LA SCI

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LA SCI
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Définition
DEFINITION

• La S.C.I. est une société civile dont lobjet
  est de gérer des biens immobiliers quelle a
  construits, acquis ou reçus à titre dapport.
• La S.C.I. pourra effectuer des travaux,
  encaisser des loyers, payer des charges et passer
  tous contrats nécessaires à son activité.
• Lobjet de la société nest pas dacheter pour
  revendre des immeubles, car si cette activité
  devenait habituelle, la S.C.I. serait marchand de
  biens et perdrait une partie de son intérêt.
• La décision de créer une S.C.I. ou de modifier
  une structure existante ne peut être prise
  quaprès examen approfondi de chaque situation.

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Limmobilier dentreprise
LIMMOBILIER DENTREPRISE
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Par lexploitant
LIMMOBILIER EST DETENU PAR LEXPLOITANT

• avantages

• financement de lutilisateur plus facile car son
  patrimoine fait apparaître limmeuble à lactif,
• déduction des intérêts demprunts,
• gestion administrative simplifiée.

Limmobilier dentreprise
Limmobilier dentreprise

• inconvénients

• renchérissement de lentreprise en cas de vente
  car limmeuble se trouve à lactif,
• coût fiscal en raison du régime des plus-values
  professionnelles
• pas de séparation du patrimoine immobilier, du
  patrimoine exploitation et donc risque en cas
  de difficultés financières.

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Localisé dans une société civile
LIMMOBILIER EST LOCALISE DANS UNE SOCIETE CIVILE

• avantages

• grande liberté de rédaction des statuts,
• souplesse fiscale par l'option offerte aux SCI
  d'opter pour l'impôt sur les sociétés,
• séparation du patrimoine immobilier de
  l'exploitation qui permet en cas difficultés
  financières de protéger l'immeuble,
• multiples possibilités de préparation de
  succession ou de donation,
• la société civile évitera l'indivision,
• le loyer permettra de rembourser l'emprunt
  contracté par la société.

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suite
Par lexploitant

• inconvénients

• difficultés éventuelles pour le financement car
  l'immeuble est détenu par une société nouvelle,
• formalisme de la société civile,
• nécessité d'une gestion comptable et juridique et
  fiscale pour éviter les risques de confusion de
  patrimoine,
• responsabilité indéfinie des associés,
• nécessité de fixer le loyer à la valeur locative
  et nonau montant des annuités de remboursement
  de l'emprunt.

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Limmobilier privé
LIMMOBILIER PRIVE
Par lexploitant

• avantages

• possibilité dacquérir un bien en répartissant
  linvestissement sur plusieurs personnes,
• évite les aléas de lindivision,
• permet dassocier parents et enfants dans un
  achat immobilier,
• favorise la transmission des biens,
• en cas de donation, les droits de mutation sont
  calculés sur une valeur tenant compte du
  passif,
• évite les problèmes destimation et de
  constitution des lots, de soulte et dévolution
  de la valeur des lots,
• permet de partager les risques dexploitation.

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suite
Par lexploitant

• inconvénients

• limmeuble appartient à la société et non aux
  associés,
• la liberté de décision est moins grande et les
  associés
• devront sentendre,
• une mésentente persistante entre associés peut
  bloquer le fonctionnement de la société,
• la résidence secondaire dans le cadre dune SCI
  est toujours soumise au régime des plus-values
  des particuliers.

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Régime juridique
REGIME JURIDIQUE
Par lexploitant

• constitution

• La société est constituée entre deux associés au
  moins.
• Le caractère fictif de la société peut être
  invoqué en cas dutilisation de prête-noms.
• La société constituée entre seulement deux
  époux est valable.
• Une S.C.I. peut être constituée avec des enfants
  mineurs.

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suite

• apports

• Chaque associé est tenu deffectuer un apport.
  Les apports peuvent être en nature ou en
  numéraire.
• Possibilité d'effectuer un apport d'immeubles.
  Dans ce cas, intervention dun notaire et
  publicité auprès de la conservation des
  hypothèques.
• Les droits de chaque associé seront
  proportionnels à ses apports.

