GESTI

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GESTIÓN URBANÍSTICA

• PRINCIPIOS
• CESIÓN
• EQUIDISTRIBUCIÓN
• URBANIZACIÓN

• SISTEMAS
• COMPENSACIÓN
• COOPERACION
• EXPROPIACIÓN

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MODELOS DE GESTIÓN URBANÍSTICA

• Modelo puro agente urbanizador
• Valencia (Ley 6/1994)
• Castilla-La Mancha (ley 2/98)
• Extremadura (Ley 15/2001)
• Agente urbanizador diferenciado compensación y
  alternativo
• Concesión de obra urbanizadora
• La Rioja (Ley 10/1998)
• Aragón (Ley 5/1999)
• Cantabria (Ley 2/2001)
• Agente urbanizador diferenciado compensación y
  subsidiario
• Sistema de concurrencia
• Castilla y León (Ley 5/1999)
• Murcia (Ley 1/2001)
• Galicia (Ley 9/2002)
• Agente urbanizador integrado en compensación
• Madrid (Ley 9/2001)
• Canarias (Decreto Legislativo 1/2000)
• Asturias (Ley 3/2002)
• Andalucia (Ley 7/2002)

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PRINCIPIO DE CESIÓN OBLIGATORIA Y GRATUITA

• SUELO NECESARIO PARA VIALES, ESPACIOS LIBRES,
  ZONAS VERDES Y DOTACIONES PÚBLICAS DE CARÁCTER
  LOCAL
• SUELO NECESARIO PARA LA EJECUCIÓN DE LOS SISTEMAS
  GENERALES QUE PLANEAMIENTO GENERAL, EN SU CASO,
  INCLUYA O ADSCRIBA
• SUELO CORRESPONDIENTE AL 10 POR 100 DEL
  APROVECHAMIENTO DEL SECTOR CORRESPONDIENTE

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PRINCIPIO DE EQUIDISTRIBUCIÓN

• Proyecto de equidistribución (reparcelación)
• División del suelo equidistribución
• Area de reparto (58)
• Unidad de ejecución (105)
• Técnicas equidistribución
• Aprovechamiento medio (60)

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GESTIÓN UNIDADES EJECUCIÓN (105)

• Idoneidad técnica y viabilidad económica
• Permitir cumplimiento de los deberes legales y la
  equidistribución de beneficios y cargas derivados
  de la ordenación urbanística
• Coincidencia entre sector y unidad de ejecución
  salvo indicación en contrario
• Posibilidad unidades ejecución discontinuas
  (suelo urbano)
• Delimitación en instrumento de planeamiento
• Procedimiento específico (106)
• De oficio o a instancia de parte
• Previa información pública y audiencia a
  propietarios afectados
• Publicación en Boletín Oficial de la Provincia

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SISTEMAS DE EJECUCIÓN (107 y ss.)

• Actuación privada
• Compensación
• Actuación pública
• Cooperación
• Expropiación

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ELECCIÓN SISTEMA DE ACTUACIÓN

• Libertad de elección (108)
• Elección motivada
• Teniendo en cuenta prioridades y necesidades del
  desarrollo del proceso urbanizador
• Capacidad de gestión y medios económicos
  Administración actuante
• Capacidad iniciativa privada para asumir la
  actividad de ejecución
• Determinación en el planeamiento
• En su defecto, mediante el mismo procedimiento
  para delimitar UE

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CARACTERÍSTICAS SISTEMA COMPENSACIÓN (129)

• Responsables ejecución aportan terrenos cesión
  obligatoria y gratuita
• No necesariamente propietarios
• Realizan a su costa la urbanización de los
  sectores o unidades de ejecución
• Conforme al planeamiento urbanístico
• A través de la constitución de Junta de
  Compensación
• Compuesta Administración actuante y responsables
  ejecución
• Salvo propietario único o convenio
• Reparcelación de los terrenos
• Incluida la reparcelación forzosa

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INICIATIVA SISTEMA COMPENSACIÓN (130)

1. Propietario único (iniciando expediente
   reparcelación)
2. Totalidad de los propietarios (convenio
   urbanístico)
3. Propietarios gt 50 superficie unidad ejecución
4. Cualquier persona física o jurídica, pública o
   privada (propietaria o no de suelo) como agente
   urbanizador

