Vendre sa maison sans agence' Une confrence de JeanMarc WILVERS, coach immobilier

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• Vendre sa maison sans agence.Une conférence de
  Jean-Marc WILVERS,coach immobilier

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Plan de la conférence

• Présentation.
• Les buts de cette conférence.
• Pourquoi a-t-on peur des agences ?
• Le parcours classique du particulier.
• Vendre sans agence grosse économie
• Une agence est parfois intéressante
• Vendre par agence pièges à éviter
• Vous navez pas besoin dune agence
• Le coaching immobilier
  lalternative intelligente

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Jean-Marc WILVERS

• Ancien agent immobilier
• 1er coach immobilier en Belgique
• 1er coach immobilier en France

• Particularité toujours de bonne humeur
• Déteste le mensonge
• Philosophie aider les gens et partager sa joie
  de vivre.

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Les buts de cette conférence
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Nos buts sont simples

• pas dénigrer les agences
• mise en garde contre les abus
• vous présentater une alternative nouvelle aux
  agences le coaching immobilier

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Combien de temps faut-il en général pour vendre
une maison ?

• Entre particuliers 1 à 3 mois
• Par agence 3 à 12 mois

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Pourquoi les propriétaires ont-ils peur des
agences ?
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- la peur de linconnu- la réputation négative
des agences- une mauvaise expérience
personnelle ou la mauvaise expérience dun
ami- laspect financier 3 cest beaucoup- le
niveau culturel du propriétaire
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Les abus de certaines agences
- exclusivité trop longue (3 à 12 mois)-
honoraires trop élevés (3 à 6)- clause de
tacite reconduction- contrats souvent contraires
à la loi- mensonges (prix gonflés,
pseudo-clients, spécialistes clients étrangers,
introductions CEE, pas de commission à payer par
le propriétaire,) - abus de confiance dans
certains cas
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(No Transcript)
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Comment montrer au propriétaire qu'on travaille
quand le bien est trop cher - faire valoir le
site on fait des "visites virtuelles" qui
évitent de le déranger - si le bien est vraiment
trop cher, faire une "visite bidon" avec un ami,
un beau-frère,... qui sur place fera une offre à
un prix 20 inférieur à celui annoncé. Une fois
rentré au bureau, on appellera diplomatiquement
le propriétaire pour le rassurer que ce prix est
trop bas mais qu'une diminution de 10 ou 15
serait souhaitable et plus conforme à la valeur
du marché... But montrer au propriétaire qu'on
travaille et l'aider à comprendre (c'est son
intérêt) que le prix est trop élevé.
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Quels biens va-t-on vendre Si on a 50 biens en
porte-feuille, organiser le travail en les
classant en 3 catégories - les biens trop
chers ou difficiles à vendre frigo en attendant
que le propriétaire diminue son prix. - les biens
"moyennement" vendables on les travaillera 3
semaines. Si ça ne bouge pas dans ce délai, on ne
les annonce plus que sur le site. - les biens
"en-dessous du prix" PRIORITE TOTALE. On en
fait une publicité maximum pour les vendre dans
les deux ou trois semaines ! But faire croire
au propriétaire qu'on travaille et lui démontrer
(dans son intérêt) que le prix est trop élevé.
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(No Transcript)
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Comment éviter la fin du contrat Quand un
contrat exclusif comporte une tacite
reconduction, planifier dans l'agenda une "visite
bidon" dix jours avant la date extrême d'envoi du
recommandé et faire croire au propriétaire que le
client est très intéressé et que le compromis
devrait être signé dans une ou deux semaines. Le
propriétaire renoncera à sa lettre de fin de
contrat par peur de contrarier les négociations
avec le client intéressé... Passé la date
fatidique, on lui annonce que le client a trouvé
moins cher ailleurs. Le contrat est alors reparti
pour trois mois. On en profite pour inciter le
propriétaire à diminuer son prix. But prolonger
le contrat exclusif et diminuer le prix pour
rendre le bien plus facile à vendre.
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Sélectionner les biens mandatés- si le bien est
cher et le propriétaire n'est pas pressé ne pas
s'en occuper. Laisser une autre agence se casser
les dents. Après trois ou six mois, recontacter
le propriétaire pour voir si la situation a
évolué (s'il a acheté une autre maison,...) - si
le bien est cher mais le propriétaire est pressé
accepter le bien à n'importe quel prix. On
retravaillera le propriétaire dans un ou deux
mois pour lui faire baisser le prix ("dans son
intérêt"). But éviter le travail inutile et
transformer certains biens apparemment
"invendables" en bien vendus
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Parcours classique dun particulier
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Vendre sans agence cétait le souhait
de plus de 90 des vendeurs.Pourtant, près
de la moitié ont fini par se laisser convaincre
de lutilité (?) dune agenceLes 2/3 dentre
eux regrettent leur choix...
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80 des particuliers ont cédé à au moins une
agence (qui na pas forcément réussi à vendre)
Les agences connaissent les habitudes des
particuliers- la 1ère semaine on est fier de
montrer sa bien. Cest agréable de montrer sa
maison.- la 2e semaine on est toujours fier de
la montrer, mais Chérie, tu peux faire
visiter? - le 3e semaine, on cède généralement
aux insistances (voire au harcèlement) et on
finit pas laisser venir une ou deux agences. Et
cest parti- après 2 ou 3 mois, si ce nest pas
vendu, on se décourage et on baisse le prix
(alors quentretemps on a certainement raté 1 ou
2 clients qui offraient plus cher).
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Combien de temps faut-il en général pour vendre
une maison ?

