KONSEP DAN TEORI DASAR PROPERTI DAN PENILAIAN PROPERTI

1
KONSEP DAN TEORI DASAR PROPERTI DAN PENILAIAN
PROPERTI
2
PENGERTIAN PROPERTI

• Pengertian Properti Secara Umum Segala benda
  yang dapat dimiliki (anything which is owned)
• Standar Penilaian Indonesia (SPI) atau Standar
  Penilaian Internasional memberikan pengertian
  sebagai konsep hukum yang meliputi seluruh
  kepentingan, hak dan keuntungan dari suatu
  kepemilikan.
• Pengertian tersebut perlu dibedakan antara
  penguasaan secara fisik atas tanah dan atau
  bangunan yang disebut real estat dan kepemilikan
  sebagai konsep hukum (penguasaan yuridis yang
  dilandasi hak atas tanah) yang disebut real
  property atau suatu konsep non fisik.
  
  
  
  
  

• Tangible Property
• Real estate and other valuableswhich can be seen
  and touched, tanah, bangunan, mesin dan
  peralatan, fixture furniture, kendaraan,
  operasional equipment.
• Intangible property
• Non phisical valuables (can not be seen and
  touched) goodwill, patents, franchise, trade
  mark, copy right.

3
PENGERTIAN PROPERTI

• Properti sering juga dikenal sebagai real
  property atau asset
• Pengertian Real Property adalah hak perorangan
  atau badan untuk memiliki, dalam artia menguasai
  tanah dengan suatu hak atas tanah berikut
  pengembangan yang melekat padanya.
• Properti lain yang bukan Real Estate disebut
  benda bergerak atau personal property.
• Istilah properti jika digunakan tanpa keterangan
  lebih lanjut, tanpa kualifikasi tak bergerak
  atau bergerak dapat berarti sebagai apa yang
  dimaksud dengan real estate, personality atau
  kombinasi.
• Di Indonesia pada saat ini pengertian properti
  lebih diartikan sebagai real estat atau bangunan
  komersial seperti gedung perkantoran, apartemen /
  kondominium, gedung pusat perbelanjaan (retail),
  bangunan hotel, kawasan industri.

4
SKEMA PENGGOLONGAN PROPERTI ATAU HARTA KEKAYAAN
SESUAI SIFATNYA
Real Property (Tanah, Bangunan dan Sarana
Pelengkap)
Tangible Asset
Personal Property Machine Equipment Fixture
Furniture, Moviable, Kendaraan Bermotor,
Jewelry/Antique Art
Goodwill Hak Paten Franchises Merk Dagang (Trade
Mark) Hak Cipta (Copy Right)
PROPERTY
Intangible Asset
Saham Investasi Deposito
Surat Berharga
5
KLASIFIKASI PROPERTI BERDASARKAN JENISNYA

• Tanah
• Bangunan
• Sarana Pelengkap

Real Property

• Mesin dan Peralatan
• Fixture Furniture
• Jewel Antique
• Kendaraan Bermotor
• Surat Berharga

