Dia 1

1
Het LAC Huisvesting als krachtig wapen tegen
uithuiszetting en thuisloosheid
2
Korte situering

• OCMW Genk wil samen met de partners op het
  terrein investeren in het behoud van geschikte en
  betaalbare huisvesting voor de inwoners van
  Genk.
• Preventie van uithuiszetting in de sociale
  huisvesting is hierbij belangrijk.
• Deze werkwijze kadert in een preventieve detectie
  van armoedesignalen.
• Op deze wijze voert het OCMW ook de wettelijke
  opdracht uit inzake bemiddeling bij gerechtelijke
  uithuiszetting

3
In Genk
4
LAC huisvesting

• Het LAC is een wettelijke opdracht voor het OCMW
  ter afsluiting van gas, elektriciteit en water.
• OCMW Genk past dit ook toe bij sociale huurders
  met een huurachterstal en dreigende
  uithuiszetting.
• Midden 2007 gestart bij de sociale
  huisvestingsmaatschappij Nieuw Dak.
• Goede resultaten van LAC bij sociale
  huisvestingsmaatschappij Nieuw Dak.
• Verdere implementatie bij SVK Het Scharnier vanaf
  2012.

5
SVK Het Scharnier

• Stijging procedures uithuiszetting vóór start LAC
  in 2012
• 2006 - 2010 3
• 2011 11
• Procedure voor het vredegerecht, die veel tijd in
  beslag neemt.
• Bij een aantal huurders met huurachterstal zijn
  alle mogelijkheden van huurbegeleiding uitgeput.

6
Werkwijze SVK Het Scharnier en Sociale
huisvestingsmaatschappij Nieuw Dak

• Voorwaarde
• huurder zijn bij SVK Het Scharnier/Nieuw Dak en
  huurachterstal hebben.
• Herinneren huurachterstal
• SVK Het Scharnier/Nieuw Dak stuurt tweemaal een
  aangetekende standaardbrief aan de huurder met
  herinnering tot betaling.
• Indien hier geen gevolg aan wordt gegeven voor de
  10de van de maand, waarin men riskeert drie
  maanden huurachterstand te hebben opgebouwd
  stuurt SVK Het Scharnier/Nieuw Dak een derde
  aangetekende brief aan de huurder met vermelding
  dat
• men bij het OCMW terecht kan indien men een
  probleem heeft met betaling en leidt men
  tegelijkertijd het verzoekschrift in bij het
  vredegerecht voor van waardeverklaring.
• de gegevens van betrokkene zullen worden
  doorgestuurd naar het OCMW, indien men hier geen
  verzet tegen aantekent binnen de week na
  ontvangst van de brief.

7

• Inschakelen OCMW
• De dossiers die na 10de van de maand, waarin men
  riskeert drie maanden huurachterstand te hebben
  opgebouwd nog zonder gevolg blijven, worden
  overgemaakt aan het OCMW met volgende gegevens
• naam
• adres
• achterstal lopende huur overzicht betalingen
• Uithuiszettingsprocedure
• Indien er na het LAC huisvesting geen oplossing
  is voor de huurachterstal, of de afspraken worden
  niet gevolgd, dan kan SVK Het Scharnier/Nieuw Dak
  de huuropzeg betekenen. Aan de vrederechter wordt
  een vanwaardeverklaring gevraagd.

8
Werkwijze sociale dienst OCMW Genk

• Inschakelen OCMW
• De dossiers worden verdeeld binnen het OCMW door
  administratief verantwoordelijke LAC van de
  sociale dienst
• Gekende actieve dossiers voor behandelende
  maatschappelijk werker
• Niet-gekende of passieve dossiers procesteam
  Rechtenonderzoek en Dienstverlening
• De maatschappelijk werker van het OCMW gaat op
  huisbezoek
• LAC Huisvestingscommissie
• - De administratief verantwoordelijke LAC van
  sociale dienst roept een LAC
  huisvestingscommissie samen bestaande uit het
  diensthoofd van SVK Het
• Scharnier/Nieuw Dak, het diensthoofd
  van de sociale dienst en de expert
• rechtenonderzoek, energie en wonen van
  het OCMW.

9

• - De maatschappelijk werker nodigt de huurder
  uit voor de LAC huisvestingscommissie
  (standaardbrief).
• - De maatschappelijk werker van het OCMW maakt
  verslag voor de LAC huisvestingscommissie
• - De LAC huisvestingscommissie neemt beslissing.
  
