Diapositiva 1

1
L'habitatge II
2
Lhabitatge II. Característiques funcionals,
compra i lloguer
Característiques funcionals de lhabitatge
La concepció que les persones tenim del benestar
i de la qualitat de vida a lhora descollir
habitatge ens porta a valorar i prioritzar els
següents factors
Lemplaçament Sentén per emplaçament el lloc on
sha construït lhabitatge.
Lorientació El Sol és una font natural de llum
i calor.
La distribució Per poder satisfer adequadament
totes les nostres necessitats.
3
Lhabitatge II. Característiques funcionals,
compra i lloguer
Característiques funcionals de lhabitatge
Lemplaçament Sentén per emplaçament el lloc on
sha construït lhabitatge.
Emplaçament cèntric
Emplaçament als afores del nucli urbà
envoltat daltres habitatges
més tranquillitat
potser millors vistes
molt propers serveis com ara comerços, hospitals,
escoles, vies de comunicació...
obligarà a fer desplaçaments més llargs per
accedir als serveis bàsics
Lemplaçament de lhabitatge és, doncs, un dels
aspectes que cal tenir molt en compte a lhora de
triar lhabitatge per tal de satisfer les
necessitats i preferències dels futurs ocupants.
sorollós a causa del trànsit
no tindrà tanta oferta de transport públic
no gaudirà de gaire vistes
4
Lhabitatge II. Característiques funcionals,
compra i lloguer
Característiques funcionals de lhabitatge
Lorientació El Sol és una font natural de llum
i calor.
Disposar de llum natural a totes les cambres de
lhabitatge proporciona una sensació de benestar,
a més dun important estalvi energètic en
illuminació.
Orientació Nord rep molt poca insolació. És
força freda a lhivern i fresca a lestiu. Convé
destinar-la a les cambres on no shi fa vida
trasters, rebosts, magatzems, lavabos, etc.
Orientació Sud rep la màxima insolació. És
relativament calorosa a lestiu, ja que el Sol
passa més alt i no hi entra tan directament. En
canvi, és molt agradable a lhivern ja que el Sol
passa més baix i incideix directament a
linterior. És convenient destinar-la a les
cambres on es fa més vida sala destar,
menjador, etc.
Quan la radiació solar que rep lhabitatge és
escassa, i també quan és excessiva, pot implicar
un consum energètic superior a lhora de
climatitzar lhabitatge
Segons quina sigui lorientació dun habitatge,
saconseguiran diferents graus dinsolació i, per
tant, de comfort.
Orientació Est rep insolació des del matí fins
al migdia. És agradable al matí, ja que és quan
el Sol hi incideix més directament. La
temperatura ambient no és gaire càlida.
Al nostre país lorientació de cara a migdia
(sud) és, sens dubte, la més recomanable.
Orientació Oest rep insolació des del migdia
fins al vespre quan es pon el Sol. A lestiu és
molt calorosa, ja que el Sol hi incideix quan la
temperatura ambient és més alta.
5
Lhabitatge II. Característiques funcionals,
compra i lloguer
Característiques funcionals de lhabitatge
La distribució
Els habitatges estan distribuïts, utilitzant
envans i parets, en diferents espais anomenats
habitacions o cambres, que reben un nom específic
segons lactivitat principal que shi desenvolupa.
Un element important a tenir en compte és que
totes les cambres disposin duna finestra o porta
per on rebre la llum de lexterior i per on poder
ventilar-les convenientment.
Seria ideal que totes les cambres tinguessin
aquest accés a lexterior situat a la façana
principal de ledifici, però això no sempre és
possible.
En aquests casos es construeixen patis interiors
als edificis, per possibilitar que la llum i
laire arribi a totes les cambres.
6
Lhabitatge II. Característiques funcionals,
compra i lloguer
Característiques funcionals de lhabitatge
La distribució
Segons la funció que realitzen, les cambres es
poden agrupar en quatre zones principals
Zona de treball i serveis cuina, rebost,
safareig, traster, cambra de planxar, lavabo,
bany, etc. Està destinada principalment a les
feines domèstiques i dhigiene personal cuinar,
rentar, planxar, netejar, tenir cura de la
higiene personal, etc.
Zona per dormir i daïllament La constitueixen
bàsicament els dormitoris i està dedicada al
descans.
Zona per viure i estar sala destar, menjador,
estudi... Comprèn les habitacions on treballem,
conversem, mengem, veiem la televisió, etc.
Zona daccés i circulacions rebedor,
passadissos, porxo, etc. Permeten laccés des de
lexterior de lhabitatge, la circulació
interior, la connexió entre zones i la recepció
de persones preservant la intimitat de la resta
despais.