Personal Preoperty
PROPERTY
Kegiatan di bidang Komersial, Industri, Jasa,
atau Investasi (Aktivitas Ekonomi)
Business
Instrumen Investasi yang dijamin aset-aset Real
Estat
Financial Interest
6
Real Property secara umum merupakan penguasaan
secara hukum atas tanah mencakup semua hak, semua
kepentingan dan keuntungan yang berkaitan dengan
kepemilikan real estate. Real Property biasanya
dibuktikan dengan bukti kepemilikan yang terpisah
dari penguasaan atas Real Estate. Real Estate
lebih merupakan segala sesuatu yang berbentuk
fisik meliputi tanah bersama-sama segala sesuatu
yang didirikan atau yang ada di atas maupun di
bawah tanah. Personal Property, merunjuk kepada
hak kepemilikan atas suatu benda bergerak di
dalam bagian-bagian benda selain dari Real Estate
(tanah bangunan secara fisik). Benda-benda
tersebut dapat berwujud (tangible), misalnya hata
bergerak atau tidak bergerak (intangible),
misalnya utang-piutang, goodwill dan hak
paten. Personal Property yang berwujud mewakili
kepemilikan dari benda-benda yang tidak melekat
secara permanen pada tanah dan bangunan atau yang
pada umumnya bersifat dapat dipindah-pindahkan ke
tempat lain (moveability).
7
Kegiatan Usaha (business) adalah setiap kegiatan
di bidang komersial industri jasa atau investasi
yang menyelenggarakan aktivitas ekonomi. Bisnis
pada umumnya dijalankan oleh badan usaha yang
mencari untung yang kegiatan usahanya untuk
memberikan produk barang dan atau jasa kepada
konsumen. Terkait erat dengan konsep kegiatan
badan usaha adalah istilah-istilah kegiatan usaha
perusahaan (operating company), yakni suatu
kegiatan usaha (bisnis) yang menjalankan suatu
aktivitas ekonomi dengan membuat, menjual, atau
memperdagangkan suatu produk barang dan tau jasa,
dan perusahaan yang masih menjalankan kegiatan
usahanya (going concern), yakni suatu badan usaha
yang biasanya dipandang sebagai pengoperasian
usahanya berkelanjutan di masa depan yang dapat
diramalkan tanpa ada maksud dan tanpa perlu
adanya likuidasi atau pengurangan secara material
skala pengoperasiannya. Hak Kepemilikna secara
Finansial (Financial Interest) di dalam properti
berasal dari pembagian hukum atas hak kepemilikan
saham dalam kegiatan bisnis dan hak atas
penguasaan tanah dan bangunan (Real Property)
(misalnya, maatschap/partnership, sindikasi,
Perseroan Terbatas, penyewaan bersama, joint
venture), dari perjanjian pemberian atas suatu
hak opsi untuk membeli atau menjual properti
(misalnya tanah hak dan bangunan, saham, atau
instrumen-instrumen finansial lainnya) dengan
harga yang disebutkan di dalam jangka waktu yang
telah ditentukan, atau dari penciptaan instrumen
investasi yang dijamin oleh sekelompok (pooled)
aset-aset Real Estate.
8
Financial interest yang berupa aktiva tak
berwujud mencakup .

• Hak-hak yang melekat pada kepemilikan suatu
  kegiatan bisnis atau pada tanah hak dan bangunan
  (properti), misalnya, untuk menggunakan,
  menempati, menjual, menyewakan, atau mengelola
• Hak-hak yang melekat dalam sebuah perjanjian
  (kontrak) yang memberikan suatu opsi untuk
  membeli, atau sewa-menyewa yang memuat opsi untuk
  membeli, misalnya, untuk melaksanakan atau tidak
  melaksanakan atau
• Hak-hak yang melekat pada kepemilikan atas suatu
  penerbitan surat berharga (misalnya, untuk
  mempertahankan atau untuk melepaskannya)

9
PENGERTIAN ASET

• ASET dapat diartikan sebagai suatu sumber daya
  yang dikuasai atau dikendalikan oleh pemiliknya
  sebagai akibat dari peristiwa masa lalu dan dari
  mana manfaat ekonomi diharapkan dapat diperoleh
  oleh pemiliknya.
• Kepemilikan ata aset itu sendiri sebenarnya
  bersifat berwujud, namun aset yang dimiliki dapat
  bersifat berwujud (tangible assets) atau tidak
  berwujud (intangible assets)
• Suatau aset dapat diakui di neraca keuangan
  apabila aset tersebut memberikan kemungkinan
  keuntungan di masa akan datang kepada pemiliknya
  dan aset tersebut adalah biaya atau nilai yang
  dapat diukur secara andal.
• Standar akuntasi untuk laporan keuangan membagi
  aset atas berwujud dan tidak berwujud.
• Konsep ini diterjemahkan sebagai aktiva lancar
  (current assets).
• Aktiva tidak lancar terdiri dari dua kategori
  yakni Aktiva Tetap (PSAK No. 16) atau Property,
  Plant and Equipment dalam pemahaman yang sama
  seperti yang tertera di International Accounting
  Standard No. 16 (IAS 16)
• Kategori kedua disebut Aktiva Kain-lain (Other
  Non-Current Asset)

