Energieausweis

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Energieausweis

• Ursache und Wirkung

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Vortrag am 23.09.08 für den Haus-
Grundbesitzerverein Regensburg

• Vorstellungder Energieausweis das unbekannte
  Wesen
• Rechtliche Auswirkungenauf Bau, Verkaufund
  Vermietung
• Bare Münze Förderungund Steuern

• RA Dr. Thomas Troidl (Baurecht)
• RA Dr. Matthias Ruckdäschel (Kaufrecht)
• RAin Hermelinde Fröhler-Schlachter (Mietrecht)
• Dipl.-Ing. Robert Sander (Architekt)

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I. Teil Der Energieausweis

• Wer macht ihn?
• Energieberater
• Bauingenieure
• Handwerker mit Zusatzqualifikation (z.B.
  Schornsteinfegermeister)
• Architekten

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I. Teil Der Energieausweis

• Wer braucht ihn?
• Hauseigentümer
• Bauherren
• Vermieter
• Verkäufer

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I. Teil Der Energieausweis

• Wer braucht ihn nicht?
• Zelte
• Kirchen
• Wohngebäude mit Nutzungsdauer lt 4 Monate
  jährlich (Ferienhausklausel)
• kleine Gebäude (kleiner 50 qm)
• Baudenkmäler (Ensemble!?)

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(No Transcript)
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I. Teil Der Energieausweis

• Art. 1 Abs. 1 DSchG Begriffsbestimmungen
• (1) Denkmäler sind von Menschen geschaffene
  Sachen oder Teile davon aus vergangener Zeit,
  deren Erhaltung wegen ihrer geschichtlichen,
  künstlerischen, städtebaulichen,
  wissenschaftlichen oder volkskundlichen Bedeutung
  im Interesse der Allgemeinheit liegt.

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I. Teil Der Energieausweis

• Art. 1 Abs. 2 DSchG Begriffsbestimmungen
• (2) 1Baudenkmäler sind bauliche Anlagen oder
  Teile davon aus vergangener Zeit ...
  einschließlich dafür bestimmter historischer
  Ausstattungsstücke und mit der in Absatz 1
  bezeichneten Bedeutung. ...

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I. Teil Der Energieausweis

• Art. 1 Abs. 3 DSchG Begriffsbestimmungen
• (3) Zu den Baudenkmälern kann auch eine Mehrheit
  von baulichen Anlagen (Ensemble) gehören, und
  zwar auch dann, wenn nicht jede einzelne
  dazugehörige bauliche Anlage die Voraussetzungen
  des Absatzes 1 erfüllt, das Orts-, Platz- oder
  Straßenbild aber insgesamt erhaltenswürdig ist.

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I. Teil Der Energieausweis

• 2 Nr. 3 a EnEV Begriffsbestimmungen
• Im Sinne dieser Verordnung sind Baudenkmäler
  nach Landesrecht geschützte Gebäude oder
  Gebäudemehrheiten.

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I. Teil Der Energieausweis

• Ab wann?
• Errichtung 01.10.07 (Bauantrag)
• Altbauten (vor 1965) 01.07.08
• Junge Wohngebäude 01.01.09
• Nichtwohngebäude 01.07.09

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I. Teil Der Energieausweis
Was sagt er aus und was kostet er? Was sagt er aus und was kostet er?
Verbrauchsausweis Bedarfsausweis
Ab 9,90 Euro ca. 500,- Euro
Abfallprodukt der Heizkostenabrechnung Neue Gebäude Förderung!
Bis 30.09.08 Wahlrecht Ab 01.10.08 kein Wahlrecht mehr, wenn lt 5 Wohnungen und Bauantrag vor 01.10.77
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(No Transcript)
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(No Transcript)
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II. Teil Rechtliche Auswirkungen

• 16 Abs. 1 Satz 1 EnEV Ausstellung und
  Verwendung von Energieausweisen
• Wird ein Gebäude errichtet, hat der Bauherr
  sicherzustellen, dass ihm, wenn er zugleich
  Eigentümer des Gebäudes ist, oder dem Eigentümer
  des Gebäudes ein Energieausweis nach dem Muster
  der Anlage 6 oder 7 unter Zugrundelegung der
  energetischen Eigenschaften des fertig gestellten
  Gebäudes ausgestellt wird.

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II. Teil Rechtliche Auswirkungen

• Abnahmeverweigerung?
• 640 Abs. 1 Satz 1 BGBDer Besteller ist
  verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte
  Werk abzunehmen.
• 5a Satz 3 EnEGEnergieausweise
  dienenlediglich der Information.

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II. Teil Rechtliche Auswirkungen

• 16 Abs. 2 Satz 1 EnEV Ausstellung und
  Verwendung von Energieausweisen
• Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück,
  ein grundstücksgleiches Recht an einem bebauten
  Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum
  verkauft werden, hat der Verkäufer dem
  potenziellen Käufer einen Energieausweis mit dem
  Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7
  zugänglich zu machen, spätestens unverzüglich,
  nachdem der potenzielle Käufer dies verlangt hat.

