinataire final, pas dintermédiaire à
  rémunérer,
• le montant exact de laide est connu par le
  Budget et le bénéficiaire.
• Ciblage social facile pas dexigence de
  bancarisation.
• Effets daubaine et abus possibles.

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Laide directe exemples

• Chili, Costa-Rica, Mexique, Salvador, Surinam,
  Uruguay, Venezuela
• Afrique du Sud
• Hong-Kong, Philippines
• Allemagne (crédit dimpôt 5 du prix du neuf,
  2,5 de lancien, majoration si enfants)
• Espagne (5 à 11 selon revenu).

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Laide directe variantes

• Prime de montant fixe ou variable accordée
  directement au ménage chaque mois afin dalléger
  sa charge de remboursement.
• - Oblige à recourir à lemprunt.
• - Exemples Espagne (de 5 sur 5 ans à 20 sur
  20 ans de lannuité), Pays-Bas.
• Aide personnelle varie chaque année en fonction
  du revenu ciblage parfait mais nécessite un
  suivi des revenus.
• - réservée aux pays les plus développés,
• - plus fréquent en locatif.

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Le crédit bonifié inconvénients

• Coût budgétaire étalé mais effet  boule de
  neige  (cumul de générations).
• Coûts aléatoires ou cachés (garanties).
• Illisible pour les bénéficiaires (10 au lieu de
  12 , cest encore trop !).
• Mauvais ciblage social
• - aide proportionnelle au montant du prêt,
• - sélection par le prêteur des emprunteurs
  proches du plafond.
• Risque de distorsion de concurrence.

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Le crédit bonifié modalités

• Par subvention des prêteurs
• Par utilisation de Fonds hors marché
• Par défiscalisation des intérêts

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Subvention aux prêteurs

• Mauvais exemples
• France et Maroc
• (avant réforme)
• - prêteur unique,
• - prêt principal,
• - engagements longs et
• coûteux (bonification
• et garantie),
• - aide peu lisible,
• - ciblage médiocre.

• Bons exemples
• France (prêt à 0)
• - produit lisible,
• - distrib. banalisée,
• - aide fonction du
• revenu,
• - pour les bas revenus,
• équivaut à une prime.
• Jordanie (bonif. 5)
• - financement prédéfini,
• - ciblé (étroitement) et
• priorisé.

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Fonds hors marché

• Exemple fréquent utilisation de fonds de
  retraites des fonctionnaires pour financer des
  prêts à laccession.
• - Techniquement à peu près tous les défauts
  déjà mentionnés
• Mais constitue un élément de la politique sociale
  de lEtat-employeur
• Exemples moins mauvais fonds ad hoc
• Grèce, 1 en France).

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Défiscalisation des intérêts

• Bénéficie aux plus riches (gros revenus, gros
  emprunts) et incite à lendettement.
• Totalement inefficace (pas deffet déclencheur).
• Relève dune politique daides aux classes
  moyennes.
• Cas extrême Etats-Unis
• - exonération quasi-illimité des intérêt
  demprunts hypothécaires.
• Autre exemple Danemark
• - déduction de 32 des intérêts.

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En guise de conclusion (1)

• Eviter les aides qui
• - créent des engagements à long-terme
• - recèlent des coûts cachés ou imprévisibles
• Préférer les aides transparentes et mesurables.
• Aides dEtat et financement relèvent de domaines
  distincts éviter les mélanges.

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En guise de conclusion (2)

• Cest vous qui connaissez votre pays, la
  mentalité de ses habitants, les goûts de vos
  politiciens.
• Donc écoutez les conseils des  experts  de la
  Banque Mondiale.
• Mais mieux vaudra en général les adapter que les
  adopter.
• Comme lon fait les marocains

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En guise de conclusion (3)

• Abandon des ristournes dintérêt,
• Mais pas dadoption des aides directes
  (méfiance),
• Mise en place dune aide à la production avec
  ciblage social défiscalisation des promoteurs
  pour les gros programmes de logements sociaux.
• Souhait de développer la promotion.
• Effets encore à évaluer.