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suite
Par lexploitant

• statuts

Les statuts obligatoirement écrits peuvent être
sous seing privéou notarié. Lacte notarié sera
opportun lorsque la S.C.I. sera constituée entre
successibles ou entre époux. Les statuts doivent
énoncer 

• Les apports de chaque associé

• La forme

• Lobjet social

• Lappellation

• Le siège social

• Le montant du capital

• La durée

• Les modalités de fonctionnement

Lobjet de la société doit être civil.
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suite

• formalités

• Les statuts doivent être enregistrés.
• Une publication doit être effectuée dans un
  journal dannonces légales.
• La société est immatriculée au registre du
  commerce et des sociétés.

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Gérance
GERANCE

• nomination

La désignation dun ou plusieurs gérants est
obligatoire. Le gérant peut être une personne
physique ou morale, associée ou non. Le gérant
est nommé par les statuts ou par une assemblée
générale des associés statuant à la majorité
requise. Les statuts fixent les règles de
nomination du gérant. Les statuts peuvent prévoir
des règles de majorité renforcée.

• révocation

La révocation des gérants est possible dans les
conditions prévues aux statuts ou à défaut à la
majorité simple.
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suite
GERANCE
Gérance

• pouvoirs

Dans les sociétés civiles les associés disposent
de la plus grande liberté pour organiser comme
ils lentendent le fonctionnement interne de la
société. Certaines limitations des pouvoirs du
gérant sont possibles, mais sont inopposables aux
tiers.

• obligations du gérant

Le gérant doit réunir les associés au moins une
fois par an afin de statuer sur les comptes
sociaux.Le gérant doit établir un rapport écrit
sur lactivité de la société.Le gérant doit
faire diligence pour les affaires sociales.Le
gérant doit tenir une comptabilité.
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Décisions collectives
DECISIONS COLLECTIVES

• assemblées

Les décisions qui excèdent les pouvoirs des
gérants doivent être prises en assemblée.
Les modifications statutaires ou les actes
importants de la vie de la société comme, par
exemple, les acquisitions ou les engagements de
travaux importants devront être décidés par
lassemblée. Les associés doivent être convoqués
à chaque assemblée par lettre recommandée avec
A.R. au moins 15 jours avant. Tout associé a le
droit dassister à lassemblée. Chaque réunion
doit faire lobjet dun procès-verbal quidevra
être reporté sur un registre spécial coté et
paraphé.
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suite
DECISIONS COLLECTIVES

• assemblée annuelle

Tous les ans une assemblée doit être réunie pour
approuver le rapport du gérant, statuer sur les
comptes et affecter le résultat. Il convient
d'être très pointilleux sur ces obligations
juridiques. En effet de nombreuses sociétés
civiles par négligence ou par ignorance ne
respectent pas ces obligations légales. Il
s'ensuit un certain nombre d'inconvénients tant
juridiques que fiscaux qui peuvent avoir des
conséquences extrêmement graves lors de
vérifications fiscales ou bien encore à
l'occasion de la liquidation de succession ou du
calcul des droits de donation.
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Droits et obligations
DROITS ET OBLIGATIONS DES ASSOCIES

• droits patrimoniaux

Les droits aux bénéfices sont en principe
proportionnels aux parts de chacun. Il en est de
même des contributions aux pertes. Les statuts
peuvent prévoir une répartition différente des
résultats. 

• exclusion dassociés

En cas de redressement judiciaire, de liquidation
de biens ou de déconfiture, lassocié concerné
est exclu de la société et ses parts sont
rachetées par la société ou par ses
coassociés.Les statuts peuvent également prévoir
dautres conditions dexclusion.

