Phasen einer Immobilienentwicklung

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Phasen einer Immobilienentwicklung
Nutzung der Immobilie
Entwicklung der Immobilie

• Strategische Planung
• - Stadt-, Quartier-, Siedlungs-
• entwicklung
• - Grundstücks-/Objektevaluation
• - Standort-/Marktanalysen
• - Zielgruppendefinition
• - Nutzungskonzept
• Projektkonzeption
• - Grundstücksicherung (Bauherr)
• - Planungsverfahren festlegen
• - Wettbewerbe/Studienaufträge
• - Evaluation Planungspartner
• - Bebauungskonzept
• Projektkonkretisierung
• - Qualitätsstandard festlegen
• - Planungsteam aufstellen
• - Steuerung/Coaching/
• Projektierung
• - Öffentlichkeitsarbeit

Bewertung und Beratung - Marktwertschätzungen -
Mietzinsbeurteilungen - Landwertschätzungen -
Potenzialabschätzungen - Zustandsanalysen -
Betriebskostenanalysen
E
E/IS
Öffentlichkeitsarbeit und Projektvermarktung -
Vermarktungskonzepte - Projekt-, Investoren-,
Nutzerkommunikation - Markttests -
Verkaufsdokumentation - Öffentlichkeitsarbeit
E/IS
IH Instandhaltung (20 30 Jahre) IS
Instandsetzung E Ersatzbau
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Risikoverlauf einer Immobilienentwicklung
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Immobilienentwicklung Prozesse mit Risiken 1/3

• Zweck Immobilienentwicklung aus ökonomischer
  Sicht
• - in sich ruhende Wertsteigerungspotenziale
  erkennen
• - durch geeignete Massnahmen die Potenziale
  möglichst vollumfänglich realisieren
• Immobilienentwicklung
• - Realisierung von Neubauten
• - Umnutzung von Gewerbe- und Industrieanlagen
• - Revitalisierung stillgelegter Anlagen
• - Sanierung von Siedlungen
• - Steigerung der Flächenproduktion
• - maximale Ausnutzung der möglichen Baumasse
• - effiziente Grundstücksausnutzung
• - usw.
• Anfang einer Immobilienentwicklung strategische
  Planung und Projekt-Konzeption
• Diese Phasen sind die Fundamte für den
  zukünftigen Erfolg des Entwicklungsprojektes. Der
  Spielraum zur Realisierung der Marktpotentiale
  eines Grundstückes oder einer Liegenschaft ist zu
  Projektbeginn am grössten und verringert sich im
  Laufe des Prozesses kontinuierlich.

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Immobilienentwicklung Prozesse mit Risiken 2/3

• Marktverhältnisse bis zur Vollendung stark
  verändernd
• Eine fundierte Marktabklärung unter Einbezug
  konkurrierender Projekte ermöglicht das
  frühzeitige und zuverlässige Erkennen von
  Marktveränderungen und kommenden Trends.
• Controlling und laufende Bewertung
• Der Entwicklungsprozess bedarf eines rigorosen
  Controllings des definierten Qualitätsstandards
  und einer laufenden Überprüfung der
  Rahmenbedingungen zur Minderung des Risikos.
• Laufend aktualisierte Wertbeurteilungen sind ein
  wertvolles Managementwerkzeug, mit welchem eine
  transparente und nachvollziehbare Identifikation
  der Performancetreiber und Verlustbringer des
  Projektes erst möglich wird. Bei relevanten
  Abweichungen der Zielgrössen können unmittelbar
  Korrekturmassnahmen eingeleitet werden, um
  weitere Potenziale zu realisieren oder grösseren
  Schaden zu vermeiden.
• Vorteil Discounted-Cashflow-Methode DCF
• Möglichkeit, verschiedene Phasen innerhalb des
  Lebenszyklus von Immobilien bereits in der
  Entstehungsphase der Baute detailliert und bei
  Bedarf auch szenarisch darzustellen.

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Immobilienentwicklung Prozesse mit Risiken 3/3

• Risikostruktur
• Das Verhältnis zwischen inhärentem Risiko und
  potenzieller Rendite ist der zentrale Faktor bei
  der Inangriffnahme einer Immobilienentwicklung.
  Anhand von Markt-analysen und systematischen
  Ratings bereits vor Projektbeginn lassen sich die
  Risiken und Renditen abschätzen. Risiken nehmen
  mit der Projektkonzeption, Projektkonkretisierung
  und Projektrealisierung stufenweise ab.
• Das grösste Risiko besteht nicht im Bauprozess,
  da dort die Kosten in der Regel mit ausreichender
  Genauigkeit abschätzbar sind. Schwieriger
  präsentiert sich die Situation im Planungs- und
  Genehmigungsprozess. Ziel frühe Einbindung aller
  beteiligten Kreise.
• Hauptproblem Vermarktungsmöglichkeiten und
  risiken
• Auf Grund der grossen Zeitspanne zwischen
  Konzeptphase und effektiver Nutzung, insbesondere
  bei Spezialbauten Einkaufszentren, Hotels,
  Freizeitanlagen usw. entscheidet sogar häufig
  erst die Umsetzung des Betriebskonzeptes über
  Erfolg oder Misserfolg. Aber auch im Bürobereich
  besteht selbst im Falle bereits abgeschlossener
  Mietverträge ein hohes Risiko in der Veränderung
  der Markt-situation vor der Fertigstellung.
  Ablöseverhandlungen decken ein Teil bei Ausfall
  eines zugesagten Mietverhältnisses, verschieben
  aber lediglich das Vermarktungsrisiko im
  Vergleich zur Lebensdauer einer Immobilie um
  eine unwesentlichen Zeitspanne in die Zukunft.
• Eine umfassende und möglichst unabhängige
  Abklärung der Vermarktungsmöglichkeiten und
  risiken sowie ein gut funktionierendes und
  stetiges Controlling während den gesamten
  Projektierungsphasen sind damit das A und O jeder
  erfolgreichen Immobilienentwicklung.