Mercados, solvencia del sistema financiero y posiblidades de actuaci

1
Mercados, solvencia del sistema financiero y
posiblidades de actuación
25 de febrero de 2008
Grupo de Inmobiliarias por la Excelencia
2
Mes a mes, el escenario macro internacional
continua desacelerándose
Con las previsiones actuales, ninguna economía de
nuestro entorno superará el 2 de crecimiento. La
previsión para España, sigue situándola en mejor
lugar.
Previsiones AFI de crecimiento anual del PIB en
principales economías e histórico de revisiones
Estados Unidos sigue experimentando revisiones
relevantes a la baja, por la crisis de crédito.
3
Desde el punto vista de la cotización, febrero
muestra una relativa tranquilidad
El índice Afi de cotizadas inmobiliarias ha
subido un 7,5 en el último mes, dejando la caída
acumulada en 2008 en un 3,.. tras el 42 de
caída en 2007
Evolución reciente. Índice Afi sector
inmobiliario cotizadas españolas vs índice EPRA
() (base 100 enero 1996)
Evolución reciente. Índice Afi sector
inmobiliario cotizadas españolas vs Índice
General de la Bolsa de Madrid (base 100 enero
1996)
() European Public Real Estate Index índice
ponderado por capitalización de las compañías con
mayor volumen de negociación del sector en Europa
Fuente AFI a partir de datos de JCF y Bloomberg
4
Comparativa con el sector financiero
estadounidense Principales variables
EE.UU. ESPAÑA
Originación y tenencia final de las operaciones Esquema de originar para titulizar Porcentaje de activos transferidos del 70 Coincidencia de originador y administrador en un 98 de los casos Porcentaje de cartera hipotecaria que respalda emisiones del 37
Morosidad hipotecaria Morosidad elevada (2,72 en 3T07) Morosidad más reducida (0,63 en 3T07)
Solvencia (ratio BIS) Robusta posición de solvencia (12,31 en 3T07) Robusta posición de solvencia (11,80 en 3T07)
Cobertura de los activos dudosos Cobertura por provisiones más reducida (105 en 3T07) Amplia cobertura (250 en 3T07)
Otras variables Préstamos respaldados únicamente por garantía real Préstamos respaldados tanto por garantía real como personal
Otras variables Presencia de Home Equity Loans Inexistencia de Home Equity Loans
Otras variables Presencia significativa de segundas hipotecas Segundas hipotecas poco extendidas
Otras variables Inexistencia de límites en los activos titulizados Elevados requisitos para la definición de la cartera elegible
5
Comparativa con el sector financiero
estadounidense Principales variables
Calidad de las exposiciones
Diferencias significativas en la calidad entre el
mercado hipotecario español y el estadounidense

• Estos rasgos diferenciales conllevan que la
  situación general en ambos países sea
  completamente distinta, como ponen de manifiesto
  las tasas de morosidad registradas.

6
Comparativa con el sector financiero
estadounidense Principales variables
Cobertura de los activos dudosos

• En el caso español, las provisiones pueden ser de
  dos tipos La provisión genérica, que supone un
  porcentaje de dotación variable en función del
  riesgo de la operación, y la específica, dotada
  expresamente para cubrir situaciones de dudosidad
  existentes o previstas. Con datos del 3T07, la
  situación de provisiones de las entidades
  financieras españolas es excepcional, situándose
  la cobertura en un 250 en términos
  individuales, y un 213 en términos consolidados.
  Esto supone que por cada euro de activos dudosos,
  hay dotados 2,5 euros.
• Esta situación contrasta con la de EEUU, donde el
  ratio de cobertura por provisiones se ha venido
  deteriorando en los últimos trimestres, y se
  sitúa en el 3T07 en un 105 . Esto quiere decir
  que actualmente la cobertura estaría ya
  prácticamente consumida por los activos dudosos
  existentes, no quedando apenas margen para los
  que se pongan de manifiesto en los próximos meses.

