Sociedad Fipotecaria Federal, S'N'C' SHF

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BURSATILIZACIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS
Antecedentes y Perspectiva
OCTUBRE 2003
2
INDICE

• QUE ES LA BURSATILIZACIÓN?
• POR QUE BURSATILIZAR?
• BURSATILIZACION EN ACCION EL CASO DE
  FINANCIAMIENTO HIPOTECARIO EN EEUUA
• HACIA DONDE VA LA BURSATILIZACIÓN EN MEXICO?
• CUÁNTO SE PUEDE BURSATILIZAR?
• CONCLUSIONES

3
QUÉ ES LA BURSATILIZACIÓN?

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Qué es la Bursatilización?
Es la Transferencia sin recurso de activos
financieros (asset classes créditos, inmuebles,
ventas futuras, etc.) por parte de una
Institución a otra entidad, misma que entrega una
contraprestación a cambio de los activos y asume
los riesgos inherentes a los mismos
Entidad
Institución
Usualmente, esta entidad obtiene recursos
mediante la emisión de títulos financieros
(bonos, CBs) a Inversionistas institucionales, Púb
licos o privados.
Activos Pasivos Financieros
Financieros
Activos Pasivos Financieros
Financieros
o Títulos

• Lo anterior es equivalente a captar recursos
  liquidos mediante la emisión de instrumentos
  respaldado por la promesa de pago y/o garantías
  (reales o morales) asociadas a un activo
  financiero.
• Diversos tipos de títulos son resultados de la
  bursatilización Mortgage-Backed Securities,
  Collateralized Loan Obligations, Collaterized
  Debt Obligations, etc..

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POR QUÉ BURSATILIZAR?
6
Por qué Bursatilizar?

• Las fuentes de financiamiento locales y mundiales
  tienden a concentrarse en participantes
  mayoristas que exigen instrumentos que coticen
  abiertamente en el mercado

• Los títulos de las bursatilizaciones son idóneos
  para inversionistas en busca de títulos líquidos
  porque cuentan con

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Por qué Bursatilizar?
Por qué Bursatilizar?
C. Diversidad de Plazos según el Asset Class,
Emisión A Plazo a Vencimiento 2 años
Emisión B Plazo a Vencimiento 5 años
Emisión C Plazo a Vencimiento 30 años
Esto permite replicar la totalidad de la
curva de tasas de interés, abriendo la
posibilidad de operaciones de arbitraje o valor
relativo
Tasa
Duración
D. Diversificación de Riesgo de Crédito
Una sola contraparte
Préstamo Tradicional
Cuando son bursatilizaciones de créditos
al menudeo (i.e. hipotecarios)

Varias Contrapartes
Inversión en una Bursatilización
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Por qué Bursatilizar?
3. También se crean eficiencias al asignar la
toma de cada tipo de riesgo al tipo de
Institución con la mayor capacidad para
administrarlo
Activo Tradicional 1 Riesgo de Mercado (Riesgo
de Tasa de Interés Riesgo de Prepago) Riesgo de
Crédito Riesgo Operacional

Esta institución se encuentra obligada a evaluar
los tres tipos de riesgo, aún cuando su
especialidad puede ser sólo uno o dos de los
mismos.
Entidad
Totalidad de Riesgos
BURSATILIZACION

Títulos Preferentes
AFOREs, Sociedades de Inversión
Riesgo de Mercado

Títulos Subordinados, Seguros de Crédito
Aseguradores de Crédito, Inversionistas Especiali
zados
Riesgo de Crédito

Derechos de Cobranza
Administradores de Cartera
Riesgo de Operación
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BURSATILIZACIÓN EN ACCIÓN EL CASO DEL
FINANCIAMIENTO HIPOTECARIO EN EEUUA
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Descripción General del Mercado
Programa del Gobierno
Financiamiento Convencional
Garantía FHA
Garantía VA
Créditos Conforming
Créditos Non-Conforming