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II. Teil Rechtliche Auswirkungen

• arglistige Täuschung (Rückabwicklung und
  Schadensersatz)
• Beschaffenheitsangabe (Rechtsprechung bei
  KfZBetriebsanleitung)
• Beschaffenheitsvereinbarung (Praxis-Tipp
  Haftungsausschluss)

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II. Teil Rechtliche Auswirkungen

• Praxistipp
• Verkäufer, die einen Energieausweis zugänglich
  machen, sollten klarstellen, dass damit keine
  bestimmte Beschaffenheit vereinbart wird!
• Käufer sollten umgekehrt darauf bestehen, dass
  sich Beschaffenheitsvereinbarungen, soweit solche
  gewollt sind, auch im Vertrag wiederfinden!

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II. Teil Rechtliche Auswirkungen

• 16 Abs. 2 Satz 2 EnEV Ausstellung und
  Verwendung von Energieausweisen
• Satz 1 gilt entsprechend für den Eigentümer,
  Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei der
  Vermietung, der Verpachtung oder beim Leasing
  eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer
  sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.

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II. Teil Rechtliche Auswirkungen

• Kein Anspruch auf Erstellung (Energieausweis
  ist zugänglich zu machen)
• Bestätigung
• Hiermit bestätigt
• .............................................
  (Mieter), dass
• .............................................
  (Vermieter)
• heute, ........................., einen
  Energieausweis
• über das Objekt ..................................
  ...........zu Informationszwecken zugänglich
  gemacht hat. Eine Zusicherung oder sonstige
  Verpflich-tung ist damit ausdrücklich nicht
  verbunden.

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II. Teil Rechtliche Auswirkungen

• Grds. kein Schadensersatz, außer- bei bewusst
  falschen Angaben- oder im Falle einer
  Beschaffenheitsvereinbarung oder Zusicherung,
  Warnung vor DMB-Muster!

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II. Teil Rechtliche Auswirkungen

• Grds. kein Recht auf Minderung
• fehlerhafter Energieausweis ? Mangel des
  Mietobjekts

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II. Teil Rechtliche Auswirkungen

• BGH, Urt. v. 06.10.04 (Az. VIII ZR 355/03)
• Für die Beurteilung der Frage, ob eine
  Mietwohnung Mängel aufweist, ist in erster Linie
  die von den Mietvertragsparteien vereinbarte
  Beschaffenheit der Wohnung, nicht die Einhaltung
  bestimmter technischer Normen maßgebend. Fehlt es
  an einer Beschaffenheits-vereinbarung, so ist die
  Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen
  geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung
  grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes
  geltende Maßstab anzulegen.

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II. Teil Rechtliche Auswirkungen

• Achtung
• Entschließt sich der Eigentümer im Lauf der Zeit
  zur Sanierung, so muss er den Anforderungen der
  im Zeitpunkt der Sanierung geltenden DIN-Normen
  genügen. Andernfalls entsteht ein Sachmangel, der
  den Mieter zur Mietminderung berechtigt.
• Denn bei grundlegenden Sanierungsmaßnahmen sind
  die zu diesem Zeitpunkt geltenden technischen
  Standards maßgebend.

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II. Teil Rechtliche Auswirkungen

• Grds. keine Modernisierungsverpflichtung
• Auswirkungen auf Betriebskosten - Keine Umlage
  - Wirtschaftlichkeitsgrundsatz
• Mieterhöhung (?) oder Vereinbarung

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II. Teil Rechtliche Auswirkungen

• 27 Abs. 2 Nr. 1 EnEV
• Ordnungswidrig im Sinne des 8 Abs. 1 Nr. 2 des
  Energieeinsparungsgesetzes handelt, wer
  vorsätzlich oder fahrlässig entgegen 16 Abs. 2
  Satz 1, auch in Verbindung mit Satz 2, einen
  Energieausweis nicht, nicht vollständig oder
  nicht rechtzeitig zugänglich macht.

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II. Teil Rechtliche Auswirkungen

• 8 Abs. 2 EnEG
• Die Ordnungswidrigkeit kann ... mit einer
  Geldbuße bis zu fünfzehntausend Euro geahndet
  werden.
• Vermeidbarer VerbotsirrtumUnwissenheit schützt
  vor Strafe nicht
• Problem Bearbeitungsstau (Bugwelle) -2 Mio.
  in zwei Jahren

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(No Transcript)
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III. Teil Bare Münze - Förderung

• Über 700 Programme (v.a. KfW) auf
  gemeindlicher, Landes- und Bundesebene (z.T.
  nicht kumulierbar)
• Nicht Verbrauchsausweis, sondern
  Bedarfsausweis!
• Erst Antrag stellen, dann bauen!!!

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(No Transcript)
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(No Transcript)
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III. Teil Bare Münze - Steuern

• Steuerliche Geltendmachung
• Werbungskosten
• Betriebsausgaben

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Schluss

• Prinzip der Nachhaltigkeitnicht nur in der
  Ökologie,sondern auch in der Ökonomie!
• Zweite Miete Mietermarkt,nicht Vermietermarkt
• Nicht nur Lage, Lage, Lage,sondern auch
  Energie!

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Auf Wiedersehen!

• Vielen Dank
• für
• Ihre Aufmerksamkeit
• ?