7
Lhabitatge II. Característiques funcionals,
compra i lloguer
Característiques funcionals de lhabitatge
La distribució
Un habitatge pot ser satisfactori si es
distribueixen correctament els diferents espais i
es relacionen entre si amb encert. Les cuines
solen situar-se tocant als menjadors, els
menjadors comuniquen amb la sala destar i les
cambres de bany sovint se situen a prop dels
dormitoris.
Els ocupants dels habitatges efectuen uns
determinats recorreguts de circulació per les
cambres segons les activitats que hi fan.
Que es pugui circular correctament dins dun
habitatge depèn de les relacions entre els
ambients, del disseny individual de cada
habitació, de la situació de les portes, del
costat cap on sobren, del pany per obrir-les i
de la distribució dels mobles.
No és menys important fer una correcta
distribució interior de cada habitació, perquè
lactivitat a què estan destinades shi pugui
desenvolupar correctament. Els mobles
constitueixen el contingut principal duna
estança i, per tant, collocar-los correctament
influeix decisivament en el grau de confort
final.
8
Lhabitatge II. Característiques funcionals,
compra i lloguer
Laccés a lhabitatge
Per construir un habitatge cal disposar de sòl on
ubicar-lo i de tècnics que realitzin el projecte
i la construcció.
També calen diners, un promotor i els permisos de
lAdministració pública
LAdministració pública vetlla per la qualitat i
la seguretat de les construccions que duen a
terme els promotors, atorga els permisos un cop
ha verificat el projecte i fa inspeccions un cop
acabada lobra per comprovar que sajusta al
projecte aprovat.
Els diners són necessaris per comprar el sòl, els
materials i per pagar els tècnics.
El promotor és la persona o lempresa que
decideix construir lhabitatge.
9
Lhabitatge II. Característiques funcionals,
compra i lloguer
Laccés a lhabitatge
Els promotors
La promoció dhabitatges pot ser privada o
pública.
És pública quan el promotor és lAdministració
(Ajuntament, Diputació, Generalitat...) o una
empresa pública.
És privada quan el promotor és una persona
particular o una empresa constructora o
immobiliària
Una persona que decideix construir el seu propi
habitatge daltres, una empresa constructora o
una immobiliària que, un cop construïts els
habitatges, els posarà a la venda.
LAdministració també actua com a promotora quan
detecta necessitats dhabitatge entre la població
i no hi ha promotors privats que vulguin
construir, o bé quan considera que cal oferir
habitatges a preus assequibles.
10
Lhabitatge II. Característiques funcionals,
compra i lloguer
Laccés a lhabitatge
Els permisos
Quan el promotor disposa de sòl edificable i
decideix construir-hi habitatges, encarrega el
projecte tècnic a un arquitecte o a una empresa
darquitectura.
El projecte ha de ser revisat pels tècnics
municipals, que atorguen la llicència dobres si
comproven que respecta les ordenances i les
normes de seguretat i confort. Amb la llicència
dobres, les diferents empreses constructores i
installadores ja poden començar a treballar.
Un cop acabada, els tècnics de lAdministració
local inspeccionen lhabitatge per comprovar que
sha construït segons el projecte i que shan
respectat totes les ordenances. Si és així,
concedeixen al promotor la llicència de primera
ocupació.
Per poder contractar els subministraments i
serveis bàsics aigua, gas, electricitat i
telèfon amb les companyies subministradores ens
caldrà la cèdula dhabitabilitat. Aquest document
el proporciona la Generalitat a partir, entre
daltres documents com la llicència municipal de
primera ocupació, del certificat dun tècnic
competent (arquitecte) que ha comprovat que
lobra està totalment acabada i que lhabitatge
reuneix totes les condicions dhabitabilitat que
marca la llei. Un cop contractats i disponibles
aquests serveis, ja podrem fer ús de lhabitatge.
11
Lhabitatge II. Característiques funcionals,
compra i lloguer
Laccés a lhabitatge
Hipoteques
Lobtenció dels diners necessaris per construir o
comprar un habitatge sanomena finançament i
sacostuma a realitzar mitjançant una entitat
bancària, que ens fa el préstec dels diners.
El banc o la caixa ens deixa (presta) tots els
diners de cop i nosaltres ens comprometem a
retornar-los a poc a poc, normalment en quotes
mensuals, durant un temps anomenat període
damortització que acostuma a ser de 15, 20, 25 o
30 anys.
Totes aquestes qüestions de període
damortització, terminis, quotes, interès, etc.,
les acordem amb el banc o la caixa i queden
reflectides en un contracte o escriptura davant
el notari.
