Rsidence de Tourisme classe en ZRR - PowerPoint PPT Presentation

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Rsidence de Tourisme classe en ZRR

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Signification par acte d'huissier de mise fin au bail pour l' ch ance de la 1 re p riode triennale (26/06/07 et fin 12/06/07) par la Soci t Nontron Exploitation ... – PowerPoint PPT presentation

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Title: Rsidence de Tourisme classe en ZRR


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Résidence de Tourisme classée en ZRR
  • Association des Propriétaires du Domaine de
    Nouailles à NONTRON (APDN)
  • Réunion du 20/01/07

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Cadre Général de la Loi Demessinne
  • Avantages fiscaux
  • Réduction de 25 du prix de revient HT(si TVA
    récupérée) avec limite 50000 euros si célibataire
    et 100000 euros si couple marié
  • Taux de déduction forfaitaire applicable aux
    revenus fonciers de 6 sur 9 ans, 14 au-delà
  • Déduction des intérêts demprunt sur les revenus
    fonciers pendant 10 ans
  • Engagement de louer le logement nu pendant au
    moins 9 ans à lexploitant de la résidence de
    Tourisme

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Cadre Général de la loi Demesinne (Suite)
  • Reprise avantage fiscal jusquà 9 ans
  • Si non respect de lengagement de location
  • Si non classement en ZRR
  • Reprise Récupération TVA
  • Si non respect de lengagement de
    location(totalité)
  • Si revente au-delà des 9 ans(reprise au prorata)
  • Dérogations ( Décès/Invalidité Licenciement
    Expropriation Liquidation judiciaire de
    lexploitant)
  • Code Général des Impôts ( CGI)
  • Article 199 decies E
  • Article 261 D

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Cadre particulier pour NONTRON
  • Tourisme vert en Périgord
  • Développement souhaitè par les Instances
    politiques
  • Commune
  • Région
  • Etat
  • Un exploitant de renom EUROGROUP
  • Engagement à bail de 11 ans et 9 mois après étude
    de marché
  • Résidence 4 Services Classement 3 étoiles

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Cadre particulier ( suite) NONTRON
  • Investissement hors du commun défiscalisant et
    patrimonial
  • Simplification et Sécurité du bail commercial
  • Récupération TVA
  • Défiscalisation ZRR
  • Valeur de revente garantie

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Rappel des Faits le 09/11/06
  • Signification par acte dhuissier de mise à fin
    au bail pour léchéance de la 1 ère période
    triennale (26/06/07 et fin 12/06/07) par la
    Société Nontron Exploitation
  • Motifs (Cf Courrier du 13/11/06)
  • Pertes financières dexploitation importantes et
    récurrentes
  • Impact de la flambée de lindice du coût de la
    construction sur lindexation triennale du loyer

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Rappel des Faits ( suite )
  • Motifs ( suite)
  • Etat de la Résidence et difficultès
    dexploitation
  • Qualitè de la résidence non à la hauteur
  • Désordres importants ( Fuites,Infiltrations,etc..)
  • Nombreux manquements à la réglementation
  • Réclamations clients

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Décisions préliminaires
  • Création dune Association des Propriétaires du
    Domaine de Nouailles à NONTRON (Loi 1901)
  • Défense des intérêts des propriétaires adhérents
  • Synchronisation des actions des copropriétaires
    via le syndic
  • Interface avec toutes les parties prenantes (
    Quiètude Gestionnaires ou Courtiers Nontron
    Exploitation Instances politiques Syndic
    Notaireetc..)
  • Soutien Juridique indépendant envisagé

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Décisions préliminaires ( suite )
  • Convocation dune Assemblée Générale en procédure
    durgence le 20/01/07
  • Q1 NONTRON Exploitation était-il en droit de
    résilier le bail au bout de 3 ans ?Pourquoi ?
  • Q2 Quel est le lien entre NONTRON Exploitation
    et Eurogroup ?
  • Q3 En quoi les motifs avançés sont-ils
    contestables ou non ?

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Difficultè Multi Intervenants( Qui fait
Quoi,Quand,Comment ?)
Intermédiaires (Gestionnaires de patrimoine Ou
Courtiers)
Autres Instances Politiques (Région,Etat,)
QUIETUDE (Promoteur)
EUROGROUP
APDN Investisseurs
Notaire
Maire
?
NONTRON Exploitation (Exploitant Filiale
dEUROGROUP à 99 )
Syndic
Banques
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Objectif recherché par ordre de priorité
  • 1) Rester dans le cadre du ZRR ( 1 seul
    exploitant)
  • Exiger de lexploitant actuel la promotion et
    lexploitation jusquà fin 12/07 (conforme aux
    termes du contrat actuel pour couvrir les 2
    tranches ? )
  • Poursuivre le bail avec Eurogroup/Nontron
    Exploitation ( Lien à clarifier et exigences à
    compléter)
  • Trouver un nouvel exploitant
  • 2) Sortir du cadre du ZRR Position de repli à
    étudier ( ? )
  • Q4 Doit-on comprendre quune partie de la
    résidence sera exploitée jusquà fin 06/07 et
    lautre jusquà fin 12/07 ?
  • Q5 Les loyers actuels seront-ils versés
    jusquaux dates respectives ci-dessus ? Si oui,
    quelles garanties ?

