ALTMEPPEN TURBO

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1. Investitionsrechnung (1)

• Investitionsrechnungen sollten sich stets mit
  anderen Kapitalanlagen vergleichen lassen.
• Hauptaufgabe ist die Bildung eines rechnerischen
  Fundaments für Kapitaldispositionen um das
  Investitionsvorhaben auf Einnahmen und Ausgaben
  zu reduzieren. ( monetäre Aspekte )
• Fragestellungen
• Lohnt sich die Investition insgesamt (absolute
  Vorteilhaftigkeit)
• Ist die Investition besser als andere,
  alternative Investitionen
• (relative Vorteilhaftigkeit)
• Wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit ist abhängig
  von
• Vermögensstreben ( Ziel ist ein max. Vermögen am
  Ende des
• Betrachtungszeitraumes
• Entnahmestreben ( Ziel ist eine max. Entnahme
  bei geg.
• Endvermögen )

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1. Investitionsrechnung (2)

• Alternative Investitionsmöglichkeiten
  unterscheiden sich
• In der Höhe der absoluten anfallenden Zahlungen
• In der zeitlichen Struktur
• Um vergleichbar zu sein, müssen die Zahlungen
  entsprechend ihrem zeitlichen Anfall bewertet
  werden.
• Zahlungsarten
• Direkte Zahlungen ( Originär )
• werden unmittelbar durch die Investition
  verursacht Geld- flüsse, die direkt vom
  Objekt abhängen
• Indirekte Zahlungen (Derivativ )
• ergeben sich als Folgewirkung der Investition
  Geldflüsse, die nicht direkt vom Objekt
  abhängen

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2. Direkte Zahlungen (1)

• Investitionsausgabe a0
• Setzt sich aus Anschaffungskosten und
  Nebenerwerbskosten zusammen. Bei einer
  Projektentwicklung sind anstelle der
  Anschaffungskosten die Herstellungskosten
  anzusetzen.
• Nebenerwerbskosten
• Maklergebühren 1 - 7
• Grundbuchgebühren Notarkosten 1 - 2
• Grunderwerbssteuer 3,5
• AK und HK bilden die Basis der abzugsfähigen
  Abschreibungen Aufteilung der Anteile für Grund
  und Boden

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2. Direkte Zahlungen (2)
Laufende Ausgaben at periodische Ausgaben
Bewirtschaftungskosten bestehend aus den
Instandhaltungs-, Verwaltungs- und
Betriebskosten aperiodische
Ausgaben Instandsetzungskosten und Modern-
isierungskosten Laufende Einnahmen et
Setzen sich aus den Mieteinnahmen und sonstigen
Erlösen zusammen. ( Vermietung von Stellplätzen,
Werbeflächen, ) Als negative Einnahme ist das
Mietausfallwagnis zu berück- sichtigen. Laufende
Einnahmen-/ Ausgabenüberschüsse üt Differenz
aus laufenden Einnahmen und laufenden Ausgaben
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2. Direkte Zahlungen (3)

• Netto-Veräußerungserlös Rn
• Ergibt sich am Ende des Betrachtungszeitraumes
  als fiktiver Verkaufspreis, der
• mittels Verkehrswertermittlung nach WertV,
• über einen Mietenmultiplikator,
• über die Indizierung der Investitionsausgabe
  oder
• mit Hilfe geeigneter Wertermittlungsverfahren
  festzulegen ist.
• Der Planungshorizont sollte sich an der
  gewünschten Anlage- dauer des Investors
  orientieren. ( I.d.R. 10 Jahre, maximal 15 Jahre
  )
• Problem Abnahme der Prognosegenauigkeit mit
  wachsen- der zeitlicher Entfernung, zu
  kurze Zeiträume ebenfalls nicht sinnvoll

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3. Indirekte Zahlungen (1)

• Einnahmeüberschüsse
• Möglichkeit der Reinvestition der freien Mittel
  in
• Finanzanlagen
• das bestehende Objekt
• andere Objekte
• Kredittilgung
• Ausgabenüberschüsse
• Sind über Kreditaufnahme oder mittels
  Desinvestitionen zu finanzieren. Desinvestition
  erfolgt durch Auflösung einer Finanz- anlage
  oder Verkauf eines Immobilienobjekts

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3. Indirekte Zahlungen (2)

• Steuern
• Beeinflussung der absoluten und relativen
  Vorteilhaftigkeit und damit unablässig für eine
  realitätsnahe Betrachtung
• Steuerarten bei Immobilieninvestitionen
• Körperschaftssteuer /Einkommenssteuer
• Gewerbeertragssteuer
• Grundsteuer
• Erbschafts- und Schenkungssteuer
• Grunderwerbssteuer
• Umsatzsteuer
• Die Komplexität der steuerlichen Betrachtung
  erfordert Annahmen und Vereinfachungen, um
  Verständlichkeit und Übersichtlichkeit zu wahren.

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4. Methoden der Investitionsrechnung Info Wesen
tlicher Unterschied zwischen statischer und
dynamischer Methode ist die Vernachlässigung
der Zahlungszeitpunkte bei der statischen
Methode ( Wertänderungen über die Investitions-
dauer bleiben unberücksichtigt )
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• 5. Vollständiger Finanzplan (1)
• VOFI ohne Steuern

VOFI ohne Steuern Gehört zu den Endwertmethoden
innerhalb der dynamischen Methoden, bei denen
das Vermögen am Ende des Planungszeitraums die
Zielgröße darstellt. Das Endvermögen ergibt
sich als absolute Zahl und ermöglicht eine
transparente, differenzierte und realitätsnahe
Abbildung der Zahlungsströme. Es werden alle
mit einer Investition verbundenen Zahlungen
abgebildet wodurch die finanzwirtschaftlichen
Konsequenzen ablesbar werden.
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• 5. Vollständiger Finanzplan (2)
• VOFI ohne Steuern

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• 5. Vollständiger Finanzplan (3)
• VOFI ohne Steuern

• Grundsätzlich wird bei der Verzinsung des zu
  Anfang eingesetzten Kapitals unterschieden
  zwischen
• Eigenkapitalrendite ( Rendite auf das
  eingesetzte Eigenkapital )
• Gesamtkapitalrendite ( Rendite auf das insgesamt
  eingesetzte Kapital )
• rVOFI Verzinsung
• KN Endwert
• EK0 Eigenkapital
• N Betrachtungszeitraum

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• 5. Vollständiger Finanzplan (4)
• VOFI ohne Steuern

• Berechnung ist nicht möglich bei
• Finanzierung ausschließlich über Fremdkapital
• Entnahme von Eigenkapital während des
• Betrachtungszeitraumes
• Zufügung von Eigenkapital während des
• Betrachtungszeitraumes

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• 6. Vollständiger Finanzplan (1)
• VOFI mit Steuern

Steuerliche Betrachtungen und die
Berücksichtigung von Abschreibungen können
erheblichen Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit
einer Investition haben. Alle für die
steuerliche Betrachtung notwendigen Sachverhalte
werden in Nebenrechnungen erfasst, für die i.d.R.
Annahmen und Vereinfachungen zu treffen sind.
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• 6. Vollständiger Finanzplan (2)
• VOFI mit Steuern

• Vorteile des VOFI
• Abbildung der langfristigen Sollzinsen der
  Fremdfinanzierung
• Abbildung der kurzfristigen Soll- und
  Habenzinsen der
• Zwischenfinanzierung
• Abbildung verschiedener Kreditarten (
  endfälliger Kredit,
• Annuitätendarlehen, freie Tilgung )
• Realitätsnahe Abbildung der Mietentwicklung und
  der
• Einzelsätze der Bewirtschaftungskosten
• Berücksichtigung kurzfristiger Leerstandsphasen
  und
• Mieterwechseln
• Explizite Abbildung der Variation des
  Mietausfallwagnisses