• Entre particuliers 1 à 3 mois
• Par agence 3 à 12 mois

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Vendez sans agence et économisez une belle
voiture !
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Vendre sa maison sans agence, cest
économiser le prix dune voiture neuve !
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Sur une maison de 200.000,vous économisez 3
tva 3.63ou 7.260
soit le prix dune petite voiture neuve
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Sur une villa de 700.000,vous économisez 3
tva 3.63ou 25.410
soit le prix dune belle voiture
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Quaimeriez-vous vous offrir si vous économisiez
10 ou 20.000 ?
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Une nouvelle voiture ?
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Des vacances de rêve en croisière à Bora Bora ?
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Vous aideriez vos enfants ?
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Vous navez pas besoin dune agence
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Vous voulez quand même une agence ?
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• Si vous habitez trop loin,ou si vous êtes en
  indivision, une agence reste peut-être une
  solution envisageable

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(No Transcript)
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(No Transcript)
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Comment reconnaîtreune  bonne  agence ?
Une bonne agence est celle qui a des clients. Et
si elle a des clients, elle leur montrera le bien
dans les 3 jours.Une agence qui demande un
contrat de 3 mois vous démontre quelle na pas
de clients mais mettra peut-être des annonces
pour en trouver Vous navez pas besoin de ses
services.
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Une bonne agence
- vous demande de signer un contrat de 2 ou 3
semaines.- rappelle ses clients dans les 24
heures et commencera les visites dans les 48
heures.(certains vous font signer une liste de
clients quils appellent devant vous pour 2 et
vous faites visiter vous-même)
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Avant tout, si vous cédez à une agence, soyez
ferme dans votre convention.

• - lagence doit faire visiter à ses clients en
  portefeuille uniquement.- vous continuez chaque
  semaine votre publicité (dans les meilleurs
  journaux et sur les meilleurs sites de
  particuliers)- si vous placez une affiche, cest
  uniquement avec votre n de téléphone

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Avez-vous besoin du panneau dune agence sur
votre façade ?
NON. Mais si vous voulez une affiche plus
visible, il existe désormais une affiche immo 3D
pour les particuliers.
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35 des biens se vendent par affiche,et 35 par
Internet !
Offrez-vous la meilleure afficheet les meilleurs
sites web.
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• Nous avons élaboré pour vous un texte de contrat
  de courtage qui vous protège idéalement contre
  tout abus dune agence

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MISSION NON EXCLUSIVE DE COURTAGE-VENTE.M. Mme
.................................................
..............................................
...................................

