Tema 5' El mercado de la vivienda en Espaa

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Tema 5. El mercado de la vivienda en España

• Evolución de la vivienda en España
• Precio y accesibilidad a la vivienda (1987-2004)
• El problema del suelo
• El esfuerzo para acceder a la vivienda
• Políticas públicas de vivienda
• Conclusiones

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1. Evolución de la vivienda en España (I)

• El parque de vivienda se ha duplicado desde 1970
  y entre 1991-2001 el aumento fue 20,9 (
  3.602.969, pasó de 17 m a casi 21 m),
  cuadriplicando el ? población (5)
• El número de hogares ? 21,5 por mejora
  económica, ? inmigración, separaciones, divorcios
  e ? hogares unifamiliares
• ? viviendas secundarias (13,6), especialmente
  en el litoral Mediterráneo
• La dimensión media de la familia española (3
  personas)gt UE (2,5), aunque en disminución por
  hogares con 1 o 2 personas, familias
  monoparentales, parejas sin hijos, elevación de
  esperanza de vida
• Forma habitual de acceso es la propiedad
• A partir de 1987, se ? las viviendas libres y ?
  las protegidas. En 2003 viviendas libres son el
  88,4 del total
• Resultados satisfactorios para la actividad
  constructora, pero insatisfactorios para los
  potenciales compradores por elevaciones de
  precios

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1. Evolución de la vivienda en España (II)

• Entre 1980-2003 7,6 m de viviendas y 2,7 m de
  hogares, la diferencia 4,8 m (63,6) han sido
  para renovar parque, segunda residencia o
  permanecer desocupada
• Se ha primado actividad productiva Cuando la
  construcción funciona, todo funciona
• Empeoramiento del alquiler 11,3 del total
  (2001) frente al 39 en UE, consecuencia de la
  falta de promoción y de la venta a los inquilinos
  al disminuir su rentabilidad
• Nuevo Plan parece primar el alquiler

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2. Precio y accesibilidad a la vivienda
(1987-2004) (I)

• Problema de acceso Precio multiplicado por cinco
  y los salarios por dos en 1987-2004. En 1987
  Precio/salario bruto medio 3,4 veces y en 2004
  8,2
• Los municipios de mayor tamaño y sus áreas de
  influencia han visto incrementar sus precios a
  tasas muy superiores que los de menor tamaño
• Grandes ciudades (gt1/2 millón h) Madrid y
  Barcelona coste medio muy superior Sevilla,
  Zaragoza (Exposición Internacional 2008) y Málaga
  gtmedia y Valencia últimamente se han disparado
  por Copa América de Vela y la transformación
  urbana
• Ciudades entre cien mil y medio millón con
  precios algogtmedia capitales de provincia y
  ciudades del entorno de Madrid y Barcelona, más
  Jerez, Gijón y Vigo.
• Ciudadeslt100.000 h precios más bajos.
• Dualización entre grandes/medianas ciudades y
  pequeñas
• Entre CC.AA más cara (Madrid) y la más barata
  (Extremadura) hay diferencia de cuatro veces. Más
  caras Madrid, País Vasco, Cataluña y Baleares.
  Más baratas Extremadura, Castilla- La Mancha y
  Galicia.
• Costa Mediterránea (Turismo de sol y playa,
  segundas residencias) han impulsado
  encarecimiento de la vivienda

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2. Precio y accesibilidad a la vivienda
(1987-2004) (II)

• Precios medio de vivienda protegida de 90 m2 en
  200582.134 euros
• Entidades financieras no conceden préstamos con
  pagosgt 30 de ingresos solicitante. Solicitando
  100 del precio al 5 durante 20 años 587 euros
  mensuales cantidad muy superior al SMI
• Las CC.AA con precios más elevados de vivienda
  protegida son las mismas de la libre
• El coste medio de la vivienda en alquiler (2002)
  es 629 euros/mes e ? hasta 898 si la vivienda es
  nueva
• La variación de precios de alquiler varía también
  con la dimensión del municipio
• La concentración de la población aparece como
  variable decisiva en la definición de precios de
  compra y alquiler.

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3. El problema del suelo (I)

• Es el principal componente del coste actual de la
  vivienda y principal causante de incremento de
  precios
• Frente al argumento de la escasez de suelo, hay
  otra visión basada en el precio del suelo como
  función del precio de venta de la vivienda
• La ley 6/1998 de liberalización del intervenido
  mercado del suelo para aumentar la oferta y
  reducir el precio, no ha tenido un resultado
  favorable por fuertes ?precios
• Compra-venta de suelo es un gran negocio. En
  200421.600 m euros 600.000 viviendas
  construidas90 m2 de superficie1600 euros/m225
  del precio de venta del m2 destinado a suelo. La
  mayor parte son plusvalías del proceso
  especulativo.
• Los costes de construcción de una vivienda
  (p.59)en 2004 Obra (37,4), Solar (22,7),
  Financiación-Gestión-Comercialización-Proyecto-Lic
  encia(13,3),y Margen Neto del promotor (26,6).
  Entre 1996-2004, los ?costes fueron Obra
  (38,7), Solar (614,3), Financiación y otros
  (69,9) y Margen (633,8)
• Causas ?precios ?precios solar y margen

