LONJA DE PROPIEDAD RAIZ

1
LONJA DE PROPIEDAD RAIZ AVALUADORES Y
CONSTRUCTORES DE COLOMBIA
AVALÚOS DE RECONSTRUCCIÓN Y ZONAS COMUNES
2
CONFERENCISTA

• VICTOR HUGO CASTRO GOMEZ
• ADMINISTRADOR DE EMPRESAS
• AVALUADOR PROFESIONAL
• ASESOR PROPIEDAD HORIZONTAL
• MIEMBRO DE JUNTAS DIRECTIVAS DEL GREMIO
• GERENTE DE AVALUADORES E INMOBILIARIOS VHC CIA
  LTDA
• DOCENTE CATEDRÁTICO CURSO DE AVALÚOS LONJA DE
  PROPIEDAD RAIZ AVALUADORES Y CONSTRUCTORES DE
  COLOMBIA

3
SEMINARIO BASICO DE AVALUOS

• LONJA DE PROPIEDAD RAIZ Y AVALUADORES DE COLOMBIA
• TEMA LOS AVALUOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL NUEVO
  REGIMEN DE P.H
• LEY 675 DE AGOSTO 3 DE 2001.

4
APLICACIÓN DE LOS AVALUOSNUEVO REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL
CAPITULO I
LEY 675 AGOSTO 3 DE 2001
5
TEMAS A DESARROLLAR

• CAPITULO I
• NUEVO REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL LEY 675
  AGOSTO 3 DE 2001
• Contenido de la ley y su aplicación a los avalúos
  individuales y de bienes comunes.
• Conceptos básicos - Cambios fundamen-tales
• Aplicación practica.

6
AVALUOBIENES COMUNES
CAPITULO II
7
CAPITULO II. AVALUO DE BIENES COMUNES

• QUE SON BIENES COMUNES
• QUE SE DEBE AVALUAR COMO BIENES COMUNES EN
  CONJUNTOS Y EDIFICIOS
• AVALUO TECNICO DE BIENES COMUNES.

8
SEGUROBIENES COMUNES
CAPITULO III
9
CAPITULO III. SEGURO DE LAS BIENES COMUNES

• CONTENIDO DE LA LEY
• QUE DEBEN ASEGURAR LOS EDIFICIOS Y CONJUNTOS
• SOPORTE DE UN SEGURO DE BIENES COMUNES
• ERRORES FRECUENTES EN EL SEGURO DE LAS BIENES
  COMUNES
• LO QUE FALTA POR REGLAMENTAR SOBRE SEGURO DE
  BIENES COMUNES

10
(No Transcript)
11
APLICACIÓN DE LOS AVALUOS AL NUEVO REGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL
CAPITULO I
LEY 675 AGOSTO 3 DE 2001
12
NUEVO REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL LEY 675 DE
AGOSTO 3 DE 2001

• DEROGO
• La ley 182 de 1.948
• La ley 16 de 1.985
• La ley 428 de 1998
• Así como todos los decretos que se expidieron
  para reglamentarlas

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ADMINISTRACION PROPIEDAD HORIZONTAL

• Es una forma de dominio sobre unos inmuebles, en
  virtud a la cual una persona es titular del
  derecho de propiedad individual sobre un bien y
  además comparte con otros la titularidad del
  dominio sobre ciertos bienes denominados
  comunes, necesarios para el ejercicio del
  derecho que se tiene sobre el primero.

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QUE SON BIENES PRIVADOS?

• Inmuebles debidamente delimitados,
  funcionalmente independientes, de propiedad y
  derecho exclusivo, integrantes de un edificio o
  conjunto sometido al régimen de propiedad
  horizontal

15
QUE SON BIENES COMUNES?

• Partes del edificio o conjunto sometido al
  régimen de P.H. Pertenecientes en proindiviso a
  todos los propietarios de bienes privados, que
  por su naturaleza o destinación permiten o
  facilitan la existencia, estabilidad,
  funciona-miento, conservación, seguridad, uso,
  goce o explotación de los bienes de dominio
  particular.

16
PILDORAS IMPORTANTES EN LA NUEVA LEY

• Derechos de propiedad exclusiva sobre bienes
  privados y derechos de copropiedad sobre el
  terreno y los demás bienes comunes.
• Bienes comunes esenciales
• El terreno cimientos, estructuras, las
  circulaciones, instalaciones de servicios
  públicos, las fachadas, las cubiertas etc.