10

• Seluruh istilah aktiva tidak lancar yang
  tergolong kepada aktiva berwujud dalam
  terminologi Internasional (International
  Accounting Standards/IAS atau International
  Public Sector Accounting Standards / IPSAS)
  menggunakan istilah Property, Plant and
  Equipment.
• Definisi menurut PSAK No. 16 (draft edisi
  revisi), Aktiva Tetap adalah

• aktiva berwujud (a), yang dimiliki untuk
  digunakan dalam produk atau menyediakan barang
  dan jasa, untuk disewakan kepada pihak lain, atau
  untuk tujuan administratif dan
• (b), diharapkan untuk digunakan selama lebih dari
  satu periode.

11
KONSEP TANAH

• Atribut yang melekat terhadap tanah
• Segi Kegunaan Tanah
• Yang mempengaruhi penggunaan tanah

• Setiap bidang tanah adalah unik, baik dari segi
  komposisi fisik maupun lokasi (unique)
• Tanah secara fisik tidak dapat dipindahkan
  (Immobile)
• Tanah merupakan benda yang tahan lama (durable)
• Persediaan tanah terbatas (finite)
• Tanah berguna untuk manusia (useful)
• Pertanian
• Industri
• Komersial
• Suaka
• Rekreasi
• Iklim
• Topografi
• Distribusi SDA, Penduduk dan Industri
• Kecenderungan perubahan dalam sektor ekonomi,
  penduduk, teknologi dan budaya

12
PENGERTIAN PENILAIAN

• The Dictionary of Real Estate mendefinisikan
  Penilaian The act or Process of Estimating
  Value atau Proses menghitung/mengestimasi Nilai
  Suatu Barang/Benda/Properti.
• Kepemilikan ata aset itu sendiri sebenarnya
  bersifat berwujud, namun aset yang dimiliki dapat
  bersifat berwujud (tangible assets) atau tidak
  berwujud (intangible assets)
• Menurut Kamus Webster an estimated value set
  upon property
• Menurut FIRREA a written statement used in
  conection with federally related transaction that
  is independently and impartially prepared by
  licensed or certified appraiser setting forth an
  opinion of defined value an adequately described
  property as of specific date, supported by
  presentation and analysis of relevan market
  information.

13

• Menurut USPAP the act or process of estimating
  value, an estimate of value of, or pertaining to
  appraising and related function ? appraisal
  practice appraisal services.
• Appraisal diartikan penilaian dan penaksiran.
  Begitu juga Valuation
• Istilah Appraisal dan Appraiser dipakai di
  Amerika, sedangkan Valuation dan Valuer di
  negara Inggris dan Negara Persemakmuran.
• Dari pengertian diatas hal yang tidak dapat
  dipisahkan, yaitu pengertian Valuation
  (Penilaian) Valuer (Penilai) Value (Nilai).
• Hal yang perlu digaris bawahi

Penilaian sebuah opini (bukan
judgment) Penilaian suatu estimasi nilai
Dilakukan pada hari yang ditentukan Hasil
analisis atas data pasar yang relevan
14
SEJARAH PERKEMBANGAN PENILAIAN DI EROPA

• Kebutuhan Tuan Tanah
• Berkembangnya paham kapitalistik ? Hasil Revolusi
  Industri dan Pertanian
• Immigrasi ? Urbanisasi ke Kota
• Kebutuhan Permukiman

• Perumahan
• Pertokoan
• Perkantoran

• Urban Management ? Terspesialisasi

• Agen / Broker
• Penilai
• Manajemen Properti
• Penasehat / Konseling Properti

15
SEJARAH PERKEMBANGAN PENILAIAN DI INDONESIA

• Jaman Kolonial

• Klasiran klastanah ? tanah pertanian
• Juru Ukur dan Land Surveyor

• Jaman Kemerdekaan

• Ipeda ? Perpajakan
• Pegadaian

• 1980-an dengan berdiri Pasar Modal

• PBB
• Pegadaian
• Lelang
• Perbankan
• Pasar Modal

16
LINGKUP KERJA PENILAI

• ? Pajak ? Revaluasi Aset
• ? Jual Beli ? Sewa
• ? Waris ? Akuisisi dan Kompensasi
• ? Asuransi ? Lelang
• ? Investasi ? dll.