• Vehículo Gubernamental
• Ginnie Mae

• Vehículo Privado
• Bancos Comerciales

• Vehículo de Agencia
• Fannie Mae
• Freddie Mac

Los vehículos privados también pueden emitir
instrumentos basados en conforming loans
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Como actúan Freddie Mac y Fannie Mae?
Aseguradora de Crédito Hipotecario (PMI)
Seguro requerido sólo para créditos con LTVgt80
SEGURO CRÉDITO HIPOTECARIO (Primera Pérdida al
25)
MBS con Repago de Capital e Interés garantizado
por Fannie Mae
PRIMA
Hipoteca Seguro 25
BANCO HIPOTECARIO


Mercado de Valores
MBS con Repago de Capital e Interés garantizado
por Freddie Mac
Hipoteca Seguro 25



Hipoteca
Paquetes Hipotecarios estructurados a este
nivel. Fannie y Freddie adquieren Hipotecas
DEUDOR
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Características de los Flujos de los MBS
Los flujos generados por el paquete de hipotecas
son pasados al inversionista netos de una
sobretasa de administración. Los créditos
individuales que caen en cartera vencida son
prepagados a los inversionistas por Fannie o
Freddie.
Cupón MBS Cupón en Crédito Hipotecario -
Sobretasa de Administración
Sobretasa de Administración Comisión por
admón. Comisión por garantía Prima Seguro
Crédito Hipotecario
Aseguradora Crédito Hipotecario
Prima Seguro Crédito Hipotecario

Garante (Fannie Mae)
Administrador
Acreditado
Inversionista
Pago Mensual
Pago Mensual
Pago Mensual
Menos Comisión por Admón. y Prima Seguro Crédito
Hipotecario
Menos Comisión por garantía

• Pago Mensual incluye
• Intereses Devengados

• Amortización de Capital anticipada

• Amortización de Capital prevista

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Cómo actúa Ginnie Mae?
FHA / VA
SEGURO CRÉDITO HIPOTECARIO AL 100
PRIMA
Hipoteca Seguro 100
BANCO HIPOTECARIO

Ginnie Mae NO adquiere Hipotecas Estructura
y Otorga garantía global

Hipoteca
DEUDOR
Paquetes Hipotecarios estructurados a este
nivel.
14
Cómo funciona Mercado de Non-Conforming?
Aseguradora Crédito Hipotecario (PMI)
Garante de Bonos Hipotecarios (Monoliners)
SEGURO CRÉDITO HIPOTECARIO (Primera Pérdida al
25)
Garantía de Pago Oportuno al 100
PRIMA
PRIMA
MBS con repago de Capital e Interés garantizado
por Monoliner
Hipoteca Seguro 25
Mercado de Valores
CONDUIT ó VEHÍCULO PRIVADO
BANCO HIPOTECARIO



Hipoteca
Paquetes Hipotecarios Estructurados a este
nivel. El Vehículo adquiere las Hipotecas
DEUDOR
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Cómo funciona la operación de títulos MBS en
EEUUA?
t0
t1
t2
Vendedor de Créditos (Originador) obtiene
compromisos de clientes y cierra una tasa por
adelantado con el mismo
Se entregan recursos al originador o vendedor de
hipotecas a través del vehículo
48 hrs. Antes de la entrega se le comunica al
comprador las características de las hipotecas en
los paquetes
Entrega instrumentos (MBS) con características
acordadas en t0 , que den un derecho pro-rata al
inversionista
Usando el sistema TBA vende por adelantado un
número acordado de paquetes de hipotecas los que
se entregarán en t1 de acuerdo a las condiciones
de entrega establecidas
Paquete 1
Paquete 2
Al ser conforming reciben garantía de FNMA, GNMA
TO BE ANNOUNCED
F U N G I B L E S
Se acuerda sobre tipo de hipotecas, cupón, precio
y fecha de entrega
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• Seguro Crédito Hipotecario / Garantía de Pago
  Oportuno de Bonos
• Cuando un crédito presenta entre 1 y 6
  mensualidades vencidas
• Administrador del crédito continúa pagando
  mensualidades al Vehículo (Fannie, Ginnie,
  Freddie o Vehículo privado) para que éste
  continúe administrando el MBS.
• Cuando el crédito presenta más de 6 mensualidades
  vencidas
• El Vehículo prepaga el crédito Hipotecario
• Fannie, Freddie, Ginnie, lo hacen con recursos
  propios.
• Vehículo privado con recursos en las reservas
  del Fideicomiso y sólo en caso de que éstas no
  sean suficientes con cargo al garante del MBS
  (garante del bono hipotecario)

