La rforme du permis de construire

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La réforme du permis de construire
Présentation F. SUTRA DDE92 SEU/DIR
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Textes de la réforme

• Lordonnance n2005-1527 du 8 décembre 2005
  relative au permis de construire et aux
  autorisations durbanisme
• La loi n 2006-872 du 13 juillet 2006 portant
  engagement nationalpour le logement
• Ratifie lordonnance du 8 décembre 2005
• Améliore la sécurité juridique du permis (ex
  harmonisation du délai de retrait fixé à 3 mois,
  possibilité pour le juge de prononcer une
  annulation partielle)
• Le décret du n2006-958 du 31 juillet 2006
  relatif aux règles de caducité du permis de
  construire et modifiant le code de lurbanisme

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Textes de la réforme

• Le décret n2007-18 du 5 janvier 2007 pris pour
  lapplication de lordonnance n2005-1527 du 8
  décembre 2005 relative au permis de construire et
  aux autorisations durbanisme
• Entrée en vigueur de la réforme au 1er octobre
  2007
• Décret n2007-452 du 25 mars 2007 relatif aux
  secteurs sauvegardés
• Décret n2007-817 du 11 mai 2007 relatif à la
  restauration immobilière
• 1 décret à venir
• Concernant le code de la construction et de
  lhabitation (ERP/IGH)

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Les objectifs de la réforme

• Clarifier le droit
• 2. Améliorer les procédures dinstruction
• 2.1 Préciser le contenu des dossiers de demande
• 2.2 Garantir le respect des délais dinstruction
• Clarifier les responsabilités de ladministration
  et des autres acteurs
• Améliorer la sécurité juridique des autorisations

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1. Clarifier le droit
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Clarifier le droit

• Des autorisations moins nombreuses
• 3 permis remplacent 11 régimes dautorisation
• Le permis de construire
• Le permis daménager
• Le permis de démolir
• 1 régime déclaratif remplace 4 régimes de
  déclaration
• La déclaration préalable

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Clarifier le droit

• Le regroupement des demandes de permis
• Lorsquun projet prévoit à la fois des
  démolitions, des aménagements et des
  constructions, le demandeur peut choisir de
  demander un seul permis
• Le permis daménager peut autoriser les
  démolitions et les constructions
• Le permis de construire peut autoriser les
  démolitions

• Unifier les procédures dinstructions, de
  contrôle
• Une procédure unique dinstruction fin des
  différentes procédures dinstruction
• ? Améliore la sécurité juridique en
  évitant les erreurs de procédure

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Clarifier le droit

• Unifier les règles de fond
• Un RNU applicable aux aménagements comme aux
  constructions.
• Les règles du PLU sont applicables de la même
  façon aux permis groupés et aux lotissements.

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Clarifier le droit

• Des champs dapplication mieux définis
• Définition claire de ce qui est soumis à
  autorisation, à déclaration ou réalisable sans
  formalité au titre de lurbanisme
• Les travaux dispensés dautorisations
  durbanisme ne sont pas pour autant dispensés de
  respecter les règles durbanisme 2 exceptions
  les permis précaires et les constructions
  temporaires.

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Clarifier le droit

• Constructions nouvelles
• Principe permis de construire
• Exceptions
• -Liste exhaustive des constructions ou
  travaux soumis à déclaration préalable
• -Liste exhaustive des constructions ou travaux
  exclus de toute procédure dautorisation ou de
  déclaration préalable notamment
• En raison de leur caractère temporaire
• En raison de leur faible importance ou de leur
  nature

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Clarifier le droit

• A retenir sur le champ du permis et de la
  déclaration préalable
• Sont soumises à PC les constructions qui créent
  plus de 20m² de surface hors uvre brute (SHOB)
• Sont soumises à déclaration préalable
• -les constructions qui créent entre 2 et 20 m²
  de SHOB,
• -les constructions de moins de 2m² qui ont une
  hauteur de plus de 12m
• Aucune formalité pour un chapiteau de cirque
  ambulant installé pour moins de 3 mois

