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La cession à titre onéreux de lusufruit
temporaire
Félix CICERON
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La cession à titre onéreux de lusufruit
temporaire

• PLAN
• 1/ Exemple
• 2/ Avantages de la C T U
• 3/ Objections
• 4/ Critères de ciblage
• 5/ Les intervenants
• 7/ Pièces nécessaires
• 8/ Chronologie

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La cession à titre onéreux de lusufruit
temporaire
Introduction
? Deux modes de cession dusufruit

• à titre gratuit

• à titre onéreux

?Trois modes de constitution de lusufruit
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La cession à titre onéreux de lusufruit
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Démembrement et Optimisation
DémembrementAb initio
Démembrementpar translation
Démembrementpar rétention
Achat de l immeuble dexploitation. Le chef
d entreprise achète la NP. La Société achète
lusufruit
Le chef dentreprise cède lusufruit de
limmeuble à la Société dexploitation
L immeuble est inscrit au bilan la Société
vend la NP au  nu-propriétaire dirigeant  et
conserve lusufruit
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La cession à titre onéreux de lusufruit
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Situation optimale
Du côté du cédant
Du côté du cessionnaire

• Immeuble détenu en direct via une SCI
  (soumise à lIR) non grevé de passif (1)
• détenu depuis plus de 15 ans

• Murs hors du bilan
• Sté à lIS  in bonis , quelle que soit son
  activité
• Entreprise individuelle - B.I.C.
• - B.N.C. sous conditions
• Société semi-transparente (ex.SNC)

(1) ou dun passif résiduel
Des conditions de réalisation répandues et
facilement identifiables
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La cession à titre onéreux de lusufruit
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I/ Exemple Situation actuelle ? Données
- Valeur de limmeuble 600 000 - Durée de
détention plus de 15 ans - Loyer annuel
net/an 60 460 - Revalorisation du loyer
2 par an
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La cession à titre onéreux de lusufruit
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Situation actuelle de Mr
Société dexploitation
Mr
Loyers
Location bail commercial
bail professionnel
Loyers encaissés 60 460
Au terme des 12 ans
Loyers bruts 810 895
IR payé 394 744
IR 29 432 Net disponible
31 025
Net disponible 416 151
A TMI, CSG, CRDS et abattement constants sur
la période (tx effectif 48,68 ).
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La cession à titre onéreux de lusufruit
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• Situation actuelle
• Au niveau de lentreprise locataire
• Charge annuelle 60 460
• Charges sur 12 ans
• (loyer revalorisé de 2 par an)
  810 895

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La cession à titre onéreux de lusufruit
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• DETERMINATION DE LA VALEUR DU DROIT DUSUFRUIT
• ? DUREE 12 ANS
• 1/ Evaluation fiscale , art 669 II DU C.G.I.
• 600 000 X 46 276 000
• 2/ Evaluation économique
• Pleine Propriété Usufruit Nue propriété
• Nue propriété Pleine propriété 600 000
  209 369
• (1 i) n
  (1,0917)12
• US 600 000 209 369 390 631
• i taux rendement net du bien
• n durée du démembrement 12 ans

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La cession à titre onéreux de lusufruit
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Situation issue de la cession
Cessionnaire Société dexploitation
Mr
Cession de lusufruit
Versement du capital
383 K
Placement du capital
Projet professionnel
Transmission aux proches

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La cession à titre onéreux de lusufruit
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• Nouvelle situation
• Pour la personne physique
• - capital disponible 390 000
• - Frais  convention dusufruit 
  - 7 140
• - Net disponible à investir
  383 491
• - Placement à 4,5 sur la durée
  634 200

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La cession à titre onéreux de lusufruit
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• Nouvelle situation
• ? Pour lentreprise cessionnaire du droit
• - Valeur du droit
  390 000
• - Frais (actes Dt denregistrement
  honoraires) 32 000
• - Valeur dacquisition du droit
  422 000

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La cession à titre onéreux de lusufruit
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• Nouvelle situation
• Modalités dacquisition du droit 100
  comptant 100 à crédit
• - Dotation aux amortissements
  - 422 K - 422 K
• - charges usufructuaires
  - 73 K - 73 K
• - Intérêts perdus (solde) à 4
  - 34 K
  0
• - Intérêts sur emprunt taux à 4,80
  - 136
  K
• TOTAL DES CHARGES
• GENEREES PAR LOPERATION
  - 529 K - 631 K