• droit au retrait

Si les statuts le prévoient, un associé peut se
retirer de la société. Il a dans ce cas droit au
remboursement de la valeur de ses parts.
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suite
DROITS ET OBLIGATIONS DES ASSOCIES

• responsabilité des associés

Les associés sont responsables indéfiniment mais
non solidairement des dettes de la société. La
responsabilité est proportionnelle aux parts de
chacun. Avant de mettre en cause les associés,
les créanciers doivent préalablement poursuivre
la société. Si les associés se sont portés
caution de la société civile, leur responsabilité
sera mise en cause directement par le créancier
sans poursuites préalables de la société civile.
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Cession, transmission
CESSION, TRANSMISSION ET NANTISSEMENT DES PARTS
SOCIALES

• cession de parts

Un agrément des autres associés est obligatoire
lorsque la cession est effectuée au profit dun
acquéreur non encore associé. Sauf disposition
statutaire contraire, les cessions entre associés
ne nécessitent pas dagrément. La cession doit
être constatée par un acte notarié ou sous seing
privé. Le cédant reste responsable des dettes
sociales échues avant la cession.
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suite
CESSION, TRANSMISSION ET NANTISSEMENT DES PARTS
SOCIALES

• transmission des parts

Le décès dun associé, sauf clause contraire des
statuts, neprovoque pas la dissolution de la
société. Les successibles peuvent hériter des
parts dun associé décédé. Les statuts peuvent
prévoir une procédure dagrément identique à
celle de la cession en cas de transmission à
titre gratuit de parts.
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suite
CESSION, TRANSMISSION ET NANTISSEMENT DES PARTS
SOCIALES

• nantissement des parts

Les parts sociales peuvent être nanties pour
garantir un emprunt dun associé. Les autres
associés doivent donner leur accord au
nantissement. Une publication de lacte de
nantissement est effectuée auprès du greffe.
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Dissolution liquidation
DISSOLUTION LIQUIDATION
La dissolution et la liquidation amiable de la
société nécessitent la décision des associés
réunis en assemblée. Un liquidateur est nommé,
il doit vendre lactif et régler les dettes. Il
partagera lactif résiduel entre les associés.
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Impôts dus
IMPOTS DUS LORS DE LA CONSTITUTION DE LA S.C.I.

• Droits denregistrement T.V.A.

Lenregistrement des statuts est gratuit sil ny
a que des apports en numéraire. Il en est de même
en cas dapports dimmeubles à titre pur et
simple. Les apports de terrains à bâtir et
dimmeubles achevés depuis moins de cinq ans sont
en règle générale exonérés de droits
denregistrement mais assujettis à la T.V.A. 

• Impôts dus par les fondateurs

Les apports de terrains ou dimmeubles sont
assimilés à des ventes et par conséquent
susceptibles de générer une plus-value taxable
suivant le régime privé ou professionnel suivant
le cas.
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Impôts dus
IMPOTS DUS AU COURS DE LA VIE DE LA SOCIETE

• Droits denregistrement

Toutes les modifications statutaires sont
susceptibles de générer des droits
denregistrement  Transfert de siège social,
augmentation de capital, etc.   Les cessions de
parts sociales sont assujetties au droit de 4.8
basé sur le prix des parts. Les cessions de
comptes courants dassociés sont soumises au
droit fixe.
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Impôts directs
IMPOTS DIRECTS
La S.C.I. en tant que telle ne paye pas dimpôt
direct, cest le principe de la translucidité
fiscale qui sapplique. Le résultat est imposé
au nom des associés au prorata des droits de
chacun. Dans la mesure où les parts sont
détenues dans le patrimoine privé de lassocié
personne physique, les bénéfices de la société
seront déterminés suivant la règle des revenus
fonciers. Le bénéfice sera ajouté par chaque
associé à ses autres revenus. Les déficits
pourront être déduits des autres revenus dans
certains cas.
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ISF
IMPOTS DE SOLIDARITE SUR LA FORTUNE
Lassocié dune S.C.I. doit comprendre dans sa
base imposable la valeur de ses parts. Dans la
mesure où il exerce son activité professionnelle
dans les locaux quil loue à sa propre S.C.I.,
une partie des parts peut être assimilée à des
biens professionnels et donc exonérée dISF.
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suite
Le résultat sera calculé en faisant la différence
entre     - Dune part, les loyers et charges
encaissés,    - Et dautre part, diverses
charges limitativement énumérées
par la loi 

• frais de gérance

• dépenses dentretien et réparations

• travaux damélioration dans certains cas

• déduction forfaitaire au taux de 14 en règle
  générale (jusquau 31.12.2005)