12
Lhabitatge II. Característiques funcionals,
compra i lloguer
Laccés a lhabitatge
Hipoteques
Ara bé, tots els bancs i caixes, quan deixen
diners, demanen una garantia, és a dir, un bé amb
el qual ells puguin recuperar els diners si
nosaltres no els hi tornem
En el cas del finançament dhabitatges, la
garantia és el mateix habitatge, de manera que,
si no podem retornar els diners, lentitat
bancària es queda amb la propietat de
lhabitatge. Aquesta mena de préstecs es coneix
amb el nom de préstecs hipotecaris o hipoteques.
Lhora de contractar una hipoteca, les entitats
bancàries ofereixen diferents modalitats
dinterès el fix, el variable i el mixt.
Les hipoteques a interès fix, en el moment de la
seva contractació, tenen un tipus dinterès més
alt que les variables, eviten lefecte negatiu de
les pujades del preu del diner però, en canvi, no
es beneficien de les baixades. Són recomanables
en períodes en què el preu del diner està baix i
es preveuen pujades.
Les dinterès variable, en el moment de la seva
contractació, tenen un tipus dinterès més baix.
Quan puja el preu del diner surten més cares i
quan baixa resulten més econòmiques. Suposen,
doncs, un risc que cal valorar convenientment. En
principi són recomanables quan el preu del diner
està alt i es preveu que baixi al cap dun temps.
13
Lhabitatge II. Característiques funcionals,
compra i lloguer
Laccés a lhabitatge
Hipoteques
Per saber el preu que té el diner en el mercat
hipotecari sutilitzen uns valors o índex de
referència.
Les hipoteques a interès variable o mixt els
utilitzen per actualitzar el tipus dinterès al
final de cada període de revisió.
L lRPH (Índex de Referència dels Préstecs
Hipotecaris). És més estable, varia més a poc a
poc.
LEURIBOR (European Interbank Offer Rate). Pot
variar més ràpidament i tant les pujades com les
baixades poden ser més brusques.
Com que les condicions que ofereixen les diverses
entitats financeres poden ser molt diferents per
les comissions que cobren, la periodicitat de les
quotes, lamortització, etc. sha establert un
procediment de càlcul anomenat TAE (Taxa Anual
Equivalent) que proporciona un tipus dinterès
anual expressat en i que permet comparar
diferents ofertes dhipoteques.
14
Lhabitatge II. Característiques funcionals,
compra i lloguer
Laccés a lhabitatge
Hipoteques
El tipus dinterès acordat a les hipoteques
variables acostuma a tenir un valor inicialment
baix durant el primer any i, per als anys
posteriors, acostuma establir-se amb referència a
lEuribor, lIRPH o altre índex amb un
diferencial afegit. Així doncs es pot establir,
per exemple, que el tipus dinterès a partir del
segon any serà el MIBOR 0,25. Això significa
que si el segon any el MIBOR està al 4,27, el
tipus dinterès que saplicarà a la nostra
hipoteca serà del 4,52.
A part dels interessos, també haurem de tenir en
compte que els tràmits de la compra suposen unes
despeses importants de notari, registrador,
peritatge, impostos, etc. i que, normalment, els
diners obtinguts amb el préstec no acostumen a
superar el 80 del valor de taxació de
lhabitatge. Abans diniciar la compra caldrà,
doncs, disposar duna quantitat important de
diners per fer front al 20 del valor de
lhabitatge i a les despeses de la pròpia compra.
En el moment de contractar una hipoteca cal ser
prudent i estudiar bé totes les opcions. Una
recomanació a tenir en compte és que les quotes
no siguin superiors al 35 dels ingressos nets de
la unitat familiar o de convivència. Una solució
habitual per fer les quotes mensuals més
assequibles consisteix en allargar el període
damortització, fen que la hipoteca duri més.
Però aquesta opció té els seus efectes negatius,
ja que al final surt més cara. Mira lexemple
següent.
15
Lhabitatge II. Característiques funcionals,
compra i lloguer
Laccés a lhabitatge
Lloguer
Laltra opció per accedir a un habitatge és
larrendament o lloguer.
Arrendador El propietari dun habitatge és qui
ens el cedeix perquè en fem ús durant un temps
determinat a canvi del pagament duna quantitat
de diners convinguda.
Larrendatari o llogater Qui en fa ús
Renda o lloguer Quantitat de diners que es paga
Tot plegat queda recollit en un contracte
darrendament, que és preferible que sigui per
escrit, acordat entre larrendador i el llogater.
16
Lhabitatge II. Característiques funcionals,
compra i lloguer
Laccés a lhabitatge
Lloguer
Els habitatges per llogar poden ser amb mobles o
sense però, en tot cas, ha de disposar de les
installacions bàsiques com cuina, bany, etc. i
el propietari ha de tenir en regla la cèdula
dhabitabilitat.