Penilaian merupakan profesi yang melibatkan
multi-disiplin ilmu

• Ekonomi
• Teknik
• Hukum
• dll.

17
Level of Information
Tinggi
Rendah
Pakaian
Real estat
Bunga Matahari
Banyak Tersedia
Jarang / mahal
Tidak tersedia
Hanya sebagai tebakan
Tidak Perlu Penila
Penilai Perlu
18
PENGERTIAN DAN KONSEP PENILAIAN PROPERTI / ASSET

• Penilaian (appraisal/naluation) adalah suatu
  proses pekerjaan yang dilakukan seorang Penilai
  (appraiser) dalam memberikan suatu estimasi dan
  pendapat (opini) tentang nilai ekonomi suatu
  properti, baik berwujud maupun tidak berwujud
  berdasarkan analisis terhadap fakta-fakta yang
  obyektif dan relevan dengan menggunakan metode
  tertentu, serta mengacu pada prinsip-prinsip
  penilaian yang berlaku.
• Penilai adalah orang perseorangan yang dengan
  keahliannya menjalankan kegiatan penilaian (Kep.
  Menkeu RI No. 57 Tahun 1996 tentang Jasa Penilai)
• Sedangkan menurut terminologi yang berkembang di
  komunitas Profesi Penilai Indonesia pengertian
  penilai adalah
• orang yang dalam kegiatan sehari-harinya
  melakukan penilaian atas harta baik yang berwujud
  maupun tidak berwujud, membuat penilaian
  kelayakan usaha (studi kelayakan), melakukan
  pengelolaan properti, peralatan properti dan
  memberikan konsultasi properti yang dalam
  melakukan pekerjaannya dilandasi keahlian dan
  integritas yang dimiliki serta berdasarkan
  Standar Penilaian Indonesia (SPI) dan Kode Etik
  Penilai Indonesia (KEPI)

19

• Dalam SPI pengertian Penilai dinyatakan
• perseorangan yang memiliki keahlian secara
  profesional dalam penilaian yang merupakan
  anggota Asosiasi Penilai di Indonesia yang diakui
  oleh Pemerintah dan telah mendapatkan Ijin atau
  Lisensi yang berlaku dari Menteri Keuangan untuk
  menjalankan kegiatan Penilai dan kegiatan lainnya
  lainnya yang terkait dengan berdasarkan SPI
• Dari pengertian diatas terlihat bahwa praktek
  profesi penilaiharus berdasarkan pada keahlian,
  berarti harus ada suatu kriteria dan standar
  untuk berprofesi sebagai penilai profesioanl yang
  berintegritas. Di Indonesia kondisi tersebut
  termuat dalam Standar Penilaian Indonesia (SPI)
  dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI)

20
PRINSIP NILAI

• Pengertian Nilai adalah nilai ekonomis yang
  dikaitkan dengan daya guna dan manfaat (benefit)
  yang dapat dinikmati oleh pemiliknya baik manfaat
  finansial maupun manfaat non finansial.
• Investasi Properti keuntungan
• - Income (Pendapatan)
• - Appreciation (Kenaikan Nilai)
• - Added Value (Penambahan Nilai)
• Tipe Nilai terbagi menjadi 2 (dua)
• 1. Nilai Pasar
• 2. Nilai Selain Nilai Pasar
• Definisi Market Value secara universal
• The most probable price, as of a specified
  date, in cash, or in terms equivalent to cash, or
  in other precicely revealed terms, for which the
  specified property rights sould sell after
  reasonable exposure in a competitive market under
  all conditions requisite to a fair sale, with the
  buyer and seller each acting prudently,
  knowledgeably, and for selft interest, and
  assuming that neither undue duress