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7. Mietsimulation (1)

• Für die Aufstellung eines VOFI ist mit der
  Analyse und Auswertung der einzelnen Mietverträge
  zu beginnen.
• Zu analysieren sind
• Mietbeginn
• Mietende
• Miethöhe pro m2 bei Mietbeginn und aktuell
• Vom Mieter zu tragende Verwaltungskosten ( nur
  bei Gewerbe )
• Mietsteigerungen bei Erreichen einer vertraglich
  festgelegten
• Erhöhung
• Prozentuale Erhöhung der Miete durch Anstieg des
  Lebens-
• haltungskostenindizes ( nicht bei wohnen )
• Inflation
• Verbraucherpreisindex

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7. Mietsimulation (2)
Weiterhin ist die Bonität der Mieter und somit
die Nachhaltigkeit der jeweiligen Mietverträge
über die Laufzeiten zu überprüfen. Endet ein
Mietvertrag innerhalb des Betrachtungszeitraums,
so wird die Miete anhand der Marktmiete nach Ende
des Mietvertrags ermittelt und fortgeführt. Die
Marktmiete ist definiert als diejenige Miete, die
am Stichtag der Bewertung bei Neuvermietung
erzielbar wäre.
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• 7. Mietsimulation (3)
• Wohnraummieten

Ausgangsbasis der Wohnraummieten sind die
tatsächlichen Miethöhen. Miethöhenänderungen sind
in Anlehnung an das BGB und die Marktlage
möglich. Ist die tatsächliche Miethöhe
unbekannt, so wird die Marktmiete angesetzt, die
als Mittelwert der üblichen Entgelte definiert
ist. Werden im periodischen Teil Mietprognosen
verwendet, so sind tatsächliche Miete und die
Marktmiete gleichzeitig zu verwenden um die
Prognose zu begründen.
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• 7. Mietsimulation (4)
• Gewerbemieten

• Ausgangsbasis der Gewerbemieten sind die
  tatsächlichen Miethöhen, die sich aus den
  Mietverträgen und den Klauseln für die
  Mietanpassung ergeben.
• Mietvertrag ist bekannt
• Mietanpassung erfolgt i.d.R. in Abhängigkeit der
  Inflation
• Mietvertrag ist nicht bekannt
• Die Marktmiete definiert sich als diejenige
  Miete, die am
• Bewertungsstichtag bei Neuvermietung erzielbar
  wäre
• Die Mietprognose wird auf Grundlage eines
  Mietanpassungsfaktors abgeleitet, der unter
  Beachtung des örtlichen Mietmarktes
  sachveratändig begründet werden muss. ( Anlehnung
  an die Inflationsrate ist nicht sachgerecht )

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• 7. Mietsimulation (5)
• Mietvertragsoptionen

Die Berücksichtigung von Vertragsoptionen ist
abhängig vom Verhältnis der prognostizierten
Vertragsmiete und der prognostizierten
Marktmiete. VM lt MM Der Mieter wählt die Option,
es ist mit der prognostizierten Marktmiete über
die Dauer der Option zu rechnen VM gt MM Der
Mieter zieht aus oder verlängert den Mietvertrag
zu Marktkonditionen Achtung Berücksichtigung
der Umzugskosten bei Beendigung des
Mietverhältnisses d.h. der Mieter ist evtl.
bereit eine geringfügig über der Marktmiete
liegende Vertragsmiete zu akzeptieren
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• 7. Mietsimulation (6)
• Verwaltungskostenumlage

Können bei der Vermietung von Gewerbeeinheiten
erhoben werden und sind als teil der Mieteinnahme
zu berücksichtigen. Die Dauer der Erhebung
einer Verwaltungskostenumlage ergibt sich aus dem
Mietvertrag und der Marktlage.
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• 8. Fehlende Einnahmen Mietausfall (1)
• Vermietungszugeständnisse
• Struktureller Leerstand
• Mieterwechsel
• Mietausfallwagnis

• Vermietungszugeständnisse Incentives
• Mietfreie Zeiten
• Zuschüsse zu Umzügen
• Zuschüsse zu Sonderausstattungen für den Mieter
• Sind als fehlende Einnahmen zu berücksichtigen
  und zeitgerecht in die Berechnung einzuführen.
• Struktureller Leerstand
• Leerstand, der aufgrund von Angebot und
  Nachfrage auch bei konjunkturellen Änderungen
  nicht innerhalb eines Konjunkturzyklusses
  beseitigt werden kann. Er wird beeinflusst vom
• vorhandenen Leerstand in der Region
• Angebot neu- o. umgebauter Flächen,
• die am Markt platziert werden soll
• Wanderungsverhalten der Bevölkerung

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• 8. Fehlende Einnahmen Mietausfall (2)
• Vermietungszugeständnisse
• Struktureller Leerstand
• Mieterwechsel
• Mietausfallwagnis

• Mieterwechsel
• Sind als fehlende Einnahmen zu berücksichtigen.
  Die mit Mieterwechseln einhergehenden Umbau- und
  Vermarkt-ungskosten sind als ausgaben zu werten.
• Die Kosten des Mieterwechsels sind stark vom
  strukturellen Leerstand abhängig.
• Mietausfallwagnis
• Stellt das latente Risiko nicht erhaltener
  Mieten für vermietete Flächen dar. ( auch bei
  Vollvermietungen )
• Das Mietausfallwagnis kann über den
  Betrachtungszeitraum variieren, die Höhe ist
  abhängig von
• Der Bonität der Mieter o. dessen Branche
• Der Marktlage der Region
• Der Objektqualität

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• 9. Ausgaben (1)
• Bewirtschaftungskosten
• Instandhaltungskosten
• Verwaltungskosten
• Betriebskosten
• Modernisierungs- / Instandhaltungskosten
• Mieterwechselkosten

Instandhaltungskosten Kosten, die zur Erhaltung
der vollen Gebrauchsfähigkeit bzw. der
Funktionsfähigkeit des Sollzustandes der
Immobilie aufge- wendet werden müssen. Die
Instandhaltungskosten, die in ihrer tatsächlichen
Höhe anzu- setzen sind, hängen von der
Nutzungsart des Gebäudes und dem Zeitpunkt der
letzten durchgreifenden Instandsetzung
ab. Periodische Betrachtung Instandhaltungskos
ten schwanken stark, es ist in Abhängigkeit
vom Gebäudealter mit differenzierten
Werten zu rechnen ( Intervalle
) Ertragswertverfahren Instandhaltungskosten
sind konst- ant, sie werden in der Höhe
ange- setzt, die es ermöglicht, das Objekt
wirtschaftlich über seine Restnutz- ungsd
auer zu vermieten
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• 9. Ausgaben (2)
• Bewirtschaftungskosten
• Instandhaltungskosten
• Verwaltungskosten
• Betriebskosten
• Modernisierungs- / Instandhaltungskosten
• Mieterwechselkosten

