Plan de l'intervention

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Plan de l'intervention

• Première partie
• Le logement social
• - quelques chiffres
• - structures de production
• - mesures incitatives
• - maître d'ouvrage enjeux et contraintes
• Le déroulement d'une opération de construction
• Deuxième partie
• Le financement du logement social

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Logement social quelques chiffres

• Le parc aujourd'hui
• C'est environ 4 millions de logements en France
• Plus d'1 million de demandes
• 16 des résidences principales du pays
• 87 de collectifs
• 1 logement sur 4 a été construit aprés 1985
• Taille moyenne des programmes récents 10
  logements (27 en moyenne générale)

3
Logement social quelques chiffres

• Gestion et renouvellement du parc
• Objectif de production de 120 000 logements par
  an (construction neuve, acquisition-amélioration,
  VEFA)
• 150 000 logements réhabilités par an

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Logement social quelques chiffres

• Les Habitants
• 10 millions de personnes logées
• 450 000 familles accueillies par an
• Famille monoparentale19, familles étrangères
  11
• 13 bénéficient de minima sociaux
• 66 des ménages logés ont des revenus inférieurs
  à 60 des plafonds de ressources . Exemple de
  plafond de ressource pour une personne seule
  2100 euros brut.
• 5 des ménages sont assujettis au supplément de
  loyer solidarité

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Logement social Les structures de productions

• Offices publics de l'habitat
• Entreprises sociales pour l'habitat
• Sociétés de crédit immobilier
• Filiales financières opérationnelles de Crédit
  Immobilier de France
• Sociétés coopératives d'HLM
• SEM (10 000 logements par an) capital détenu
  majoritairement par une collectivité statut
  privé
• de 73 000 salariés

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Logement social mesures incitatives

• Loi SRU - article 55 (du 13/12/2000)
• Volet logement du plan de cohésion social (du
  30/06/2004)
• TVA à taux réduit
• Prêt à taux réduit
• Mesures fiscales
• Aides de l'état et des collectivités
• Participation du 1
• Droit au logement (5 mars 2007)
• ...

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Maîtrise d'ouvrage Enjeux

• Produire de plus en plus
• Accueillir des ménages de en modestes
• Garantir la mixité sociale
• Adapter les logements aux besoins (foyer jeunes
  travailleurs, logements médicalisés...)
• Assurer la meilleure qualité de service rendu aux
  locataires (gestion de proximité)
• Défendre la qualité des logements et le
  développement durable (label qualitel)

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Maîtrise d'ouvrage Contraintes

• Rareté du foncier
• Equilibre financier à préserver
• Planning de livraison
• Exigence de haute qualité d'usage
• Relationnel avec les collectivités

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Le rôle du chef de projets, responsable de
programmes, chargé d'opérations

• Etudes de capacité, dopportunité, et
  élaboration de programmes immobiliers.
• Planification, gestion et contrôle des phases de
  conception.
• Montages financiers des opérations (élaboration
  du prix de revient plan de financement
  rentabilités )
• Préparation des dossiers de consultations et
  dappels doffres.
• Recherche de financements (collecteurs- banques-
  subventions publiques et privées).
• Suivi de la phase réalisation.
• Préparation de la phase réception, livraison et
  commercialisation des opérations.
• Suivi de lannée de parfait achèvement et
  transmission du dossier à la gestion locale.

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Le déroulement d'une opération de construction

• Durée du processus opérationnel depuis
  l'information d'une opportunité foncière jusqu'à
  la livraison de l'immeuble 4 ans

11
(No Transcript)
12
Phase 1Etude d'une opportunité foncière

• Traitement d'une information foncière (Etude de
  faisabilité)
• Décision d'engagement
• Signature du contrat préalable

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Phase 2Désignation de la MOE

• Honoraires lt à 210 000 HT
• Consultation de trois architectes (1mois)
• Honoraires gt à 210 000 HT
• Concours d'architectes (4 mois)
• programme quantitatif, exigences qualitatives,
  planning, coût