En el moment de fer el contracte, normalment el
propietari demana una fiança, que consisteix en
el pagament duna quantitat equivalent a una
renta mensual. Aquesta fiança la retorna el
propietari a llogater quan finalitza el contracte
un cop ha comprovat que no hi ha danys a
lhabitatge.
El propietari està obligat a mantenir en tot
moment les condicions dhabitabilitat de
lhabitatge, a fer les reparacions dadequació i
manteniment que siguin necessàries i a prorrogar
el contracte fins al cinquè any si així ho demana
el llogater. Al seu torn, el llogater està
obligat a pagar la renda fixada al contracte, fer
un bon ús de lhabitatge i reparar els danys que
nhagi pogut ocasionar.
Lopció del lloguer permet un accés més fàcil a
lhabitatge, ja que no calen tants diners. És la
millor solució per a aquelles persones que han de
canviar sovint de domicili a causa de la feina o
per altres motius. Lopció de la compra en canvi,
malgrat que suposa un esforç econòmic més gran,
per molta gent és considerada una inversió ja que
sempre permet recuperar diners si es venen
lhabitatge.
17
Lhabitatge II. Característiques funcionals,
compra i lloguer
Laccés a lhabitatge
Ajuts
Com que laccés a lhabitatge és un dret
constitucional, lAdministració en facilita la
compra o el lloguer a les persones o famílies amb
ingressos baixos.
Els anomenats habitatges lliures són aquells
per a ladquisició dels quals lAdministració no
concedeix ajuts especials i el preu el fixa
lliurement el venedor.
LAdministració pot qualificar determinats
habitatges com a protegits si acompleixen unes
condicions. Actualment hi ha tres tipus
dhabitatges protegits
- Els de règim especial - Els de règim general -
Els de preu concertat
En tots els casos lhabitatge protegit no ha de
tenir més de 90 m2 de superfície útil i és el
promotor qui ha de demanar a lAdministració la
declaració oficial dhabitatge protegit.
El preu de venda daquests habitatges és inferior
als lliures ja que no pot excedir un valor màxim
que fixa lAdministració i que depèn de la
superfície útil i de la zona geogràfica on
estigui situat. Els compradors han de tenir uns
ingressos familiars situats entre uns límits
(mínim i màxim) fixats per lAdministració, i no
ser propietaris dun altre habitatge.
També són aplicables els ajuts al lloguer
dhabitatges gestionats per alguna Administració
Pública o entitats sense ànim de lucre.
18
Lhabitatge II. Característiques funcionals,
compra i lloguer
Viure i gaudir dun habitatge
Alguns dels espais, lestructura, les
installacions o els serveis de ledifici són
comuns a tots els habitatges que lintegren. El
cas més freqüent és el bloc de pisos.
Cada pis és un habitatge independent que té el
seu propietari, però els fonaments, la façana, la
coberta, i parts de les installacions daigua,
electricitat, gas, antena de TV, ascensor... són
comuns a tots els habitatges.
Tots els propietaris tenen lobligació de fer
front conjuntament al seu manteniment.
Per atendre aquestes responsabilitats existeix la
comunitat de propietaris, formada per tots els
propietaris de limmoble i que es regeix amb uns
estatuts (normes de funcionament).
La comunitat haurà de prendre tots aquells acords
que afectin als elements comuns de ledificació,
fixar les quotes que ha daportar cada propietari
i administrar-les, etc. També pot decidir la
contractació dun professional o empresa perquè
administri la finca.

• Algunes de les despeses més freqüents que tenen
  les comunitats de propietaris són
• Reparacions i manteniment de ledifici i les
  installacions com lascensor, la illuminació...
• Assegurances dincendi, de responsabilitat
  civil...
• Consums daigua i electricitat
• Neteja de lescala, el vestíbul, laparcament,
  lascensor...
• Impostos i taxes...

19
Lhabitatge II. Característiques funcionals,
compra i lloguer
Viure i gaudir dun habitatge
El fet de ser propietari dun habitatge implica
també el pagament dimpostos i taxes a
lAjuntament. LIBI o Impost sobre els Bens
Immobles és el més general, es paga cada any i el
seu import es calcula com un percentatge () del
valor que lEstat atribueix a lhabitatge.
Aquest valor es coneix com a valor cadastral (el
cadastre és un registre oficial on es recullen
les dades de tots els bens immobles) i sempre és
inferior al preu que pugui tenir lhabitatge en
el mercat immobiliari. El valor cadastral té en
compte el valor del sòl i de ledificació.
Altres taxes que cal pagar a lAjuntament poden
ser les que corresponen al servei de recollida i
tractament descombraries o al subministrament
daigua potable. En algunes localitats, els
serveis de recollida descombraries i el
tractament daigües residuals (clavegueram) es
cobren conjuntament amb el subministrament
daigua potable (en el rebut de laigua).
20
(No Transcript)