• taxe foncière

• intérêts demprunts

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SCI et micro foncier
SCI ET MICRO FONCIER

• Revenu brut foncier annuel lt 15.000 , micro
  foncier de plein droit. Option régime réel
  dimposition possible (aucun formalisme
  simple dépôt dune déclaration 2044)
• Imposition 60 des recettes (gt déficit foncier
  impossible) 70 des recettes à
  compter du 1er janvier 2006
• Seuil 15.000 apprécié

• annuellement (sans prorata)
• par foyer fiscal
• tous types de revenus fonciers (direct ou SCI)

Propriétaire de parts de SCI au minimum 1
immeuble en direct
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SCI et TVA
SCI ET TVA

• intérêt de loption déduire la TVA/travaux

Eviter la CRL (Contribution sur les Revenus
locatifs) de 2,50 si limmeuble a plus de 15 ans
(suppression en 2006). Toujours  inoffensive 
lorsque le locataire est assujetti à la TVA (car
il récupère la taxe qui lui est facturée),
lutilisation de loption mérite réflexion
lorsque le locataire est un non
assujetti. Principalement intéressante si
lacquisition de limmeuble est soumise à TVA et
en cas de construction gt crédit de TVA
remboursable dès le départ.

• option possible sur les locaux professionnels
  loués nus

Si le montant du loyer est normal (sinon risque
davoir à reversertout ou partie de la TVA
récupérée).

• option écrite

Obligatoire qui fixe la date du début
dassujettissement.
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suite
SCI ET TVA

• Loption ne peut être faite sans laccord du
  locataire non assujetti à la TVA (mention
  bail),
• Par contre le locataire assujetti à la TVA ne
  peut pas refuser au bailleur lexercice de
  loption.

• validité de loption

Par immeuble ou ensemble immobilier et uniquement
sur les locaux professionnels de limmeuble ou
ensemble immobilier. Difficulté à cerner
lensemble immobilier dans le doute, option
formelle pour chacun.

• durée de loption

10 ans pour les options formulées depuis le 15
mai 1989 (5 ans avant).Renouvellement tacite par
tranche de 10 ans.Reconduction obligatoire de 10
années supplémentaires si demande de
remboursement de taxe au cours de la période.
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suite
SCI ET TVA

• interruption de loption

• Changement du locataire si le nouveau locataire
  est un non-assujetti qui refuse loption du
  bailleur pour la TVA.
• Le local passe sur une utilisation dhabitation
  ou privée.
• Interruption volontaire ou trop longue de la
  location.

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SCI et locaux
SCI ET MISE A DISPOSITION GRATUITE DES LOCAUX

• Locaux non affectés
• à lhabitation
• Recettes valeur locative des locaux mis à
  disposition des associés ou des tiers
• Dépenses déductibles

• Locaux dhabitation
• Néant ni produitimposable,ni charge
  déductible.

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Plus-value
PLUS-VALUE IMMOBILIERE ET SCI A LIR
Lassocié est
Une entreprise BIC (régime réel)
Une personne physique
Un exploitant BNC PV des particuliers
PV des particuliers
PV professionnelle
Cession immeuble Cession parts sociales Règles
dexonération des petites entreprises
Cession immeuble Cession des parts
sociales Exonération totale dès 15 ans de
détention
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Impôts sur les sociétés
SCI A LIMPOT SUR LES SOCIETES

• Régime fiscal de limpôt sociétés

Toutes les charges justifiées dans le cadre de la
SCI sont déductibles du résultat imposable y
compris les amortissements des constructions
Taux dimpôt - 15,00 sur 38.120 -
33,33 après Imposition des plus-values lors
des cessions ou opérations assimilées

• Cession immeuble taux de droit commun ( 33,33
  ),
• Cession parts sociales régime des associés
  (soit 26 si personnes physiques).

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IR ou IS
SCI A LIR ou A LIS

• Etude au cas par cas
• Observation générale
• Imposition moins élevée dans une SCI à lIS tant
  quil y a un amortissement des constructions mais
  taxation moins favorable lors de la cession du
  bien si une plus-value est réalisée.