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• El Vehículo resarce al administrador por las
  mensualidades vencidas que éste haya financiado.
• Ginnie Mae no paga las dos primeras mensualidades
  vencidas al administrador.
• El Vehículo puede haberse reservado algún
  recurso contra el administrador en caso de no
  pago (práctica cotidiana de Fannie Mae) o de que
  no sea posible cobrar el seguro por una causa
  imputable al administrador.
• El Vehículo tramita la reclamación del seguro
  de crédito hipotecario.
• Estos se pueden reclamar sólo después de haber
  ejecutado la garantía y cuantificado la pérdida
  en dicho crédito.
• Ginnie Mae tiene seguros del 100 del saldo
  insoluto de los créditos (ofrecido por FHA y VA).
• Fannie Mae, Freddie Mac y los Vehículos
  privados tienen seguros de entre el 10 y el 30
  en primera pérdida del saldo insoluto de los
  créditos.

18

• En caso de que el garante del MBS haya tenido que
  adelantar pagos, es éste quien tiene derecho a
  reclamar el seguro de crédito Hipotecario.
• El inversionista siempre recibe pagos tal y como
  se previó en prospecto del MBS (sólo asume riesgo
  de prepago) y las pérdidas se toman
• Primer lugar Administrador.
• Segundo lugar Aseguradora de Crédito Hipotecario
• Tercer Lugar Fondos de reserva en el caso de
  Vehículos privados.
• Cuarto Lugar Ginnie, Freddie, Fannie o Garante
  del bono hipotecario.

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HACIA DONDE VA LA BURSATILIZACIÓN EN MÉXICO?
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Características del título a emitir

• El título a emitir va a ser de tipo
  pass-through el cual tiene las siguientes
  características
• Las hipotecas que van a respaldar los títulos
  van a ser muy homógeneas
• Plazo hasta 25 años
• Cupón fijo mensual
• Amortización tipo anualidad mensual
• Prepago se distribuye a pro-rata sobre el saldo
  insoluto del bono
• Calidad crediticia AAA medida de acuerdo con la
  capacidad de pago oportuno de principal e
  intereses más los credit enhancements que se
  incluyan, como pueden ser
• sobrecolateral,
• reservas,
• enganche,
• seguro de crédito hipotecario hasta por un 25
  primera pérdida y
• en caso de ser necesario una garantía de pago
  oportuno parcial.
• Los pagos a los inversionistas van de acuerdo a
  los pagos sobre el colateral.
• Los pagos sobre el crédito hipotecario son
  pasados directamente al inversionista sin ningún
  tipo de estructuración.

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Sistema de Financiamiento Hipotecario
MERCADOS
Formadores de Mercado
Intermediarios
Originadores
Derivados
Administradores
CB
Inversionistas
Capital de Riesgo
K
Universales
FIEH
Mercado de seguros de Crédito Hipotecario
Instrumentos y Dinero
Información
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Mercado primario
Venta de Créditos a Vehículos
INTERMEDIARIOS
b) Administradores
a) Originadores
Generación de Créditos

• Los participantes del mercado primario pueden
  ser Intermediarios Financieros, y en el caso de
  Administradores, entidades no financieras.
• La especialización promoverá la competencia,
  fomentando eficiencia en el mercado primario.

d) Universales
c) Capital

• Originadores Especialistas en distribución y
  administración de riesgo de mercado entre momento
  de colocación y momento de venta
• Administradores Especialistas en cobranza y
  recuperación especializada
• Capital Especialistas en el análisis de
  capacidad de originación y/o administración, así
  como en la obtención de fondos de riesgo.
• Universales Instituciones con la posibilidad de
  asumir las actividades a, b y c.

