MARCHE DES CAPITAUX, ACCES AU CREDIT, SOLVABILISATION

1
MARCHE DES CAPITAUX, ACCES AU CREDIT,
SOLVABILISATION

• LE FINANCEMENT DU LOGEMENT DANS LES PAYS DE
  LUEMOA
• Conférence 14-16 février 2005, Bamako
• Olivier Hassler Banque
  Mondiale
• Specialiste Principal
  Ohassler_at_worldbank.org
• en financement du logement

2
LE ROLE DU MARCHE DES CAPITAUX

• BENEFICES ET CONDITIONS

3
LAPPEL AU MARCHE DES CAPITAUX UNE
PROBLEMATIQUE PARTIELLE, MAIS FONDAMENTALE

• Le sous-développement du crédit au logement nest
  pas seulement un problème de ressources des
  prêteurs
• Problèmes de loffre (foncier, promotion/construct
  ion)
• Rapports prix/revenus
• Circuits informels
• Conditions macro-économiques
• Le manque de ressources nest pas seulement un
  problème de marches des capitaux
• Le marche des capitaux jamais la source unique
  de fonds, même dans les économies développees
  (aux USA, les dépôts financent 50 des crédits
  hypothécaires)

4
LEFFET SOLVABILISATEUR DES LONGUES DUREES
5
LEFFET STABILISATEUR DUN ACCES AU MARCHE
FINANCIER

• Pour les établissements généralistes, les bases
  de dépôt ne sont pas toujours stables
• Méfiance envers les établissements
• Instabilité politique
• Systèmes de garantie des dépôts faibles
• Fuites dues aux importations de matériaux de
  construction (les credits ne créent pas de
  depots dans ce cas)
• ?- Importance de pouvoir faire appel au marché
  pour gérer la liquidité et stabiliser les bilans
• - Importance du marché, en labsence
  dinstruments de couverture, pour fixer les taux
  dintérêt, dont la variabilité totale gt risque
  de crédit

6
LEFFET STABILISATEUR DUN ACCES AU MARCHE
FINANCIER, suite

• Etablissements spécialisés
• Leur viabilité dépend de ressources externes
  adaptées.
• En labsence de marches des capitaux, dépendance
  a légard
• Des banques, souvent concurrentes,
• De lEtat (banques publiques).
• Or, lintervention selective de lEtat
• Risque de créer des inégalités entre
  établissements prêteurs ?dentraver le
  développement de loffre globale
• Peut occulter, mais ne résout pas, la pénurie de
  moyens financiers à long terme

7
EFFET CATALYTIQUE DE LAPPEL AU MARCHE FINANCIER

• Réduction du coût du crédit meilleur adossement
  financier ? moins de marge dintermédiation
• Meilleure qualité du crédit implication des
  investisseurs externes ? discipline de marche
• Développement du marche obligataire manque
  fréquent de véhicules dinvestissement les
  portefeuilles hypothécaires (résidentiels) gt
• instruments de placement long,
• sécurisés par des créances à faible risque,
• plus rentables que les titres dEtat
• Bon véhicule ? bonne allocation des ressources
  (modèle archétypique de développement Chili)
  -sinon, canalisation anti-économique du LT ver le
  CT

8
CONDITIONS DE LAPPEL AU MARCHE DES CAPITAUX

• Masse critique
• Etalement des coûts de transaction
• Taille ? ? liquidité
• Base dinvestisseurs à long terme
• Suffisante en taille
• diversifiée sinon, prix faussés, absence de
  liquidité
• Formation des prix transparente
• Benchmarks
• Instruments faciles à valoriser

9
CONDITIONS DE LAPPEL AU MARCHE DES CAPITAUX,suite

• Sécurité des investissements (long terme)
• Placements à terme éloigné, signatures mal
  connues, manque de confiance dans le crédit
  immobilier ?Impératif de sécurisation
• Découplage du risque émetteur
• Qualité du sous-jacent
• Garanties externes (mais coûteuses si les 2 1eres
  conditions ne sont pas remplies)
• Garanties étatiques ? Utilité pour lancer de
  nouveaux instruments, risques de distorsions
  ensuite
• Rating Indispensable si financements structures

10
INSTRUMENTS ET TECHNIQUES DE RECOURS AU MARCHE
FINANCIER

• Il existe plusieurs types dinstruments
  financiers adossés aux prêts immobiliers
• Tous impliquent des techniques de réhaussement de
  crédit
• Tous supposent une bonne maîtrise des risques de
  crédit sur le marche primaire
• Le choix des prêteurs dépend de leurs contraintes
  et des caractéristiques du marche primaire
• Dans tous les cas.

11
LE MARCHE OBLIGATAIRE REGIONAL EST UN ATOUT
CONSIDERABLE

• Pouvoir faire masse des besoins de financement ?
  taille critique plus facilement atteinte,
  réduction des coûts dinfrastructure
• Elargissement des bases dinvestisseurs, limitées
  au niveau national
• Meilleures perspectives de liquidité ? réduction
  des primes dilliquidité, réduction des coûts de
  transaction
• Discipline de marché renforcée normes de qualité
  des prêts, clarté de linformation, homogénéité
  des instruments financiers
• Mise en correspondance des besoins/ des sources
  de financement

12
TIRER PARTI DU POTENTIEL REGIONAL QUELLES
APPROCHES POSSIBLES?

• Bottom-up
• Des mécanismes et des systèmes ont déjà été
  développés dans plusieurs Etats membres
• Peuvent-ils être intégrés dans un cadre régional
  fédérateur?
• Top-down
• Certains instruments nexistent pas ou sont
  embryonnaires
• Nest-il pas plus simple de leur donner demblée
  une base régionale?
• Uniformisation des cadres fondamentaux principe
  de subsidiarité
• Bases légales, réglementaires, fiscales
• PGCD suffisant pour établir la confiance des
  investisseurs dans différents instruments
  nationaux