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Phase 3Désignation des autres prestataires

• Dés la signature de la promesse d'acquisition
• Géomètre
• Dés la phase esquisse
• BE sol
• BE environnement
• SPS
• BC
• Qualitel HPE 2005 et HE

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Phase 4Etude d'avant projet

• Examen interne
• Examen par les intervenants de l'opération
• Examen par la gérance
• Examen par la collectivité

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Phase 5dépôt du permis

• 3 mois d'instruction, 2 mois de recours des tiers
  à compter du constat d'affichage du permis
• Déclarations préalables
• Conformité aux conditions suspensives de la
  promesse
• Référé préventif

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Phase 6recherche et suivi des financements

• Prix de référence de l'opération estimation MOE
  APD
• Consulte les CIL
• Demande les prêts
• Demande la garantie des prêts
• Demande les subventions
• Demandes les agréments ETAT

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Phase 7Phase projet

• Dés le dépôt du permis, DCE à établir (3 mois)
• Examen interne
• Examen par les autres prestataires (RICT, PGC,
  Cotation provisoire)
• Lancer les contacts concessionnaires
• Audit HE

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Phase 8Signature de l'acte d'acquisition

• Conditions Permis purgé et financements obtenus
• Rédaction par le notaire
• Gestion de l'existant
• Travaux autorisés

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Phase 9dévolutions des marchés de travaux

• Entreprise générale ou corps d'Etat séparés
• Rédaction de l'annonce
• Démarchage
• CAO
• Analyse des offres
• Signature des marchés et OS

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Phase 10Ouverture du chantier

• DROC, déclarations préalables
• Mise à disposition, constat d'huissier
• Réunion de lancement
• Dossier de commercialisation
• Qualitel Cotation définitive
• Sous-traitance
• Assurance Dommages-Ouvrages

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Phase 11Suivi des travaux et dépenses

• Paiement des situations de travaux
• Analyse des devis supplémentaires
• Agrément des sous-traitants
• Suivi de l'activité chantier
• Réunin qualitel
• Réunion concessionnaires
• Organisation du témoin
• OPR
• Réunions gérance
• Décompte de surfaces utiles

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Phase 12Réception et Livraison à la gérance

• PV de réception
• Conformité du projet
• Planning respecté
• Immeuble équipé, en fonctionnement, achevé (DAT)
• Nettoyage
• Inauguration
• Déclaration CERFA (fiscalité)

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Phase 13Levée des réserves et année de parfait
achèvement

• 1mois pour lever les réserves de livraison
  (paiement du DGD)
• 12 mois pour lever les réserves de PA (caution de
  5 des entreprises)
• Conformités

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Phase 14Bilan et clôture d'opération

• DOE
• DGD à réclamer et à faire valider par la MOE
• DIUO
• Libération des cautions ou retenues de garantie
• Solde des entreprises
• Clore le dossier
• Dossier de fin d'opération DDE (récapitulatif et
  justificatif desdépenses)
• Demande solde des subventions
• Déclaration LASM (livraison à soi-même)

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Qu'est ce que le logement social ?

• Logement qui est attribué sous conditions de
  ressources
• Logement qui est soumis à un plafonnement des
  loyers
• La réalisation et la gestion de logements
  locatifs sociaux constitue une mission d'intérêt
  général

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Plafonds de ressources IdF 2005hors Paris et
communes limitrophes
28
Les bénéficiaires de logement

• 75 de la population française
• 66 de la population française disposent de
  revenus inférieurs aux plafonds de ressources
  PLUS
• ex famille de 2 enfants en IdF doit avoir un
  revenu imposable inférieurs à 2735 / mois
• de 60 des attributions concernent des
  familles dont le revenu est inférieur ou égal à
  60 des plafonds de ressources PLUS
• ex famille de 2 enfants en IdF doit avoir un
  revenu imposable inférieurs à 1503 / mois

