Title: Rsidence de Tourisme classe en ZRR
1Résidence de Tourisme classée en ZRR
- Association des Propriétaires du Domaine de
Nouailles à NONTRON (APDN) - Réunion du 20/01/07
2Cadre Général de la Loi Demessinne
- Avantages fiscaux
- Réduction de 25 du prix de revient HT(si TVA
récupérée) avec limite 50000 euros si célibataire
et 100000 euros si couple marié - Taux de déduction forfaitaire applicable aux
revenus fonciers de 6 sur 9 ans, 14 au-delà - Déduction des intérêts demprunt sur les revenus
fonciers pendant 10 ans - Engagement de louer le logement nu pendant au
moins 9 ans à lexploitant de la résidence de
Tourisme
3Cadre Général de la loi Demesinne (Suite)
- Reprise avantage fiscal jusquà 9 ans
- Si non respect de lengagement de location
- Si non classement en ZRR
- Reprise Récupération TVA
- Si non respect de lengagement de
location(totalité) - Si revente au-delà des 9 ans(reprise au prorata)
- Dérogations ( Décès/Invalidité Licenciement
Expropriation Liquidation judiciaire de
lexploitant) - Code Général des Impôts ( CGI)
- Article 199 decies E
- Article 261 D
4Cadre particulier pour NONTRON
- Tourisme vert en Périgord
- Développement souhaitè par les Instances
politiques - Commune
- Région
- Etat
- Un exploitant de renom EUROGROUP
- Engagement à bail de 11 ans et 9 mois après étude
de marché - Résidence 4 Services Classement 3 étoiles
5Cadre particulier ( suite) NONTRON
- Investissement hors du commun défiscalisant et
patrimonial - Simplification et Sécurité du bail commercial
- Récupération TVA
- Défiscalisation ZRR
- Valeur de revente garantie
6Rappel des Faits le 09/11/06
- Signification par acte dhuissier de mise à fin
au bail pour léchéance de la 1 ère période
triennale (26/06/07 et fin 12/06/07) par la
Société Nontron Exploitation - Motifs (Cf Courrier du 13/11/06)
- Pertes financières dexploitation importantes et
récurrentes - Impact de la flambée de lindice du coût de la
construction sur lindexation triennale du loyer
7Rappel des Faits ( suite )
- Motifs ( suite)
- Etat de la Résidence et difficultès
dexploitation - Qualitè de la résidence non à la hauteur
- Désordres importants ( Fuites,Infiltrations,etc..)
- Nombreux manquements à la réglementation
- Réclamations clients
8Décisions préliminaires
- Création dune Association des Propriétaires du
Domaine de Nouailles à NONTRON (Loi 1901) - Défense des intérêts des propriétaires adhérents
- Synchronisation des actions des copropriétaires
via le syndic - Interface avec toutes les parties prenantes (
Quiètude Gestionnaires ou Courtiers Nontron
Exploitation Instances politiques Syndic
Notaireetc..) - Soutien Juridique indépendant envisagé
9Décisions préliminaires ( suite )
- Convocation dune Assemblée Générale en procédure
durgence le 20/01/07 - Q1 NONTRON Exploitation était-il en droit de
résilier le bail au bout de 3 ans ?Pourquoi ? - Q2 Quel est le lien entre NONTRON Exploitation
et Eurogroup ? - Q3 En quoi les motifs avançés sont-ils
contestables ou non ?
10Difficultè Multi Intervenants( Qui fait
Quoi,Quand,Comment ?)
Intermédiaires (Gestionnaires de patrimoine Ou
Courtiers)
Autres Instances Politiques (Région,Etat,)
QUIETUDE (Promoteur)
EUROGROUP
APDN Investisseurs
Notaire
Maire
?
NONTRON Exploitation (Exploitant Filiale
dEUROGROUP à 99 )
Syndic
Banques
11Objectif recherché par ordre de priorité
- 1) Rester dans le cadre du ZRR ( 1 seul
exploitant) - Exiger de lexploitant actuel la promotion et
lexploitation jusquà fin 12/07 (conforme aux
termes du contrat actuel pour couvrir les 2
tranches ? ) - Poursuivre le bail avec Eurogroup/Nontron
Exploitation ( Lien à clarifier et exigences à
compléter) - Trouver un nouvel exploitant
- 2) Sortir du cadre du ZRR Position de repli à
étudier ( ? ) - Q4 Doit-on comprendre quune partie de la
résidence sera exploitée jusquà fin 06/07 et
lautre jusquà fin 12/07 ? - Q5 Les loyers actuels seront-ils versés
jusquaux dates respectives ci-dessus ? Si oui,
quelles garanties ?
