Los sistemas pblicos de ejecucin urbanstica

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Los sistemas públicosde ejecución urbanística

• VALORACIÓN DE BIENES Y DERECHOS
• EN LOS PROYECTOS DE
• EXPROPIACIÓN Y REPARCELACIÓN

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Marco legal de aplicación

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Criterios para la reparcelaciónArts. 85 y 86
LOTC99

• Objeto
• Bienes y derechos aportados
• Fincas resultantes
• Criterios de valoración
• Unanimidad
• Criterios voluntariamente establecidos
  Valoración estimativa
• Sin unanimidad
• Ley 6/98

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Criterios para la reparcelaciónArts. 85 y 86
LOTC99

• Circunstancias
• Uso, edificabilidad
• Situación, características
• Grado de urbanización
• Destino de las edificaciones
• Monetarización de derechos
• Cuantía insuficiente para finca independiente
• Reparcelación económica

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Criterios para la reparcelaciónArts. 85 y 86
LOTC99

• Elementos sujetos a valoración
• Suelo
• Bienes y derechos indemnizables
• Vuelos
• Plantaciones
• Instalaciones
• Construcciones
• Derechos art. 99 RGU-LS76
• Derechos reales
• Derechos arrendaticios
• Traslado y extinción de actividades económicas

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Valoración de sueloLey 6/1998 y Ley 10/2003

• Urbanizable sectorizado (art. 27.2)
• - VRB /m2c x Aprovechamiento m2c
• - VUB /m2s x S suelo m2s
• Urbano sin urbanización consolidada (art.28.1)
• - VRB /m2c x Aprovechamiento m2c
• - VRC /m2c x Aprovechamiento m2c

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Normas Técnicas Valoración Catastral
(R.D. 1020/1993)Valoración del suelo
VR /m2c x e
m2c/m2s VU /m2s POLIGONO VRB
x ep VUB
Pormenorización
Pormenorización CALLE VRC
x ec VUC
Coefs.
Coefs.
A-B
A-B-C-D-E-F-G PARCELA VRP
VUP




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(No Transcript)
9
(No Transcript)
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Valoración de suelo Ley 6/1998

• PONENCIA DE VALORES
• Inexistencia
• Pérdida de vigencia
• Inaplicabilidad
• Suelo urbanizable (Ley 10/2003)
• Método residual dinámico
• Orden ECO/805/2003
• Suelo urbano Método residual

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Valoración de sueloLey 6/1998

• Pérdida de vigencia de ponencias
• - Art. 7 R.D.-L. 5/1997 10 años
• - Art. 10.2 Ley 48/2002 del Catastro
• Modificación por diferencias sustanciales de
  Vponencia/Vmercado

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Método residual estático

• Vv Vs Vc G B
• Vs Vv Vc G B

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Método residual estático R.D. 1020/1993

• Vv Vs Vc G B
• G B 0,4 Fl (Vs Vc)
• Vv (Vs Vc) 1,4 Fl
• Vs Vv/1,4Fl - Vc

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Deducción de gastos de urbanización Art. 30 Ley
6/1998

• Valores de repercusión catastrales
• Gastos ya deducidos
• Método residual
• Vs Vv/1,4Fl Vc - Cu

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Ejemplo de aplicación

• Vr Vv/1,4Fl Vc
• Vv 1.540 /m2c
• Vc 550 /m2c
• Fl 1
• Aprovechamiento subjetivo 0,25 m2c/m2s
• Vr 1.540/1,4 570 530 /m2c
• Vsu 530 /m2c x 0,25 m2c/m2s 132,5 /m2s

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Ejemplo de aplicación

• Deducción costes urbanización art. 30 LRSV98
• Vs Vv/1,4Fl Vc - Cu
• Ejecución material urbanización
  ...................... 30 /m2s
• Costes financieros 20 s/ 30 /m2s...............
  .....6 m2s
• Costes gestión/promoción 10 s/ 20 /m2s......3
  /m2s
• Indemnizaciones..................................
  ................1 /m2s
• Total costes urbanización........................
  ..........40 /m2s
• Vs 132,5 /m2s 40 /m2s 92,5 /m2s

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• MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO
• Orden ECO/805/2003 Arts. 36 a 39
• 
  
  Ej
  Sk
• VA ? ------------ - ? -----------
• (1 i)tj
  (1 i)tk
• VA Valor actual del suelo
• Ej Ingresos previstos en el momento J
• Sk Pagos previstos en el momento K
• tj Número de períodos de tiempo hasta que se
  produce cada uno de los ingresos
• tk Número de períodos de tiempo hasta que se
  produce cada uno de los pagos
• i Tipo de actualización elegido

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Valoración de bienes y derechosdistintos del
suelo
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Valor de las edificaciones

• Art. 31.2 Ley 6/98
• De acuerdo con la normativa catastral
• Coste de reposición corregido por
• Antigüedad
• Estado de conservación

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Valor de las edificaciones

• Norma 12 R.D. 1020/93
• Valor de reposición
• Coste actual x Coef H x Coef I
• MBC x Coef tipo Antigüedad Estado
• 
  de
• 
  conservación

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Valor de las edificaciones Coste actual

• O.M. 18 diciembre 2000
• MBC1 527,09 /m2
• MBC2 486,82 /m2
• MBC3 445,95 /m2
• MBC4 405,68 /m2
• MBC5 385,25 /m2
• MBC6 364,81 /m2
• MBC7 324,56 /m2
• Actualización anual Ley Gral. Pptos. 1,02

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(No Transcript)
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Coef. H

• Antigüedad

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Coef IEstado de conservación

• Regular Defectos permanentes que no comprometen
  habitabilidad y estabilidad
• I 0,85
• Deficiente Se precisan reparaciones de
  importancia, comprometiendo estabilidad y
  estabilidad
• I 0,50

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Valor de las edificacionesejemplo

• Vivienda unifamiliar aislada
• Sc 135 m2
• MBC2 486,82 /m2
• Coste actual 486,82 x 1,024 526,95 /m2
• Tipo 1.2.1.5 Coef. Tipo 1,10
• Antigüedad 45 años H 0,52
• Estado de conservación regular I 0,85
• Valor de reposición
• 526,95 /m2 x 1,10 x 0,52 x 0,85 256,20 /m2
• 256,20 /m2 x 135 m2 34.587

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• Indemnizaciones
• por traslado de actividad (I)
•  
• Gastos de sustitución ejecución de obras
• Gastos apertura negocio
• - honorarios proyecto/dirección
  obra
• - impuesto construcciones, i. y
  o.
• - tasas licencias obra y
  apertura, etc.
• Gastos primer establecimiento
• - acometidas de servicios
• - conexión de líneas
•  

 
       
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Indemnizaciones por traslado de actividad (II)

• Indemnización empleados salarios
• Indemnización lucro cesante temporal beneficio
  medio tres últimos años
• Pérdida clientela
• Pérdida elementos no trasladables
• Gastos traslado
• - transporte mobiliario y mercancías

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Indemnizaciónpor extinción de actividad

• Valor de explotación de la actividad
• Valor de las existencias
• Valor de las instalaciones no amortizadas

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Indemnizaciónpor extinción de actividad

• Valor de explotación de la actividad
• Valor actual VAE de los flujos de caja anuales
  FCA imputables a la actividad durante el período
  de vida útil restante
• EJEMPLO
• Tipo de actualización 8
• Flujo de caja medio 3 últimos años
• Vida útil total estimada 20 años
• Vida útil restante 10 años
• VAE FCA/0,08 x (1 1/0,0810)