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3. El problema del suelo (II)

• Proceso de transformación del suelo o gestión
  urbanística Fase 1. Suelo urbanizable bruto
  Planeamiento gestión del suelo 3-7 años Suelo
  listo para urbanizar. Fase 2 Urbanización 1-3
  años Suelo urbanizado. Fase 3 Licencia 3-9
  meses Suelo con licencia. Fase 4 Edificación
  18-24 meses Suelo edificado
• Fase 1 Fase 2 Producción de suelo urbanizado
  de 4 a 10 años. Fase 3 Fase 4 Promoción
  inmobiliaria 2 a 4 años
• Grave problema Desconocimiento de la propiedad
  del suelo. AAPP se lucran de encarecimiento
  suelo pero según FEMP la mayor parte del suelo
  urbanizable vacante en manos de instituciones
  financieras, promotoras, inmobiliarias incluidas
  grandes empresas de construcción.
• Las expectativas de beneficios que comienzan a
  encarecer el suelo empieza ya con el suelo
  urbanizable bruto sobre el que se posicionan
  entidades financieras, promotoras y empresas, a
  partir de ahí se aceleran compraventas
  especulativas del suelo que va cambiando de
  manos.
• Caso típico los PAU en Madrid retención de
  suelo por promotoras que monopolizaban suelo,
  demoras del proceso y espectacular ? precios.
  Oligopolio es resultado de la necesidad de
  enormes recursos financieros exigidos por el
  largo proceso de gestión del suelo
• Grandes promotoras y entidades financieras se
  concentran en compras masivas de suelo
  edificable, se encargan de desarrollarlo y
  gestionarlo y cuando ya es suelo finalista lo
  revenden a pequeñas promotoras y cooperativas que
  realizan la construcción incorporando el elevado
  precio del suelo
• Las pequeñas inmobiliarias, sin la capacidad
  financiera de las grandes, se concentran
  exclusivamente en la promoción de viviendas en
  suelo finalista.

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4. El esfuerzo para acceder a una vivienda (I)

• El esfuerzo se mide por el número de salarios
  anuales brutos necesarios para adquirir una
  vivienda de un determinado tamaño al precio medio
  del m2 construido
• Esfuerzo ha pasado de 3,3 (70 m2) en 1996 a 6,3
  en 2004 y de 4,2 a 8,2 para una vivienda de 90 m2
• Es evidente que los precios de la vivienda han
  crecido mucho más que los salarios, sobre todo a
  partir de 1996
• El esfuerzo varía por CCAA. Para vivienda de 90
  m2 Madrid en 2004 (11,7), Baleares (10,7), País
  Vasco (10,2), Cataluña (9,8), Canarias (9,0),
  Cantabria (8,8). Mayor esfuerzo correlaciona con
  mayor riqueza y mayor precio de viviendas
• Ejemplo compra vivienda de 90 m2 en 2004 Precio
  medio 147.771,90 euros. Préstamo hipotecario
  Pago mensual entre 635 y 831 euros con periodo
  amortización a 30 y 20 años, y tipo de interés al
  3,15. Si interés fuese 5, dichas cantidades se
  elevarían a 793 y 975 euros, respectivamente.

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4. El esfuerzo para acceder a una vivienda (II)

• El esfuerzo salarial de un trabajador oscila
  entre 52,5 y 68,6 de su salario neto para un
  tipo de interés de 3,15 y para un tipo del 5 el
  esfuerzo se eleva al 65,5 (30 años) y a 80,6
  (20 años)
• El aumento del precio de la vivienda ha absorbido
  con creces la rebaja del precio del dinero
• Cálculos medios para toda España, que se
  incrementan un mínimo de 25 en las grandes
  ciudades, donde se concentra buena parte de la
  población
• De haberse mantenido el precio de 1995, la rebaja
  de tipos hubiera abaratado el precio total de la
  vivienda en 74.000 euros, casi un cuarta parte de
  su actual precio final
• El alquiler mensual de una vivienda usada
  equivale al 55,7 del salario neto medio en 2003.
  El esfuerzo sube al 79,5 si la vivienda es de
  nueva construcción. Cantidad media que encubre
  oscilaciones por CCAA
• Resultado macro Fuerte endeudamiento familias
  (63 PIB en 2004 y 995 renta disponible) debido a
  incremento salariosltprecios, creación de empleo,
  demanda solvente
• Montaña de deuda amenaza la estabilidad de la
  economía ante subida de tipos y/o recesión con
  destrucción de empleos.