12Propositions dEurogroup du 14/12/06
- Baisse de loyer de lordre de 40 à 50
- Blocage des nouveaux loyers jusquen 2016
- Budget vacance sur NONTRON ou dautres résidences
dEurogroup/Maintien de la ou des semaines
gratuites sur NONTRON - Réponse demandée pour le 28 Février 2007
13Quel impact financier ?
- Sur le rendement brut (Recette/Prix dachat
déduction faite de la récupération de TVA) - Avant 5 ( hors réduction dimpôts)
- Après 2,6 ( hors réduction dimpôts)
- Doù baisse de 50 environ du rendement brut
- Sur leffort dépargne en cas de remboursement de
prêt - Sur la valeur du bien en cas de revente
14Rencontre avec lexploitant le 19/01/07
- Résiliation du bail par NONTRON Exploitation
- Application de larticle 145-4 du Code du
Commerce qui , sauf avis contraire (à savoir
renonciation expresse et non équivoque), prévoit
la possibilité de résilier sans motif au bout de
3 ans , ceci par acte dhuissier . -
- Rôle dEUROGROUP ( Redevance Groupe 15 du
Chiffre dAffaire) - Signer des conventions avec des sociétés
dexploitation pour trouver des clients via une
importante centrale de réservation - Supporter ces sociétés dun point de vue
juridique, administratif et comptable
15Rencontre avec lexploitant le 19/01/07 ( Suite)
-
- Transparence possible sur les comptes ( à
consulter sur place à Chambéry ) - Charges externes ( Frais divers)
- Autres charges dexploitation
- Aides du Promoteur Quiètude (Produits
exceptionnels redevance à étaler) - 228 Keuros pour le démarrage
- 497 Keuros pour lachat du mobilier
16Rencontre avec lexploitant le 19/01/07(Suite)
- Les données touristiques ont changé depuis 5 à 6
ans ( Forte Concurrence) - Evolution du tourisme vert vers la ferme et le
gîte rural - Marché saturé
- Fréquentation insuffisante des étrangers ( 30)
malgré politique commerciale agressive (Thomas
Cook, Airtours, Carrefour, Nouvelles
Frontières,etc..) - Faible taux de remplissage hors Juillet et Août
- Baisse du pouvoir dachat des français(70 ) doù
promotion - Eurogroup dit toujours croire dans ce site
17Conditions de négociation de lAPDN (réponses de
lexploitant)
- 1)Engagement dans le cadre dune durée ferme
jusquau 30 Juin 2013 avec garanties associées
(OUI selon points 2 et 3 ) - 2)Loyer minimum garanti et un pourcentage sur le
chiffre daffaire réalisé sur le site (OUI selon
points 1 et 3 ) - 3)Indexation annuelle du loyer minimum garanti (
OUI selon points 1 et 2 ) - 4)Communication régulière des comptes de la SARL
Nontron Exploitation ( OUI ) - 5)Engagement de caution de la part dEurogroup (
NON)
18Quelles mesures daccompagnement, de
sécurisation ?Quelles garanties ?
- Par NONTRON Exploitation
- Diminution des autres charges ( redevance
Eurogroup charges externes etc ) - Communication des business plans avant/après
- Animation sur la résidence pour tous les âges
- Promotion commerciale plus agressive (CE, etc..)
- Tenue des engagements ( ex quid des loyers
actuels ?) - Maintien du classement de la résidence en 3
étoiles - Par QUIETUDE via le Syndic
- Conformité de la résidence au cahier des charges
et à la réglementation - Résolution des désordres
- Maintien du classement de la résidence en 3
étoiles
19Quelles mesures daccompagnement , de
sécurisation ?Quelles garanties ?
- Par les Instances Politiques via le maire de
NONTRON - Attrait Touristique de la région et Manifestation
- Résidence à référencer à lOffice du Tourisme
- Impact sur la Taxe Professionnelle et lActivité
commerciale - Location du Plan deau
- Par les gestionnaires de patrimoine ou courtiers
- A définir
- Par lassociation des investisseurs
- Boîte à idées sur http//apdnnontron.blog.fr/
- Contrat avec avocat
20Attitude des Intermédiaires et du promoteur
Quiètude
- THESAURUS 43 Investisseurs sur 94
- Simplique dans une recherche de solutions
- Sest rapproché de QUIETUDE
- CARFI 15 Investisseurs sur 94
- ?
- BERCOM 7 Investisseurs sur 94
- Se désengage et reporte la responsabilité sur
QUIETUDE - ACODIF FUENTES 4 Investisseurs sur 94
- ?
- Autres 5 x 2 13 x 1 2 inconnus Investisseurs
sur 94 - ?
- Q6 Quelles sont les actions entreprises ,leur
état davancement ? - Q7 Existe-t-il à ce jour des voies de solutions
? Lesquelles ?
21Débat
- Questions/Réponses
- Décisions
- Mandat à lAPDN
- Plan dactions