LA REFORME DE LA COMPTABILITE DES SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES

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LA REFORME DE LA COMPTABILITE DES SYNDICATS DE
COPROPRIETAIRES

• LES MISSIONS DU SYNDIC
• le syndic est chargé dadministrer limmeuble
  ... détablir le budget prévisionnel, de tenir
  pour chaque syndicat une comptabilité séparée
  art 18, L 10/07/1965

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LA REFORME SRU

• La comptabilité du syndicat doit être tenue selon
  une nomenclature et des règles spécifiques,
• Une distinction doit exister entre opérations
  de gestion courante et travaux ou opérations
  exceptionnelles ,
• Une distinction doit exister entre provisions
  sur charges et avances , les provisions sur
  charges incombant définitivement aux
  copropriétaires et les avances étant
  remboursables.

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LA REFORME SRU

• Un syndicat de copropriétaires ayant un objet
  spécifique doit disposer de règles comptables,
• Le syndic doit effectuer des opérations courantes
  et des opérations ponctuelles,
• Le syndic peut appeler des fonds destinés à
  financer les opérations de gestion et des fonds
  destinés à constituer des réserves.

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LES OPERATIONS DE GESTION COURANTE art 14.1, L
10/07/1965

• Pour faire face aux dépenses courantes de
  maintenance, de fonctionnement et
  dadministration des parties communes et
  équipement communs de limmeuble, le syndicat des
  copropriétaires vote chaque année un budget
  prévisionnel ... Les copropriétaires versent des
  provisions égales au quart du budget voté.
  Toutefois, lassemblée générale peut fixer des
  modalités différentes. La provision est exigible
  le premier jour de chaque trimestre ou le premier
  jour de la période fixée par lAG .

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LES OPERATIONS DE GESTION COURANTE REGROUPENT

• Les dépenses de fournitures et consommables (eau,
  électricité, gaz, fuel, etc.),
• Les travaux de maintenanceles travaux
  dentretien courant exécutés en vue de maintenir
  létat de limmeuble ou de prévenir la
  défaillance dun équipement commun (maintenance
  des ascenseurs, du chauffage, propreté des
  espaces communs, etc.).
• Les dépenses administratives (honoraires de
  syndic, assurances, etc.),
• Les menues réparartions.

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LE BUDGET PREVISIONNEL

• Il est appelé souvent budget de fonctionnement
  ,
• Avec le loi SRU, le vote du budget prévisionnel
  est devenu surtout
• Un acte de procédure il fait naître au profit
  des syndicats des copropriétaires une créance
  définitive sur les copropriétaires. Cest le vote
  qui fait naître les produits sur opérations
  courantes ,
• Une autorisation de dépenser elle est limitée au
  montant du budget voté et le syndic na pas le
  droit de la dépasser sans une nouvelle
  autorisation de lAG.

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LE BUDGET PREVISIONNEL

• Le montant et la date dexigibilité des
  provisions sur budget prévisionnel sont définis
  par lAG ou, à défaut par la loi,
• Le syndic doit adresser un avis dexigibilité
  de la provision à tous les copropriétaires
  préalablement à la date dexigibilité par lettre
  simple.

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LE BUDGET PREVISIONNEL

• Le législateur dispose que le quote part due sur
  budget prévisionnel devient exigible dans sa
  totalité, de tout copropriétaire en retard dans
  le versement dune provision exigible,
• La provision sur charges courantes constitue une
  dette indivisible et définitive.

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LE BUDGET PREVISIONNEL

• La provision est due par tous ceux qui sont
  copropriétaires à la date de son exigibilité,
• Le montant de la provision appelée est
  définitivement réparti entre les copropriétaires
  dans les proportions prévues par le règlement de
  copropriété.

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LAJUSTEMENT ANNUEL DES CHARGES COURANTES

• A la fin de lexercice comptable, les produits
  exigibles sont ajustés avec les charges engagées,
• Deux situations sont possibles
• Le budget est respecté un excédent sur
  opérations courantes apparaît,
• Le budget est dépassé une insuffisance sur
  opérations courantes apparaît. Cest
  lapprobation des comptes qui donne, a
  posteriori, lautorisation dengager le syndicat
  au-delà du budget voté.

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LES TRAVAUX ET OPERATIONS EXCEPTIONNELLES (art
14.2, L 10/07/1965)

• Ne sont pas comprises dans le budget
  prévisionnel les dépenses pour travaux ... Les
  sommes y afférentes sont exigibles selon les
  modalités votées par lAG ,
• Chaque opération de travaux fait lobjet dun
  budget distinct.
• Le vote de ce budget fait naître une créance sur
  les copropriétaires au profit du syndicat et
  autorise le syndic à engager les dépenses
  nécessaires à la réalisation des travaux, à
  hauteur du budget voté.

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LAJUSTEMENT SUR LES TRAVAUX ET OE

• Quand lopération est clôturée (terminée) les
  produits exigibles sont ajustées avec les charges
  engagées,
• Il peut en résulter un excédent ou une
  insuffisance, remboursable ou exigible après
  approbation des comptes.

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LES FONDS QUE LE SYNDIC PEUT APPELER

• Lavance constituant la réserve prévue par le
  règlement de copropriété (fond de roulement,
• Les provisions sur budget prévisionnel,
• Les provisions sur travaux et opé excep,
• Des provisions spéciales (art 18, L 10/07/65),
• Des provisions correspondant à léchéancier prévu
  dans le plan pluriannuel de travaux décidés par
  lAG.

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LA NATURE JURIDIQUE DES FONDS APPELES

• Les appels sur budget prévisionnel et sur travaux
  incombent définitivement aux copropriétaires à la
  date de lexigibilité,
• Les autres fonds appelés constituent des avances,
  ils appartiennent aux copropriétaires et non au
  syndicat,
• Ces avances constituent une dette du syndicat
  envers les copropriétaires concernés. De ce fait,
  ils sont remboursables aux copropriétaires
  vendeurs.