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DOCUMENTACIÓN INICIATIVA COMPENSACIÓN (130.2)

• Aplicable a propietarios gt 50 y agente
  urbanizador (letras c y d)
• Estatutos y bases de actuación
• Compromisos específicos sobre plazos de ejecución
  totales o parciales
• Compromisos de colaboración asumidos con
  propietarios de suelo (en su caso)
• Justificación solvencia económica, financiera y
  técnica de la iniciativa (incluida agente
  urbanizador)
• En plica cerrada en el supuesto de agente
  urbanizador
• Posible aportación para su tramitación simultánea
  
• Instrumento de ordenación (Plan Parcial)
• Proyecto de Urbanización

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PROCEDIMIENTO INICIATIVA COMPENSACIÓN (131)

• Desestimación iniciativa
• Motivación potestad de planeamiento
• No reúna suficiente solvencia económica,
  financiera o técnica
• Estimación iniciativa
• Supuesto iniciativa presentada por propietarios
  gt 50 terrenos
• Aprobación inicial de estatutos y bases de
  actuación
• Aprobación previa iniciativa
• Supuesto iniciativa presentada por agente
  urbanizador o propietarios con menos del 50
• Apertura información pública para alegaciones
• Posible adhesión de propietarios a la iniciativa
• Anuncio de intención de formular alternativa por
  cualquier interesado en asumir gestión como
  agente urbanizador (prestación de caución)

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PROCEDIMIENTO EN CONCURRENCIA (131.2)

• Supuesto aprobación previa iniciativa
• Tras finalización información pública y previos
  informes alegaciones, se adoptará alguno de los
  siguientes acuerdos (plazo un mes)
• Aprobación de la iniciativa
• Si adhesión (en información pública) de
  propietarios gt 50 terrenos unidad ejecución
• Si no se ha presentado anuncio de presentación de
  alternativa
• Comporta inicio establecimiento sistema y
  aprobación inicial Estatutos y Bases de Actuación
• Fijación de plazo presentación alternativas
  anunciadas
• Plazo no inferior a 20 días
• Finalizado el plazo, decisión Administración
• Aprobación alternativa integre más 50 unidad
  ejecución (aprobación inicial estatutos y bases
  de actuación)
• En otro caso, aprobación alternativa más
  procedente interés general (soluciones de
  gestión, superficie de propietarios adheridos)

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EFECTOS ESTABLECIMIENTO SISTEMA COMPENSACIÓN (133)

• Afección real de la totalidad de terrenos
  incluidos en unidad de ejecución al cumplimiento
  de los deberes legales y obligaciones inherentes
  del sistema
• Constancia afección en Registro de la Propiedad
  mediante nota marginal

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CARACTERÍSTICAS JUNTA COMPENSACIÓN (134)

• Ente corporativo de Derecho público
• Personalidad jurídica propia
• Plena capacidad de obrar (desde inscripción
  administrativa y constitución órganos directivos)
• Asume frente a municipio responsabilidad directa
  ejecución obras urbanización
• Actuación fiduciaria con pleno poder dispositivo
  sobre fincas aportadas (salvo limitaciones
  estatutarias)
• Puede recabar auxilio municipio ejercicio vía de
  apremio
• Posible incorporación empresa urbanizadora
• Gestoras de JC gastos de gestión no gt 10 coste
  urbanización

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MODALIDADES COMPOSICIÓN JUNTA DE COMPENSACIÓN

• La totalidad de los propietarios con o sin agente
  urbanizador
• Si actúan sin agente urbanizador pueden suscribir
  convenio (art. 138.2) sin necesidad constitución
  Junta Compensación
• Los propietarios que representen más del 50 de
  la unidad de ejecución, con o sin agente
  urbanizador
• Agente urbanizador exclusivamente sin adhesión de
  propietario alguno

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CONFIGURACIÓN JUNTA COMPENSACIÓN (134)

• Presupuesto urbanismo función pública (85)
• Representante del Ayuntamiento en la Junta de
  Compensación (órgano de gobierno)
• Integrada por todos los terrenos unidad ejecución
• Plazo máximo incorporación inscripción Junta
  Compensación en Registro entidades (135.1)
• En caso contrario, expropiación (beneficiaria JC)
• Reparcelación forzosa (135.1)
• Decisiones Junta recurribles ante Administración
  (alzada)
• ejercicio competencias públicas
• Supuesto de autoadministración
• Recaudación cuotas urbanización vía de apremio
• Delegación en Junta de compensación
• Incumplimiento miembros JC deberes expropiación
  o reparcelación forzosa (135.2)

