I MASALAH KENAIKAN NJOP

1

KANWIL DJP DI YOGYAKARTA
PENDATAAN DAN PENILAIAN PAJAK BUMI DAN BANGUNAN
Disampaikan pada BINTEK PELATIHAN PETUGAS
PUNGUT PBB TAHUN 2009 Hotel Ros Inn, 22 Desember
2009
2
(UU NO.12/1985 jo. UU NO.12/1994)
PAJAK BUMI DAN BANGUNAN
3
PENGERTIAN PBB Pajak yang dikenakan atas
BUMI dan / atau BANGUNAN
4
(No Transcript)
5
OBJEK PBB
Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yg ada
di bawahnya. Permukaan bumi meliputi tanah dan
perairan pedalaman serta laut wilayah
Indonesia. (Ps.1 angka 1) Bangunan Adalah
Konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan
secara tetap pada tanah dan/atau perairan (Ps.1
angka 2)
VIDEO 1
6
Jalan Lingk.
Fasilitas Lain
JaLan Tol
Kilang, Pipa
BANGUNAN
Kolam Renang
Gal.Kapal, Dermaga
Tempat Olahraga
Pagar Mewah
Taman Mewah
7
a. Kepentingan umum Di bid.ibadah,
sosial kesehatan, dikbudnas
Objek yg tdk Dikenakan PBB
b. Kuburan, pening- galan purbakala
Ps.3 (1)
c. Hutan lindung/suaka alam/ wisata, tmn
nasional, tnh penggembalaan desa
d. Perwkl.diplomatik/ kon sulat berdasar
azas timbal balik
e. Badan/Organanisasi Internasional
8
OBJEK PAJAK YANG DIGUNAKAN UNTUK PENYELENGGARAAN
PEMERINTAHAN
Pasal 3 Ayat (2)
PENGENAAN PAJAKNYA DIATUR LEBIH LANJUT
DENGAN PERATURAN PEMERINTAH
9
Subjek PajakPs.4 a(1)

Ini sudah Gue beli !
Orang atau Badan yang secara nyata mempunyai
suatu hak atas BUMI, dan/atau memperoleh
manfaat atas BUMI, dan/atau memiliki,
menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas
BANGUNAN.
10
DASAR PERHITUNGAN PAJAK
( Ps. 6 a (3))
Dasar penghitungan Pajak adalah Nilai
Jual Kena Pajak ( NJKP ) ,
yang ditetapkan Serendah-rendahnya 20
dan Setinggi-tingginya 100

Dari NJOP
11
Peraturan Pemerintah No. 25 Tahun 2002
TentangPenetapan Besarnya Prosentase NJKP

• OP Perkebunan, Perhutanan, dan Pertambangan, NJKP
  40 dari NJOP
• 2. OP Lainnya
• OP dengan nilai 1 Milyar atau lebih, NJKP 40
  dari NJOP
• OP dengan nilai lt 1 Milyar
• NJKP 20 dari NJOP

NJKP 20 atau 40
12
KLASIFIKASI OBJEK PAJAK
( Ps. 2 a (2))
Yang dimaksud dengan klasifikasi Bumi dan
Bangunan adalah pengelompokan Bumi dan Bangunan
menurut Nilai Jualnya dan digunakan sebagai
pedoman serta untuk memudahkan penghitung an
pajak yang terutang.
Dalam menentukan Klasifikasi diperhatikan
Faktor-faktor
Bumi / Tanah 1.Letak 2.Peruntukan
3.Pemanfaatan 4.Kondisi Lingkungan dan
lain- lain.

• Bangunan
• Bahan yg digunakan
• Rekayasa
• Letak
• Kondisi Lingkungan dll

Tabel Klasifikasi Bumi Bangunan ?
13
Batas Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) --gt (Ps.3 a(3)
a(4)

• KepMenKeu RI No.201/KMK.04/2000 Tgl
• 6 Juni 2000 menetapkan
• NJOPTKP Maksimum
• Rp12 juta per WP
• dan ditetapkan secara regional

14
TATA CARA MENENTUKAN (NJOPTKP)

• KPP Pratama berkoordinasi dengan Pemerintah
  Kabupaten/Kota mengenai besaran NJOPTKP PBB untuk
  tahun berikutnya
• Atas dasar usulan/Rekomendasi Pemerintah
  Kabupaten /Kota KPP Pratama membuat usulan
  besarnya NJOPTKP ke Kantor Wilayah DJP
• Kanwil Wilayah DJP atas usulan tersebut
  menerbitkan SK atas nama menteri Keuangan tentang
  besaran NJOPTKP masing-masing Kabupaten/Kota
  untuk tahun pajak berikutnya

15
APAKAH NJOP ITU ? (Pasal 1 angka 3 UU PBB)

• Nilai Jual Objek Pajak
• adalah harga rata-rata yang diperoleh dari
  transaksi jual beli yang terjadi secara wajar,
  dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli,
  Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui
• Perbandingan harga dengan objek lain yang
  sejenis, atau
• Nilai perolehan baru, atau
• Nilai Jual Objek Pajak pengganti.