29
Plafond des loyers par m² de SU(valeur 2005-2006)
30
Le rôle de l'Etat

• Aide à la pierre
• Subventions
• Prêts à taux bonifié
• TVA à taux réduit
• Aide à la personne
• A.P.L.
• Loyers plafonnés et encadrés

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Le Plan de Cohésion Sociale
32
La surface Utile (1)

• La Surface Utile est devenue, en 1995, la base du
  financement du logement social
• Elle sert de référence pour fixer le montant des
  loyers et pour calculer les subventions délivrées
  par l'Etat
• Définition SU SHA ½ Sa

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La surface Utile (2)

• La SHA est la surface habitable définie par
  l'article R.11.2 du CCH
• La SHA est la surface construite après déduction
  des surfaces occupées par les murs, cloisons,
  marches et cgaes d'escalier, gaines, ébrasements
  de portes et de fenêtres.
• Sont exclus  combles non aménagés, caves,
  vérandas, sous-sols, remises, garages, terrasses,
  loggias, balcons, séchoirs extérieurs, locaux
  d'une hauteur inférieure à 1.80 mètre. 

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La surface Utile (3)

• Sa Surface des annexes (Art R 331-10 et 353-16
  du CCH)
• Les surfaces annexes correspoondent aux surfaces
  réservées à l'usage exclusif de l'occupant du
  logement et dont la hauteur sous plafond est au
  moins égale à 1.80 mètre.
• Elles comprennent  caves, sous-sols, remises,
  ateliers, séchoirs et celliers extérieurs au
  logement, resserres, combles et graniers
  aménageables, balcons, loggias, vérandas et, dans
  la limite de 9 m², les parties de terrassses
  accessible en étage ou aménagées sur ouvrage
  enterré ou à moitié enterré. 

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La surface Utile (4)

• La Surface Utile va servir d'assiette pour
  déterminer
• Le loyer des opérations de logement locatif
  social
• Le montant des subventions d'Etat

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Les modalités du montage financier (1)

• Quelle que soit la nature de l'opération locative
  sociale qui doit être fiancée, il y a lieu
  d'élaborer en parrallèle deux bilans
• Un bilan d'investissement (valeur d'échange)
• Un bilan d'exploitation (valeur d'usage)

37
Les bilans
38
Les bilans
39
Les modalités du montage financier (2)

• Le bilan d'investissement comprend deux volets
• Des dépenses (ou des emplois)
• qui doivent petre couvertes par
• Des recettes (ou des ressources)

40
Les modalités du montage financier (3)

• Les dépenses (ou ressources) comportent quatre
  élements principaux
• Le foncier
• Les travaux
• Les honoraires
• Les frais financiers

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Les éléments constitutifs des dépenses (1)

• Pour la charge foncière ou immobilière, les
  dépenses à prendre en compte sont les suivantes
• Le prix et les frais d'acquisition du terrain ou
  de l'immeuble
• Le coût des sondages éventuels
• Les dépenses relatives aux travaux d'aménagement
  du terrain démolition, mouvement des terres,
  voiries, réseaux divers, branchements,
  transformateurs, éclairage public et aires de
  stationnement.
• La part du coût des fondations qui excède 10 du
  prix de revient du bâtiment ou des travaux qui ne
  dépasse pas 20 de la même assiette.
• Les particpations prévues par le code de
  l'urbanisme (PRE, PPK)
• Les taxes liées à la réalisation de l'opération
  (TLE, PVR)
• Les surcoûts de construction qui résultent de
  l'adaptation de la structure de l'immeubleaux
  contraintes du site

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Les éléments constitutifs des dépenses (2)

• Les dépenses de la charge foncière peuvent
  comprendre également
• Le montant de la participation mis à la charge du
  onstructeur au bilan de la Zone d'Aménagement
  Concertée
• Le rachet de fonds de commerce
• Les travaux d'accessibilité de l'immeuble aux
  handicapés
• Le dépenses relatives au relogement éventuel des
  occupants pendant la durée des travaux