7
Una solvencia mayor que en el resto de Europa.
La mayor exigencia regulatoria del Banco de
España permite que, si se analiza el sistema
español siguiendo Basilea II, aparezcan colchones
adicionales útiles para afrontar escenarios
desfavorables

1. Existencia de provisiones genéricas obligatorias,
   de importe variable en función del volumen y el
   riesgo de cada operación
2. Dotación adicional de provisiones por existencia
   de activos subestándar
3. Deducciones regulatorias en el capital por la
   existencia de determinadas inversiones
   (principalmente aseguradoras)
4. Existencia de plusvalías latentes en los
   balances, derivadas de valoraciones conservadoras
   de las carteras de instrumentos financieros y de
   las limitaciones regulatorias para su cómputo
5. Desinversiones no estratégicas fuerte peso de
   los inmovilizados en el balance de las entidades,
   que se erigen en fuente de posibles plusvalías y
   de obtención de liquidez mediante su venta

El cómputo de la solvencia en términos
comparables con los demás (Basilea II) suponer,
aproximadamente, un incremento de la solvencia
del Sistema financiero español de 1,5 puntos
porcentuales.
Las extensas redes de oficinas suponen también
una ventaja para las entidades financieras
españolas.
8
El Banco de España reitera la solidez y solvencia
del sector bancario español
El sistema financiero español se encuentra en una
posición de fortaleza para afrontar la actual
situación de los mercados internacionales,
gracias a su holgada situación de liquidez, sus
altos niveles de rentabilidad, unas confortables
ratios de solvencia bastante por encima de los
mínimos que exige la regulación- y los elevados
niveles de cobertura de los créditos dudosos
conseguidos gracias a las provisiones realizadas
por bancos y cajas durante los últimos años. Así
lo ha manifestado hoy el Director General de
Supervisión del Banco de España, F. Javier
Aríztegui, en su intervención durante la clausura
de la VIII Jornada Anual de Riesgos organizada
hoy en Madrid por el Club de Gestión de Riesgos
de España. Por todo ello, el Banco de España
considera que las entidades españolas están en
una posición sólida para superar la actual
coyuntura y que no hay ninguna base para sembrar
una inquietud injustificada respecto a la salud
del sector.
La NO situación de emergencia de las Entidades
financieras podría facilitar una flexibilización
de la política, evitando el estrangulamiento del
resto de la economía por falta de crédito.
9
Medidas para una legislatura
El sector de la construcción e inmobiliario es el
que explica el empeoramiento de la perspectiva
para la economía española. Por ahora, el impacto
de la crisis se encuentra focalizado en este
sector, y con margen, la desaceleración podría
ser absorbida por el resto de sectores.
No obstante, los últimos datos (Barómetro,
empleo) ponen de manifiesto una desaceleración
del sector más rápida de lo previsto
inicialmente, que pone en jaque su supervivencia
y podría hacer que la respuesta del resto de la
economía llegue tarde.
Que la caída sea más rápida, por tanto, implica
costes adicionales
Menor discrecionalidad en uso recursos públicos
(inversión, políticas públicas)
Coste en prestaciones
D Desempleo
Desaceleración consumo privado
Mayor caída de la confianza
Desaceleración otros sectores

• Claves para romper el círculo
• Medidas para recuperar la confianza en el sector.
• Medidas de apoyo al sector para frenar su
  desempleo (mayor actividad, mantenimiento de la
  financiación).

10
Medidas para una legislatura reactivación de la
actividad inmobiliaria

• 1.- Recuperar la producción de vivienda
  protegida, en todas sus formas de protección
• Pacto nacional para una rápida activación de
  suelo para 200.000 viviendas protegidas por AA.PP.

• 2.- Ampliar las figuras de protección de
  Vivienda, para dar acceso a más población
• Potenciación de la vivienda de precio tasado y
  con niveles de subvención variable en función de
  la renta. El sistema actual excluye a las clases
  medias de la vivienda protegida, generando
  exclusión social.

• 3.- Mejorar fórmulas de acceso a través del
  alquiler la nueva demanda pide nuevas viviendas,
  independientemente del régimen de uso.
• Eliminar los límites de edad en las deducciones y
  subvenciones. Continuar avanzando en medidas de
  fomento del alquiler y en protección de
  propietarios. El alquiler da rentabilidad a la
  inversión en vivienda.

