PRINCIPIO DE LEGITIMACIN REGISTRAL PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL

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  HOMENAJE AL MAESTRO DR. GUILLERMO A.
BORDA CUARENTA AÑOS DE LA REFORMA DE
LA LEY 17.711 Prof. Alicia Puerta de Chacón
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TRADICIÓN Y  PUBLICIDAD REGISTRAL
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  IMPACTO DE LA REFORMA HUMANIZACIÓN DE LOS
DERECHOS REALES
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  LA PUBLICIDAD REGISTRAL DESPLAZÓ LA
TRADICIÓN?
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  LA TRADICIÓN MODO DE ADQUIRIR EL
DOMINIO (ARTS. 577, 2601/3,3265) LA
PUBLICIDAD DE LA POSESIÓN?
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  DIRECTRICES DE LA REFORMA VALOR DE LA
APARIENCIA JURÍDICA ? Adquisición ex lege por
el 3º (art. 1051) ? Publicidad registral en
protección del 3º (art. 2505) SEGURIDAD DINÁMICA
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 La reforma del artículo 2505 La adquisición o
transmisión de derechos reales sobre inmuebles,
solamente se juzgará perfeccionada mediante la
inscripción de los respectivos títulos en los
registros inmobiliarios de la jurisdicción que
corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones
no serán oponibles a terceros mientras no estén
registradas SEGURIDAD DINÁMICA
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  DIRECTRICES DE LA REFORMA PROTECCIÓN DEL
DERECHO ANTERIOR adquirente por boleto de
compraventa inmobiliaria ? Oponibilidad en el
concurso o quiebra del vendedor (art. 1185
bis) ? Legitimidad de la adquisición de la
posesión (agregado art. 2355) SEGURIDAD ESTÁTICA
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 EL ARTÍCULO 1185 bis Los boletos de compraventa
de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de
buena fe, serán oponibles al concurso o quiebra
del vendedor si se hubiere abonado el 25 del
precio. El juez podrá disponer en estos casos que
se otorgue al comprador la escritura traslativa
de dominio SEGURIDAD ESTÁTICA
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  EL AGREGADO DEL ARTÍCULO 2355 IN FINE Se
considera legítima la adquisición de la posesión
de inmuebles de buena fe, mediando boleto de
compraventa
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  son normas contradictorias? CNCom. (voto
mayoritario) 03/10/88, Fallo Fiorina, Marta y
otros c. Admicón, S.A., LL 1989-C, 597 ED 131,
511
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Boleto no registrado (ley 19.724)

• Adquirente con boleto y posesión de fecha fecha
  anterior

• Acreedor hipotecario del enajenante

vs
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  SITUACIÓN DE CONFLICTO ENTRE TERCEROS QUIÉN
VENCE A QUIÉN? SEGURIDAD DINÁMICA VS. SEGURIDAD
ESTÁTICA
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Otro caso paradigmático

• SCJBs.As. in re Noceti, Alfonso, 12/03/1974,
  ED 55-202
• EL ABUSO DEL DERECHO
• LA BUENA FE
• EL PROTAGONISMO DEL JUEZ

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• la misión del juez no es el cumplimiento ciego
  de la ley, sino dirimir los conflictos humanos
  conforme el derecho y la justicia. El ideal de
  juez en nuestros días, no es el juez inflexible,
  acartonado, indiferente, que se apega ciegamente
  a la ley, sino el juez dotado de una exquisita
  sensibilidad para ubicarse en el problema humano
  que tiene que resolver
• Dr. Guillermo Borda

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DEBILIDADES DEL REGISTRO INMOBILIARIO
NO CONVALIDANTE No purga los defectos del
título DECLARATIVO El derecho nace fuera
del
registro LEGITIMACIÓN SIMPLE no presume iure
et de iure la exactitud del registro

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Interrogante

• ante el desacuerdo de la realidad registral y la
  extrarregistral
• quién es la víctima de la inexactitud?
•  
• Noción del tercero interesado de buena fe