• Mogelijkheden
• Huurder betaalt volledige huurachterstal
• Afbetalingsvoorstel, eventueel met begeleiding
  OCMW
• - De administratief verantwoordelijke LAC stuurt
  beslissingsbrief van het LAC naar huurder,
  maatschappelijk werker en SVK Het Scharnier/Nieuw
  Dak .

10
Richtlijnen voor de maatschappelijk werkers

• Maak realistische afspraken op het LAC.
• Volg op of de mensen deze ook nakomen. Dit kan
  via de mensen zelf of via navraag bij SVK Het
  Scharnier/Nieuw Dak.
• In principe nemen we als OCMW de achterstallen
  niet ten laste tenzij hier gegronde argumenten
  voor zijn én er een voorstel is om binnen de
  kortste keren een herhaling van de situatie te
  vermijden, zoals bv. budgettering, collectieve
  schuldenregeling,

11
Voordelen van deze werkwijze

• Zelfde werkwijze als LAC - procedure Infrax, De
  Watergroep. vaak het zelfde cliënteel.
• Huurder wordt uitgenodigd op de vergadering,
  waar hij/zij hun verhaal kunnen brengen en de
  huurder begrijpt de ernst van de
  problematiek.
• Vaak een nieuwe start voor een
  hulpverleningstraject vanuit het OCMW, daar
  waar men in het verleden afhaakte.

12
Resultaten
Evolutie LAC- Huisvesting Nieuw Dak 2008-2013
Vaststellingen - In 2013 zijn er minder
LAC-dossiers Nieuw Dak behandeld. Er is een
daling van 35 vast te stellen t.o.v. 2012. - In
2013 zijn er gemiddeld 8 dossiers per LAC
behandeld. In 2012 waren er dat 14. - In 2013
werd er een regeling getroffen in alle dossiers.
De getroffen regelingen kunnen zijn -
vastleggen van een afbetalingsplan m.b.t.
huurachterstallen - gedeeltelijke vereffening
en de combinatie met een afbetalingsplan -
volledige vereffening door persoon zelf of ten
laste name vanuit het OCMW  
13
Evolutie van de ondernomen gerechtelijke stappen
door de sociale woonmaatschappij Nieuwdak op een
woningbestand van 3600 woningen
Gerechtelijke stap 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Verzoeningen 129 95 114 160 92 60
Opzeggen         29 52
Verzoekschriften 30 40 51 48 26 6
Procedure tot uitzetting 14 21 14 27 13 6
Effectieve uitzetting 2 9 11 10 10 4
Gewijzigde aanpak in de opvolging van de
huurachterstand door de sociale woonmaatschappij
Nieuw Dak sedert juli 2010In het verleden bij
het uitblijven van de vereffening van de
huurachterstand na de administratieve procedure
onmiddellijk vordering van de huurverbreking bij
de vrederechter. Sedert juli 2010 wordt, na de
administratieve procedure en de bemiddeling van
de sociale dienst OCMW via het LAC, betekening
van de opzeg aan de betrokken huurder. De
huurder krijgt in de maand, volgend op de gegeven
opzeg, nog de kans om de volledige achterstand te
vereffenen, al of niet met hulp van een
OCMW-tussenkomst.Indien de betaling uitblijft,
wordt er in de 2e maand, volgend op de gegeven
opzeg, de van waarde verklaring van de gegeven
opzeg gevraagd aan de Vrederechter. Na deze
procedure wordt er overgegaan tot effectieve
uitzetting.
14
Evolutie LAC- Huisvesting SVK Het Scharnier
2012-2013
Vaststellingen - In 2013 zijn er minder
LAC-dossiers SVK Het Scharnier behandeld. Er is
een daling van 59 vast te stellen t.o.v. 2012. -
7 dossiers op een woningbestand van ondertussen
133 woningen - In 2013 werd er een regeling
getroffen in alle dossiers - Alle
personen/gezinnen gekend, waarvan sommige al een
moeilijke voorgeschiedenis hebben inzake wonen.
Het toewijzingssysteem van het SVK o.b.v.
scores op risico-items maakt dat de toewijzingen
sneller gebeuren in multi- problem
gezinnen - 2 effectieve uithuiszettingen -
systematische informatie-uitwisseling tussen OCMW
en SVK rond huurachterstallen
15
Besluit

• Preventieve rol als OCMW behouden, hopelijk in
  een wettelijk kader. Rond deze vorm van preventie
  bestaat op dit ogenblik geen enkele regelgeving.
• Vaststelling dat deze aanpak de ongerustheid, die
  er bij sommige huurders vroeger was bij
  het krijgen van de huuropzeg, gekeerd heeft.De
  betrokken huurder aanvaardt sneller de
  hulpverlening, die aangeboden wordt vanuit het
  OCMW of  gaat zelf over tot vereffening van de
  huurachterstand.