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Clarifier le droit

• Travaux sur constructions existantes et
  changements de destination
• Principe aucune formalité
• Exceptions
• - Liste exhaustive des constructions ou travaux
  ou changements de destination soumis à
  déclaration préalable
• - Liste exhaustive des constructions ou travaux
  ou changements de destination soumis à permis de
  construire

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Clarifier le droit

• A retenir sur le changement de destination
• Définition de la notion de changement de
  destination
• Déclaration préalable lorsque le changement de
  destination est réalisé
• - Sans travaux
• - Avec des travaux qui ne modifient ni les
  structures porteuses du bâtiment, ni sa façade
• Permis de construire lorsque le changement de
  destination est réalisé avec des travaux qui
  modifient soit les structures porteuses, soit la
  façade

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Clarifier le droit

• Aménagements
• Principe aucune formalité
• Exceptions
• - Liste exhaustive des constructions ou travaux
  soumis à déclaration préalable
• - Liste des constructions ou travaux soumis à
  permis daménager

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Clarifier le droit

• Ce quil faut retenir concernant les lotissements
• Sont soumis à permis daménager les lotissements
  de plus de 2 lots
• - lorsquils prévoient des voies et des espaces
  publics ou collectifs,
• - lorsquils sont situés dans un secteur
  sauvegardé ou un site classé
• Sont soumis à déclaration préalable les
  lotissements qui ne créent pas de voies ou
  despaces publics collectifs, quel que soit le
  nombre de lots.

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Clarifier le droit

• Démolition
• Principe aucune formalité
• Exceptions
• - les communes ayant institué un permis de
  démolir sur tout ou partie de leur territoire
• - liste des secteurs ou des bâtiments protégés
  pour lesquels un enjeu national justifie la
  nécessité dun permis de démolir

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2. Améliorer les procédures dinstruction
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Améliorer les procédures dinstruction

• Une composition précise des dossiers de demande
• La liste des pièces obligatoires qui accompagne
  les formulaires de demande est plus longue mais
  elle est exhaustive.
• Il est impossible de demander les pièces non
  prévues, qui ne peuvent pas servir de base à la
  décision ou que lautorité compétente ne peut pas
  contrôler. Cest le cas des plans daménagement
  intérieur, des dispositifs techniques, des études
  imposées par les PPR
• Lorsque la construction est subordonnée à
  la réalisation dune étude préalable par un PPR,
  une attestation de larchitecte ou dun expert
  certifiant la réalisation de cette étude et de la
  prise en compte des conditions fixées par cette
  étude est suffisante.

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Améliorer les procédures dinstruction

• Le contenu des pièces jointes aux demandes est
  mieux précisé.
• Ces précisions ont été établies pour inciter à
  une meilleure réflexion sur la qualité de
  larchitecture et lintégration dans les paysages
  (déclinaison précise du contenu de la notice du
  projet architectural)

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Améliorer les procédures dinstruction

• La fixation du délai initial
• Fixation dun délai de droit commun
• Un mois pour les déclarations
• Deux mois pour les maisons individuelles et les
  permis de démolir
• Trois mois pour les autres constructions et
  aménagements
• Un délai connu dès le dépôt du dossier en mairie
• Lors du dépôt de la demande, le demandeur reçoit
  un récépissé qui lui indique le délai
  dinstruction de droit commun
• Cest le délai maximum de base pour un dossier
  déposé
• complet

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Améliorer les procédures dinstruction

• Un nouveau mécanisme de majoration des délais
• Majoration des délais uniquement quand elle est
  prévue par les textespour la consultation dun
  service ou dune commission
• Exemples
• Avis de lABF en secteur sauvegardé 1 mois
• Commission départementale des sites 2 mois
• Substitution dun nouveau délai au délai de droit
  commun
• Exemples
• Immeuble inscrit au titre des MH 6 mois
• PC soumis à autorisation de défrichement sans EP
  7mois

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Améliorer les procédures dinstruction

• Les majorations ne se cumulent pas, seul compte
  le délai le plus long
• Majoration opposable uniquement si elle est
  notifiée dans le mois qui suit le dépôt de la
  demande

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Améliorer les procédures dinstruction