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QUE SON BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO?

• Los no necesarios para el disfrute y goce de los
  bienes de dominio particular y en general,
  aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce
  y disfrute de un bien privado, tales como
  terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros
  que son asignados de manera exclusiva a los
  propietarios de los bienes privados que por su
  localización puedan disfrutarlos.

18
DIFERENCIAS ENTRE UN BIEN PRIVADO Y OTRO DE USO
EXCLUSIVO

• PRIVADO
• Tiene folio de matricula inmobiliaria, cedula
  catastral
• Paga impuesto predial
• Tiene la libre disponibilidad por parte de su
  propietario, lo puede enajenar, arrendar.
• Tiene coeficiente de copropiedad
• Paga cuota de administración o expensa común.

• COMUN DE USO EXCLUSIVO
• No tiene folio de matricula inmobiliaria, ni
  cédula catastral
• No paga impuesto predial
• El propietario que tiene este derecho no puede
  enajenarlo en forma independiente del bien
  privado.
• No tiene coeficiente de copropiedad
• No paga cuota de administración

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DIFERENCIAS ENTRE UN BIEN PRIVADO Y OTRO DE USO
EXCLUSIVO

• PRIVADO
• Lo puede asegurar el propietario
• En un avalúo comercial al garaje se le asigna un
  valor en forma independiente del valor del
  apartamento.

• COMUN DE USO EXCLUSIVO
• Puede tener cobro de compensación económica
• El seguro debe ir incluido dentro de la póliza de
  incendio y terremoto de las áreas comunes.
• En un avalúo comercial al garaje no se le puede
  asignar un valor en forma independiente del valor
  del apartamento, debido a que no es un bien
  privado. En el valor del apartamento debe ir
  incluido un valor agregado que corresponde al
  derecho que tiene sobre el garaje de uso
  exclusivo y cuyo valor no puede ser igual si
  fuera privado.

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CONJUNTOS INTEGRADOS POR ETAPAS

• La escritura deberá indicar esta circunstancia
• Los coeficientes de copropiedad de la etapa que
  se conforma con carácter provisional
• Siguientes etapas escrituras adicionales

• En cada etapa nuevo calculo de coeficientes.
  Ultima etapa coeficientes carácter definitivo

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BIENES QUE PUEDEN SER SOMETIDOS A R.P.H.

• LOS PISOS DE UN EDIFICIO
• LOS DEPARTAMENTOS EN QUE SE DIVIDE UN PISO.
• LOS DEPARTAMENTOS DE UNA CASA CUANDO SEAN
  INDEPENDIENTES.
• CENTROS COMERCIALES. LOCALES. CONDOMINOS.

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COEFICIENTE DE COPROPIEDAD

• DETERMINAN LA PROPORCION DE LOS DERECHOS DE CADA
  UNO DE LOS PROPIETARIOS DE LOS BIENES PRIVADOS
  SOBRE LOS BIENES COMUNES
• EL PORCENTAJE DE PARTICIPACION EN LA ASAMBLEA
• INDICE DE PARTICIPACION EN EXPENSAS

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IMPUESTO PREDIAL, BIEN PRIVADO / BIENES COMUNES.

• De conformidad con lo establecido en el enciso 2
  del articulo 16 de la ley 675/2001, el impuesto
  predial sobre cada bien privado, incorporado el
  correspondiente a los bienes comunes del edificio
  o del conjunto, en proporción al coeficiente de
  copropiedad respectivo.

24
EL PREDIAL INCLUYE PARTE DEL TERRENO TOTAL

• El impuesto predial de cada apartamento o unidad
  privada incluye la parte del lote que le
  corresponde en común y Proindiviso
• Aumento del valor catastral
• En el valor de la construcción incluye las áreas
  comunes

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GENERALIDADES DE LA LEY

• A LA LEY LE ASISTEN TRES FINALIDADES
• Unifica el régimen que existe en el momento
• Crea un nuevo régimen de carácter que no se
  erija como obstáculo para la convivencia de los
  propietarios sujetos a un régimen de propiedad
  horizontal.
• Crea un nuevo régimen actualizado, de acuerdo con
  las actuales tendencias urbanísticas, y
  consecuentes con las futuras evoluciones que
  tales tendencias presenten.

