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Valoraciones Urbanísticas
Carmelo PADRÓN DÍAZ
Catedrático de Universidad
2
Las transparencias son mero material
complementario que se aportan a los matriculad_at_s
en el MDU-2 precisando que el material de estudio
viene configurado por la legislación, la
jurisprudencia, la doctrina científica, las
exposiciones teóricas y los apuntes que
próximamente podrán ser consultados en la red
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Viviendas
Apartamentos
Hoteles
Locales comerciales
Qué son activos inmobiliarios?
Oficinas
Naves industriales
Plazas de garaje
Solares
Parcelas de terrenos
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Cuántos productos inmobiliarios diferenciados
existen en Canarias?
Un millón de unidades urbanas
5
Concesiones mineras
Concesiones portuarias
Arrendamientos
Plantaciones
Además...
Servidumbres
Derechos de superficie
Derechos de uso y habitación
Derecho Real de Usufructo
Derecho de nuda propiedad
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Ámbitos de aplicación de las Valoraciones
Inmobiliarias
01
Compraventa de bienes inmuebles
02
Cuantificación y división de herencias
03
Bienes dados en garantía de préstamos
04
Bienes asegurados (valoración daños)
Constitución, transformación, fusión y escisión
de sociedades.
05
Aportaciones no dinerarias en sociedades
06
Evaluación de negocios
07
Unión temporal de empresas y sociedades
08
Provisiones-técnicas entidades aseguradoras
09
Fondos de Inversión Inmobiliaria
7
Quiénes solicitan valoraciones?
01
Los particulares
02
La Administración Pública
03
Bancos y Cajas de Ahorro
04
La Compañías de seguro
05
La Sociedades de Seguro
06
Las Partes en Procesos Judiciales
07
Los Juzgados y Tribunales
08
Las S.A. de Fondos de Inversión
09
Instituciones de inversión colectiva-I
8
Método de comparación
Métodos de Valoración
Método del coste
Método del coste bruto (o a nuevo)
Cómo valoramos?
Método del coste neto (o actual)
Método de capitalización
Método residual
Método residual dinámico
Método residual estático
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Criterios de valoración
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- VALOR DE MERCADO
El precio a que se pueden vender los terrenos y
construcciones mediante contrato privado entre un
vendedor dispuesto a vender y un comprador sin
ningún vínculo con el vendedor en la fecha de
valoración, suponiendo que el bien ha sido puesto
a la venta públicamente, que las condiciones del
mercado permiten una venta regular y que se
dispone de un período de tiempo normal para la
negociación de la venta teniendo en cuenta la
naturaleza del bien (valoración Directiva
91/674/CEE art.49)
Es el importe neto que razonablemente podría
esperar recibir un vendedor por la venta de una
propiedad en la fecha de la valoración, mediante
una comercialización adecuada, y suponiendo que
existe al menos un comprador potencial
correctamente informado de las características
del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor,
actúan libremente y sin un interés particular en
la operación (valoración hipotecaria)
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EXIGENCIAS
TRANSPARENTE
HOMOGÉNEO
LIBRE
COMPETENCIA PERFECTA
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- VALOR MÁXIMO LEGAL
Es el precio máximo de venta de una vivienda
SUJETA A PROTECCIÓN PÚBLICA establecido en la
normativa específica que le sea aplicable
VPPP
VPPp
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- VALOR DE REPOSICIÓN
Valor de reposición o de reproducción de un bien
inmueble es el coste de reproducción a los
precios actuales de mano de obra y materiales
VRB
VRN
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- VALOR DE LIQUIDACIÓN
Valor de un bien inmueble si se tuviera que
vender en un plazo relativamente corto en
condiciones insuficientes de promoción y
publicidad
VALORACIÓN DE BIENES A HIPOTECAR
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- VALOR EN RENTA
Valor de un bien inmueble con base a su
capacidad de producir rentas o beneficios
VALORACIÓN DE HOTELES
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- VALOR EN VENTA
Valor de un bien inmueble resultado de una
compraventa puede no coincidir con el valor de
mercado cuando el vendedor o comprador han
intervenido con apremios o por razones de
coyuntura
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- VALOR INTRÍNSECO
Valor de un bien inmueble tomando como base el
coste de producción
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- VALOR CONDICIONADO
Valor de un bien inmueble sujeto a
condicionantes por dudas en relación con algunos
datos
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- VALOR EN USO
Valor en uso o de utilidad de un bien inmueble
con base a su capacidad de satisfacer necesidades
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- VALOR DE FONDO DE COMERCIO
Valor en el que se incrementa el de un edificio
por la existencia de un negocio próspero prima
del traspaso del negocio que se suma a la prima
del traspaso del local arrendado
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- VALOR URBANÍSTICO CATASTRAL
Es el establecido en la legislación sobre
régimen del suelo y valoraciones. La LRSV98 o el
planeamiento aporta los aprovechamientos
urbanísticos mientras que su monetarización se
efectúa de acuerdo a la normativa catastral (Real
Decreto 1020/93)
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- VALORES FISCALES
VALOR FISCAL ES EL VALOR DE LOS BIENES INMUEBLES
A EFECTOS FISCALES
DIVERSIDAD DE VALORES FISCALES
IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES IBI-URBANA
IBI-RÚSTICA
IMPUESTO SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES
IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES
IMPUESTO SOBRE INCREMENTO DE VALOR DE LOS
TERRENOS
IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO
IMPUESTO SOBRE CONSTRUCCIONES, INSTALACIONES Y
OBRAS
Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc.
Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc. Etc.Etc. Etc.
Etc. Etc.
23
Principios de la valoración
24