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Propositions dEurogroup du 14/12/06
  • Baisse de loyer de lordre de 40 à 50
  • Blocage des nouveaux loyers jusquen 2016
  • Budget vacance sur NONTRON ou dautres résidences
    dEurogroup/Maintien de la ou des semaines
    gratuites sur NONTRON
  • Réponse demandée pour le 28 Février 2007

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Quel impact financier ?
  • Sur le rendement brut (Recette/Prix dachat
    déduction faite de la récupération de TVA)
  • Avant 5 ( hors réduction dimpôts)
  • Après 2,6 ( hors réduction dimpôts)
  • Doù baisse de 50 environ du rendement brut
  • Sur leffort dépargne en cas de remboursement de
    prêt
  • Sur la valeur du bien en cas de revente

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Rencontre avec lexploitant le 19/01/07
  • Résiliation du bail par NONTRON Exploitation
  • Application de larticle 145-4 du Code du
    Commerce qui , sauf avis contraire (à savoir
    renonciation expresse et non équivoque), prévoit
    la possibilité de résilier sans motif au bout de
    3 ans , ceci par acte dhuissier .
  • Rôle dEUROGROUP ( Redevance Groupe 15 du
    Chiffre dAffaire)
  • Signer des conventions avec des sociétés
    dexploitation pour trouver des clients via une
    importante centrale de réservation
  • Supporter ces sociétés dun point de vue
    juridique, administratif et comptable

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Rencontre avec lexploitant le 19/01/07 ( Suite)
  • Transparence possible sur les comptes ( à
    consulter sur place à Chambéry )
  • Charges externes ( Frais divers)
  • Autres charges dexploitation
  • Aides du Promoteur Quiètude (Produits
    exceptionnels redevance à étaler)
  • 228 Keuros pour le démarrage
  • 497 Keuros pour lachat du mobilier

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Rencontre avec lexploitant le 19/01/07(Suite)
  • Les données touristiques ont changé depuis 5 à 6
    ans ( Forte Concurrence)
  • Evolution du tourisme vert vers la ferme et le
    gîte rural
  • Marché saturé
  • Fréquentation insuffisante des étrangers ( 30)
    malgré politique commerciale agressive (Thomas
    Cook, Airtours, Carrefour, Nouvelles
    Frontières,etc..)
  • Faible taux de remplissage hors Juillet et Août
  • Baisse du pouvoir dachat des français(70 ) doù
    promotion
  • Eurogroup dit toujours croire dans ce site

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Conditions de négociation de lAPDN (réponses de
lexploitant)
  • 1)Engagement dans le cadre dune durée ferme
    jusquau 30 Juin 2013 avec garanties associées
    (OUI selon points 2 et 3 )
  • 2)Loyer minimum garanti et un pourcentage sur le
    chiffre daffaire réalisé sur le site (OUI selon
    points 1 et 3 )
  • 3)Indexation annuelle du loyer minimum garanti (
    OUI selon points 1 et 2 )
  • 4)Communication régulière des comptes de la SARL
    Nontron Exploitation ( OUI )
  • 5)Engagement de caution de la part dEurogroup (
    NON)

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Quelles mesures daccompagnement, de
sécurisation ?Quelles garanties ?
  • Par NONTRON Exploitation
  • Diminution des autres charges ( redevance
    Eurogroup charges externes etc )
  • Communication des  business plans  avant/après
  • Animation sur la résidence pour tous les âges
  • Promotion commerciale plus agressive (CE, etc..)
  • Tenue des engagements ( ex quid des loyers
    actuels ?)
  • Maintien du classement de la résidence en 3
    étoiles
  • Par QUIETUDE via le Syndic
  • Conformité de la résidence au cahier des charges
    et à la réglementation
  • Résolution des désordres
  • Maintien du classement de la résidence en 3
    étoiles

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Quelles mesures daccompagnement , de
sécurisation ?Quelles garanties ?
  • Par les Instances Politiques via le maire de
    NONTRON
  • Attrait Touristique de la région et Manifestation
  • Résidence à référencer à lOffice du Tourisme
  • Impact sur la Taxe Professionnelle et lActivité
    commerciale
  • Location du Plan deau
  • Par les gestionnaires de patrimoine ou courtiers
  • A définir
  • Par lassociation des investisseurs
  • Boîte à idées sur http//apdnnontron.blog.fr/
  • Contrat avec avocat

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Attitude des Intermédiaires et du promoteur
Quiètude
  • THESAURUS 43 Investisseurs sur 94
  • Simplique dans une recherche de solutions
  • Sest rapproché de QUIETUDE
  • CARFI 15 Investisseurs sur 94
  • ?
  • BERCOM 7 Investisseurs sur 94
  • Se désengage et reporte la responsabilité sur
    QUIETUDE
  • ACODIF FUENTES 4 Investisseurs sur 94
  • ?
  • Autres 5 x 2 13 x 1 2 inconnus Investisseurs
    sur 94
  • ?
  • Q6 Quelles sont les actions entreprises ,leur
    état davancement ?
  • Q7 Existe-t-il à ce jour des voies de solutions
    ? Lesquelles ?

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Débat
  • Questions/Réponses
  • Décisions
  • Mandat à lAPDN
  • Plan dactions
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