R

1
Råmarkvärdering
2
Råmark

• Marken är inte detaljplanerad
• Mark vars värde betingas av förväntningar om
  ändrad markanvändning
• Marken t.ex. angiven som utbyggnadsområde i ÖP
• Marken kan vara taxerad som obebyggd
  jordbruksmark (typkod 110), exploateringsmark
  (typkod 350) etc.

3
Värdeutveckling
Råtomt
Jordbruk
4
Råmarksgraf
5
Faktorer som styr råmarkspriser

• Sannolikhet för exploatering
• Underliggande marknadsvärde i pågående
  markanvändning
• Exploateringsgraden
• Förväntat pris på slutprodukten
• Kostnad för exploatering
• Tiden till exploatering kan börja
• Exploateringstiden
• Ev. yttre hinder för exploatering
• Typ av exploatering
• Områdets storlek

6
Sannolikhet för exploatering

• Avgörande betydelse om sannolikheten för att
  exploatering kommer till stånd är stor eller
  liten.
• Sannolikheten för exploatering bedöms av
  punkterna - tid till exploateringen kan börja,
  exploateringstiden och eventuella yttre hinder

7
Underliggande marknadsvärde i pågående
markanvändning

• Pågående markanvändning påverkar råmarkspriset
  genom att en köpare som vill exploatera området
  minst måste betala marknadsvärde för pågående
  markanvändning.
• Högt underliggande värde högre pris vid
  råmarksköp
• Underliggande marknadsvärdet ett skydd för
  exploatören om exploateringen inte sker. Får
  tillbaka investerade pengar vid försäljning.

8
Exploateringsgraden

• Exploateringsgraden är viktig och bedöms utifrån
  uttalanden i kommunernas översiktsplan.
• Jämförelseobjekt skall ha motsvarande
  exploateringsgrad.
• Högre exploateringsgrad ger högre pris

9
Förväntat pris på slutprodukten

• Typ av bebyggelse (industri, kontor, bostäder,
  handel) dyrare slutprodukt ger högre
  råmarkspris
• Attraktiva områden högre råmarkspriser

10
Kostnad för exploatering

• Nödvändiga investeringar i infrastruktur utanför
  det direkta exploateringsområdet.
• Förutsättningarna i området (svår grundläggning,
  miljökrav etc.)
• Dessa kostnader bör vara i nivå med
  jämförelseobjekten.

11
Tiden till exploatering kan börja

• Den tidshorisont köparen bedöms ha haft vid
  köpetillfället
• Har arbete med FÖP eller DP påbörjats?
• Var i grafen befinner sig marken vid köpet?

12
Exploateringstiden

• Hur lång tid tar det att exploatera området?
• Exploateringstiden är knuten till områdets
  storlek
• Hur snabbt slutprodukten kan omsättas på
  marknaden
• Längre exploateringstid ger lägre pris

13
Ev. yttre hinder för exploatering

• att kommunen har andra intentioner för området
• att andra områden bör exploateras tidigare
• motstående intressen av andra slag som kan tänkas
  förhindra eller försena en exploatering

14
Områdets storlek

• Ingen självständig betydelse
• Får genomslag genom att exploateringstid och
  exploateringsgrad förändras med områdets storlek
• Stort område längre exploateringstid och mer
  byggrätt

15
Exempel

• Tre råmarksköp i västra Skåne
• Nevishög i Staffanstorp, JM köpte 16 ha 2003 och
  dp vann laga kraft 2007 (65 kr/kvm)
• Nordanå i Staffanstorp, Skanska köpte 7 ha 2006
  och dp vann laga kraft 2007 (84 kr/kvm)
• Vilhelmsfält i Ängelholm, Skanska köpte 106 ha
  2006 och arbete med FÖP pågår (34 kr /kvm)
• Kan något av köpen varit villkorat vid förvärvet?

16
Hur ser en verklig kurva ut?