Agence ......................................
..............................
A
l'attention de M. Mme ............................
.............
...................
.................................................
..........
..............
..................................................
............. Madame, Monsieur, Concerne ma
maison / appartement à vendre, sis(e)
...........................Suite à votre
sollicitation, je vous ai fait visiter mon bien
immobilier à vendre. Afin de clarifier notre
collaboration et d'éviter de "griller" le bien en
question, je vous propose la convention suivante
Je vous autorise à proposer mon bien à vendre
à vos clients (uniquement vos clients en
porte-feuille) au prix de .........
(.................................. euro).
Toute diminution éventuelle du prix ne pourra
être consentie quavec mon accord écrit
préalable. Je me réserve toutefois la possibilité
de vendre le bien en direct à un client n'ayant
pas été présenté par vous.
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Je suis seul autorisé à placer éventuellement une
affiche sur le bien et à faire la publicité dans
la presse et sur Internet.Le compromis sera
signé chez mon Notaire, Me ..............., à
.....................En cas de réalisation de
la vente à un client ayant visité en votre
présence, je vous serai redevable des honoraires
fixés forfaitairement à 3 (TVA 21). Ces
honoraires seront dus également au cas où la
vente se réaliserait après l'expiration de la
présente à un client ayant réellement visité
précédemment avec vous, et dont vous me fournirez
la liste dans les trois jours de l'expiration de
votre mission.La présente convention est
conclue pour une durée de TROIS SEMAINES à dater
de ce jour et ne sera pas reconduite. Au cas où
vous n'auriez amené aucun client dans les sept
jours à dater de la présente, toute convention
entre nous serait nulle et non avenue.Ainsi
fait en double exemplaire, à .....................
., le ......................... 200..

lu et approuvé

signature
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Si vous habitez sur placeou à proximité,vous
navezvraiment pas besoin dune agence
42
Que peut faire une agence de plus que vous?
43
Des annonces dans la presse ?
gt Vous le faites aussi bien.De plus, les
acheteurs préfèrent acheter  sans agence .Ils
ont une sensation de confiance et déconomie de 3
ou 4
44
Internet
Vous y avez accès aussi bien que les
agences.Certains sites sont même réservés aux
particuliers.
45
Décrire la maison au téléphone ?
gt Vous le faites mieux.Vous décrivez VOTRE
maison avec chaleur et conviction.
46
Faire visiter aux clients ?
gt Vous êtes sur place et vous CONNAISSEZ la
maison. Le meilleur vendeur est celui qui
CONNAÎT ce quil vend
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Argumenter ?
gt Vous le faites mieux.Vous argumentez avec
votre cur, votre vécu. Vous défendez
réellement votre maison.
48
Négocier avec le client ?
gt Vous avez une longueur davance !Cette
longueur davance, cest les 3 à 5 de
commission, bien sûr !Cest ce qui sera souvent
décisif.
49
Savez-vous pourquoi par agence 2 ventes sur 3
échouent ?
( je dis bien 2 ventes sur 3 qui échouent alors
quentre particuliers elles auraient pu aboutir ?
)
Réponse gt
50
Réponse A cause de la commission dagence,
tout simplement.3 ou 4 de différence sur une
cravatte, ça ne porte pas préjudice, mais sur une
maison,cest ce qui fait la différence
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Moralité

• Le meilleur vendeur, cest celui qui CONNAÎT la
  maison,cest-à-dire VOUS !

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(No Transcript)
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Economiser 3 à 5 sur la vente de votre maison,

• cest POSSIBLE.Nous vous y aiderons.

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Cest là tout lintérêt du COACHING IMMOBILIER
Je vous expliquerai ce quest le COACHING
IMMOBILIER, et pourquoi il est intéressant pour
le particulier, même excellent vendeur.
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Pause questions-réponses
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Brève présentation du coaching immobilier

• Le coaching cest
• une philisophie de la performance
• une optimisation de vos capavités
• une organisation de votre travail
• un regard extérieur et neutre
• un accompagnement jusquau résultat
• un ange gardien en quelque sorte

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Le coaching en général vous aide à utiliser une
plus grande partie de vos capacités.
58
Les coachés célèbres

• André Agassi, Michael Shumaker et Bill Clinton
  ont un point en commun ils ont le même coach,
  Anthony ROBBINS

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(No Transcript)