• Un nouveau mécanisme de demande de pièces
• Les pièces obligatoires sont précisémentet
  limitativement fixées
• La demande de pièces manquantes devra être
  notifiée dans le délai dun mois après le dépôt
  du dossier
• Aucune demande de pièce manquante ne pourra
  justifier une suspension de délai si elle est
  notifiée au demandeur passé le délai dun mois

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Améliorer les procédures dinstruction

• Des délais connus et garantis pour le dépositaire
• Un délai dinstruction connu et garantipour
  lensemble des demandes au plus tardun mois
  après le dépôt en mairie
• Sauf exception, le permis ou la déclaration
  seront acquis de manière tacite à lissue du
  délai dinstruction porté à la connaissance du
  pétitionnaire
• Cas rares de refus tacite
• Exemple Un permis nécessitant une enquête
  publique. En cas dabsence de réponse dans le
  délai,le permis est refusé

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3. Clarifier les responsabilités respectives
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Clarifier les responsabilités respectives

• Préciser les responsabilités respectives de
  lautorité qui délivrent le permis et des autres
  acteurs (constructeurs, architectes) de façon à
  limiter linsécurité juridique

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Clarifier la responsabilité respective

• Ladministration na plus à assurer la
  vérification déléments quelle peut
  difficilement contrôler
• Propriété du terrain
• Servitudes de droit privé
• Etudes concernant la sécurité
• Plans intérieurs et SHON

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Clarifier les responsabilités respectives

• Propriété et servitudes
• Linstructeur doit actuellement vérifier si le
  propriétaire apparent est bien propriétaire, en
  cas de contestation
• Il doit vérifier si la copropriété à bien
  autorisé les travaux
• Il doit également vérifier si les servitudes de
  droit privé (passages etc) existent bien
• Ces vérifications sont très difficiles à
  effectuer
• A lavenir, le demandeur devra certifier quil
  remplit bien les conditions pour demander un
  permis.
• Linstructeur naura pas à vérifier.

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Clarifier les responsabilités respectives

• Études concernant la sécurité
• Dans des cas spécifiques, le dossier de demande
  doit être complété par une attestation dun
  professionnel
• Ex études imposées par un PPR.
• Conséquence
• Faire assurer le contrôle technique par un
  professionnel compétent dans ce domaine

Le service instructeur ne contrôle pas
directement le respect de ces normes
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Clarifier les responsabilités respectives

• Plans intérieurs et SHON
• Le dossier ne comprendra plus de plan intérieur
  la demande porte sur laspect extérieur et le
  volume du bâtiment. Le demandeur déclare la SHON
  quil souhaite construire dans ce volume
• Cest le constructeur et son architecte qui sont
  responsables de ne pas construire plus que ce
  quils ont déclaré vouloir construire
• Des vérifications pourront être effectuées en
  cours de chantier ou une fois la construction
  achevée, mais linstructeur na pas à vérifier
  les plans lors de lexamen de la demande de permis

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Clarifier les responsabilités respectives

• Le constructeur, ou son architecte, atteste de la
  conformité des travaux (DAACT) du permis quil a
  obtenu
• Le constructeur ou son architecte atteste de
  cette conformité sous leur responsabilité
• Le maire peut faire procéder aux contrôles de la
  véracité de cette déclaration

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Clarifier les responsabilités respectives

• Un contrôle allégé et réorganisé
• Plus de certificat de conformité délivré par la
  commune
• Lautorité (le Maire ou le Préfet) dispose dun
  délai de trois mois à compter du dépôt de la
  DAACT pour procéder au contrôle sur place
• Récolement obligatoire dans certains cas (délais
  alors de 5 mois)
• Ailleurs, vérifications faites à linitiative de
  lautorité compétente
• Passé le délai pour contester la conformité,
  celle-ci est établie

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Améliorer la sécurité juridique des
autorisations délivrées
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Améliorer la sécurité juridique des autorisations
délivrées