• 4.- Adecuación de la vivienda de protección a las
  demandas de los ciudadanos.
• Las nuevas familias demandan viviendas protegidas
  más pequeñas y, por tanto, más económicas que las
  que se pueden construir. Viviendas demasiado
  grandes como resultado de la normativa vigente
  implican mayor precio y por tanto, sobreesfuerzo
  familiar. En el límite, producen aumentos de
  densidad a través de realquiler, incluso en VPO.

Todas estas medidas recuperan la demanda, pero
tienen impacto de largo plazo.
11
Medidas URGENTES mantener la capacidad de
financiación empresarial

• 1.- Facilidades para la refinanciación de
  créditos a promotor. Ello permitiría que las
  empresas aguantaran, hasta la efectividad de las
  medidas de medio plazo, ya que el corte de la
  financiación a las empresas inmobiliarias pone en
  riesgo su continuidad por una cuestión de
  tesorería.
• Pacto nacional que permita aumentar las garantías
  ofrecidas por las empresas del sector.
• Valoración del suelo
• Soporte de las AA.PP.
• Flexibilización en la asunción de garantías por
  parte de las AA.PP.

2.- Aumento de la financiación a promotor para
VPO. Elevación de los límites aplicables en la
financiación a promotor para VPO, y agilización
de trámites. REAL DECRETO 801/2005 PLAN DE
VIVIENDA Artículo 37. Préstamos convenidos a
promotores. Los préstamos convenidos, además de
las características generales que son de
aplicación a los préstamos a promotores de
viviendas para arrendamiento, reunirán las
siguientes características a) La cuantía máxima
del préstamo, a efectos de la determinación de
los importes de las ayudas económicas estatales
directas, será del 80 por 100 del precio máximo
legal total de referencia que corresponda, según
el artículo 32.1 de este Real Decreto. b) El
plazo de amortización de los préstamos será de
diez o de veinticinco años, precedido de un
período de carencia cuya duración máxima será de
tres años, ampliable hasta cuatro años como
máximo, cuando medien circunstancias que, a
juicio de la Comunidad Autónoma o de las Ciudades
de Ceuta y Melilla, y previo acuerdo de la
entidad prestamista, aconsejen dicha ampliación.
La financiación actual para la VPO es más
restrictiva que el sistema de ayudas menos
plazo, y menos importe.
3.- Titulización de las rentas por alquiler, si
el promotor destina la vivienda a alquiler
protegido o a través de entidades que garanticen
la obtención de la renta (Sociedad pública de
Alquiler u otras).
12
Medidas URGENTES mantener la capacidad de pago
de las familias

• 1.- Un eventual aumento del impago en hipotecas
  puede arrastrar al consumo privado. Medidas de
  flexibilización de los pagos, al estilo de las
  medidas abordadas en EE.UU..
• Tipo HOPE NOW ALLIANCE. Medidas que faciliten la
  no traslación momentánea del aumento de los tipos
  a la carga financiera de las familias.
  Alargamiento de plazos, seguros por desempleo.
  Podrían venir apoyados por las AA.PP.
• En la línea de lo que está estudiando el
  supervisor de las cajas de ahorro en EE.UU.,
  reducir la deuda hipotecaria si el valor de la
  vivienda se sitúa por debajo, creando una nueva
  figura (crédito con riesgo/warrant negociable)
  que sería exigible si la vivienda vuelve a subir
  de precio. Las entidades financieras asumen el
  riesgo de la revalorización, a cambio de reducir
  el riesgo de impago.

Valor Hipoteca 100
Valor vivienda 80
1.- Actual
Nueva hipoteca 80
Crédito a riesgo 20
2.- Revisión
A corto plazo Disminución cuota mensual. Menor
carga financiera, y menor impacto negativo en
consumo.
3.- Venta
13
(No Transcript)
14
xxxx.
Fuente AFI a partir de datos de FactSet
15
Índice Afi sector inmobiliario cotizadas
españolas vs Índice General de la Bolsa de Madrid
(base 100 enero 1996)
Índice Afi sector inmobiliario cotizadas
españolas vs índice EPRA () (base 100 enero
1996)
() European Public Real Estate Index índice
ponderado por capitalización de las compañías con
mayor volumen de negociación del sector en Europa
Fuente AFI a partir de datos de JCF y Bloomberg