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La cession à titre onéreux de lusufruit
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Disponibilités et VMP Placement ou emploi pour
lachat du droit dusufruit ?
1000 K
900 K
800 K
700 K
187 908
VMP
600 K
500 K
400 K
300 K
Free cash flow
200 K
100 K
N
N7
N1
N2
N3
N4
N5
N6
N8
N9
N10
N11
Valorisation cumulée sur la période
N
N1
N2
N3
N4
N5
N6
N7
N8
N9
N10
N11
F.C.F.
609 182
49 739
101 630
155 787
212 329
271 381
333 076
397 552
464 958
535 446
686 336
767 090
Placement
433 601
445 164
457 035
469 223
481 735
494 582
507 770
521 311
535 213
549 485
564 138
579 182
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La cession à titre onéreux de lusufruit
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Incidences sur la CAF - cumul sur 12 ans Achat
Auto financé / Achat de lusufruit 100 à crédit
800
k
Gain de CAF cumulé
700
k
600
k
550
k
500
k
450
k
400
k
Autofinancement
350
k
100 emprunt
300
k
250
k
200
k
150
k
100
k
50
k
k
N
N1
N2
N3
N4
N5
N6
N7
N8
N9
N10
N11
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La cession à titre onéreux de lusufruit
temporaire

• SYNTHESE
• Si acquisition 100 comptant
• SOCIETE PERSONNE
  PHYSIQUE
• Situation actuelle
• charges sur 12 ans - 810
  900 Capital au terme de 12 ans
  540 700
• Nouvelle situation
• charges sur 12 ans - 529 000
  Capital au terme de 12 ans 634 200
• GAIN 281
  900 93
  500
• GAIN TOTAL
  375 400

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La cession à titre onéreux de lusufruit
temporaire
Achat du droit dusufruit à crédit 68 400
55 000 47 000
0 1 2 3 4
5 6 7 8 9
10 11 12
Loyers revalorisés
Gains de la Société
Achat droit dUS Taux 4.80
Annuité demprunt
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La cession à titre onéreux de lusufruit
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• Si acquisition à crédit à 100
• SOCIETE
  PERSONNE PHYSIQUE
• Charges sur 12 ans - 810 900
  Capital au terme 540 700
• Charges sur 12 ans - 631 000
  Capital au terme 634 200
• GAIN 179 900
  93 500
• GAIN TOTAL
  273 400

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La cession à titre onéreux de lusufruit
temporaire

• AVANTAGES
• Pour la personne physique cédante
• - suppression de lIR dû au titre des R.F.
• - Enrichissement plus rapide que celui par
  replacement des revenus fonciers après impôt
• - Possibilité de sortir la trésorerie de
  lentreprise sans fiscalité
• - Rééquilibrage du patrimoine
• ?Meilleure liquidité globale
• ?Transmission optimisée/réemploi en
  assurance-vie
• - Remembrement en franchise de plus-value

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La cession à titre onéreux de lusufruit
temporaire

• AVANTAGES
• ? Pour la société cessionnaire du droit
• - Absence de loyer ? pas daugmentation pendant
  toute la durée du démembrement
• - Coût du démembrement d US inférieur au
  montant du loyer versé sur la période
• - Amélioration du résultat net de la Société
• - Amélioration de la trésorerie en substituant
  une charge sans décaisssement à une charge avec
  décaissement
• - Débouclage de lopération sans supporter la
  moindre plus-value.

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La cession à titre onéreux de lusufruit
temporaire
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La cession à titre onéreux de lusufruit
temporaire
Audit du risque fiscal
Cédant
Cessionnaire

• Abus de Bien Social
• Acte Anormal de Gestion
• Labus de majorité
• Non Amortissement du Dts dUS
• Requalification du droit dusufruit

Se servir de la cession temporaire de lusufruit
pour substituer un flux défiscalisé à un flux
antérieurement lourdement fiscalisé
But exclusivement fiscal

• Buts autres que fiscaux - amélioration de la
  retraite- protection du conjoint
• Transmission
• projet professionnel