Verwaltungskosten Die Höhe der
Verwaltungskosten ist auf die tatsächlichen
Verhältnisse des Vermieters abzustimmen (
Datenabgleich ) Kleine Vermietungseinheiten
haben i.d.R. höhere Verwaltungs-kosten pro
Einheit als größere. Bei der Vermietung von
Gewerbeeinheiten können Verwaltungskostenumlagen
erhoben werden. Info Erfassung der Kosten in
/Einheit oder in der Sollmieteinnahme bei
unbekannter Anzahl der vermietbaren
Einheiten Betriebskosten Nicht umlegbare
Betriebskosten sind in ihrer tatsächlichen Höhe
zu erfassen. Strukturelle Leerstände und das
Mietausfallwagnis haben einen negativen Einfluss
auf die Umlegbarkeit umlagefähiger Betriebskosten
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• 9. Ausgaben (3)
• Bewirtschaftungskosten
• Instandhaltungskosten
• Verwaltungskosten
• Betriebskosten
• Modernisierungs- / Instandhaltungskosten
• Mieterwechselkosten

• Modernisierungs- und Instandsetzungskosten
• Sind nach Erfahrungssätzen oder in der Höhe
  eines evtl. bekannten Instandsetzungsstaus
  anzusetzen.
• Sie sind abhängig von
• Nutzungsart
• Qualität des Gebäudes
• Alter des Gebäudes
• Modernisierungskosten können nach Einschätzung
  der Marktlage Mietsteigerungen bewirken. Zu
  beachten sind dabei das BGB ( Wohnen ) und
  Vertragsklauseln ( Gewerbe )
• Kürzere Instandsetzungszyklen oder höhere
  Instand-setzungskosten reduzieren i.d.R. die
  Instandhaltungskosten und haben evtl. eine
  Auswirkung auf die Restnutzungsdauer.

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• 9. Ausgaben (4)
• Bewirtschaftungskosten
• Instandhaltungskosten
• Verwaltungskosten
• Betriebskosten
• Modernisierungs- / Instandhaltungskosten
• Mieterwechselkosten

Mieterwechselkosten Umfassen Umbau- und
Vermarktungskosten. Leerstandsphasen sind als
fehlende einnahmen zu berücksichtigen. Die
Kosten für Mieterwechsel können einzeln
ausgewiesen werden und sind in Abhängigkeit der
Mietverträge jährlich anzugeben. Info Bei
unzureichender Datengrundlage sind die Kosten
für Mieterwechsel als Prozentsatz des
Sollrohertrags oder in /m²
anzusetzen. Man geht davon aus, dass alle
5 bis 10 Jahre alle Mieter wechseln.
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10. Discounted Cash Flow (1)

• Das DCF Verfahren ist Wertermittlungsverfahren,
  dass die Wirtschaftlichkeit von Immobilien
  betrachtet.
• Ertragswertverfahren
• Wesentliche Kriterien sind die nachhaltig
  erzielbare Miete und der Liegenschaftszins.
• Ermittlung des Reinertrags aus den nachhaltigen
  Mieten und den standardisierten
  Bewirtschaft- ungskosten bekannter Kauffälle
• Aufteilung des Reinertrags auf Gebäude und
  Boden ( Bezogen auf die Restnutzungsdauer
  sind Gebäude befristet nutzbar )
• Ableitung des Liegenschaftszinssatzes
• Abweichungen werden über Over- und Underrent
  gesondert betrachtet

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10. Discounted Cash Flow (2)
Info Das DCF Verfahren wurde zu Beginn des
20.Jht. insbesondere zur Bewertung großer
industrieller Investitionsentscheidungen
eingesetzt. Ursprünglich wurde die Investition
über die gesamte Lebensdauer betrachtet, nach
der sie als abgeschrieben oder wertlos galt. Da
Immobilien eine sehr lange wirtschaftliche
Nutzungsdauer aufweisen, geht man im Bereich der
Immobilienökonomie von einer periodischen
Betrachtung von 10 bis 15 Jahren aus. In diese
Betrachtung fließt der Restwert des Objektes nach
Ablauf der Periode mit ein. Bei der
periodischen Betrachtung werden alle in der
Zukunft prognostizierten Einnahmen und Ausgaben
auf den Wert-ermittlungsstichtag diskontiert und
addiert.
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• 10. Discounted Cash Flow (3)
• Einnahmen und Ausgabenentwicklung
• Verkauserlös - Restwert

Einnahmen und Ausgabenentwicklung Basis der DCF
Berechnung ist die Auswertung der Mietverträge
und die Analyse der Einnahmen und Ausgaben ( 7.
(1) ff ). Die Einnahmen und Ausgaben werden zum
Cash Flow verrechnet Verkaufserlös
Restwert Bei der Restwertermittlung ist in eine
kurze, mittlere o lange Restnutzungsdauer zu
differenzieren. K lt 15 Jahre Verlängerung des
periodischen Abschnitts bis zum Ende Bodenwert
Abrisskosten (alt. Liquidationsverfahren
) M lt 30 Jahre Anwendung des Ertragswertverfahren
s, Sanier- ungskosten sind wertmindernd zu
berück- sichtigen L gt 30 Jahre Anwendung des
vereinfachten Ertragswert- verfahrens EW
Reinertrag Vervielfältiger Vervielfältiger
1 / Liegenschaftszinssatz
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• 10. Discounted Cash Flow (4)
• Barwert

Barwert Net Present Value Ergibt sich durch
die Abzinsung der jährlichen Einnahme-überschüsse
( Cash Flow ) auf den Wertermittlungsstichtag
incl. des geschätzten Wiederverkaufspreises (
Restwert ) nach Ablauf des Betrachtungszeitraums.
Der Nettobarwert ( NPV ) errechnet sich
aus der Summe aller Cash Flows Der Einfluss
der Overrents und Underrents muss unbedingt
beachtet werden. ( Underrent und kurze
Restmietzeit kann den Diskontierungszinssatz
günstig beeinflussen )
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• 10. Discounted Cash Flow (5)
• Marktgerechter Diskontierungszins-
• satz und interner Zinssatz - IRR

Der interne Zinssatz ist mit dem
Liegenschaftszinssatz vergleichbar. Er ermittelt
sich durch die Umkehrung der Ausgangsgleichung
des DCF. ( iterativ ) Bei der Berechnung wird
der Zinssatz berechnet, mit dem die
Jahresreinerträge diskontiert werden müssen,
damit ihre diskontierte Summe gleich dem
Kaufpreis des Objekts ist. Info Der
Diskontierungszinssatz verhält sich ähnlich wie
der Liegenschaftszinssatz der Ertragswertberechnu
ng. Trotzdem ist der Diskontierungszinssatz
i.d.R. ungleich dem Liegenschaftszinssatz.
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• 10. Discounted Cash Flow (6)
• Variablen

• Großen Einfluss bei der Verkehrswertermittlung
  haben
• Marktmiete
• Bewirtschaftungskosten
• Diskontierungsfaktor
• Reinertragsfaktor bzw. Verkaufserlös
• Instandsetzungskosten
• Die Bewirtschaftungskosten und der Leerstand
  können aus den Daten der Objekte abgeleitet
  werden.
• Von vielen Einflüssen abhängig und daher nur
  sachverständig schätzbar sind
• Nachhaltig erzielbare Miete
• Instandhaltungskosten Instandsetzungskosten
• Diskontierungszinssatz Reinertragsfaktor
• Eine sachgemäße Abschätzung des
  Diskontierungszinssatzes und des
  Reinertragsfaktors bestimmt über die
  marktgerechte Bewertung des Objekts. ( reziproker
  Zusammenhang )

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11. Vergleich Ertragswertverfahren mit DCF (1)
Aus der Ausgangsformel beider Verfahren las
sen sich die dem Ertragswertverfahren und dem DCF
zugrunde liegenden Formeln ableiten
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11. Vergleich Ertragswertverfahren mit DCF (2)