21

• Definisi Market Value Menurut International
  Standards (International Valuation Standards
  Committee / IVSC)
• Market Value is the estimated amount for
  which a property should exchange on the date of
  valuation between a willing buyer and a welling
  seller in arms lenght transaction after proper
  marketing where in the parties had each acted
  knowedgeably, prudently, and without compulsion.
• Nilai Pasar menurut SPI didefinisikan sebagai
• Perkiraan jumlah uang pada tanggal Penilaian
  yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli
  atau hasil penukaran suatu asset, antara pembeli
  yang berminat membeli dan penjual yang berminat
  menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
  penawarannya dilakukan secara layak, dan kedua
  pihal masing-masing mengetahui, bertindak
  hati-hati dan tanpa paksaan.
• Prinsip Utamanya adalah Asset dapat
  Ditransfer/dipindah-tangankan/diperjual-
  belikan dalam pasar terbuka.
• Mempunyai Daya Guna

22
NILAI SELAIAN NILAI PASAR
NILAI PASAR
23

• Turunan dari Nilai Pasar yang sering dipakai
  adalah
• Nilai Pasar untuk Dipindahkan (Market Value for
  Removal) umumnya dengan prinsip utama berdasarkan
  pemindahan dari properti ke lokasi lain.
• Nilai Pasar Untuk Penggunaan Yang Ada (Market
  Value for Existing Use)
• Kelanjutan dari Penggunaan yang ada
• Mengabaikan penggunaan terbaik dan tertinggi dari
  asset, peruntukan dan penggunaan apa adanya
• Nilai Realisasi Bersih (Net Realisable Value)
• Nilai Pasar dikurangi biaya Penjualan dan biaya
  Penyelesaian
• Sebelum Pembayaran pajak pengalihan asset
• Waktu transaksi uang cukup

24

• Nilai Realisasi Bersih Terbatas (Net Restricted
  Realisable Value)
• Waktu Penawaran terbatas dengan mempertimbangkan
  sifat properti dan kondisi pasar
• Nilai Jual Paksa (Forced Sale Value) atau Nilai
  Likuidasi (Liquidation Value)
• Jangka waktu penawaran pendek
• Ada kondisi yang memaksa melakukan transaksi
  jual-beli
• Nilai Sewa Pasar (Market Rental Value)
• Perkiraan jumlah uang sewa yang dapat diperoleh
  dari penyewaan suatu properti pada tanggal
  penilaian, antara pemilik yang berminat
  menyewakan dan penyewa yang berminat menyewa
  dalam transaksi bebas ikatan, yang penawarannya
  dilakukan secara layak, dan tiap-tiap pihak
  mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa
  paksaan
• 7. Nilai Sewa Pasar (Market Rental Value)
• Istilah yang digunakan bila perjanjian /
  persyaratan sewa menyewa diketahui, dinyatakan
  atau diasumsikan, dan persyaratan tersebut
  berbeda dengan persyaratan yang diasumsikan dalam
  definisi Nilai Sewa Pasar

- Bilamana sebuah properti di kuasai atas dasar
sewa atau disewakan, nilai sewa harus ditentukan
berdasarkan syarat sewa menyewa tersebut tanpa
penyesuaian apapun
25

• Nilai selain Nilai Pasar adalah
• Estimasi Biaya Pengganti Terdepresiasi, yang
  didapat dengan dasar Depreciated Replacement Cost
  (Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi)
• Properti khusus, jarang/tidak pernah dijual
  secara terbuka di pasar
• Asset Publik yang tidak mempunyai arus keuangan
  dan tidak diperjual-belikan
• Nilai Asuransi (Insurable Value)
• Nilai Buku (Book Value)
• Nilai Kena Pajak (Assesed, Rateable, Taxable
  Value)
• Nilai Khusus (Special Value)

26
Properti Tidak Khusus
Nilai Pasar
Gedung ini dijual dengan harga 40 miliar
Saya akan tawar gedung ini Rp. 30 miliar
27
BISA NGGAK YA DIJUAL ?
Properti Khusus
Nilai Selaian Nilai Pasar (DRC ?)
BERAPA YA NILAINYA ?
28
Matrik Penilaian berpedoman kepada pemahaman SPI
2002
No. Uraian Basis Nilai Basis Nilai Tujuan Tujuan Kategori Aset Kategori Aset
No. Uraian NP BNP LK JM ATK AK
1. Basis Nilai
- Nilai Pasar (NP) X X X
- Bukan Nilai Pasar (BNP) X X X