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La cession à titre onéreux de lusufruit
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Art. 40 code de procédure pénale
A.A.G
A.B.S
Arts. L 82 C et L 101 Livre des Procédures
Fiscales
Vente sur-évaluée du droit dusufruit

élément matériel
élément moral
Usage contraire à lintérêt social
Mauvaise foi
Charge excessive
Comment prévenir le risque dABS et dAAG sur le
prix de cession de lusufruit ?
? Recours à une expertise immobilière
indépendante du (ou des) immeuble(s),
objet(s) du démembrement.
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La cession à titre onéreux de lusufruit

• LABS sans A.A.G.
• Vente du Droit sur- évalué conséquences
• - Pour le cédant
• Taxation du cédant sur le fondement de larticle
  111c du CGI sur lécart entre le prix de cession
  et la valeur vénale du droit.
• Sagissant dun avantage occulte lécart sera
  taxé comme un dividende issu dune distribution
  irrégulière doù
• ? ce  dividende  ne pourra pas être en option
  soumis au P.L.F. de 29
• (article 117 quater du C.G.I.)
• ? suppression abattement 40
• - Pour la société cessionnaire
• Ladministration pourra rectifier la valeur
  dinscription au bilan.
• Plus généralement
• lA.A.G. se définit comme un acte qui napporte
  à cette entreprise quun intérêt minime, hors
  proportion avec lavantage que le tiers peut en
  retirer .

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La cession à titre onéreux de lusufruit
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• QUESTIONS
• TVA
• si limmeuble est détenu depuis plus de 12 ans
  aucune restitution de la TVA damont
• au titre de limmeuble objet du
  démembrement
• VENTE DE LENTREPRISE
• - Si acheteur potentiel ne veut pas du
  démembrement dusufruit, le cédant peut racheter
  le droit dusufruit

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La cession à titre onéreux de lusufruit
temporaire

• CRITERES DE CIBLAGE
• Sur limmeuble objet du démembrement
• - Valeur de la pleine propriété gt à 500 000
• - Endettement nul ou résiduel lt à 20 de la
  P.P. initiale
• Sur le cédant du droit dusufruit
• - TMI 40
• - Loyer mini 45 000
• - Bien détenu depuis 12 ans
• Sur la société cessionnaire du droit
• - Structure IS ou IR
• - Existence dune trésorerie disponible ou
  dune capacité demprunt

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La cession à titre onéreux de lusufruit
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• INTERVENANTS
• ? Expert Immobilier Intervention obligatoire
• ? Notaire uniquement en cas de démembrement
  sur le bien physique

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La cession à titre onéreux de lusufruit
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• INTERVENANTS
• Avocat
• - Mise en uvre
• ? Validation du schéma
• ? Rédaction de la convention de démembrement
• ? Rédaction du rapport spécial destiné aux
  associés de la société qui acquièrent le droit
  (conventions réglementées)
• ? Rédaction avenant de suspension du bail (si
  démembrement sur
• l imm.)
• ? Rencontre au moins une fois avec le client
• - Suivi
• ? Réponse aux éventuelles questions de
  ladministration fiscale

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La cession à titre onéreux de lusufruit
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• LISTE DES PIECES NECESSAIRES
• Lexpertise immobilière
• Statuts de la société cessionnaire du droit
• Extrait K bis
• Bilan du dernier exercice clos
• Copie de lacte notarié dachat de limmeuble
• Copie du bail en cours
• Dernière déclaration des revenus fonciers
• Si limmeuble a été acquis par une SCI
• - Extrait Kbis de la SCI
• - Statut de la SCI
• - Bilan du dernier exercice clos
• Dernière déclaration des revenus fonciers du
  principal porteur de prêts.
• ? Si emprunt en cours
• -Copie du tableau damortissement
• Nature des garanties prises par le prêteur
  (hypothèque)

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La cession à titre onéreux de lusufruit
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• CHRONOLOGIE

CGP EC
EC
CGP
CGP EC
CGP
EXPERT IMMO
CGP
AVOCAT
NOTAIRE
AVOCAT
RV clt signatures actes
Détection Opportunité
Expertise immo obligatoire
Etude définitive EF
Présentation simulation au clt
rédaction actes
Formalités Enregistrement si CTU/immeuble
Simulation valeur bien loyer annuel
copie des pièces nécessaires