Les choix r

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Les choix résidentiels des ménages propriétaires
une analyse des motivations et des critères de
localisation

• François Des Rosiers, Ph.D., Université Laval,
• Marius Thériault, Ph.D., Université Laval et
• Yan Kestens, Ph.D., Université de Montréal
• Les 18ème Entretiens du Centre Jacques-Cartier,
• Lyon, 5 et 6 décembre 2005

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Introduction Contexte et objectif de létude

• Lobjectif de la recherche étudier les
  motivations des acheteurs de maisons
  unifamiliales eu égard au déménagement ainsi que
  leurs critères de choix en matière tant de
  propriété que de voisinage
• Fondée sur un sondage téléphonique auprès
  dacheteurs de maisons unifamiliales à Québec qui
  a permis de recueillir de linformation tant sur
  les motivations et critères de choix des ménages
  en matière résidentielle que sur leurs
  caractéristiques
• À laide dune série de régressions logistiques,
  on mesure la probabilité dun déménagement ou de
  choisir tel ou tel critère selon le profil du
  ménage

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Introduction Contexte et objectif de létude

• Abondance de la littérature sur les comportements
  résidentiels (cycles de vie, décisions de
  relocalisation)
• Rossi,1955 - Why families move A Study in the
  Social Psychology of Urban Residential Mobility,
  Free Press, Glencoe, Illinois)
• Dieleman F M, 2001 - Modelling Residential
  Mobility A Review of Recent Trends in Research,
  Journal of Housing and the Built Environment, 16,
  249-265
• forte corrélation entre taux de mobilité et
  cycle de vie
• forte corrélation entre dune part la mobilité
  résidentielle et, dautre part, la taille du
  logement et la tenure
• les comportements résidentiels sont étroitement
  reliés aux autres aspects de la vie

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Introduction Contexte et objectif de létude

• Plusieurs études ciblent des types particuliers
  de ménages
• jeunes adultes (Clark et Mulder, 2000)
• personnes âgées (Megbolugbe et al., 1999)
• divorcés (Timmermans et al., 1996)
• groupes ethniques (Deng et al., 2003 Gabriel et
  Painter, 2001)
• Difficile de démêler les raisons sous-jacentes à
  la décision de déménager
• Confusion entre les événements ou les motivations
  pouvant conduire à un déménagement et celles qui
  sont associées à au choix de la propriété et du
  quartier

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Introduction Contexte et objectif de létude

• Mobilité résidentielle étudie la propension à
  déménager et les raisons sous-jacentes
• Choix résidentiels concernent le niveau de
  satisfaction, les préférences ou les motivations
  des ménages en rapport avec les attributs de la
  propriété et de son environnement
• Pour les analyser, on utilisera des méthodes
  fondées sur des informations
• soit déclarées (hypothétiques) évaluation
  contingente de la volonté de payer (willingness
  to pay, WTP), méthodes danalyse conjointe,
  analyse conjointe fondée sur les choix
  (Intégration de linformation hiérarchique)
• soit révélées (biais de sélection fréquents)
  sondages ou analyse des prix observés (modèles de
  choix discret, modélisation des prix hédoniques) 

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Banque de données

• Territoire de létude la Ville de Québec
• Période couverte 1993 à 2001 marché déprimé,
  caractérisé par un fort ratio vendeurs/acheteurs
  et un pouvoir de négociation à lavantage de ces
  derniers
• Enquête téléphonique auprès des ménages ayant
  fait lacquisition dune propriété unifamiliale
  entre 1993 et 2001
• 2 521 appels répondus
• 1 134 acceptations (45)
• 774 réponses complètes

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Banque de données

• Nature des informations recueillies
• Motifs de déménagement (21 catégories
  identifiées)
• Critères de choix du quartier (19 catégories)
• Critères de choix de la propriété (20 catégories)
• Type de ménage et revenu
• Niveau déducation et âge du répondant
• Ancien / Nouveau propriétaire
• Enquête  libre , réponses spontanées et non
  contraintes

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Distribution spatiale de léchantillon (n774)
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Hypothèse générale et approche analytique

• Hypothèse générale Les motifs de déménagement
  ainsi que les critères de choix résidentiels sont
  hétérogènes relativement à lespace et au profil
  des ménages
• Question de recherche La propension à opter pour
  un critère de choix résidentiel est-elle liée de
  façon significative au profil du ménage et/ou à
  sa localisation?
• Approche analytique
• Analyse de la fréquence des motivations et
  critères de choix
• Factorisation des choix de localisation (par
  analyse factorielle ACP) et des critères
  relatifs à la propriété et au voisinage (par
  analyse de correspondance)
• Régressions logistiques binomiales