2. Tujuan Penilaian
- Laporan Keuangan (LK) X X X X
- Jaminan (JM) X X

3. Kategori Aset
- Aset Tidak Khusus (ATK) X X X
- Aset Khusus (SK) X X
29
KONSEP NILAI BIAYA - HARGA

• Definisi Biaya sejumlah uang yang dikeluarkan
  dalam pembuatan atau pembangunan suatu properti
• Biaya biaya material perijinan upah
  pekerja biaya tidak langsung
• Jika sudah didasarkan, biaya menjadi fakta
  historis.
• Definisi Harga sejumlah uang yang disepakati
  dari (karena) suatu transakasi atau penukaran
  suatu barang yang terjadi dalam pasar, dimana
  penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan yang
  layak mengenai fakta-fakta yang relevan dan lepas
  sama sekali dari paksaan
• Harga Biaya Keuntungan yang ditetapkan oleh
  pembuat dan pasar
• Harga merupakan harta historis, baik diumumkan
  secara terbuka maupun dirahasiakan
• Harta biasanya merupakan indikasi atas nilai
  relatif dari barang atau jasa oleh pembeli
  tertentu dan/atau penjual tertentu, dalam kondisi
  tertentu pula.
• Harga yang dibayarkan untuk sutau barang atau
  jasa menjadi biaya bagi pembelinya.

30

• ? Definisi Nilai harga yang ada dari semua hak
  atas semua harapan keuntungan yang akan datang,
  baik berwujud maupun yang tidak berwujud yang
  timbul karena pemilikan suatu properti.
• Nilai suatu properti adalah subyektif dan
  berlainan bagi seseorang, sebagaimana kehendak
  manusia yang berbeda-beda dari waktu ke waktu.
• Suatu properti akan mempunyai nilai bila
  properti tersebut mempunyai kegunaan bagi
  manusia.
• Nilai bukan merupakan fakta, merupakan perkiraan
  manfaat ekonomis atas barang dan jasa pada suatu
  waktu tertentu.
• Konsep ekonomi dari Nilai mencerminkan pandangan
  pasar atas manfaat ekonomi yang akan diperoleh
  oleh orang yang memiliki barang/jasa tersebut.
• ? Konsep Nilai Tanah

• Keuntungan atas penggunaan yang intensif
  (intensive Margin) ? Jarak tertentu mengalahkan
  yang lain.
• Keuntungan atas ekstensifikasi penggunaan tanah
  (Ekstensifikasi Margin) ? jarak diluar tidak
  menguntungkan
• Grafik Gadai Sewa (Bid Rent Curve)

? Konsep Nilai adalah Peranan Lokasi atau
kedekatan dengan Pusat Kota
31
FAKTOR-FAKTOR PENENTU NILAI

• Ada yang berpendapat nilai properti dipengaruhi
  oleh faktor manfaat, kelangkaan, keinginan dan
  daya beli.
• Model umum pembentukan nilai properti dalam
  bentuk fungsi adalah
• V F (D, V, S, T)
• dimana
• V Value (Nilai Pasar)
• D Demand (permintaan)
• V Utility (manfaat)
• S Scancity (kelangkaan)
• T Transtenability (kemudahan peralihan hak)

32
KARAKTERISTIK PASAR REAL ESTAT

• Pembeli dan Penjual terbatas (Few buyer and
  sellers)
• Informasi tidak lengkap (lack of full
  information)
• - tidak ada data resmi
• - tidak ada pasar resmi
• - pengetahuan pasar rendah
• Berbiaya tinggi (Costly transactions)
• - butuh dukungan dana yang besar dan kompleks
• Produk beragam (Heterogeneous products)
• Tidak dapat dipindah-pindahkan (Inunobility)
• Reaksi terhadap permintaan rendah (slow reaction
  of supply)
• Pasar Properti Yang Mantap
• - Putaran Dana Yang Besar ? Investasi Properti
  yang Tinggi
• - Lembaga Penunjang berkembang dengan baik
• - Tersedia Data Yang Dapat Dipercaya ? Informasi
  transaksi
• jual beli.