• Beide Verfahren gehen für die Ermittlung des
  Barwertes bzw. des Verkehrswertes von nachhaltig
  erzielbaren Erträgen aus.
• Weicht die tatsächliche von der nachhaltig
  erzielbaren Miete ab, so muss dies gesondert
  berücksichtigt werden. Mindererträge führen zu
  Abzügen, Mehrerträge zu Zuschlägen für die Zeit
  der Abweichungen.
• Abzinsung der Reinerträge auf den Stichtag
• Ertragswert Liegenschaftszinssatz ( am Markt
  abgeleiteter Zinssatz, der sich anhand von
  einer Vielzahl von Kaufpreisen vergleichbarer
  Grundstücke errech- en lässt )
• DCF Diskontierungszinssatz ( i.d.R. ungleich
  dem Liegenschaftszinssatz )

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• 11. Vergleich Ertragswertverfahren mit DCF (3)
• Vorteile DCF

• Vorteile
• Berücksichtigung von erwarteten Veränderungen (
  Mietstei-gerungen, Instandhaltungsaufwendungen,
  Leerstandsperioden, )
• Berücksichtigung der künftigen Marktentwicklung
• Berücksichtigung jeglicher Besonderheiten
• Ermittlung des Bodenwertes entfällt
• Gesamt- und Restnutzungsdauer müssen i.d.R. nicht
  geschätzt werden
• Überschaubarer Zeitraum
• Transparenz

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• 11. Vergleich Ertragswertverfahren mit DCF (4)
• Nachteile DCF

• Nachteile
• Unsicherheiten bei Annahmen bezüglich des
  Bewertungsobjekts
• Unsicherheiten bei Annahmen bezüglich des
  allgemeinen wirtschaftlichen Umfelds
• Unsicherheiten bei der Bestimmung des Restwerts
• Die Prognosen künftiger Mieterträge über einen
  Zeitraum von 5 Jahren ist äußerst spekulativ (
  Inflation, Leerstand, Marktlage )
• Fehlende Erfahrung in der Anwendung
• Hoher Rechenaufwand
• Hoher Zeitaufwand

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• Vorteile
• Geringerer Rechenaufwand
• Geringerer Zeitaufwand
• Nutzung marktkonformer Daten der
  Gutachterausschüsse ( Liegen- schaftszinssatz,
  Bodenrichtwerte, Kaufpreissammlungen )
• Explizite Berücksichtigung des Bodenwertes

• 11. Vergleich Ertragswertverfahren mit DCF (3)
• Vorteile Ertragswertverfahren

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• 11. Vergleich Ertragswertverfahren mit DCF (3)
• Nachteile DCF

• Nachteile
• Annahme der Restnutzungsdauer erforderlich ( nur
  Schätzungen von erfahrenen Sachverständigen
  möglich )
• Keine Berücksichtigung der künftigen
  Mietentwicklung ( i.d.R. )
• Erheblicher Mehraufwand bei der Berücksichtigung
  von künftigen Mieteinnahmen, Instandsetzungskosten
  oder der Bewirtschaftungskosten )

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12. Residualwertverfahren (1)

• Das Residualwertverfahren, eine Kombination aus
  Sach- und Ertrags-wertverfahren, wird v.a. im
  Ausland zur Ermittlung eines tragbaren Preises
  für unbebaute und bebaute Grundstücke verwendet.
• Das Verfahren zielt darauf ab, den Preis zu
  ermitteln, den ein Investor im Hinblick auf
• Eine angemessene Rendite
• Einen erzielbaren Verkaufserlös tragen kann
• Zur Ermittlung wird eine fiktive Bebauung des
  Grundstücks oder ein Umbau der vorhandenen
  Gebäude einschließlich der dafür aufzubringenden
  Investitionskosten und eines angemessenen
  Unternehmergewinns, angenommen.
• Die bei der Berechnung getroffenen Annahmen
  müssen den Marktmechanismen des gewöhnlichen
  Geschäftsverkehrs ent-sprechen.

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12. Residualwertverfahren (2)
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12. Residualwertverfahren (3)

• Hauptsächliche Anwendung
• Zur Ermittlung des höchsten durch einen Investor
  tragbaren Ankaufspreises bei Grunderwerb
• Zur Ermittlung der Rentabilität der Bebauung
  eines Grundstückes, welches sich bereits im
  Besitz des Investors befindet ( Grundstückswert
  muss im Verfahren berücksichtigt werden )
• Zur Ermittlung der höchsten noch tragfähigen
  Baukosten, wenn sich das Grundstück bereits im
  besitz des Investors befindet und die
  wirtschaftliche Verwertungsfähigkeit des
  Grundstückes nach der Bebauung bekannt ist
• Wertermittlung von warteständigem Bauland (
  z.B. Bauerwartungsland )

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12. Residualwertverfahren (4)

• Nachteile
• Konstruierter Bodenwert ( Höhe ist nur mittels
  unsicher zu kalkulierender Faktoren zu ermitteln
  )
• Fehlerfortpflanzungen durch getroffene Annahmen
• Fiktive Annahme von Kosten
• Keine Marktanpassungen ( nicht einfach auf das
  Verfahren übertragbar )
• Vorteile
• Berücksichtigung individueller Eigenschaften des
  Objekts
• Berücksichtigung rechtlicher und tatsächlicher
  Gegebenheiten ( Baubeschränkungen,
  Umweltauflagen, )
• Achtung Es ist darauf zu achten, dass der
  errechnete Wert und der als Ausgangswert
  herangezogene Vergleichswert nicht in einem
  krassen Missverhältnis zueinander stehen.

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12. Residualwertverfahren (5)

• Projektaufwendungen
• Kosten für die Grundstücksaufbereitung
• Kosten der Erschließung
• Baukosten und Baunebenkosten sowie
  Bauherrenaufgaben
• Honorar des Projektmanagements
• Kosten für Marketing und PR
• Kosten für Vermietung und Makler

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13. Ertragswertorientierte Pachtwertmethode EOP
Für Gaststätten, Hotels, Kur- und Erholungsheime,
Feriendörfer u.ä. kann auf herkömmliche Weise
kein gesicherter Ertragswert ermittelt werden. (
Die ortsübliche Miete kann nicht ermittelt werden
) Da sich Investoren von wirtschaftlichen
Überlegungen leiten lassen, ist aber gerade bei
solchen Objekten die Ertragswertberechnung zur
Verkehrswertermittlung von ausschlaggebender
Bedeutung. Info Laut einem BGH Urteil ist die
EOP Methode für die Bewertung von
Gaststättenpachten als ungeeignet. Das Urteil
enthält jedoch keine Aussage über den Ausschluss
der Anwendung der EOP Methode.
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• 14. EOP Gastgewerbe (1)
• Ermittlung des Pachtwerts

Die gesetzlichen Grundlagen für einen
Pachtvertrag sind in 581 bis 597 BGB
geregelt. Wesentlicher Inhalt der Bestimmungen
ist die Feststellung, dass die Regeln der Miete
für Pachtverträge grundsätzlich Anwendung finden.
Ein Pachtvertrag ist auch immer ein
Mietvertrag. Festpacht Die Pacht kann auf
einen festen Betrag pro m² gepachteter Fläche
abgestellt werden, oder sie wird direkt als
Betrag vereinbart. Da hier kein Bezug zur
wirtschaftlichen Tragfähigkeit besteht, sollten
Festpachtverträge mit einer Möglichkeit zur
Nachbesserung versehen werden. Umsatzpacht Der
Pachtzins errechnet sich als Prozentsatz vom
pachtpflichtigem Umsatz ( genaue Definition des
pachtpflichtigen Umsatzes erforderlich )
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• 14. EOP Gastgewerbe (2)
• Allgemeine Kriterien

• Der zu erwartende Umsatz wird üblicherweise über
  den Kennzifferumsatz pro Stuhl bzw.
  Kennzifferumsatz pro Bett hochgerechnet.
• Der KU pro Stuhl bezieht sich entweder auf die
  Tagesumsätze oder auf die Jahresumsätze ( jeweils
  ohne MwSt )
• Der KU pro Bett bezieht sich i.d.R. auf den
  Jahresumsatz ohne MwSt
• Ein grundsätzlicher Vergleich mit neutralen
  Durchschnittswerten ist empfehlenswert. Annahmen
  für Pachtfindungen, die davon stark abweichen,
  sind stets zu begründen.
• Zusätzliche Umsätze werden meist pauschal oder in
  Prozenten zu den Haupteinnahmen geschätzt.