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BUENA FE SUBJETIVA

• Para que el tercero interesado pueda invocar el
  desconocimiento de la realidad extrarregistral de
  las mutaciones reales, debe ser de buena fe, la
  que se presume mientras no se pruebe que conoció
  o debió conocer la inexactitud del registro
  (incluso la existencia del acto causal)
• (Primeras Jornadas Nacionales de D. Registral,
  San Rafael)

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SUBSISTENCIA DE LA PUBLICIDAD POSESORIAvalor de
la realidad extra-registral

• Cuando entran en colisión la publicidad
  posesoria y la publicidad registral
  inmobiliaria, triunfa la primera en el tiempo con
  tal que sea de buena fe.
•  
• VIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, 1981
• 1 Jornadas Mendocinas de Derecho Civil, 1983
• 1 Encuentro de Abogados Civilistas de Santa Fe,
  1983
• 2 Encuentro de Abogados Civilistas de Santa Fe,
  1988

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SEGURIDAD ESTÁTICA

• SOLUCIONES QUE TUTELAN EL DERECHO ANTERIORMENTE
  ADQUIRIDO (subsistencia de los arts. 594, 2791,
  3269, 3270 C.Civil)
• nadie puede enajenar lo que no tiene ni ser
  privado de lo que tiene

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Adquisiciones no inscriptas

• Adquirente por boleto o escritura no inscripta
  de fecha anterior

• 2 Adquirente u otro acreedor del enajenante
  embargante, inhibiente, hipotecario?

vs
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NORMAS CIVILES (arts. 1185 bis, 2355, leyes
14.004, 19.724), NORMAS REGISTRALES Y
CONCURSALES (ART. 146 LC)

• DIVERSAS SOLUCIONES

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Situaciones no problemáticas

• Boleto registrado con fecha anterior al derecho
  invocado por el tercero (prevalece el boleto
  registrado).
• Boleto no registrado de fecha posterior a la
  registración de la cautelar o derecho del tercero
  (prevalece 1º inscripto).
• El adquirente o el tercero son de mala fe
  (prevalece quien es de buena fe).

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Caso en análisis

• Oponibilidad del boleto de compraventa de
  inmuebles del adquirente de buena fe, que abonó
  el 25 del precio, a los acreedores del
  vendedor, cuya adquisición, cautelar o gravamen
  sobre dicho inmueble se ha inscripto en fecha
  posterior.

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soluciones jurisprudenciales

• prevalece el adquirente por boleto 1185 bis,
  150 ley 19.551 y 146 ley 24.522 (16 CN) SCBA.
  Caso Penas, 1976
• prevalece el adquirente por boleto con posesión
  anterior 594, 2791, 3269 incluso respecto del
  acreedor hipotecario. Caso Todros, 1978
  Casanovas de Kelly, 2001 Etchegaray,2005.
• prevalece el adquirente con boleto registrado
  2505. Excepción art. 1185 bis y 146 LC. CNCom.
  Lozano de Marchese, 1998 CCC2da.Nom., Cba,
  Vieira, Elsa, 2003 CSTucumán, Melgarejo, 2004.

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Ideas del reformador

• ..es preciso que, de una buena vez, los juristas
  juzguemos las instituciones por sus resultados
  prácticos, sin preocuparnos demasiado, si el
  resultado es bueno, de que se haga perder al
  sistema la armonía arquitectónica basada en los
  principios generales, en ideas apriorísticas (ED
  31-
• 1029)

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BALANCE FINAL

• DEBILIDAD DEL SISTEMA REGISTRAL INMOBILIARIO 
• RELEVANCIA DE LA PUBLICIDAD EXTRARREGISTRAL (la
  posesión)
•  
• EXIGENCIA DE BUENA FE 
• PROTAGONISMO JUDICIAL
• REALISMO JURÍDICO Y JUSTICIA
•   
• ES NECESARIO UN CAMBIO?