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CARACTERISTICAS RELEVANTES DE LA NUEVA LEY

• Unifica los regimenes de propiedad horizontal
• Persona jurídica sui generis para efectos de
  presentación judicial y extrajudicial se propone
  el nacimiento de una persona jurídica especial
  con capacidad limitada por su objeto
• Conjuntos integrados por etapas. Sometido
  provisionalmente al régimen de propiedad
  horizontal, a las etapas que se conforman.

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CARACTERISTICAS RELEVANTES DE LA NUEVA LEY

• Unifica los regimenes de propiedad horizontal
• Persona jurídica sui generis para efectos de
  presentación judicial y extrajudicial se propone
  el nacimiento de una persona jurídica especial
  con capacidad limitada por su objeto
• Conjuntos integrados por etapas. Sometido
  provisionalmente al régimen de propiedad
  horizontal, a las etapas que se conforman.

28
CARACTERISTICAS RELEVANTES DE LA NUEVA LEY

• Unifica los regimenes de propiedad horizontal
• Persona jurídica sui generis para efectos de
  presentación judicial y extrajudicial se propone
  el nacimiento de una persona jurídica especial
  con capacidad limitada por su objeto
• Conjuntos integrados por etapas. Sometido
  provisionalmente al régimen de propiedad
  horizontal, a las etapas que se conforman.

29
CARACTERISTICAS RELEVANTES DE LA NUEVA LEY

• Inscripción de la persona jurídica que nace por
  ministerio de ley.
• Certificación sobre la existencia y
  representación legal de la persona jurídica
• Existen copropiedad sobre los bienes comunes por
  parte de los propietarios
• Posibilidad de cambiar su destino, cuando no sean
  considerados como esenciales.

30
CARACTERISTICAS RELEVANTES DE LA NUEVA LEY

• Solución de conflictos - comité de convivencia.
• Sanción por incumplimiento de obligaciones no
  pecuniarias podrán ser impuestas por la asamblea
  general de conformidad con el procedimiento que
  determine el reglamento de propiedad horizontal,
  con sujeción al debido proceso, proporcionalidad
  y graduación de la sanción

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PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS.

• Solidaridad en su pago entre el propietario y el
  tenedor o cualquier titulo de bienes de dominio
  privado.
• En la escritura de transferencia de dominio de un
  bien inmueble sometidos a P.H., el notario
  exigirá paz y salvo expedido por el representante
  legal de la copropiedad.

32
DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL COMO PERSONA JURIDICA

• La propiedad horizontal una vez construida
  legalmente, da origen a una persona jurídica
  conformada por los propietarios de los bienes de
  dominio particular su objeto será administrar
  correcta y eficazmente los bienes y servicios
  comunes, manejar los asuntos de interés común de
  los propietarios de bienes. Privados y cumplir y
  hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad
  horizontal.

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ORGANOS DE LA ADMINISTRACION

• ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS
• CONSEJO DE ADMINISTRACION
• EL ADMINISTRADOR

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PARTICIPACION DE LOS PROPIETARIOS - VOTO

• TODOS LOS PROPIETARIOS TIENEN DERECHO A
  PARTICIPAR EN LAS DELIBERACIONES Y A VOTAR EN
  ELLA
• EL VOTO EQUIVALE AL PORCENTAJE DEL COEFICIENTE DE
  COPROPIEDAD DE CADA BIEN PRIVADO
• SENTENCIA C-522 DEL 10-07-2002, EL VOTO EN
  VIVIENDA EQUIVALDRA AL COEFICIENTE SOLO PARA
  DECISIONES DE TIPO ECONOMICO.

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CARACTERISTICAS RELEVANTES DE LA NUEVA LEY

• Como consecuencia del ausentismo en las reuniones
  de la asamblea general, se han establecido
  diversos mecanismos y modalidades de reunión
• No presenciales
• Decisiones por comunicación escrita
• Reuniones de segunda convocatoria

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TALLER DE ORDEN DEL DIA ASAMBLEA

• DESARROLAR EL TRABAJO DE CONVOCATORIA Y ORDEN DEL
  DIA
• QUE DEBE CONTENER EL ORDEN DEL DIA ASAMBLEA
  ORDINARIA Y EXTRAORDINARIA
• ANALISIS Y JUSTIFICACION

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ORDEN DEL DIA ASAMBLEA ORDINARIA

1. Verificación del quórum.
2. Aprobación del orden de día.
3. Elección de Presidente y Secretario de la
   Asamblea.
4. Informe de la comisión de verificación acta
   anterior.
5. Elección de comisión de verificación del acta de
   la presente asamblea.
6. Presentación de informe de gestión.
7. Dictamen del Revisor Fiscal.
8. Presentación y aprobación de los estados
   financieros del ejercicio 2006.
9. Presentación y aprobación del presupuesto de
   ingresos, gastos e inversiones para el periodo
   2007.