• Le délai du recours contentieux commence à courir
  dès laffichage du permis sur le terrain
• Le délai de validité de deux ans du permis de
  construire est toujours reconnu mais ce nest
  quaprès lexpiration de ce délai que
  linterruption des travaux pendant plus dun an
  est de nature à entraîner la caducité de
  lautorisation
• En cas de recours, le délai de validité de la
  décision est suspendu jusquau prononcé dune
  décision juridictionnelle irrévocable
• Possibilité pour le juge de prononcer une
  annulation partielle de la décision

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Améliorer la sécurité juridique des autorisations
délivrées

• En encadrant les conditions de retrait
  dautorisation
• Le retrait de la décision de non opposition à une
  déclaration préalable nest plus possible.
• Pour les permis le retrait est possible dans un
  délai de 3 mois suivant la date à laquelle ils
  sont intervenus que ces permis soient tacites ou
  exprès

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Améliorer la sécurité juridique des autorisations
délivrées

• En assurant une meilleure sécurité juridique des
  immeubles construits
• Aucun recours ne sera recevable à lexpiration
  dun délai dun an à compter de lachèvement de
  la construction
• Une prescription administrative a été établie
  pour les constructions achevées depuis plus de 10
  ans le refus dune autorisation ne peut être
  fondé sur lirrégularité de la construction
  initiale (sauf exceptions énumérées par la loi)

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Quelques points à souligner

• 1. Le maire peut-il garder les dossiers de
  demande dautorisation le temps de se faire un
  avissur le projet ?
• Non
• Le maire garde lexemplaire qui lui est destiné
  mais doit transmettre très rapidement les autres
  exemplaires au service instructeur pour quil
  puisse respecter le délai dun mois
• Quand lavis de lABF est requis, le maire doit
  lui envoyer directement une copie
• Le délai de transmission de dossier ne doit pas
  dépasserune semaine

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Quelques points à souligner

• 2. Le maire ou son service instructeur
  pourra-t-il demander toutes les pièces quil
  juge nécessaires à linstruction du dossier ?
• Les pièces obligatoires sont précisément et
  limitativement fixées dans une check-list
• Aucune autre pièce ne peut être réclamée
• Les délais ne peuvent être suspendus que sil
  manqueune pièce de la liste

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Quelques points à souligner

• 3. Les demandes des pièces manquantes
  prolongeront-elles systématiquement le délai
  dinstruction ?
• Seules les demandes de pièces manquantes prévues
  par le code de lurbanisme et notifiées dans le
  délai dun mois après dépôt du dossier suspendent
  le délai dinstruction
• Passé le délai dun mois, les pièces manquantes
  peuvent être demandées au pétitionnaire mais les
  délais ne sont pas suspendus pour autant

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Quelques points à souligner

• 4. Que se passe-t-il si le demandeur affirme
  navoir jamais reçu dans les délais le refus de
  la commune pour son permis de construire ?
• Quand un permis est accordé avec des
  prescriptions ou bien refusé, la mairie doit
  faire la preuve de lenvoi de la décision dans
  les délais pour éviter tout risque de
  contestation(? utilisation de la lettre
  recommandée)

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Quelques points à souligner

• 5. Que se passe-t-il si un service consulténe
  rend pas son avis dans le délai ?
• Lavis tacite est favorable

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Quelques points à souligner

• 8. Après la réforme, le maire na donc
  pluslobligation de délivrer un certificat de
  conformité ?
• Il appartient au bénéficiaire du permis, dans sa
  déclaration dachèvement de travaux, de certifier
  quil a bien respecté lautorisation qui lui a
  été délivrée
• Aucun certificat de conformité ne lui sera
  délivré
• En revanche, le maire peut décider dune visite
  de récolement.

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Quelques points à souligner

• 9. Après la réforme, il ny a donc
  plusdobligation de procéder au contrôle sur
  place ?
• Dans la plupart des cas le contrôle sur placene
  sera plus systématique
• En revanche, il demeure obligatoire dans les
  secteurs à risques, ou bénéficiant de protections
  particulières
• Par ailleurs, le constat dune infraction est
  toujourspossible dans le cadre du droit pénal
• Il appartient donc à chaque commune de définir sa
  politique de contrôle des travaux en fonction des
  caractéristiques locales et des risques