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• 14. EOP Gastgewerbe (3)
• Allgemeine Kriterien

• Die Höhe der Einnahmen wird durch die Kriterien
• Standort
• Größe
• Betriebszeit
• Qualifikation des Pächters bestimmt
• Der tragbare Pachtzins in Prozent vom Umsatz
  hängt primär von der Betriebsart / dem
  Umsatzbereich ab.
• Die marktüblichen Pachtzinssätze in Prozenten
  liegen zwischen wenigen Prozentpunkten bis zu 23
  Prozentpunkten.

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• 14. EOP Gastgewerbe (4)
• Objektbezogene Kriterien

• Objektbezogene Kriterien
• Erscheinungsbild
• Ausstattungsstandard
• Funktionalität
• Bei der Untersuchung der Kostenstruktur des zu
  pachtenden Betriebs sollten die Kostenarten
• Wareneinsatz
• Personalkosten
• Energiekosten untersucht werden.
• Für die Pachtwertfindung müssen des weiteren
  objektbeeinflussende Kriterien wie
• Instandhaltungsarbeiten
• Schönheitsreparaturen
• unterschieden werden, die durch Zu-
  oder Abschläge vom Pacht-
• zins zu berücksichtigen sind.

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• 14. EOP Gastgewerbe (5)
• Offene vertragsbedingte Kriterien

• Falls in einem Pachtvertrag Vereinbarungen
  getroffen werden, die dem Verpächter eine
  Einflussnahme auf den Betrieb einräumen, so ist
  dies mit einem Abschlag auf den Pachtzins zu
  berücksichtigen.
• Gleiches gilt für den Fall, dass sich aus dem
  Pachtvertrag nichtbetriebsbedingte bzw. nicht
  betriebsnotwendige Energie-belastungen ergebnen.
• Verteilung von Steuern, Versicherungen, etc
• Verpächter
• Gewerbesteuer
• Gebäudeversicherung
• Gebäudehaftpflichtversicherung
• Pächter
• Alle anderen Abgaben

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• 14. EOP Gastgewerbe (6)
• Offene vertragsbedingte Kriterien

Der Verpächter hat gemäß 536 BGB das Objekt auf
seine Kosten instand zu halten. Da diese
Verpflichtung meist an den Pächter weitergereicht
wird, sollten im Pachtvertrag Vereinbarungen für
die vom Pächter bzw. vom Verpächter zu tragenden
Arbeiten getroffen werden. Es besteht hier u.a.
die Möglichkeit einen Maximalbetrag für
Instandhaltungsarbeiten pro Jahr anzugeben, der
vom Pächter zu tragen ist.
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• 15. EOP Gastgewerbe (1)
• Verdeckte vertragsbedingte Kriterien

• Verdeckte vertragsbedingte Kriterien werden
  üblicherweise durch Zu- oder Abschläge vom
  Pachtzins ausgeglichen.
• Beispiele für verdeckte vertragsbedingte
  Kriterien
• Lieferverträge Bei dem Eintritt in bestehende
  Liefer- verträge hat der Pächter nicht die
  Möglichkeit, eigene Konditionen auszu-
  handeln. ( gleiches gilt für Mindest-
  abnahmemengen )
• Automatenverträge Muss der Pächter in einen
  bestehenden Automatenvertrag eintreten, so
  mindert sich die Pacht um die Provisions-
  einnahmen
• Ablösesummen Einmalige Zahlungen für übernommene
  Waren oder Inventar bei Neuverpacht- ung. (
  Berücksichtigung erhöhter Ablöse- summen )

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• 15. EOP Gastgewerbe (2)
• Verdeckte vertragsbedingte Kriterien

• Bauliche Veränd. Die Investitionen für
  notwendige und evtl. bis zum Ende des
  Pachtvertrags zu tätigen- de Investitionen
  sind abzuschätzen und gleichmäßig auf die
  Pachtzeit zu verteilen.
• Rückgaben I.d.R. hat der Pächter das Objekt mit
  Sorg- falt zu behandeln und bei Pachtende
  unter Berücksichtigung einer ordnungsgemäßen
  Abnutzung zurückzugeben. Abweichende
  Vereinbarungen können zu erheblichen
  Investitionen bei Ablauf der Pachtzeit führen.
• ArbeitsverhältnisseGemäß 613a BGB muss der
  Nachpächter alle Arbeitnehmer des Vorgängers
  über- nehmen, sofern diese es verlangen. (
  Über- nahme zu den gleichen Konditionen des
  alten Arbeitsvertrags )

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• 15. EOP Gastgewerbe (3)
• Verdeckte vertragsbedingte Kriterien

• Kautionsvereinbar. Als Sicherheit ist eine
  Kaution i.H.v. zwei bis drei Monatspachten
  üblich.
• Vertragslaufzeit Vertragslaufzeiten von mind. 5
  Jahren sind usus. ( Startkosten und Anlauf-
  verluste müssen kalkulatorisch verteilt
  werden )
• Vertragsverlängerung nach Beendigung der
  ursprünglichen Laufzeit werden dem Pächter oft
  Optionen auf Verlängerung ange- boten. Solche
  Klauseln erhöhen den Pachtwert.
• Unterverpachtung Einvereinbartes
  Unterverpachtungs- recht erhöht die
  Nutzungsmöglichkeiten für den Pächter. Ist eine
  Unterverpacht- ung nicht im Vertrag vorgesehen,
  so besteht für den Pächter kein Kündi-
  gungsgrund.

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• 15. EOP Gastgewerbe (4)
• Verdeckte vertragsbedingte Kriterien

• Wertsicherung Die Wertsicherung des Pachtpreises
  ist v.a. bei langen Pachtverträgen von
  Bedeutung, da Pachtanpassungen nur bei einer
  Pacht- anpassungsklausel im Vertrag
  vorgenom- men werden dürfen. ( Inflation !!! )
  Üblicherweise wird eine
  Wertsicherungs- klausel vereinbart, die als
  genehmigt gilt, wenn
• Mietentwicklung muss aneinen Preis-
• index gekoppelt sein
• Mind. 10 Jahre währende Mietdauer
• Mietanpassung muss in beide Rich-
• tungen erfolgen ( keine Begrenzungen )
• Verbot überproportionaler Mietveränd-
• erungen i.V. zur Indexveränderung

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16. Pachtzinssätze ( Fachliteratur )

• Bei der Ermittlung des Pachtzinses sollten nicht
  nur vorhandene Datensammlungen genutzt, sondern
  auch die in der Region tätigen Brauereien und
  Maklerbüros interviewt werden.
• Die Literatur gibt Umsatzpachten mit 7 bis 10,5
  des Jahresumsatzes an. ( im Mittel 8 )
• Die Pachtzinssätze sollten generell nur als grobe
  Orientierungshilfe angesehen werden. Sie werden
  unterteilt in
• Gesamtpacht
• Umsatz aus der Beherbergung
• Umsatz aus der Gastronomie