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Profil sociodémographique des répondants
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Motifs de déménagement
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Motifs de déménagement
70
70
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Critères de choix de la propriété
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Critères de choix de la propriété
15
Critères de choix du voisinage
16
Critères de choix du voisinage
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Factorisation des choix de localisation et des
critères résidentiels

• À laide de lanalyse factorielle (ACP), 19
  variables daccessibilité sont regroupées en 2
  facteurs spatiaux qui caractérisent la dichotomie
  Centralité/Haute-Ville vs. Périphérie/Basse-Ville
  (Des Rosiers et al., 2000)
• À laide de lanalyse de correspondance, 26
  critères de choix résidentiels sont regroupés en
  8 facteurs orthogonaux relatifs à la propriété
  (4) et au voisinage (4) (Kestens, 2004)
• Chaque facteur est une combinaison linéaire de
  variables ou de critères dont il oppose deux
  groupes, ce qui permet de linterpréter en
  conséquence

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Critères et facteurs de choix
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La régression logistique binomiale

• La régression logistique est utilisée ici pour
  estimer la probabilité quun critère donné soit
  mentionné compte tenu du profil du ménage
  propriétaire, tout en contrôlant pour le genre du
  répondant et le nombre de critères mentionnés
• Plusieurs variables interactives
  bidimensionnelles combinant deux attributs du
  ménage sont également intégrées aux modèles
• Une procédure pas-à-pas (stepwise) est utilisée
  dans un premier temps, suivie dune sélection
  manuelle des variables

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La régression logistique binomiale

• Dans la régression logistique, le Nagelkerke R2,
  adapté de Cox and Snell (1989) par Nagelkerke
  (1991), sert déquivalent au R2 classique de la
  régression linéaire
• La statistique Wald (W), qui obéit à une
  distribution du Khi-deux, teste le degré de
  signification des coefficients Bi associés à
  chaque variable
• Enfin, le rapport de cotes (odds ratio) désigne
  le rapport entre les probabilités doccurrence et
  de non-occurrence dun événement et sobtient en
  prenant lexponentielle du coefficient Bi
  correspondant
• Les tableaux qui suivent présentent, pour chaque
  modèle, ses performances globales ainsi que le
  rapport de cotes et la signification statistique
  de chaque variable indépendante

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Modèles relatifs aux motifs de déménagement
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Modèles relatifs au choix de la propriété
23
Modèles relatifs au choix du voisinage
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Conclusion générale

• Létude corrobore les recherches de Rossi (1955)
  quant aux liens entre le cycle de vie et les
  motifs de déménagement
• Forte influence des attributs du ménage en
  particulier accession à la propriété sur la
  décision de déménager
• Par contre, le niveau déducation nest pas
  significatif, bien quil le soit comme facteur
  explicatif eu égard au critère nouvel emploi
• Le critère de prix dans le choix dune propriété
  diminue avec le revenu, est moins important pour
  la femme alors quil domine le comportement du
  nouvel accédant
• Limportance de la taille et du style, par
  contre, augmente avec le revenu et joue surtout
  pour le ménage déjà propriétaire

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Conclusion générale

• Le choix du voisinage est principalement relié à
  lâge du répondant, au revenu du ménage et à la
  structure familiale
• Le critère proximité au réseau de transport en
  commun caractérise les ménages familiaux dont les
  enfants adolescents sont dépendants de ce moyen
  de déplacement
• Le concept de place-identité savère très
  pertinent pour expliquer le comportement
  résidentiel des ménages, plus dun répondant sur
  quatre (27) mentionnant lattachement au
  quartier comme critère de choix

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Conclusion générale

• En raison de la structure sociodémographique de
  Québec (proportion deux fois plus élevée de
  couples en union libre et de divorcés deux fois
  moins de résidents dorigine étrangère), les
  conclusions de cette étude ne sappliquent pas
  nécessairement aux autres villes canadiennes de
  même taille
• Lanalyse des relations entre les critères de
  choix résidentiels et le profil des ménages se
  prête à dautres applications méthodologiques,
  telle lapproche hédonique et la régression de
  type panel qui permet de suivre lévolution du
  phénomène dans le temps