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Les éléments constitutifs des dépenses (3)

• Pour le prix de revient du bâtiment ou coût des
  travaux
• Les dépenses relatives à la construction,
  l'aménagement ou l'amélioration des locaux
  d'habitation, de leurs annexes et des locaux pour
  services collectifs ou à usage commun attachés à
  la jouissance des logements
• Les dépenses de fondations , à l'exclusion de
  celles prises en compte dans la charge foncière
• Les dépenses relatives à la réalisation de tous
  les équipements nécessaires à l'usage des locaux
  d'habitation
• Les dépenses éventuelles engagées pour adapter
  l'immeuble et les logements aux personnes
  handicapées

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Les éléments constitutifs des dépenses (3)

• Pour le coût des prestations intellectuelles
• Les honoraires des architectes et techniciens
• Les honoraires des géomètres et les dépenses
  d'études tehniques préalables (relevé, metré,
  etc.)
• Le coût des études sociales pour les opérations
  qui visent àloger des personnes en difficulté
• Les dépenses afférentes à l'établissement des
  plans d'éxécution des ouvrages
• Les honaraires d'un conducteur d'opération
  externe
• Les coûts internes de maitrîse d'ouvrage dans la
  limite d'une somme égale à 1,5 du montant des
  travaux majorés de 8 fois la valeur de base
• La coût de l'assurance DO
• Les honaoraires du contrôle technique
• Le coût de la rémunération du coordinateur en
  matièr de sécurité et de protection de la santé
  (SPS)
• La coût de l'établissement du label QUALITEL

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Les éléments constitutifs des recettes

• Subventions
• Prêts
• Fonds Propres

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Les éléments constitutifs du bilan d'exploitation
(1)

• Le bilan d'exploitation comprend deux volets
• Des charges à payer chaque année
• Des produits

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Les éléments constitutifs du bilan d'exploitation
(2)

• Les charges d'exploitation qui pèsent sur une
  opération sont les suivantes
• Le remboursement des emprunts
• Les frais de gestion
• Les frais d'entretien
• Les grosses réparations
• Les taxes (TFPB)
• La provision pour vacnces et impayés
• Les frais financiers

48
Les éléments constitutifs du bilan d'exploitation
(3)

• Les dépenses d'exploitation ne tombent pas toute
  en même temps
• Deux d'entre elles sont décalées
• La TFPB (Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties)
  n'est exigible qu'à partir de la 26ème année
  d'exploitation
• Les Grosses Réparations n'interviennent qu'à
  partir de la 6ème année d'exploitation

49
Les éléments constitutifs du bilan d'exploitation
(4)

• Les charges doivent être couvertes par des
  produits qui sont constitués par
• Des loyers
• Des produits financiers

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Les différentes catégories de financement

• Le PLUS Prêt Locatif à Usage Social
• Le PRU Prêt Renouvellement Urbain
• Le PLAI Prêt Locatif Aide d'Intégration
• Le PLS Prêt Locatif Social
• Le PLI Prêt Locatif Intermédiaire

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Le PLUS Prêt Locatif à Usage Social (1)

• Mode de financement  ordinaire 
• Mis en place en 1999 en lieu et place du PLA
  (Prêt Locatif Aidé)
• Financement de logements familiaux, de
  logements-foyers ou de résidences sociales

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Le PLUS Prêt Locatif à Usage Social (2)

• Bénéficiaires organismes HLM et SEM
• Exclus Personnes physiques et associations
• Octroi subordonné à la signature préalable avec
  l'éat d'une convention type qui ouvre droit à
  l'APL (Aide personnalisée au Logement)

53
Le PLUS Prêt Locatif à Usage Social (3)

• Champ d'application
• Construction Neuve
• Acquisition Amélioration
• Terrain ou droits à construire
• VEFA Vente en l'Etat Futur d'Achèvement

