Fastighetsmarknaden

1
Fastighetsmarknaden

• Fastighetsmarknaden påverkas kontinuerligt av
  omvärldsfaktorer. Fastighetsmarknaden är inte en
  självständig och oberoende marknadsplats för dess
  aktörer

2
Fastighetsmarknaden

• Vad påverkar fastighetsmarknaden?
• Inflationsutvecklingen
• Ränteutveckling
• Befolkningsförändringar
• Näringslivsstruktur
• Politiska beslut
• Förändrade vanor/beteende
• .
• Påverkan på fastighetsmarknaden analyseras i
  flera steg

3
Sysselsättning

• Procent av befolkning, ålder 16-64 år.

4
Bostadsräntor, villa
5
Marknadsanalys

• En systematisk studie som syftar till att
  analysera och prognosticera framtida efterfrågan
  för en viss fastighetstyp och relatera denna
  efterfrågan till det relevanta utbudet.

6
Marknadsanalys

• Fungera som beslutsunderlag i samband med
  kreditgivning, igångsättning och genomförande.
• Visa nuläge och framtida förändringar som kan
  påverka fastighetsprojekt.
• Ge underlag för marknadsföring och uthyrning
• Utgöra underlag för fastighetsvärdering och andra
  fastighetsekonomiska analyser.

7
Arbetsmodell

• Omvärldsanalys
• Generella samhällsekonomiska förutsättningar
  (inflation, BNP, ränteutveckling, export och
  import ..)
• Institutionella förutsättningar knutna till
  fastighetsföretagandet (beskattning,
  bostadsfinansiering, hyressättning ..)
• Ortsanalys
• Samhällsekonomiska ortsanknutna förutsättningar
• Objektsanalys
• Komplettering av ortsanalysen utifrån behoven i
  det aktuella fallet
• Analys av insamlad information för anknytning
  till objektet

8
Omvärldsanalys

• Inflation
• Ränteläget
• Konjunkturläget
• Sysselsättningen
• Export och import
• Fastighetsmarknaden
• Fastighetsbeskattning

9
Ortsanalys

• Näringsliv
• Sysselsättning
• Befolkning
• Kommunikationer
• Fastighetsbestånd
• Geografiskt läge
• Yta
• Invånarantal
• Politiskt styre

• Utbildningsnivå
• Åldersfördelning
• Befolkningsförändringar
• Pendling till och från kommun
• Arbetsmarknaden
• Arbetstillfällen
• Kommunikationer
• Inkomst

10
Objektsanalys

• Steg 1 (beskrivning av området i förhållande till
  orten
• Lägets attraktion för den fastighetstyp som
  objektets hänförs till
• Områdets karaktär
• Kollektivtrafik
• Parkeringsmöjligheter, transportmöjligheter
• Serviceutbud
• Trender
• Positiva och negativa egenskaper

11
Objektsanalys

• Steg 2 (analys av själva objektet)
• Utbud och efterfrågan av objektstypen i området
• Konkurrerande objekt idag, under nybyggnation
  eller planerade
• Troliga intressenter för fastighetsköp
• Objektets potentiella hyresgäster
• Hyresrisker, kontraktstider, branschtillhörighet

12
Marknadsanalys
Omvärldsanalys
Ortsanalys
Objektsanalys
SLUTSATS
Sunt förnuft
13
Fastighetsmarknaden

• Delmarknader
• Småhusfastigheter
• Hyreshusfastigheter
• Industrifastigheter
• Jord- och skogsfastigheter
• (Bostadsrätter)

14
Fastighetsmarknad

• Sveriges fastighetsbestånd
• Lantbruksenheter ca 382 000
• Småhusenheter ca 2 230 000 (fritidshus ca 470
  000)
• Hyreshusenheter ca 124 000
• Industrienheter ca 69 000
• Specialenheter ca 86 000
• (bostadsrätter) ca 700 000
• SUMMA ca 2 900 000 enheter

15
Omsättning på fastighetsmarknaden

• Objektstyp Omsättning av tot bestånd
• Villor 3,1
• Fritidshus 3,2
• Hyreshusfastigheter 3,9
• Industrifastigheter 3,0
• Lantbruk 3,0
• Bostadsrätter 10,0

16
Fastighetsmarknaden

• Vilka aktörer finns på fastighetsmarknaden?
• Långivare/investerare
• Fastighetsbolag
• Privatpersoner som ägare
• Privatpersoner som hyresgäster
• Hyresgäster (butik/kontor/industri)
• Staten (bidragsgivare, skattetagare)
• Kommunen ( bl a planprocessen)
• Konsulter
• Mäklare
• Organisationer (hyresgästföreningen,
  Fastighetsägarföreningen, SABO, SBC mfl)
• ..

17
Fastighetsmarknad

• Fastighetsprisindex

18
Villamarknaden
19
Bostadsrättsmarknaden
20
Fastighetsmarknaden

• Förändringar under de senaste 30-40 åren
• Hushållen går mot fler 1 och 2 personhushåll.
• Högre utbildning kan förmedlas i stort sett i
  varje residensstad.
• Kommunala bostadsbolag är inte längre de ledande
  bostadsproducenterna.
• Hälften av alla nybyggda bostäder ersatte på
  1960-talet omoderna bostäder, i dag rivs moderna
  bostäder.
• Dagens pensionärer har tre ggr så stort
  konsumtionsutrymme som på 1960-talet samt lever
  sex år längre.
• Bostaden har blivit ett viktigt skatteobjekt för
  staten.

21
Den svenska bostadsmarknaden

• Urbanisering Gröna Vågen
• Fokus på interiör - matlagningsprogram
• Utbyggnad av gamla hamnområden
• Bostadslös ej bostadslös
• Segregation
• Nischade boenden seniorbostäder,
  studentbostäder..
• Ökad andel bostadsrättslägenheter
• Höga produktionskostnader billig arbetskraft
  stoppas !!
• Allt fler 1 eller 2 familjshushåll vad krävs ?
• Transaktionskostnader för bostadsbyten har
  minskat under åren
• Vi bygger hus som skall bebos under lång tid
  förändrade krav
• Kommunala bostadsbolag, vad gör dem ?
• Hyresregleringar,bruksvärdesystemet kommer det
  att finnas kvar ?
• Fastighetsmarknad och byggmarknad ej i fas

22
Tendenser storhusmarknaden i Sverige

• Slutet på 1980-talet, början på 1990-talet
  FASTIGHETSBOOM
• Bank- och Finanskris ledde till oönskade
  bestånd hos bankerna
• Banker startade fastighetsbolag (Mandamus,
  Kungsleden, Castellum, Diligentia m fl)
• Strukturering av fastighetsbestånden
• Mitten på 1990-talet ett påbörjat intresse från
  utlandet för svenska fastigheter
• Slutet på 1990-talet (1997-1999) utländska
  aktörer köpte udda bestånd (del av Vasakronan,
  Postens fastigheter m fl). Hög avkastning. Fel
  prissatt !!?
• Svenska aktörer vill fokusera på ett fåtal orter
  (oftast låg avkastning)
• Nischade bolag blir allt mer vanligt
  (hotellfastigheter, centrumanläggningar)
• Senaste åren, industriföretag väljer att lägga
  fastigheterna i egna bolag eller sälja
  fastigheter eller sale and lease back/renting.
• Senaste åren, utländska fonder köper fastigheter
  i Sverige, helst nybyggt och centralt och STORT.
• FRAMTIDEN ??

23
Fastighetsindex
24
Fastighetsindex