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17. Praxis der Gaststättenbewertung
Pachtverträge erfolgen nur in seltenen Fällen (
5 ) über den Umsatz. Die Brauereien sind oftmals
Hauptpächter und vermieten die Räumlichkeiten
dann weiter ( i.d.R. zu /m² ) Quadratmetermieten
liegen im Allgemeinen stark unter den
Geschäftsmieten und sind stark lageabhängig. (
Durchschnitt BS 8/m² ) Ein angemessener
Pachtzins lässt sich über die Miete pro m²
Nutzfläche ableiten. Dabei sollte man sich an dem
unteren Bereich der Innenstadtmieten sowie an
vorhandenen Gaststättenmieten orientieren.
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18. Hotels
In der Beherbergungsindustrie unterscheidet man
nach Beher-bergungsart, Qualität und Kategorie.
Ein Hotel ist ein Beherbergungsbetrieb mit
gehobenem Ausstattungs- und Bedienungskomfort. De
r Begriff Hotel ist i.d.R. erst auf Betriebe mit
mind. 20 Gästezimmern mit voll ausgerüsteten
Sanitärzellen anwendbar.
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19. Gewinnmaximierung
In einem Hotel liegt der maximale Gewinn nicht
bei 100iger Belegung, da die variablen Kosten in
Form eines erhöhten Personalbedarfs bei hoher
Belegung überdurchschnittlich steigen und den
Mehrerlös aufzehren. Des Weiteren werden
Instandhaltungsinvestitionen aufgrund der höheren
Abnutzung der Einrichtung vorzeitig und in
größerem Umfang notwendig. Ziel der
Preisgestaltung ist es demzufolge, eine möglichst
hohe Belegung zu gewährleisten, ohne dass
kurzfristige Betriebskostenerhöhungen anfallen.
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20. Preisbildung
Die Preisbildung in der Hotellerie verläuft
abgekoppelt vom Immobilienmarkt. Die Miete für
Hotels bildet sich am überregionalen bzw. im
oberen Segment am internationalen
Hotelmarkt. Der an einem Standort erzielbare
Übernachtungspreis wird in hohem Maße durch die
wirtschaftliche Situation in den Herkunftsländern
der Gäste beeinflusst.
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21. Investitionsüberlegungen

• In der Hotelbranche wird eine Investition nicht
  pro nutzbarem m², sondern pro erstelltem Zimmer
  berechnet.
• Aus der Investitionssumme pro Zimmer lässt sich
  die Kennziffer des später zu erzielenden
  Zimmerpreises ableiten. Überdies spielt in den
  Berechnungen die Tagesmiete des belegten Zimmers
  eine entscheidende Rolle.
• Es gilt die Faustformel, dass der
  durchschnittliche Zimmerpreis 1/1000 der
  Investitionskosten pro Zimmer betragen sollte, um
  die Wirtschaftlichkeit zu gewährleisten.
• Aufschlüsselung der Baukosten
• Grundstück 10 - 15
• Einrichtung 20 - 30
• Gebäude 55 - 70
• Für Restaurationsbetriebe lautet die Formel 8
  -10 Pacht

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22. Verkehrswertermittlung von Hotelbetrieben (1)
Da eine Pacht pro m² Nutzfläche nicht ermittelt
werden kann, ist es nicht möglich, eine
herkömmliche Ertragswertberechnung
durch-zuführen. Der Jahresrohertrag wird bei
Hotelbetrieben über Pachtsätze vom Umsatz
abgeleitet ( Gefahr der Unternehmensbewertung
anstelle der Objektbewertung ) In diesem
Zusammenhang sollte man bei der Berechnung von
durchschnittlichen Umsätzen und Pachtsätzen
ausgehen. Bilanz-kennzahlen sollten nur dann
übernommen werden, wenn sie von jedem
durchschnittlichen Unternehmer erzielt werden
könnten. Zudem ist eine Überprüfung der
Umsatzzahlen mit den Kennziffern der DEHOGA über
die Umsatzentwicklung für den Beherbergungstyp
vorzunehmen. Der durchschnittliche Pachtzins
geht von normalen Umständen aus.
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22. Verkehrswertermittlung von Hotelbetrieben (2)

• Die Vorgehensweise bei der Wertermittlung von
  Hotelbetrieben ist im Ansatz identisch mit der
  DCF Methode.
• Entscheidende Größen sind
• Zukünftige Einnahmen ( Pacht )
• Relativ kurze Restnutzungsdauer
• Der Wert eines Hotelbetriebs wird anhand des
  abgezinsten Barwerts bzw. Überschusse des
  Barwerts über die Investition ermittelt.
• Der Überschuss ergibt sich aus der Addition der
  auf den Investitions-. zeitpunkt abgezinsten
  zukünftigen Einnahmen.
• Diese Summe muss einschließlich des ebenfalls
  abgezinsten Restwertes über dem
  Investitionsvolumen liegen.
• Die Betrachtungsperiode einer Hotelimmobilie
  beträgt i.d.R. 20 Jahre.

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• 22. Verkehrswertermittlung von Hotelbetrieben (3)
• Liegenschaftszinssatz

• Liegenschaftszinssatz
• Der Kapitalisierungszinssatz liegt im
  Ertragswertverfahren im Allgemeinen nicht unter
  6,5 ( Durchschnitt 7 - 8 )
• Der hohe Zinssatz spiegelt das große
  wirtschaftliche Risiko und die Notwendigkeit
  häufiger Modernisierungsinvestitionen, die etwa
  alle 15 bis 20 Jahre anfallen, wieder.
• Zudem müssen sich bei einem Neubau die
  Ausbaukosten ( 60 - 70 der
  Herstellungskosten ) über den Betrachtungs-
  zeitraum amortisiert haben.
• Ursachen des hohen Zinssatzes
• Kurze wirtschaftliche Lebensdauer
• Hohe Ausbaukosten
• Auf Nutzungszweck ausgerichtete Bauweise

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• 22. Verkehrswertermittlung von Hotelbetrieben (4)
• Restnutzungsdauer
• Auslastung und Beherbergungsanteil

Restnutzungsdauer Die wirtschaftliche
Nutzungsdauer eines Hotels ist nicht mit der
technischen Standdauer zu verwechseln. Infolge
der Abnutzung der Einrichtungen und des Inventars
sowie sich häufig verändernder Anforderungsprofile
beträgt die wirtschaftliche Nutzungsdauer i.d.R.
30 50 Jahre. Je höher die Anforderungen, desto
kürzer ist die wirt. Nutzungsdauer. Auslastung
und Beherbergungsanteil Die Auslastung und der
Beherbergungsanteil für eine bestimmte
Betriebsart ist der Fachliteratur bzw. den
aktuellen Veröffentlichungen der DEHOGA zu
entnehmen. Die Angaben erfolgen im Allgemeinen
in Prozent.
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23. Erbbaurecht (1)
Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und
vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche
eines fremden Grundstücks ein Bauwerk sein
Eigentum zu nennen. Es wird dabei nicht nur das
Eigentum an einem Bauwerk, sondern auch das
dingliche Recht zur Nutzung eines fremden
Grundstückes gewährt. Der Grundstückseigentümer
und der Eigentümer des Gebäudes sind
wirtschaftlich und rechtlich getrennt.
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• 23. Erbbaurecht (2)
• Historisches

• Entwicklung des Erbbaurechts
• Das römische Recht kannte bereits ein dingliches
  Baurecht auf fremdem Boden
• Daraus entwickelte sich in D die städtische
  Bauleihe
• Staat oder Städte erwarben Boden
• Dieser wurde Bauherren meist unentgeltlich zur
  Ver- fügung gestellt ( Förderung des
  Wohnungsbaus )
• Im 19 Jht. wurden die Baugrundstücke in
  Privateigentum oder in das Eigentum der Städte
  überführt
• Mit der Veröffentlichung des BGB tritt das
  Erbbaurecht die Nachfolge der städtischen
  Bauleihe an ( lückenhaft und unvollstädig )
• Daher wurde 1919 die Verordnung über das
  Erbbaurecht erlassen
• Ziel der Erbbaurechtsverordnung war es, v.a.
  sozial Schwächeren
• eine Alternative zum Erwerb eines Grundstückes zu
  bieten.