33
FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI

• Pada prinsipnya nilai suatu properti dapat
  dibentuk, dipelihara, diubah atau dirusak oleh
  beberapa faktor yang ada atau oleh beberapa
  kekuatan yang ada dalam masyarakat.
• Faktor mempengaruhi nilai

• Pengaruh dalam dan kemampuan alam lainnya (fisik
  lingkungan)
• Standar kehidupan sosial
• Politik dan peraturan pemerintah
• Ekonomi dan perubahannya

34
EKSTERNALITAS DAN NILAI

• Nilai Pasar dipastikan mendapat pengaruh dari
  luar ataupun bahkan pengaruh dari luar batas
  lingkungannya.
• Eksternalitas negatif terjadi saat pihak ketiga
  harus menanggung kerugian yang bukan disebabkan
  olehnya, seperti polusi udara pada hunian,
  lingkungan dilalui sungai yang tercemar limbah
  atau kasus teluk buyat.
• Eksternalitas positif terjadi saat suatu mendapat
  kenyamanan bukan atas biaya yang dikeluarkan
  ecara personil.

35
PRINSIP-PRINSIP PENILAIAN
Prinsip penilaian adalah prinsip ekonomi dan
hukum yang berlaku dalam penilaian Beberapa
Prinsip Penilaian yang perlu di perhatikan
1. Prinsip Penggunaan yang Semaksimal Mungkin
(Principle of Highest and Best Use)

• Legally Permissable (memenuhi syarat fisik)
• Physically Feasible (memenuhi permintaan pasar ?
  menghasilkan positif return).
• Maximally Productive (memenuhi hasil maksimal)

1. Prinsip Penawaran dan Permintaan (Principle of
   Supply and Demand)
2. Prinsip Pengganti (Principle of Subtitution)
3. Prinsip Keuntungan Yang Diharapkan Properti
   (Principle of Anticipation)
4. Prinsip Adanya Perubahan Perubahan (Principle
   of Change)
5. Prinsip Kesesuaian (Principle of Conformity)
6. Prinsip Persaingan (Principle of Competition)
7. Prinsip Penambahan dan Pengurangan (Principle of
   Increasing and Decreasing Return)
8. Prinsip Kontribusi (Principle of Contribution)
9. Prinsip Keseimbangan (Principle of Balance)

36
KEGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK (The Highest and
The Best Use)

• Legally Permissable
• Physically Possible
• Financially Feasible
• Maximally Productive

Kegunaan Yang Terbaik dan Tertinggi

• Kekuatan pasar menciptakan nilai, karenanya
  interaksi antara kekuatan pasar dengan kegunaan
  terbaik dan tertinggi sangat penting.
• Dalam Penilaian, untuk mengestimasi nilai,
  analisis HBU mengidentifikasi keungtungan yang
  paling mungkin dengan kegunaan yang paling
  kompetitif bagi property yang dinilai.
• Karena alasan diatas maka HBU didefinisikan
  sebagai The reasonably probable and legal use of
  vacant land or improved property, which is
  physically possible, appropriately supported,
  financially feasible and that results in the
  highest value

37
Perbandingan HBU dengan kajian lainnya

• Analisis Pasar

? Mengidentifikasi permintaan (demand) untuk
berbagai alternatif penggunaan. ? Juga melakukan
analisis Demand dan Supply property untuk
mem-forecast tingkat absorpsi dan kemungkinan
sewa.

• Feaslibility Analisis

• Untuk menentukan urutan nilai berdasarkan
  criteria variable, seperti rate of return,
  residual value, dll.
• Menghitung NOI/cash flow dan pemilihan
  kapitalisasi / tingkat diskon yang layak untuk
  menentukan nilai property.

• Highest And Best Use (HBU)

Analisis keuangan yang menghasilkan nilai
tertinggi Analisis keuangan khusus, waktu dan
partisipan pasar
38
Dalam menganalisis HBU, harus dibedakan antara

• HBU tanah kosong (land though vacant), dan
• HBU yang terbangu (as improved)

1. Apabila tanah kosong, yang harus dianalisis
adalah
? Digunakan untuk apa tanah tersebut ? ? Harus
dipertimbangkan hubungan antara kegunaan saat itu
dengan kegunaan-kegunaan potensialnya ? Dua
alasan untuk mengidentifikasi HBU tanah kosong
dalam penilaian

• Untuk mengestimasi nilai sebagian tanah
• Untuk mengidentifikasi perbandingan harga atas
  tanah kosong tersebut.

