SG AM Alternative Investments

1
SG AM Alternative Investments

• SGAM FCPR Immobilier
• 3ème trimestre 2003

2
SG AM Alternative Investments
3
SG Asset Management une expertise globale
235 milliards deuros sous gestion
RU Irlande Londres Actions
internationales Actions européennes Actions
UK Obligations UK Actions marchés émergents
Etats-Unis Los Angeles, NYC Actions
US Obligations US Gestion Alternative
Asie Tokyo, Singapour Actions
japonaises Obligations japonaises Actions
Asie Pacifique ex Japan
Europe Continentale Paris Obligations
internationales Obligations européennes Marché
monétaire Actions européennes (Particuliers)
Gestion alternative
Monétaire alternatif Gestion structurée
garantie Hedge Funds Private Equity Immobilier Fon
ds Futures
Au 30/06/03
4
La gestion alternative chez SG Asset Management
Croissance des actifs en gestion alternative
5
SG AM Alternative Investments Centre dexpertise
de SG AM pour la gestion alternative

• Une filiale à 100 de SG Asset Management
  entièrement dédiée à la gestion alternative
• Fédération dune expérience de 10 ans dans la
  gestion alternative

Contrôle Interne Anne-Lise Couaillac
Structured Asset Management Paris, New York,
Tokyo Responsable Jacques Lucas 39 personnes
Private Equity Paris Responsable Jean
Grimaldi 30 personnes
Hedge Funds Paris, New York Responsable Arié
Assayag 49 personnes
Real Estate Management Paris Responsable QG
TRAN 4 personnes
6
Equipe de Gestion Immobilière

• Quoc-Giao TRAN X, 22 ans d expérience
  financière et immobilière dont 15 ans à la SG
• Responsable Société SGAM, SG , Banque CGM,
  Elf Aquitaine
• Aymeric THIBORD 6 ans d expérience
  immobilière
• Acquisitions Société Archon Group (Groupe
  Goldman Sachs)
• Jérôme DELAUNAY 10 ans d expérience
  immobilière
• Gestion dactif Société Locafinancière ,
  Archon Group (Groupe Goldman Sachs)
• Anthony GUERARD 9 ans d expérience financière
• Opérations Société SGAM, SG , BCM

7
STRATEGIE devenir un acteur immobilier
européen significatif et permanent
500 Mio d
500 Mio d
Objectif à 5 ans gérer un patrimoine 5
milliards avec une rotation annuelle de 500
Millions
8
Notre positionnement stratégique
9
Pourquoi SGAM FCPR Immobilier?
10
SGAM FCPR Immobilier Linnovation dans les
fonds immobiliers
Une gestion active .
à effet de levier.
une fiscalité favorable .
EN FRANCE
11
Le premier FCPR Immobilier du marché 

• Un accès privilégié au secteur immobilier
• Immobilier dentreprise de qualité, généralement
  fermé aux particuliers
• Une approche équilibrée des opportunités du
  secteur
• Une gestion active du portefeuille immobilier
  constitué
• Lutilisation dun levier maîtrisé, source de
  création de valeur
• Financement ( 70 à 80 ) par prêts bancaires
  afin de bénéficier pleinement de leffet de
  levier
• Gestion du passif, optimisation par produits
  dérivés de taux
• Une fiscalité très favorable1
• Pour les personnes physiques
• Les porteurs bénéficient dune exonération de la
  taxation sur les plus-values (hors prélèvements
  sociaux) lors de la revente des parts et sur les
  revenus distribués
• Pour les personnes morales
• Les plus-values latentes ne sont pas imposables
  et les plus-values réalisées sont imposées selon
  le régime de faveur des plus-values à long terme
  (taux de 19).
• 1Fiscalité actuellement en vigueur, applicable
  aux résidents français, sous réserve de détenir
  les parts du FCPR au moins 5 ans

12
Tendances du marché immobilier
13
Une fenêtre daction historique

• Le différentiel entre les rendements locatifs et
  les taux de refinancement offre une opportunité
  dinvestissement unique.

Source ATIS REAL Auguste Thouard
14
Une classe dactifs offrant des performances
attractives
Sources MSCI, Citigroup, IPD
15
Un profil rendement/risque très attractif
Profil Rendement/risque des classes dactifs -
Sur 5 ans

• Portefeuille Composite Fixed Income
• 40 Immobilier Bureau
• -10 Immobilier dhabitations
• -50 Obligations 7-10 ans

Sources MSCI, Citigroup, IPD
16
Processus dinvestissement
17
Philosophie dinvestissement

• SGAM FCPR Immobilier détient des participations
  directes ou indirectes dans des sociétés
  commerciales non cotées
• Ces sociétés effectuent, pour son compte, des
  opérations dacquisition, de gestion et de
  revente de biens immobiliers
• La constitution du portefeuille immobilier repose
  
• sur une logique opportuniste
• tout en cherchant à maintenir un niveau de
  diversification qui permette doptimiser le
  couple rendement-risque du portefeuille

18
Lunivers dinvestissement (1)

• Nature
• En fonction des critères dinvestissement
  retenus, nous nous limiterons dans un premier
  temps à lacquisition dimmeubles existant (en
  excluant lachat de charge foncière),
• Prioritairement à Paris et en Région Parisienne.
• Une allocation marginale est réservée à la
  Province
• Segments
• Les acquisitions dimmeubles existants porteront
  sur des biens occupés, libérables à terme ou
  vides avec une affectation bureaux, habitation ou
  mixte.
• Il sagira de mettre en uvre un processus de
  création de valeur et/ou de porter lactif pour
  collecter du revenu sur la base dun financement
  adapté.
• Taille des investissements
• Dictée par les contraintes portant sur
  linvestissement en fonds propres et par loffre
  disponible.