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• 23. Erbbaurecht (3)
• Bedeutung
• Info Zahl der eingetragenen Erbbaurechte in
  NRW am größten, in HB, HH und B am kleinsten
• Zahl der eingetragenen Erbbaurechte bei EFH am
  größten, es folgen etwa gleichauf ZFH und MFH.
  Eintragungen bei Geschäftshäusern sind noch
  relativ selten

Die Bedeutung des Erbbaurechts war ursprünglich
auf den Klein-wohnungsbau beschränkt. Heutzutage
ist es häufig Grundlage bei der Erstellung von
Eigentums-wohnungen oder bei der Errichtung
gewerblicher bzw. gemischt genutzter
Objekte. Gesamterbbaurecht Die Möglichkeit zu
Lasten mehrerer an- einandergrenzender
Grundstücke unterschied- licher Eigentümer ein
Erbbaurecht zu erhalten. Wohnungserbbaurecht Die
Möglichkeit der Bestellung eines Wohnungs- oder
Teilerbbaurechts Das Erbbaurecht befreit
Investoren von dem Zwang Grundstücke zum Zwecke
der Errichtung eines Gebäudes zu erwerben. Der
Erbbauzins ist i.d.R. niedriger als der
Tilgungszins für Kredite. In der Praxis erhält
der Erbbauberechtigte oftmals auch ein
Vorkaufsrecht
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24. Definition des Erbbaurechts
Rechtsgrundlage für alle Erbbaurechte ist die
Erbbaurechtsverordnung in Verbindung mit 1012
bis 1017 BGB sowie 30 WEG. Das Erbbaurecht ist
ein dingliches Recht an einem Grundstück, bei dem
der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten
das vererbliche und veräußerliche Recht, auf oder
unter der Oberfläche des Grundstücks ein Gebäude
zu besitzen, zu errichten oder zu nutzen,
gewährt. Das Erbbaurecht ist i.d.R. befristet (
99 Jahre bei Wohnnutzung, Orientierung an der
Lebensdauer des Gebäudes ). Bei nachträglicher
Bestellung wird die Frist auf die
Restnutzungsdauer des Gebäudes abgestellt. Die
Bestellung des Erbbaurechts erfolgt durch die
Eintragung in das Grundbuch. Es wird ein eigenes
Grundbuchblatt angelegt. Das Erb- baurecht kann
wie ein Grundstück mit Hypotheken oder anderen
Rechten ( z.B. Wohnungsrecht ) belastet werden.
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25. Erbbaugrundbuch (1)

• Das Erbbaugrundbuch ist für das Erbbaurecht das
  Grundbuch im Sinne des BGB.
• Neben der Anfertigung eines besonderen Blatts für
  das Erbbaurecht, wird selbiges als Belastung in
  der 2. Abteilung des Grundbuchs an erster Stelle
  ( ansonsten nichtig !!! ) eingetragen.
• Im Bestandsverzeichnis sind einzutragen
• Die Bezeichnung Erbbaurecht
• Das belastete Grundstück unter Angabe der
  Buchungsstelle
• Die Dauer des Erbbaurechts
• Die Grundstückseigentümer sowie mögliche
  Vereinbarungen über Veräußerungs- und
  Belastungsbeschränkungen

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25. Erbbaugrundbuch (2)

• Weitere Rechten und Pflichten, die eingetragen
  werden können
• Vorkaufsrecht ( gilt auch bei Konkurs des
  Grundstückseigen-
• tümers ( GE ) oder dem Erwerber in der
  Zwangsversteigerung )
• Vereinbarungen über die Verpflichtung das
  Erbbaurecht unter
• bestimmten Bedingungen an den Grundstückseigentüme
  r zu
• übertragen ( Heimfall )
• Vereinbarungen über die Errichtung,
  Instandhaltung und Ver-
• wendung
• Vereinbarungen, wer öffentliche und
  privatrechtliche Lasten
• zu tragen hat
• Ein Erbbaurecht kann entgeltlich oder
  unentgeltlich bestellt werden, wobei Geld
  einmalig oder in Form von wiederkehrenden
  Leistungen erbracht werden kann ( Erbbauzins )
• Der Erbbauzins wird als subjektiv dingliche
  Belastung des Erbbaurechts für den
  Grundstückseigentümer eingetragen. Vereinbarungen
  zum Erb-bauzins sind jederzeit inhaltlich
  abänderbar.

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26. Heimfall (1)

• Die Bedingungen für den Heimfall des Erbbaurechts
  an den Grund- stückseigentümer ( GE ) können
  im Erbbaurechtsvertrag vereinbart werden. (
  schuldrechtlicher Anspruch )
• Grundlegende Bedingung für den Heimfall ist eine
  entsprechende Einigung und der Eintrag in das
  Erbbaugrundbuch.
• Gründe für den Heimfall
• Über das Vermögen des Erbbauberechtigten wird das
  Konkursverfahren eröffnet
• Der Erbbauberechtigte verstößt gegen
  Verpflichtungen, die sich aus dem Erbbauvertrag
  ergeben
• Das Heimfallrecht wird durch eine formlose
  Willenserklärung gegenüber dem Erbbauberechtigten
  ausgeübt.
• Wird das Heimfallrecht beansprucht, so ist dem
  Erbbauberechtigten eine angemessene Vergütung zu
  zahlen ( mind. 2/3 des gemeinen Werts des
  Erbbaurechts zur Zeit der Übertragung )

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26. Heimfall (2)

• Zur Ermittlung einer angemessenen Entschädigung
  bietet sich das Ertragswertverfahren an.
• Minderung der Entschädigung bei
• Belastungen, die vom Grundstückseigentümer
  übernommen wurden
• Andere Belastungen des Erbbaurechts, die den Wert
  des Gebäudes bzw. dessen Ertragsfähigkeit
  mindern
• Nutzung des Gebäudes erst nach Um- oder Ausbau
  möglich
• Der Vergütungsanspruch wirkt schuldrechtlich, ist
  nicht eintragungs- pflichtig und verjährt nach 30
  Jahren
• Beim Heimfall des Erbbaurechts bleiben
  Hypotheken, Grund- und Rentenschulden bestehen,
  soweit sie nicht dem Erbbauberechtigten selbst
  zustehen. Andere auf dem Erbbaurecht lastende
  Rechte erlöschen.