• DE MAYOR Y MEJOR USO

El valor de un inmueble susceptible de ser
dedicado a diferentes usos o de ser construido
con distintas intensidades edificatorias, es el
que resulta de destinarlo, dentro de las
posibilidades legales y físicas, al uso más
probable y financieramente aconsejable, con la
intensidad que permita obtener el mayor valor
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• DE SUSTITUCIÓN

El valor de un inmueble ES EQUIVALENTE al de
otros activos de similares características
sustitutos de aquél
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• DEL VALOR RESIDUAL

El valor atribuido a cada uno de los factores de
producción de un inmueble ES LA DIFERENCIA entre
el valor total de dicho activo y los valores
atribuibles al resto de los factores
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• DE ANTICIPACIÓN

El valor de un inmueble que se encuentra EN
EXPLOTACIÓN ECONÓMICA es función de las
expectativas de rentas que previsiblemente
proporcionará en el futuro
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• DE PROPORCIONALIDAD

Los informes de tasación se elaborarán con la
amplitud adecuada teniendo en cuenta la
importancia y uso del objeto de valoración, así
como su singularidad en el mercado
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• DE TRANSPARENCIA

El informe de valoración de un informe deberá
contener la información necesaria y suficiente
para su FÁCIL COMPRENSIÓN y detallar las
hipótesis y documentación utilizadas
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• DE TEMPORALIDAD

El valor de un inmueble ES VARIABLE a lo largo
del tiempo
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• DE PROBABILIDAD

Ante varios escenarios o posibilidades de
elección razonables se elegirán aquellos que se
estimen MAS PROBABLES
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• DE FINALIDAD

