real estate

1
REAL ESTATE DEVELOPMENT I
Proses Pengembangan Real Estate
Nasiruddin Mahmud
2
MATERI PROSES PENGEMBANGAN REAL ESTATE

• 1. Beberapa Pendekatan dalam Proses Pengembangan
  Real Estate
• 2. Tahapan dalam Pengembangan Real Estate
• Pengontrolan Resiko tiap Tahap Pengembangan

3
MOTIVASI PELAKU BISNIS REAL ESTATE
Pengembangan
Investasi
Pembelian properti yang sudah ada dan
mengelolanya untuk tujuan investasi
Terlibat dalam pembangunan dan fase operasi dari
bisnis
4
1. BEBERAPA PENDEKATAN DALAM PROSES
PENGEMBANGAN REAL ESTATE
PROSES PENGEMBANGAN REAL ESTATE (1)
Tahapan Pembangunan Pertimbangan-Pertimbangan Pertimbangan-Pertimbangan Pertimbangan-Pertimbangan Pertimbangan-Pertimbangan Pertimbangan-Pertimbangan
Tahapan Pembangunan Fisik Institusional Institusional Ekonomi Ekonomi
Tahapan Pembangunan Desain dan pembangunan secara fisik Pemerintahan Hukum Keuangan Pemasaran promosi
Perencanaan Awal Menentukan lokasi jika belum memiliki tanah Desain awal yang lengkap Mendiskusikan kemungkinan2 dengan tata kota dan lainnya Persetujuan tentatif Mengatur opsi untuk membeli tanah bila belum memiliki tanah Melakukan perkiraan harga dan nilai tanah Mendapatkan dukungan pembiayaan Analisa Kelayakan Analisa Pasar Analisa Highest best use
5
Tahapan Pembangunan Pertimbangan-Pertimbangan Pertimbangan-Pertimbangan Pertimbangan-Pertimbangan Pertimbangan-Pertimbangan Pertimbangan-Pertimbangan
Tahapan Pembangunan Fisik Institusional Institusional Ekonomi Ekonomi
Tahapan Pembangunan Desain dan pembangunan secara fisik Pemerintahan Hukum Keuangan Pemasaran Promosi
Perencanaan Akhir Detail dari lot atau kavling Bekerja sama dengan tata kota untuk memperoleh persetujuan akhir dari rencana pembangunan Persetujuan diperoleh Membangun pembatas pada tanah Membeli tanah bila belum memiliki tanah Menentukan modal awal dan anggaran operasi Memastikan dukungan pembiayaan Menentukan anggaran akhir Marketability study Membentuk program pemasaran dan promosi berdasarkan analisa pasar
6
Tahapan Pembangunan Pertimbangan-Pertimbangan Pertimbangan-Pertimbangan Pertimbangan-Pertimbangan Pertimbangan-Pertimbangan Pertimbangan-Pertimbangan
Tahapan Pembangunan Fisik Institusional Institusional Ekonomi Ekonomi
Tahapan Pembangunan Desain dan pembangunan secara fisik Pemerintahan Hukum Keuangan Pemasaran Promosi
Manajemen Proyek Membangun utilitas, jalan, bedeng, dll, sebagai bagian dari operasi Mencantumkan papan nama proyek Pemecahan sertifikat induk Memeriksa ulang gambaran keuntungan Membayar tagihan, memeriksa uang yang masuk Memulai program pemasaran Menyewakan ruang jika kepemilikan dipertahankan
7
PROSES PENGEMBANGAN REAL ESTATE (MODEL 2)
8
2. TAHAPAN PENGEMBANGAN REAL ESTATE (MODEL 2)
Kontrak dg bank, kontraktor, asuransi
Memperoleh lahan, tenant, mitra, desain awal
Pembangunan
Iklan, izin menempati, pemindahan tenant
Formal market fs, perizinan
Desain final berdasar market study, negosiasi
komitmen dg bank, kontraktor
9
TAHAP 1 IDE AWAL

• Sulit, tetapi menyenangkan
• Intuisi dan rasional
• Waktu sekitar 20 dari keseluruhan proyek
• Sumber ide pengalaman developer (masa lalu,
  saat ini), informasi pasar properti, informasi
  kondisi ekonomi, demografi, observasi lapangan
  (kondisi tanah, lingkungan sekitar, dan kota),
  perbandingan dengan daerah/kota lainnya,
  kemampuan developer, citra developer, ide kreatif
  (produk baru / belum ada di pasar)
• Produk mengikuti pasar yang sudah ada atau
  menciptakan pasar baru
• Membuat analisis kelayakan yang sederhana , tanpa
  cahs flow, perbandingan biaya dan pendapatan)
  untuk tiap alternatif ide

10
RISET PASAR DAN PENGEMBANGAN IDE

• Developer membutuhkan pemahaman mengenai
  kapasitas perusahaan, kompetisi, dan pelaku
  pengembangan real estate lainnya yang akan
  membantu dalam pembangunan maupun pembiayaan
  proyek, kondisi sosial ekonomi, pasar real
  estate, regulasi pembangunan, dan klien
  potensial.
• Memasuki pasar yang baru dimana developer hanya
  memiliki pengalaman sedikit atau tidak memiliki
  pengalaman, resiko developer akan meningkat.