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Le PLUS Prêt Locatif à Usage Social (4)

• Les principales caractéristiques financières
• TVA au taux réduit de 5.5
• Subvention de l'Etat à un taux compris entre 2.5
  et 7.8
• Prêt de la Caisse des Dépôts et Consignations
• Foncier 50 ans
• Travaux et honoraires 40 ans
• Assiette taux du livret A 1 (soit 3 )
• Quotité maximale du prêt 90 du Prix de
  Revient

55
Le PLUS Prêt Locatif à Usage Social (5)

• Les obligations de mixité sociale
• 30 des logements doivent être occupés par des
  locataires dont les ressources ne dépassent pas
  60 des plafonds de ressources du PLUS
• En contrepartie, 10 au plus des logements
  peuvent être loués à des locataires dont les
  ressources sont au plus égals à 120 de ces
  mêmes plafonds.

56
Les modalités de calcul de la subvention PLUS (1)

• La subvention accordée par l'Etat est le produit
  d'une assiette multipliée par un taux.
• L'assiette est déterminée par la formule
  suivante
• AS VB x CS x SU x (1 CM)(CFG x NbGarages)
• Dans laquelle
• VB Valeur de Base (fixée chaque année par
  l'Etat) (ex pour 2006 1238 /m² en
  Construction Neuve Zone 1)
• SU Surface Utile
• CS Coefficient de Structure (fonction de la
  taille des logements)
• CFG Coût Forfaitaire des Garages
• CM Coefficient de Majoration

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Les modalités de calcul de la subvention PLUS (2)

• Le coefficient de majoration est la somme de deux
  coefficient MQ ML dans laquelle
• MQ Majorations pour qualité
• ML Majorations locales fixées par la DDE en
  fonction des sujétions rencontrées par
  l'opération.
• Majorations MQ en construction Neuve
• Label qualitel de base 0,12
• Label Qualitel  thermique  cref 8 0,035
• Label Qualitel  thermique  cref 15 0,05
• Label Qualitel Accessibilité handicapés 0,05

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Le Coefficient de Majoration

• Majorations MQ en Acquisition - Amélioration
• Remplacement installation de chauffage 0,065
• Remplacement chaudière 0,035
• Accessibilité 1,5 x (Trx accessibilité / Tot
  trx), plafonné à 6.
• Economie 50-(Trx / CS x SU x VB)

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Le Coefficient de Majoration

• Majorations communes aux opérations de
  construction neuve et d' Acquisition -
  Amélioration
• Taille de l'opération 3 -(Nlogts x 0,03) si
  opération mixte (collé. Et ind.), le calcul est
  fait pour chaque partie
• Ascenceurs cas général 5, 6 si sous-sol
  désservi
• LCR (Locaux Collectifs Résidentiels) (0,77 x
  SLCR) / (CS x SU)

60
Le Prêt PLUS travaux et honoraires

• Taux 3
• Durée jusqu'à 40 ans
• Progressivité 0 ou 0,5
• Avec ou sans préfinancement
• Avec ou sans différé d'amortissement

61
L'intervention du 1

• Depuis les années 50, les entreprises de plus de
  10 salariés sont tenues de consacrer un certain
  pourcentage de la masse salariale au logement de
  leurs salariés, c'est la P.E.E.C. (Particpation
  des Employeurs à l'Effort de Construction)
• Le montant de cette participaion était àl'origine
  égale à 1 de la MS elle est aujourd'hui de
  0,45
• Les entreprises peuvent gérer en direct cette
  participation ou la verser à des organismes
  agréés organismes HLM ou CIL (Comité
  Interprofessionel du Logement)

62
Les contreparties (1)

• En contrepartie des aides que l'Etat apporte pour
  financer le logement social, un certain nombre de
  logements doit lui être réservé afin qu'il puisse
  les attribuer
• Aux demandeurs de logements inscrits au fichier
  départemental
• Aux fonctionnaires
• Les pourcentage de réservation sont
  respectivement de 25 et 5