La finalidad de la valoración CONDICIONA EL
MÉTODO Y LAS TÉCNICAS de valoración a seguir
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- VALOR MÁXIMO LEGAL
Es el precio máximo de venta de una vivienda
sujeta a protección pública establecido en la
normativa específica que le sea aplicable
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- MÉTODOS DE VALORACIÓN
1º Método de comparación
Consiste en estimar el valor de un bien sobre la
base del valor de otros bienes que han sido ya
vendidos, efectuando los ajustes
correspondientes. Cuando se dispone de
información suficiente sobre la compraventa de
inmuebles similares realizadas recientemente, es
un método muy adecuado. En ese caso es correcta
su aplicación tanto en la determinación del valor
de edificios como el de solares sin edificar. El
método es de imposible utilización cuando
tratamos de valorar bienes que no están en la
dinámica normal del mercado por ejemplo la
valoración de una iglesia. El método exige una
estratificación de las muestras
2º Método del Coste de reposición
3º Método de capitalización
BRUTO o a NUEVO -CRB- Es la suma de las
inversiones necesarias para reemplazar, en la
fecha de la valoración, un inmueble por otro
nuevo de sus mismas características. NETO o
ACTUAL -CRN- Es el resultado de deducir del CRB
la depreciación física y funcional del inmueble
en la fecha de la valoración
La mejor forma de conocer una propiedad en renta
es capitalizar esa renta. Es el valor que un
inversor típico, en condiciones normales de
mercado, estaría dispuesto a pagar por la
adquisición de un inmueble con base en las
espectativas de obtención de rendimientos
futuros. Se estima el valor presente de los
bienes futuros (adivinar el futuro). Están
basados en el principio de anticipación y son
aplicables a toda clase de inmuebles susceptibles
de producir rentas. El valor vendrá determinado
por el valor presente de todas las rentas netas
futuras imputables al inmueble.
4º Método residual
Es un método específico para determinar el valor
del suelo en función de la optimización del
aprovechamiento otorgado por el planeamiento
vigente, tanto en términos de uso como de
edificabilidad. Permite determinar el valor del
suelo restando del valor en venta de los
productos inmobiliarios el coste de ejecución,
gastos de gestión, beneficio empresarial, etc.
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Urbanizador
Promociones inmobiliarias
Edificador
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• AGENTES DE LA EDIFICACIÓN

LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN LOE99
1º El promotor
2º El proyectista
Cualquier persona, física o jurídica, pública o
privada, que, individual o colectivamente,
decide, impulsa, programa, financia, con recursos
propios o ajenos, las obras de edificación para
sí o para su posterior enajenación, entrega o
cesión a terceros bajo cualquier título
Es el agente, que por encargo del promotor y con
sujeción a la normativa técnica y urbanística
correspondiente, redacta el proyecto
3º El constructor
Es el agente que asume, contractualmente ante el
promotor el compromiso de ejecutar con medios
humanos y materiales, propios o ajenos, las obras
o parte de las mismas con sujeción al proyecto y
al contrato .
4º El director de obra
Es el agente que, formando parte de la dirección
facultativa, dirige el desarrollo de la obra en
los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y
medioambientales, de conformidad con el proyecto
que la define, la licencia de edificación y demás
autorizaciones preceptivas y las condiciones del
contrato, con el objeto de asegurara su
adecuación al fin propuesto
5º El director de la ejecución de la obra
Es el agente que, formando parte de la dirección
facultativa, asume la función técnica de dirigir
la ejecución material de la obra y de controlar
cualitativa y cuantitativamente la construcción y
la calidad de lo edificado
6º Las entidades y laboratorios de control
de calidad de la edificación
7º Los suministradores de productos
8º Los propietarios y los usuarios
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- PROMOCIÓN INMOBILIARIAEDIFICADOR
Datos
Vv Valor en venta
Vc Coste construcción
GA Gastos administración
GF Gastos financieros
GP Gastos promoción
BP Beneficios promotor
Deducir
VS Valor del suelo
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- GASTOS DE PROMOCIÓN
En relación con la adquisición del suelo
En relación con la redacción del proyecto
En relación con la ejecución de las obras
En relación con declaración obra nueva
En relación con la división horizontal
En relación con la venta de los bienes
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CostesGAGFGP0.17(VSVC)
BeneficiosBP0.20VSVC(GAGFGP)
40
(No Transcript)
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Valoración Administrativa
L A
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Valoraciones administrativas
Urbanísticas
Ley 6/1998 (LRSV98)
Real Decreto 1020/93 NTVyCMV93
Expropiatorias
Ley Expropiación Forzosa LEF54
RLEF57 LRSV98
Fiscales
LC'03
Real Decreto 1020/1993 Normas Técnicas de
Valoraciones y Cuadro Marco del suelo y
edificaciones
Hipotecarias
Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de
30-11-1994