Se impulsa la especialización de los
participantes de acuerdo a sus capacidades.
23
Vehículos
VEHICULOS

• DESCRIPCION
• Los vehículos deben contar con un capital
  equivalente al menos de K.
• La deuda del Vehículo (B) debe reunir tres
  características
• La más alta calidad crediticia.
• Estructura Financiera homogénea en relación a la
  de otros Vehículos.
• Ser pass-through, inclusive en el riesgo de
  prepago.
• Los vehículos pueden ser abiertos o cerrados.
• Pueden estructurarse para adquirir créditos de
  múltiples originadores o exclusivamente de uno.
• Deben estar registrados en FIEH

Cumplen con los Criterios De Adquisición?
B
Créditos
Créditos
Si
K
No
FIN

• CRITERIOS DE ADQUISICION
• Los créditos deben contar con tres seguros
  Crédito Hipotecario, Vida y Daños a Propiedad.
• Estar registrados en FIEH.
• Estructura Financiera semi-estandarizada.

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Vehículos

• El casi nulo riesgo de crédito de los bonos
  emitidos por los vehículos, resultado de reglas
  claras establecidas en el contrato del vehículo,
  promueve la transparencia.
• Se plantea crear una clase de vehículos
  (fideicomisos) que el mercado acepte como
  particularmente seguros y transparentes para
  lograr esto se recomienda
• Reconocimiento explícito de BANXICO a esta clase
  de fideicomisos mediante la autorización de
  reportabilidad a las emisiones de estos
  vehículos.
• Reconocimiento de la CNBV mediante la
  autorización de mecanismos preferentes en
  relación a la inscripción y registro de los
  títulos emitidos por esta clase de vehículo, así
  como permitiendo la colocación primaria a través
  de mecanismos de mercado secundario.
• Los bonos tendrán una estructura financiera
  (calidad crediticia, vencimiento, cupón,
  amortización programada, prepago autorizado,
  etc.) común, permitiendo la generación de volumen
  y liquidez para los títulos de cualquier
  vehículo.

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Mercado de Seguros de Crédito Hipotecario
FIEH
Aseguradores Hipotecas
Reaseguradores Hipotecas
Back-Stop a reaseguradoras
Aseguradoras Extranjeras Especializadas
Multilaterales
AHF
La participación de estas entidades es clave para
incentivar la entrada de aseguradoras extranjeras
al mercado
Intermediarios
Filiales Extranjeras Especializadas
AHF
OPIC
Aseguradoras Nacionales

• Los Aseguradores Internacionales de Crédito
  Hipotecario establecen operaciones en México para
  proporcionar seguro hipotecario para créditos
  originados por intermediarios financieros.
• Estas entidades obtienen acceso a Reaseguradores
  Hipotecarios.
• Asimismo, este mercado debe trabajar
  conjuntamente con FIEH en definir estándares
  mínimos de bases de datos, así como accesar
  información sobre sus carteras desde el mismo.

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• La SHF necesita crear una subsidiaria de seguros
  (AHF)
• Segregar actividad de garantías de actividad
  crediticia.
• Incorporarse a un marco regulatorio más adecuado
  para los productos de la SHF.
• Establecer una figura jurídica mas parecida a la
  de los participantes privados que se planea
  integrar al Sistema de Financiamiento
  Hipotecario.