16

• NJOP BANGUNAN DIHITUNG DENGAN MENGGUNAKAN METODE
  BIAYA, DIMANA DIPERHITUNGKAN BIAYA YANG
  DIPERLUKAN UNTUK MEMBUAT BANGUNAN YANG SAMA
  DENGAN STANDAR BIAYA SAAT INI, DIKURANGI BIAYA
  PENYUSUTAN
• KARENA PEMELIHARAAN YANG BAIK TERHADAP BANGUNAN,
  PENYUSUTAN YANG TERJADI BIASANYA TIDAK DAPAT
  MENGIMBANGI KENAIKAN HARGA BAHAN BANGUNAN DAN
  UPAH TENAGA KERJA UNTUK MEMBUAT BANGUNAN TERSEBUT
  SEHINGGA NJOP BANGUNAN MENJADI LEBIH TINGGI
  DIBANDING TAHUN SEBELUMNYA

17
MASALAH KENAIKAN NJOP
18
BENARKAH NJOP NAIK ?

• Pernyataan tersebut tidak selalu benar karena

1. Yang dilakukan adalah menyesuaian NJOP dengan
   Harga Pasar.
2. Sering sekali Wajib Pajak melihat perubahan NJOP
   secara keseluruhan (total). NJOP keseluruhan
   dapat berubah (naik) meskipun NJOP per m2 tetap
   karena berubahnya data luas tanah, luas bangunan,
   dan kualitas komponen bangunan seperti
   penggantian bahan pelapis lantai (dulu ubin
   abu-abu sekarang keramik).
3. Fiscus/petugas pajak tidak menciptakan NJOP,
   karena NJOP ditentukan berdasarkan data dan fakta
   di lapangan, kemudian petugas menuangkannya dalam
   analisa penentuan NJOP.

19
BENARKAH NJOP SELALU NAIK TIAP TAHUN ?

• Permasalahan NJOP yang terkesan naik setiap tahun
  disebabkan karena
• akibat kondisi objektif OP (naik mengikuti Harga
  Pasar)
• akibat kebijakan gradual/bertahap dalam pengenaan
  NJOP ( yaitu pada kondisi NJOP jauh di bawah
  Harga Pasar maka penyesuaian dilakukan secara
  bertahap setiap tahun/tidak langsung disamakan
  dengan Harga Pasar dalam tahun pajak tersebut)
  agar tidak terjadi gejolak sosial.
• Dalam kebijakan pengenaan bertahap, terkesan NJOP
  selalu naik setiap tahun karena pada saat
  penyesuaian secara bertahap, Harga Pasar juga
  bergerak naik.

20
MENGAPA NJOP BANGUNAN NAIK PADAHAL TIDAK ADA
PERUBAHAN LUAS ATAUPUN ADANYA RENOVASI ?

• Dalam penentuan NJOP Bangunan digunakan metode
  biaya dimana perkiraan biaya membangun baru
  (harga sekarang) dikurangi penyusutan fisik.
• Dalam memperkirakan biaya membangun baru
  digunakan harga material bangunan dan upah tukang
  yang berlaku sekarang yang biasanya lebih tinggi
  dari tahun sebelumnya akibat inflasi.
• Pada bangunan yang terawat baik penyusutan fisik
  lebih kecil dibanding bangunan yang tidak
  terawat, sehingga besar penyusutan terkadang
  tidak cukup untuk menurunkan atau mempertahankan
  nilai bangunan karena pengaruh inflasi, kenaikan
  harga material bangunan dan upah lebih besar.
• Maka walaupun bangunan tidak direnovasi namun
  akibat perawatan yang baik dan inflasi, nilai
  bangunan akan naik.

21
KENAPA PBB SETIAP TAHUN NAIK ?

• NJOP masih jauh di bawah harga pasar, shg perlu
  dilakukan penyesuaian NJOP agar nilainya
  mendekati harga pasar
• Perlu disadari bahwa tarif pengenaan PBB yang
  berlaku pada saat ini yaitu sebesar 0,1-0,2
  dari NJOP relatif lebih rendah dibanding tarif
  property tax yang berlaku di negara lain seperti
  

- Malaysia (0.48), -
Philipina (0,38-1), -
Australia (0,3-2,4), -
Singapura (2,7-3), - Korea
Selatan (0,3), - Jepang
(1,4-2,1).
22
CARA PEMBAYARAN dan PEMBAGIAN HASIL PENERIMAAN
PBB
23
TATA CARA PEMBAYARAN PBB

• WP langsung ke Bank/Kantor Pos TP
• Melalui PBK/Transfer Uang
• Melalui Petugas Pemungut
• Melalui ATM

VIDEO 4
24
Pembagian Hasil Penerimaan PBB (Ps.18 UUPBB
PerMenKeu34/PMK.03/2005)
Pelimpahan Form SSPPBB
BANK/POSGIRO PERSEPSI .
TEMPAT PEMBAYARAN
PEMBAYARAN
PELIMPAHAN
Pembayaran / menukar TTS dng STTS.
BANK OPERAS. III
PEMBAGIAN
W. Pajak
10 9 16,2 64,8
P.Pemungut
Pem Pusat BP Prop. Kab/Kota
25
PEMBAGIAN HASIL PENERIMAAN PBB BAGIAN PEMERINTAH
PUSAT
70
Berdasarkan Kep.Men Keu RI No. 83 / KMK.04 /
1994 Tanggal 19 Mart 1994 ,
10 Bagian penerimaan PBBuntuk
Pemerintah Pusat dibagikan kepada DAERAH
TKT II
26
PP No. 16 Tahun 2000 KepMenKeu No
82/KMK.04/2000 Tentang Pembagian Hasil Penerimaan
PBB antara Pemerintah Pusat dan Daerah
71
Dibagi merata kepada seluruh daerah Kab/Kot 6,5

Pem. Pusat 10
Dibagi sebagai insentif kpd Daerah Kab/Kot 3,5
Propinsi 16,2
Hasil Penerimaan PBB ( 100 )
Kab / Kota 64,8
Pem. Daerah 90
Daerah
B. Pemungutan 9
DJP
27
TERIMA KASIH SEMOGA BERMANFAAT