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27. Übertragung des Erbbaurechts
Zur wirksamen Übertragung des Erbbaurechts bedarf
es einer Einigung der beiden Vertragsparteien
sowie der entsprechenden Eintragung in das
Erbbaugrundbuch. Die Eintragung erfolgt in der
Praxis Zwecks Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt
in Form eines notariellen Vertrags. ( Eintragung
ist eigentlich an keine Form gebunden ) Der
Erwerb des Zubehörs des Erbbaurechts richtet sich
nach 926 BGB Bei der Übertragung ist weder eine
aufschiebende noch eine auflösende Bedingung
zulässig. Die Aufnahme einer solchen Bindung
macht die Einigung unwirksam. Zeitbestimmungen
bei der Übertragung sind ebenfalls
unzulässig. Der Übergang des Erbbaurechts kraft
Gesetzes ist möglich ( z.B. Erbfolge,
Zwangsversteigerung ). Eine Bestellung des
Erbbaurechts auf die Dauer des Lebens des
Erbbauberechtigten ist unzulässig.
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28. Beendigung des Erbbaurechts (1)

• Das Erbbaurecht kann durch Vereinbarung
  aufgehoben werden
• Der Erbbauberechtigte kann gegenüber dem
  Grundbuchamt seinen Verzicht erklären (
  Einwilligung des GE erforderlich )
• Durch ein Rechtsgeschäft mittels Erklärung und
  Eintragung ( Einwilligung des GE und Dritter
  bei evtl. Belastungen des Erbbaurechts )
• Einmal erteilte Zustimmungen gegenüber dem
  Grundbuchamt oder dem Erbbauberechtigten sind
  unwiderruflich.
• Keine Aufhebungsgründe sind
• Beendigung des Arbeitsverhältnisses bei
  Werkswohnungen
• Untergang des Bauwerks
• Zwangsversteigerung des Grundstücks
• Vereinigung von Grundstückseigentum und
  Erbbaurecht in einer Person

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28. Beendigung des Erbbaurechts (2)
Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, so hat
der GE dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung
für das Bauwerk zu leisten. Im Erbbauvertrag
können dabei Vereinbarungen über die Höhe der
Entschädigungen, die Art der Zahlung sowie deren
Ausschluss getroffen werden. Ist das Erbbaurecht
zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses
minderbemittelter Bev.kreise bestellt ( !!! ), so
muss die Entschädigung mind. 2/3 des gemeinen
Werts betragen. Der GE kann die Zahlung der
Entschädigung durch eine vorzeitige Verlängerung
des Erbbaurechts über die Restnutzungsdauer des
Gebäudes abwenden. Der Anspruch auf
Entschädigung erlischt, falls der
Erbbauberechtigte der Verlängerung nicht
zustimmt. Vor Eintritt der Fälligkeit kann der
Entschädigungsanspruch nicht abgetreten werden.
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29. Erbbaurechtsverträge (1)
Grundlagen siehe Definition des Erbbaurechts (
24. ). Erbbaurechts- verträge bedürfen einer
notariellen Beurkundung. Das Erbbaurecht ist
rechtlich gesehen die Belastung eines Grund-
stücks mit einem beschränktem dinglichen
Recht Das Erbbaurecht kann auf einen für das
Bauwerk nichterforderlichen Teil des Grundstücks
erstreckt werden, sofern das Bauwerk die
wirtschaftliche Hauptsache bleibt. Eine
Beschränkung des Erbbaurechts auf einen Teil
eines Gebäudes ( insbesondere auf ein Stockwerk
), ist unzulässig. Das Erbbaurecht kann nicht
durch auflösende Bedingungen beschränkt werden. (
Nichtigkeit ) Die Vorschriften in der
Erbbaurechtsverordnung erhalten keine
vollständige Aufzählung der Vereinbarungen, die
zwischen den Vertragsparteien geregelt werden
können.
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29. Erbbaurechtsverträge (2)

• Eine rechtliche Bindung wird nur durch die in der
  Erbbauverordnung festgehaltenen zulässigen
  Vereinbarungen, die im Erbbaugrundbuch
  eingetragen werden sollten, gewährleistet.
• Darüber hinausgehende Vereinbarungen wirken nur
  schuldrechtlich. Beispiele für solche
  Vereinbarungen sind
• Vereinbarungen über die Errichtung,
  Instandhaltung und Verwendung des Bauwerks
• Festlegung einer Frist zur Bebauung
• Bestimmung von Zahl und Größe der Wohneinheiten
  und Häuser
• Pflicht zur Unterhaltung
• Verbot eigenmächtiger Änderungen und des Abbruchs
• Verpflichtung, an Wohnungssuchende mit geringem
  Ein- kommen zu vermieten

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30. Erbbauzins (1)
Der Erbbauzins ist als Entgelt einer
wiederkehrenden Leistung, die nach Zeit und Höhe
für die gesamte Erbbauzeit im Voraus bestimmt
werden muss, definiert. Vereinbarungen über die
Höhe des Erbbauzinses unterliegen der freien
Parteiengestaltung. Es können Geld- oder
Sachleistungen jeder Art vereinbart werden. Der
Erbbauzins kann sich ebenso an der
Wirtschaftlichkeit des Erbbau- rechts ausrichten.
( Koppelung an die Miete ) Änderungen des
Erbbauzinses sind nur zulässig, soweit diese
unter der Berücksichtigung aller Umstände des
Einzelfalls nicht unbillig ist. Der Zins von
Erbbaurechten darf frühestens drei Jahre nach
Vertragsabschluss erhöht werden.
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30. Erbbauzins (2)
Ohne Anpassungsklausel Bei Altverträgen kann bei
einer Äquivalenzstörung eine Anpas- sung des
Erbbauzinses nur nach den Grundsätzen des Weg-
falls der Geschäftsgrundlage erfolgen. Als
Grundlage der Anpassung wird der Mittelwert aus
der Steigerung der Lebenshaltungskosten sowie
der Arbeitnehmer- einkommen zugrunde
gelegt. Die Grenze einer noch angemessenen
Gegenleistung für das Erbbaurecht liegt bei
einem 60igen Kaufkraftschwund des für das
Erbbaurecht zu zahlenden Entegeldes. Mit
Anpassungsklausel Man unterscheidet hierbei
zwischen genehmigungspflichtigen bzw.
genehmigungsfreien Wertsicherungsklauseln. Der
Erbbauzins bei Vertragsabschluss bewegt sich
i.d.R in einer Spanne von 4 ( Wohnen ) bis 6
(Gewerbe ). Die Erschließungskosten sind i.A.
vom Erbbauberechtigten zu zahlen.
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30. Erbbauzins (3)
Gleitklausel Gleitklauseln müssen vom Bundesamt
für Wirtschaft genehmigt werden. Für
Erbbaurechtsverträge an Wohngrundstücken muss
immer eine Gleitklausel vereinbart werden. Als
Anpassungsmaßstab überwiegt der Preisindex für
die Lebenshaltungskosten eines 4-Personen
Haushalts mit mittlerem Einkommen. zur
Ermittlung des Preisanstiegs orientiert man sich
üblicher- weise an dem Index des Statistischen
Bundesamtes. Der Anpassungszeitraum beträgt
mind. 3 Jahre, wobei ein Zeit- raum von 3 bis 5
Jahren oder eine Anpassung bei ent- sprechender
Steigung des Indizes ( 5 bzw. 10 ) usus ist.
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30. Erbbauzins (4)
Spannungsklausel Spannungsklauseln unterliegen
nicht der Genehmigungspflicht Da man sich auf
die an de Änderung der Grundstücks-
wertverhältnisse orientiert, sind die
Steigerungen i.d.R. höher als bei einer
Anpassung an die allgemeinen wirtschaftlichen
Verhältnisse. Die Anwendung der
Spannungsklausel bei Wohngrundstücken ist
unzulässig. Sie wird lediglich im Bereich der
gewerblichen Nutzung angewandt ( auch selten )
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31. Wertermittlungsaufgaben im Rahmen des
Erbbaurechts

• Zu den regelmäßigen WE-Aufgaben des
  sachverständigen gehören
• Ermittlung eines angemessenen Erbbauzinses bei
  bestehend