AHF
La división aseguradora de la SHF continúa
proporcionando seguro hipotecario, operando de
manera Análoga a Seguros Bancomext
T i e m p o
Subsidiarias Especializadas
Aseguradores Nacionales
Aseguradoras extranjeras establecen una filial
en México con capital local
Aseguradoras nacionales ingresan al mercado de
Seguro Hipotecario
Gradualmente incrementará la competencia en el
mercado de seguros y permitirá a la AHF
concentrarse en el riesgo crediticio remanente
que no sea asegurado por el sector privado.
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Mercado de Seguro de Bonos (Certficados
Bursátiles)
Se tiene interés en una emisión en
mercado extrajero?
Seguro de Crédito y Capital son suficientes Para
AA/AAAmx?
Vehículo adquiere seguro de bonos de
aseguradora extranjera (Escala Local a Escala
Global)
SI
SI
NO
NO
Vehículo emite títulos en el extranjero
Vehículo emite CBs Locales
Vehículo adquiere Seguro de Bonos para
alcanzar AAA(Local)

• De no ser posible que el Seguro de Crédito y el
  Capital del Vehículo alcancen la calificación
  AA/AAA (Escala Local), será necesaria la compra
  de un Seguro de Bonos.
• El acceso a mercados internacionales dependerá de
  poder adquirir este producto a garantes de bonos
  internacionales
• La participación del Sector Privado en este
  mercado probablemente puede ocurrir más
  rápidamente que en Seguros de Crédito.

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El Mercado de Instrumentos emitidos por vehículos
Inversionistas



Mercados de Deuda Locales
Market Makers

MBS
MBS (AAA)
MBS/CMO
Inversionistas Institucionales y Coporativos
MBS/CMO
CMO (AAA)
MBS (AAA)
CMO (AAA)

Mercados de Derivados
Vehículos emiten certificados pass-through de
bajo riesgo crediticio (AAA) a mercados de deuda
locales quienes a su vez distribuyen este
producto a los inversionistas finales.
1
Los Mercados de Deuda pueden utilizar productos
derivados así como flujos estructurados para
diseñar instrumentos específicos que son más
fáciles de distribuir al inversionista final.
2
Los Mercados de Deuda pueden ser participantes
activos en la absorción y valuación del riesgo de
mercado, manteniendo MBSs o CMOs en sus balances.

3
29
Regulación
CB
Marco Prudencial
K
FIEH
Intermediarios
Mercado de Seguros Hipotecarios

• Es a través de la FIEH que las Agencias
  Calificadoras (sector privado) y los Reguladores
  (Autoridad) acceden a información estadística
  para ejercer regulación prudencial. De esta
  forma, la FIEH es un elemento clave para una
  regulación adecuada.
• La FIEH proporciona información al regulador
  sobre Fideicomisos, Mercado de Seguros de
  Hipotecarios e intermediarios para poder llevar a
  cabo una regulación completa del mercado.
• Las Agencias Calificadoras son agentes del
  mercado y pueden usar a FIEH para obtener la
  información necesaria para ejecutar su función.

30
Fuente de Informacion Estadistica Hipotecaria
(FIEH)
Originadores, Administradores, Aseguradoras
Vehículos
Estándares
FIEH

• Datos Acreditado
• (demográficos,
• ecónomicos, crédito)
• Datos Vivienda
• (Avalúo, Constructor)
• Datos Comportamiento
• (Pagos, Cobranza)

• Datos Vehículo
• (creación, K,etc.)
• Identificador Créditos
• (Crédito Asociado))
• Datos Vigencia
• Vehículo y sus
• emisiones

Información Vehículos Identificación y Créditos
Asignados
Información Hipotecas Originación y
Administración
Reguladores y Agencias
Filtros
Aseguradoras de Créditos y Bonos
Público Inversionista
31
FIEH, cont.