Segments
Taille
O
bureaux
O
x
Affectation
O
O
x
Habitation
vide
libérable
occupé
Occupation
19
Lunivers dinvestissement (2)

• Portage
• Les investissements se feront sur une période
  moyenne de 3 à 5 ans avec un niveau dendettement
  de 60 à 80.
• Les immeubles de rendement seront portés sur 8
  ans
• Rendement moyen attendu
• Environ 15 après financement ,
• Cependant certains projets, en fonction de la
  nature de leur risque (notamment portant sur la
  valeur résiduelle), pourront exiger plus ou moins
  de rendement, sans toutefois sortir dune
  fourchette allant de 12 à 20.
• Profitabilité
• 2 composantes
• revenu des actifs nets des coûts dentretien,
  gestion et de portage financier

20
Sources de valeur ajoutée

• Les sources de valeurs ajoutée proviennent
  essentiellement des
• Immeubles tertiaires à valoriser
• Immeubles tertiaires à rendement
• Avec une diversification dans
• Les immeubles dhabitation à découper
• Les immeubles mixtes

21
Processus dacquisition
BIEN IMMOBILIER
Emplacement
Immeuble
Locataires

• Prestige de ladresse
• Permanence de lemplacement
• Accessibilité via transports
• Equipements collectifs

• Aspect esthétique
• Taille
• Ancienneté
• Qualité des matériaux
• Conformité aux normes

• Bonne qualité
• (risque de contrepartie)
• Durée des baux
• Nombre ( diversification )

Emplacement permanent
Immeuble de qualité
Qualité des locataires
Gestion SG AM Alternative Investments intégrée
Gestion du portefeuille
Gestion dactifs
Gestion immobilière

• Performances
• Rendement
• Préservation de la valeur

22
Processus de gestion
Gestion de portefeuille
Gestion dactifs
Administration de biens

• Stratégie de portefeuille
• Conditions macroéconomiques
• Sélection des opportunités
• Stratégie de financement

• Conditions microéconomiques
• Gestion locative
• Gestion de la dette
• Travaux de valorisation

• Relation avec le locataire
• Contrôle des charges dexploitation
• Maintenance de limmeuble

Satisfaction du locataire
Taux doccupation élevé
Maximisation des rendements sur des actifs stables
23
Modèle quantitatif de cash flow

• Léquipe de gestion sappuie dans ses décisions
  sur des modèles quantitatifs rigoureux
• Détermination de la valeur intrinsèque du bien
• Mesure la sensibilité aux variations des
  différents paramètres pertinents (prix de sortie,
  niveau des loyers, taux de vacance, taux de
  refinancement, inflation, etc.)

Extrait du modèle
sur 10 ans
Discounted Cash Flow Model
sur 400 lignes
24
Pour les investisseurs, SG AM FCPR Immobilier,
cest

• La possibilité de saisir une opportunité
  dinvestissement dans limmobilier dans une
  configuration de marché exceptionnelle au sein
• Dun processus de gestion rigoureux
• Dune structure juridique défiscalisante unique
  sur le marché français
• Un accès privilégié au marché de limmobilier de
  bureaux a travers le deal flow de la SG banque
  daffaires, relations avec les entreprises,
  appels doffres, contacts internes , courtiers
• Un fonds offrant un portefeuille diversifié et
  équilibré

• au 30 juin 2003

25
Résumé des Termes et conditions
26
Termes et conditions (1)

• Structure légale FCPR à procédure allégée
• Période de souscription du 1er septembre 2003 au
  12 décembre 2003
• Souscription minimale 30 000 euros
• VL dorigine 10 000 euros
• Date de la 1ère VL 15 décembre 2003
• Périodicité de calcul de la VL semestrielle
• Droit dentrée 2
• Droit de sortie néant
• Durée du fonds 8 ans
• Revenus Capitalisés pendant 5 ans distribution
  possible après 5 ans en franchise dimpôt
• Objectif de rendement 12 pour linvestisseur
• Reporting Annuel (audité)
• Société de gestion SG AM Alternative Investments
  (Groupe SGAM)
• Dépositaire Société Générale

27
Termes et conditions (2)

• Attribution prioritaire 6 de retour préférentiel
  pour linvestisseur
• Commission de gestion 2.00 HT par an
• Prime de performance 20 max en fonction de la
  performance finale

tranche gt 10 80 investisseur 20
SGAM-AI tranche 6 à 10 50 investisseur 50
SGAM-AI tranche 0 à 6 100 investisseur 0
SGAM-AI
28
EN CONCLUSION
SGAM a objectif de devenir un acteur immobilier
européen, important et pérenne
SGAM FCPR Immobilier est une innovation en
matière dépargne immobilière collective en
France
Le marché immobilier offre actuellement une
fenêtre dinvestissement exceptionnelle