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5. Políticas públicas de vivienda (I)

• Políticas de los tres niveles de AAPP central,
  autonómico y local. Necesidad de colaboración
• Gasto público estatal en políticas de vivienda
  0,5 a 1,1 PIB entre 1985-2003. Holanda 3 PIB
• Dos tipos de políticas de AACC a) subvención
  sobre precio de compra (dos maneras subvención
  directa y subsidiación de intereses b)
  deducciones sobre impuestos. Históricamente, en
  España el principal destino del gasto han sido
  las deducciones de impuestos (87,9 en 2003).
• Política actual plantea incrementar la
  construcción viviendas protegidas y aumentar el
  segmento de alquiler, con las siguientes medidas
• 1. Aumento en el precio máximo fijado en la
  venta de las viviendas de protección oficial para
  incentivar a los promotores hacia este tipo de
  vivienda aunque para que esta medida sea
  efectiva es necesaria la disponibilidad de suelo
  suficientemente barato.
• 2. Ampliación en el tipo de empresas con acceso a
  mejoras en la financiación por adquisición de
  viviendas ya existentes destinadas al
  arrendamiento

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5. Políticas públicas de vivienda (II)

• 3. Subvenciones al alquiler dirigidas a
  inquilinos preferentemente jóvenes con edad no
  superior a los 35 años cuyos ingresos familiares
  no excedan de 15.792 euros
• 4. Subvención de hasta 6.000 euros a los
  propietarios de viviendas libres ofrecidas en
  arrendamiento en un periodo mínimo de cinco años
  (la subvención es para cubrir gastos de
  rehabilitación previos al arrendamiento e impagos
  y desperfectos)
• 5. Facilidades financieras para el acceso a la
  compra de vivienda protegidas para aquellas
  unidades familiares cuyos ingresos familiares lt
  6,5 veces el IPREM (Indicador público de renta de
  efectos múltiples 6.577 euros en 2005)
• 6. Programa de vivienda para jóvenes Alquiler de
  vivienda lt70 m2 fijando rentas máximas anuales y
  compra con ayudas directas a la entrada

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5. Políticas públicas de vivienda (III)

• Valoración del Plan de vivienda 1. depende de la
  financiación para llevar a la práctica las
  medidas de incentivo a la vivienda en alquiler y
  el estímulo a la vivienda protegida 2.
  Limitaciones de gasto por disciplina
  presupuestaria y reducción de fondos europeos
• Presupuesto para 2005 800 m de euros 250 para
  CCAA para rehabilitación de viviendas 200
  transferencia a ciudadanos para subsidiar
  intereses 350 ayuda directa para adquisición de
  vivienda.
• Además, hay en 2005 un Plan de choque de 200 m
  podrían utilizarse para cuatro opciones
  alternativas 1. ayudas a inquilinos para
  arrendamientos 2. subsidios para créditos a
  compradores de viviendas protegidas 3. ayudas
  directas a la entrada para compradores de
  viviendas protegidas 4 subvenciones a
  propiestarios para que pongan en alquiler de sus
  viviendas.

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6. Conclusiones (I)

• 1. El parque de viviendas ha crecido cuatro veces
  el correspondiente a la población, por incremento
  del número de hogares, viviendas secundarias,
  renovación del parque y viviendas desocupadas
• 2. El incremento del número de hogares por mejora
  económica, aumento de inmigración y disminución
  del tamaño del hogares por factores diversos.
• 3. Peso dominante de la vivienda en propiedad
  sobre vivienda en alquiler.
• 4. Hay un problema de acceso a la vivienda,
  porque la relación entre Precio de la vivienda y
  el salario bruto medio ha pasado de 3 veces a 8
  veces. Esa relación se incrementa mucho más en
  grandes ciudades y disminuye en las ciudades más
  pequeñas
• 5. El coste medio de la vivienda en alquiler es
  excesivamente elevado en relación con la compra y
  varía también con la dimensión del municipio.
• 6. Las subidas del precio del suelo y de lo
  márgenes son los principales causantes de la
  subida de precios de la vivienda. Las grandes
  promotoras y entidades financieras son la
  beneficiarias de este hecho, pues las
  inmobiliarias de menor tamaño se concentran en
  promoción de viviendas en suelo finalista.
• 7. La montaña de deuda amenaza la estabilidad de
  la economía ante la subida de tipos y/o recesión
  con destrucción de empleo.

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6. Conclusiones (II)

• 8. Gasto insuficiente en política de la vivienda,
  mucho menor al de otros países. Es una política
  basada en subvenciones y sobre todo en
  deducciones sobre impuestos
• 9. La política actual trata de incrementar las
  viviendas protegidas y el acceso al alquiler, con
  un programa de vivienda para jóvenes que fija
  rentas de alquiler máximas y provee ayudas
  directas a la entrada para la compra.
• 10 En todo caso, el futuro del Plan dependerá
  del volumen de las ayudas y de le eficiencia en
  la aplicación de las mismas.