16

• De gewijzigde aanpak van de sociale
  huisvestingsmaatschappij Nieuw Dak in de
  opvolging van de huurachterstand leidde tot een
  daling van de gerechtelijke procedures en tot een
  daling van de effectieve uitzettingen. In 2011
  waren dit 4 effectieve uitzettingen op een
  huurdersbestand van 3600 woningen of 0,1 . In
  andere steden bedraagt dit percentage 4 tot 10.
• De strikte opvolging van de maandelijkse
  huurachterstanden is hierin cruciaal. Zowel het
  administratieve luik als het juridische luik van
  deze procedure wordt met de partners voortdurend
  geëvalueerd en geactualiseerd

17
Tips van de LSO projectgroep wonen preventie van
uithuiszetting

• Limburgs Steunpunt OCMWs (LSO) projectgroep
  wonen - OCMWs, het Centrum voor Algemeen
  Welzijnswerk (CAW), sociale verhuurkantoren
  (SVKs) en sociale huisvestings-maatschappijen
  (SHMen) wisselen er hun ervaringen uit.

18
Vaststelling

• Veel deelnemers hebben lokaal hun eigen systemen
  ontwikkeld om uithuiszetting te voorkomen. Gaande
  van kleine concrete afspraken tussen SHM en OCMW
  tot geschreven samenwerkingsovereenkomsten.
• Er bleek onderling ook openheid te zijn om in de
  toekomst meer naar elkaar te luisteren, samen aan
  de slag te gaan.

19
TIP 1 zuiver rollen uit, puzzel aan een
gezamenlijke strategie

• Maak lokaal duidelijke samenwerkingsafspraken
  tussen alle betrokken partijen om uithuiszetting
  te voorkomen.Dwz. afspraken rond
  rolverduidelijking (wie doet wat, met welke pet,
  op welk moment) en waarbij elke handeling een
  schakel is in een sluitende strategie om
  uithuiszetting te voorkomen.
• Wees consequent in de afspraken, dat maakt het
  ook duidelijker voor de huurder.

20
TIP 2 versterk de communicatie naar de huurder

• Maak afspraken over wie de huurder informeert, op
  welke manier, op welk moment en met welke
  boodschap.
• In het contact met de huurder moet systematisch
  de ernst van de problematiek trapsgewijs
  ingebouwd worden in de communicatie. Nog te vaak
  verschieten mensen dat ze plots uit huis worden
  gezet.
• Stel telkens de vraag kwam de boodschap aan?

21
TIP 3 investeer in kennismaking lokaal

• Neem de tijd om elkaar (OCMW, CAW, SHM, SVK) te
  leren begrijpen spreek over visie,
  doelstellingen, frustraties,. Dit legt het
  waarom van handelingen bloot.
• Van daaruit kan de stap gezet worden om samen
  oplossingen te formuleren.

22
TIP 4 neem de woonproblematiek niet geïsoleerd
aan

• Huisvesting is slechts 1 aspect in het
  ingewikkelde leven van een huurder.
• Geïsoleerd de huisvestingsproblematiek aanpakken,
  zonder rekening te houden met de problemen op
  andere levensdomeinen, is doen aan
  symptoombestrijding.
• Het OCMW/CAW/opbouwwerk kan de SHM of het SVK
  helpen om het globale plaatje in beeld te
  brengen.
• Dit vertraagt het proces in het begin maar
  bevordert de duurzaamheid van het resultaat.

23
TIP 5 durf nieuwe dingen doen met het
woonpatrimonium

• Structurele knelpunten zoals het tekort aan
  sociale huisvesting of de bestaande
  infrastructuur waarbij kwetsbare mensen in
  woonblokken worden geconcentreerd, zijn vaak een
  rem op een innovatief en preventief beleid.
• Ga op zoek naar partners om nieuwe dingen te
  doen. Experimenteer, maar wel doordacht.
• Geconcentreerde sociale woonblokken laten een
  gezonde sociale mix niet toe.

24
TIP 6 zoek samenwerking met de sector
geestelijke gezondheidszorg om uithuiszetting te
voorkomen

• Het aantal mensen met een psychiatrische
  problematiek in sociale huisvesting stijgt.
• Ook het aantal dossiers waar leefbaarheidsprobleme
  n optreden, neemt toe.
• In dergelijke context worden goede afspraken met
  elkaar over begeleiding en de te volgen stappen,
  cruciaal om uithuiszetting te voorkomen.