2. Apabila Tanah yang telah dibangun yang harus
dianalisis adalah
? Kegunaan yang memaksimalkan nilai sebuah
investasi properti, konsisten dengan rate of
return harus dikalkulasikan bagi kedua jenis
penggunaan tadi, dengan mempertimbangkan seluruh
investasi dan capital expenditurnya.
39
Dua alasan untuk menggunakan analisis HBU atas
tanah yang telah dibangun

• Untuk mengidentifikasi kegunaan properti yang
  diharapkan akan menghasilkan overall rate of
  return yang tertinggi atas modal yang
  diinvestasikannya.
• Untuk membantu mengidentifikasi properti
  pembanding.

1. Legally Permissable kegunaan apa yang diijinkan
   menurut peraturan

1. Zoning
2. Jenis bangunan / konstruksi
3. Lingkungan
4. Dll.

2. Physically Possible kegunaan apa yang mungkin
untuk dibangun diatas tanah tersebut

1. Menurut ukuran
2. Permukaan
3. Kontur
4. Kesuburan
5. Irigasi
6. Akesibilitas
7. Risiko bencana alam, yang memungkinkan membatasi
   kegunaan potensialnya

40
3. Financially Feasible kegunaan apa yang secara
finansial layak.
Tentukan kegunaan yang mana yang akan
menghasilkan income, atau return, sama atau lebih
besar dibanding dengan pengeluaran dan kewajiban
finansial serta amortisasi modal.
4. Maximally Productive kegunaan apa yang
menghasilkan / memproduksi paling tinggi.
Kegunaan yang menghasilkan nilai sisa tanah
tertinggi konsisten dengan rate of return yang
dijaminkan oleh pasar. Bagi kegunaan properti.
41
KEDUDUKAN PENILAI DALAM PENILAIAN

• Kualifikasi Penilai

• Penilai Berizin adalah penilai bersertifikat
  yang memiliki izin penilai yang berlaku dari
  pemerintah sesuai dengan keputusan menteri dari
  departemen terkait. Hanya penilai berizin yang
  berhak menanda tangani laporan penilaian.
• Penilai Bersertifikat penilai terdaftar yang
  memiliki sertifikat penilai dari asosiasi profesi
  penilai yang diakui Pemerintah untuk melaksanakan
  penilaian sesuai keahliannya.
• Penilai Terdaftar penilai yang menjadi anggota
  asosiasi profesi penilai yang diakui Pemerintah.
• Penilai Asing penilai bukan anggota asosiasi
  penilai Indonesia, mempunyai izin praktek dari
  negaranya, serta menjadi anggota asosiasi penilai
  yang menjadi anggota dari Komite Standar
  Penilaian Internasional.

42

• Sifat Profesi Penilai

• Penilai Independen penilai eksternal yang bebas
  ikatan, tidak memiliki kepentingan finansial
  tidak berkepentingan dan mempunyai hubungan atau
  kaitan dengan obyek penilaian selain dari pemberi
  jasa penilaian.
• Penilai Eksternal penilai yang bukan berasal
  dari perusahaan pemberi tugas atau tidak
  mempunyai kepentingan finansial yang signifikan
  di dalamnya, sebaliknya pemberi tugas tidak
  memiliki kepentingan finansial pada perusahaan
  penilaian, baik langsung maupun tidak langsung.
• Penilai Internal penilai yang memiliki
  kepentingan finansial secara signifikan terhadap
  perusahaan.

43

• BIDANG KEAHLIAN PENILAI DI INDONESIA
• Penilaian Properti (Asset)
• Penilaian Usaha (Business/Saham)
• Penilaian Kelayakan Usaha (Feasibility Study)
• Penilaian Progress Pelaksanaan Proyek
• Penilaian Pengembangan Investasi Properti