Los sistemas p

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Los sistemas públicosde ejecución urbanística

• VALORACIÓN DE BIENES Y DERECHOS
• EN LOS PROYECTOS DE
• EXPROPIACIÓN Y REPARCELACIÓN

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Marco legal de aplicación
SISTEMAS DE EJECUCIÓN SISTEMAS DE EJECUCIÓN REGULACIÓN
Expropiación Expropiación Art. 36 LRSV98 Art.127.1 LOTC99
Cooperación Propietarios no participantes en soc. cap. mixto Art. 120 LOTC99 Art. 36 LRSV98 Art.127.1 LOTC99
Cooperación Reparcelación Arts. 85 y 86 LOTC99

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Criterios para la reparcelaciónArts. 85 y 86
LOTC99

• Objeto
• Bienes y derechos aportados
• Fincas resultantes
• Criterios de valoración
• Unanimidad
• Criterios voluntariamente establecidos
  Valoración estimativa
• Sin unanimidad
• Ley 6/98

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Criterios para la reparcelaciónArts. 85 y 86
LOTC99

• Circunstancias
• Uso, edificabilidad
• Situación, características
• Grado de urbanización
• Destino de las edificaciones
• Monetarización de derechos
• Cuantía insuficiente para finca independiente
• Reparcelación económica

5
Criterios para la reparcelaciónArts. 85 y 86
LOTC99

• Elementos sujetos a valoración
• Suelo
• Bienes y derechos indemnizables
• Vuelos
• Plantaciones
• Instalaciones
• Construcciones
• Derechos art. 99 RGU-LS76
• Derechos reales
• Derechos arrendaticios
• Traslado y extinción de actividades económicas

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Valoración de sueloLey 6/1998 y Ley 10/2003

• Urbanizable sectorizado (art. 27.2)
• - VRB /m2c x Aprovechamiento m2c
• - VUB /m2s x S suelo m2s
• Urbano sin urbanización consolidada (art.28.1)
• - VRB /m2c x Aprovechamiento m2c
• - VRC /m2c x Aprovechamiento m2c

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Normas Técnicas Valoración Catastral
(R.D. 1020/1993)Valoración del suelo
VR /m2c x e
m2c/m2s VU /m2s POLIGONO VRB
x ep VUB
Pormenorización
Pormenorización CALLE VRC
x ec VUC
Coefs.
Coefs.
A-B
A-B-C-D-E-F-G PARCELA VRP
VUP




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Valoración de suelo Ley 6/1998

• PONENCIA DE VALORES
• Inexistencia
• Pérdida de vigencia
• Inaplicabilidad
• Suelo urbanizable (Ley 10/2003)
• Método residual dinámico
• Orden ECO/805/2003
• Suelo urbano Método residual

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Valoración de sueloLey 6/1998

• Pérdida de vigencia de ponencias
• - Art. 7 R.D.-L. 5/1997 10 años
• - Art. 10.2 Ley 48/2002 del Catastro
• Modificación por diferencias sustanciales de
  Vponencia/Vmercado

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Método residual estático

• Vv Vs Vc G B
• Vs Vv Vc G B

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Método residual estático R.D. 1020/1993

• Vv Vs Vc G B
• G B 0,4 Fl (Vs Vc)
• Vv (Vs Vc) 1,4 Fl
• Vs Vv/1,4Fl - Vc

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Deducción de gastos de urbanización Art. 30 Ley
6/1998

• Valores de repercusión catastrales
• Gastos ya deducidos
• Método residual
• Vs Vv/1,4Fl Vc - Cu

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Ejemplo de aplicación

• Vr Vv/1,4Fl Vc
• Vv 1.540 /m2c
• Vc 570 /m2c
• Fl 1
• Aprovechamiento subjetivo 0,25 m2c/m2s
• Vr 1.540/1,4 570 530 /m2c
• Vsu 530 /m2c x 0,25 m2c/m2s 132,5 /m2s

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Ejemplo de aplicación

• Deducción costes urbanización art. 30 LRSV98
• Vs Vv/1,4Fl Vc - Cu
• Ejecución material urbanización
  ...................... 30 /m2s
• Costes financieros 20 s/ 30 /m2s...............
  .....6 m2s
• Costes gestión/promoción 10 s/ 20 /m2s......3
  /m2s
• Indemnizaciones..................................
  ................1 /m2s
• Total costes urbanización........................
  ..........40 /m2s
• Vs 132,5 /m2s 40 /m2s 92,5 /m2s

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• MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO
• Orden ECO/805/2003 Arts. 36 a 39
• 
  
  Ej
  Sk
• VA ? ------------ - ? -----------
• (1 i)tj
  (1 i)tk
• VA Valor actual del suelo
• Ej Cobros previstos en el momento J
• Sk Pagos previstos en el momento K
• tj Número de períodos de tiempo hasta que se
  produce cada uno de los cobros
• tk Número de períodos de tiempo hasta que se
  produce cada uno de los pagos
• i Tipo de actualización elegido

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Valoración de bienes y derechosdistintos del
suelo
OBRAS INSTALACIONES SEMBRADOS PLANTACIONES EDIFICIOS DERECHOS REALES DERECHOS ARRENDATICIOS
LEY 6/1998 ART. 31.1 ART. 43 LEF LEY 6/1998 ART. 31.2 R.D.1020/93 LEY 6/1998 ART. 32 ART. 42 LEF ART. 10.2 TRLITP LEY 6/1998 ART. 32 ART. 44 LEF URBANAS RUSTICAS D.A.2ª LAU 1994 LAR 49/2003 ART. 43 LEF ART. 43 LEF
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• Indemnizaciones
• por traslado de actividad (I)
•  
• Gastos de sustitución ejecución de obras
• Gastos apertura negocio
• - honorarios proyecto/dirección
  obra
• - impuesto construcciones, i. y
  o.
• - tasas licencias obra y
  apertura, etc.
• Gastos primer establecimiento
• - acometidas de servicios
• - conexión de líneas
•  

 
       
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Indemnizaciones por traslado de actividad (II)

• Indemnización empleados salarios
• Indemnización lucro cesante temporal beneficio
  medio tres últimos años
• Pérdida clientela
• Pérdida elementos no trasladables
• Gastos traslado
• - transporte mobiliario y mercancías