Riset pasar (investigasi kebutuhan, keinginan
konsumen, produk pesaing) merupakan salah satu
alat untuk pengembangan ide guna mengurangi
resiko dalam pengembangan real estate
11
FAKTOR YANG HARUS DIPERHATIKAN DALAM PENGEMBANGAN
IDE AWAL

• Peluang pasar(residensial, komersial, rekreasi,
  properti spesial, dsb)
• Memilih segmen pasar(demografi, psikografi/gaya
  hidup, perilaku)
• Memilih targer pasar(demografi, psikografi/gaya
  hidup, perilaku)
• Mengembangkan strategi pemasaran(inhouse,
  agent/broker, dsb)

12
MEMILIH TARGET PASAR
Konsentrasi segmen - tunggal
Spesialisasi selektif
Spesialisasi produk
Spesialisasi pasar
Cakupan keseluruhan
P Produksi M Pasar
13
MOTIVASI DIBELAKANG SEBUAH IDE

• Sebuah tapak mencari sebuah produk
  properti(developer ingin mengembangkan tanah
  untuk menciptakan produk properti tertentu)
• Sebuah produk properti mencari sebuah
  tapak(developer ingin melakukan ekspansi untuk
  produk properti yang sama di tempat lain,
  memperkenalkan produk baru)
• Investor/modal mencari peluang pengembangan
  properti (dana pensiun, asuransi, investor
  asing melakukan diversifikasi ke properti)

hotel bintang 5
Kawasan Mega Kuningan
investor
hotel di Bali
14
CARA MENDAPATKAN IDE

• Brainstorming Kelompok atau individu yang
  menghasilkan semua ide kreatif, meskipun ide
  tersebut tidak biasa, misalnya pemakaman umum
  komersial.
• Setelah selesai brainstorming, tim pengembangan
  dapat melakukan studi terhadap sejumlah ide yang
  telah diseleksi.
• Metode Delphi Diskusi dengan sekelompok pakar
  real estate untuk mendapatkan opini mereka
  mengenai sejumlah pertanyaan yang komples,
  misalnya predisi pasar properti.
• Menyiapkan sejumlah pertanyaan untuk meminta
  opini dari para pakar.

15

• Mengamati lingkungan
• Memantau kondisi lingkungan ekonomi lokal,
  regional, nasional, dan global, prediksi ke
  depan, dan kemungkinan dampak dampaknya terhadap
  rencana proyek.
• Teknik ini umumnya digunakan untuk skala proyek
  besar yang berjangka panjang.
• Kombinasi dari ke empat teknik

16
TAHAP 2 PENYEMPURNAAN IDE
- Penyempurnaan ide awal

• Kedalaman ide (spesifikasi produk, analisis pasar
  lokal, analisis kompetisi, segmen pasar,
  diferensiasi produk, target pasar, strategi
  mempeoleh pasar)
• Memperoleh dan menyeleksi tanah yang sesuai
  dengan ide (bila belum memperoleh tanah)
• Melakukan analisa daya dukung tanah
• Negosiasi/diskusi awal dengan pelaku
  pengembangan real estate (pemerintah, kontraktor,
  lembaga keuangan, arsitek, dsb)
• Menetapkan produk properti apa yang akan dibangun
  (termasuk tor untuk arsitek)
• Estimasi awal biaya proyek
• Menentukan kelayakan finansial proyek (cash
  flow) lanjut atau tidak (tahapan kritis).

• Tujuan utama tahap 2 memperoleh tanah dan
  menganalisis kelayakan awal kondisi tanah

17
AKTIVITAS DALAM PENYEMPURNAAN IDE
Riset Pasar
ANALISA PERSAINGAN Perusahaan Proyek-proyek yang
sebanding
PENGAMATAN LINGKUNGAN Kebijakan
Publik Makro Kompetisi
ANALISA PASAR LOKAL Demografi Ekonomi Kultur
Sosial
Pemilihan Lokasi
KRITERIA DALAM PEMILIHAN SITE Pasar Fisik Legal Po
litik
EVALUASI ASET TERPILIH
NEGOSIASI KONTRAK PADA SITE
Negosiasi dengan Pelaku-pelaku
ARSITEK TEKNIK PERENCANA
SEKTOR PUBLIK
KONTRAKTOR
Spesifikasi Proyek
PENENTUAN KELAYAKAN Dijalankan Direvisi Tidak
dijalankan
DESAIN PROYEK
18
FAKTOR DALAM PEMILIHAN TAPAK

• Regulasi pembangunan (peruntukan tanah, koefisien
  lantai bangunan, koefisien dasar bangunan,
  ketinggian bangunan, garis sempadan)
• Kondisi fisik (ukuran, kemiringan tanah,
  hidografi, daya dukung tanah)
• Jaringan jalan
• Utilitas (air bersih, telepon, gas, listrik, air
  kotor)
• Transportasi umum
• Dampak lingkungan (air, udara, kebisingan)
• Pelayanan umum (kantor polisi, sekolaj, pelayanan
  kesehatan, biaya perizinan)
• Karakter masyarakat setempat (menolak netral
  biaya sosial, kepentigan umum, keutungan untuk
  masyarakat lokal mendukung)
• Harga tanah