• El propósito de FIEH es brindar al mercado
  transparencia y certidumbre en toda operación de
  financiamiento o aseguramiento hipotecario.
• De acuerdo a formatos y estándares consensuados
  con participantes del mercado de seguros,
  recibirá información para crear y administrar una
  base de datos que fomentará la estandarización
  del mercado primario y permitirá
• Dar seguimiento desde originación hasta último
  pago a cada crédito.
• Vincular Vehículos con cada crédito que estos
  adquieran.
• Proveer información del mercado hipotecario a
  posibles nuevos participantes en el Sistema de
  Financiamiento Hipotecario.
• Reportar a Inversionistas, Agencias y
  Reguladores, la existencia de créditos, su
  estatus y el Vehículo con titularidad sobre los
  mismos esto proveerá mayor seguridad y deberá
  ser un pilar del sano funcionamiento del Sistema
  de Financiamiento Hipotecario.

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Caso Local

• Desarrollo de
• Contrato de
• Fideicomiso
• Permite la adquisión
• de cartera con completa
• Tranferencia de
• Propiedad.
• Emite títulos
• Financieros tipo Pass
• Through

• SOFOL
• Identifica
• Oportunidades
• de Bursatilización
• Esto puede ser
• Nivel de tasas
• (Cartera Existente)
• Diversificación de Fondeo
• (Cartera Nueva)
• Reducción de Capital

• SOFOL y SHF
• Fijan los requisitos
• Mínimos para
• Autorizar el Programa
• de la SOFOL
• Due Dilligence de la
• SOFOL como originador
• y administrador

Es cartera nueva?
SI
NO
SOFOL Selecciona Cartera Existente
Establecimiento de Fideicomiso

• SOFOL y SHF
• Analizan selección
• Para asegurar
• Control de Calidad
• Existencia y Suficiencia de Expedientes Físicos
• Calidad Crediticio Mínima de los Créditos
• Análisis de Prepago

FIDEICOMISO Administra flujos De cartera.
Son Créditos que Protegen al Consumidor
Emisión de Papel
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CUÁNTO SE PUEDE BURSATILIZAR?
34
Cuánto podrá ser bursatilizado?

• De la cartera conjunta de FOVI y SHF,
  actualmente el 46 es bursatilizable. El
  restante no lo es debido a que son créditos de
  doble índice o con tasas fuera de mercado.
• Se proyecta que para el 2004 52.7 mil millones
  de pesos de cartera SHF podrán ser
  bursatilizados, de los cuales 18 mil millones
  corresponden a cartera nueva en pesos.

Millardos de pesos
2003
2004
72.3
35.9
100
49.6
3.2
52.7
33.2
4.5
18.0
45.9
100
34.1
Cartera IndividualTotal FOVI-SHF
Cartera de doble índice
Cartera con Tasa Fuera de Mercado
Cartera Nueva en Pesos
Cartera Bursatilizable
Cartera Bursatilizable
35
CONCLUSIONES
36
CONCLUSIONES

• La Bursatilización es un mecanismo que permite
  el financiamiento de nuevas hipotecas a través
  del traspaso de activos a un Vehículo de
  Bursatilización y de la emisión de instrumentos
  respaldados por dichos activos.
• EEUUA
• Estandarización del Mercado Primario.
• Introducción de Aseguradores de Crédito
  Hipotecario y Bonos.
• Separación de Obtención de Financiamiento de las
  actividades del mercado primario.
• Segmentación de la Actividad Global del Mercado
  Primario Hipotecario en componentes sujetos a
  especialización.
• A través de este esquema se propone propone una
  ruta general para re-introducir el sector privado
  al financiamiento de hipotecas.
• Enfatiza la importancia de contar con un Sistema
  transparente y con reglas claras para incentivar
  la entrada del Sector Privado (FIEH).
• Atribuye un elevado nivel de importancia a la
  segmentación de las fuentes de riesgo y la
  asignación de las mismas a los agentes económicos
  con la mayor capacidad para absorberlo.

37
(No Transcript)