63
Les contreparties (2)

• Les prêts principaux contractés par les
  organismes HLM doivent être garantis.
• Cette garantie est généralement accordée par une
  collectivité territoriale.
• En contrepartie de cette garantie, la CT
  bénéficie d'un contingent réservé de logements
  qui est de 20 du programme.
• Les logements se répartissent ainsi 30 Etat
  20 CT

64
Le P.R.U.

• Le Prêt Renouvellement Urbain est un dispositif
  de financement spécifique pour les opérations de
  construction démolition issues de quartier
  situés en politique de la ville( GPV ORU ZRU
  ZUS).
• Les modalités de financement diffèrent du PLUS
  uniquement dans le taux de la subvention
  principale qui est de 12 et dans le taux des
  prêts accordés par la Caisse des Dépôts et
  Consignations, à savoir 2,5 au lieu de 3 .
• Une subvention de 1 égale à 5 ou 10 du PdR et
  désormais intégrée à la subvention ANRU.
• Son attribution est réglementée.

65
Le PLAi (1)

• Le Prête Locatif Aidé d'Intégration est un
  dispositif de financement qui vise à réaliser des
  logements destinés à des populations qui ont des
  ressources très faibles (lt à 60 des plafons
  PLUS) et qui ont des difficultés d'intégration
  voire qui nécessitent un accompagnement social.
• Création en 1998
• Bénéficiaires Organismes HLM, SEM, Associations
• L'aide de l'Etat est dans ce cas supérieure au
  PLUS dans les conditions suivantes

66
Le PLAi (2)

• AS (VB x CS x SU x (1CM)) (CGF x NG)
• Taux 16,5 de l'AS en Ile de France et 15
  hors Ile de France.
• Plafond de ressources des attributaires de
  logement 60 des plafonds PLUS
• Plafon des loyers 90 des loyers PLUS

67
Le PLAi (3)

• Caractéristiques des prêts PLAi
• Durée 50 ans pour le foncier et 40 ans pour les
  travaux et honaoraires
• Taux 2,65

68
Le PLS (1)

• Le Prêt Locatif Social a été créé par le décret
  n 2001-207 du 6 mars 2001.
• Le PLS a pour vocation de financer des opérations
  correspondant à des niveaux de loyers et de
  ressources gt au PLUS dans les zones de marché
  tendu.
• Champ d'application CN AA Terrain VEFA
  Logements foyers
• Bénéficaires personne pphysique ou morale

69
Le PLS (2)

• Plafond de ressources PLUS 30
• Plafond de loyers 150 du PLUS sans application
  des marges locales
• Caractéristique des prêts
• Taux indéxé sur le livret A
• Durée maxi 30 ans
• Prêt foncier 50 ans
• 10 de fonds propres qui peuvent inclure le 1
• Quotité du prêt 50 mini du PdR de l'opération

70
Le PLS (3)

• Contrainte
• Convention avec l'état 15 à 50 ans
• Contingent 10 des logements
• Avantages
• TVA à 5,5
• Exonération de TFPB pendant 25 ans
• Taux de prêts
• En 2001, l'état a lancé un appel d'offre auprès
  des banques.

71
Le PLS (4)

• Les banques retenues s'engagent à prêter à
  hauteur des 2/3 de la ressource affectée.
• Décision de fineancement la décision d'égrément
  de la DDE intervient avant l'émission du ontrat
  de prêt.
• 7000 PLS ont été financés en 2001
• 22000 PLS classiques et 10000 PLS Fonc Logt en
  2005
• 27000 PLS classiques et 10000 PLS Fonc Logt en
  2005

72
Le PLI

• Le Prêt Locatif Intermédiaire existe depuis une
  dizaine d'années.
• Ce financement ne concerne que les logements
  familieux (pas les logements-foyers).
• Il est limité à des zones géographiques précises
  qui s'harmonisent avec celui de l'amortissement
   Robien