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ESTATUTOS JUNTA COMPENSACIÓN (166 RGU)

• Nombre, domicilio, objeto y fines
• Duración
• Condiciones y requisitos para incorporarse a la
  junta (propietarios o urbanizadores)
• Órganos de gobierno y facultades
• Requisitos convocatoria y forma adopción acuerdos
• Derechos y obligaciones de sus miembros
• Medios económicos y reglas aportaciones

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BASES JUNTA COMPENSACIÓN (167 RGU)

• Criterios para valorar fincas aportadas
• Criterios de valoración de derechos reales
• Criterios de valoración de edificaciones
• Procedimiento contratación obras de urbanización
• Criterios valoración fincas resultantes
• Reglas adjudicación fincas a los miembros
• Reglas distribución beneficios y pérdidas

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ELEMENTOS ESPECÍFICOS ESTATUTOS Y BASES ACTUACIÓN
(130.2)

• Previsión incorporación propietarios mediante
  aportación fincas originarias
• Con opción de abono en metálico costes
  urbanización o cesión de terrenos edificables con
  valor equivalente
• Previsión no incorporación propietarios (con
  solicitud expropiación por propietarios)
• Previsión reparcelación forzosa propietarios no
  adheridos
• Oferta adquisición propietarios no hayan suscrito
  iniciativa
• Garantías económicas desarrollo actuación
  urbanística (no inferior al 7 coste urbanización)

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RÉGIMEN TITULARIDADES CONSTITUCIÓN JUNTA DE
COMPENSACIÓN (i)

• Comunidad proindiviso (157.3 RGU)
• Consentimiento conjunto condueños propietario
  único
• No acuerdo decisión incorporación por 60 cuotas
• Expropiación cuotas no incorporadas
• Herencia yacente
• Competencia del albacea (902.4º CC)
• Finca no inscrita en Registro Propiedad
• Proyecto equidistribución suficiente
  innmatriculación
• Doble inmatriculación
• Interesados en proceso ambos titulares
• Resolución convencional o judicial

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RÉGIMEN TITULARIDADES CONSTITUCIÓN JUNTA DE
COMPENSACIÓN (ii)

• Titularidad controvertida (103.4 RGU)
• No necesaria impugnación en tribunales
• Asume Administración actuante representación
• Titularidad desconocida o propietario en
  desconocido paradero (art. 10.2 RHU)
• Administración actuante asume representación
  derechos e intereses titularidades
• Ministerio fiscal defensa de los intereses
• Compraventa en documento privado
• Suficiente para acreditar titularidad
• STS 24.11.00

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PROYECTO REPARCELACIÓN (130.2)

• Redactado con base en los principios de las bases
  de actuación y estatutos
• Redactado por Junta de compensación
• Voto favorable miembros representen más 50
  terrenos
• Ratificación por Ayuntamiento
• Denegación sólo posible por motivos de estricta
  legalidad
• Silencio estimatorio transcurso de 2 meses desde
  presentación
• Solución de conflicto por Ayuntamiento (136.3)

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PROCEDIMIENTOS ESPECIALES COMPENSACIÓN

• Propietario único
• No necesidad constitución Junta de Compensación
• Convenio urbanístico (138)
• Participación en ejecución urbanística todos los
  propietarios unidad de ejecución (por sí o por
  agente urbanizador
• Condiciones de gestión en convenio
• Si participa agente urbanizador necesidad
  constitución Junta Compensación
• Procedimiento abreviado (132)
• Respaldo de totalidad propietarios
• Tramitación conjunta iniciativa y proyecto
  reparcelación (aprobación simultánea)

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SUSTITUCIÓN SISTEMA COMPENSACIÓN (109)

• Incumplimiento deberes legales y obligaciones
  sistema
• Necesario procedimiento declaración
  incumplimiento
• Terminación convencional expediente
  incumplimiento continuación proceso urbanizador
  propietarios cumplidores
• Criterios elección nuevo sistema