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ORDEN DEL DIA ASAMBLEA ORDINARIA

• 10. Proyecto para aprobación de la Asamblea de
  cómo utilizar los recursos de recuperación de
  cartera.
• 11. Elección del Consejo de Administración.
• 12. Elección del Revisor Fiscal principal y
  suplente.
• 13. Proposiciones y Recomendaciones

39
CONVOCATORIA ASAMBLEA ORDINARIA

• NO OLVIDAR INCLUIR
• En caso de no poder asistir se puede hacer
  representar a través de un poder, el cual se
  acompaña.
• Si en la fecha de esta primera convocatoria esta
  no puede sesionar por falta de quórum, se informa
  a los propietarios que en cumplimiento del
  reglamento y la Ley, se convoca a una nueva
  reunión que se realizará el tercer día hábil
  siguiente al de la convocatoria inicial, martes
  28 de Marzo a las ocho pasado meridiano (800
  P.M)., la cual sesionará y decidirá validamente
  con un número plural de propietarios, cualquiera
  que sea el porcentaje de coeficientes presentes o
  representados.
• Los libros de contabilidad, actas,
  correspondencia y demás documentos, están a
  disposición de los propietarios en la oficina de
  Administración.

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IMPUGNACION DE DECISIONES

• EL ADMINISTRADOR, EL REVISOR FISCAL Y LOS
  PROPIETARIOS, PODRAN IMPUGNAR LAS DECISIONES
• DENTRO DE LOS 2 MESES SIGUIENTES A LA PUBLICACION
  DEL ACTA

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DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION

• OBLIGATORIEDAD. Los conjuntos o edificios de uso
  comercial o mixto, integrados por más de 30
  bienes privados, excluyendo parqueaderos o
  depósitos, tendrán un consejo de administración
  integrado por un número impar de 3 ó más
  propietarios de las unidades privadas
• En vivienda es potestativo.

42
PRINCIPALES Y SUPLENTES CONSEJOS

• Los suplentes de los consejos únicamente
  participan en ausencia de los principales
• Si asisten principales y suplentes únicamente
  votan quien tengan la calidad de principales

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OBLIGACIONES TRIBUTARIAS DE LA COPROPIEDAD

• IMPUESTO DE TIMBRE La protocolización del
  reglamento de propiedad horizontal que consiste
  en elevarlo a escritura publica ante notario, no
  causa impuesto de timbre.
• OBLIGATORIEDAD DEL NIT Las juntas de
  copropietarios organizadas en propiedad
  horizontal no son contribuyentes pero si pueden
  ser agentes retenedores por lo cual están
  obligadas a solicitar Nit para cumplir con sus
  obligaciones fiscales.

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OBLIGACIONES TRIBUTARIAS DE LA COPROPIEDAD

• REGISTRO UNICO TRIBUTARIO- Las unidades o juntas
  de copropiedad y propiedad horizontal para
  obtener el nit, deben diligenciar el Rut con la
  presentación de los documentos que comprueben la
  existencia legal del ente.
• IMPUESTO SOBRE LA RENTA. No son contribuyentes
  del impuesto sobre la renta y complementarios ni
  están obligadas a presentar declaración de
  ingresos y patrimonio.

45
FONDO DE IMPREVISTOS.

1. 1 (no INFERIOR) SOBRE EL PRESUPUESTO ANUAL DE
   GASTOS COMUNES Y DEMÁS, APROBADOS POR LA
   ASAMBLEA.
2. Se suspende cuando el monto alcance el 50 del
   presupuesto ordinario del respectivo año
3. Si es insuficiente se recurre a expensa
   extraordinaria
4. El administrador dispone previa autorización de
   la asamblea.

46
DECISIONES QUE EXIGEN MAYORIA CALIFICADA EN LA
NUEVA LEY.
MAYORIA CALIFICADA 70 COEFICIENTES.

• Cambio destino, bienes comunes
• Imposición de expensas, supere (4) veces el
  valor.
• Aprobación de expensas comunes diferentes de las
  necesarias
• Asignación de un bien común al uso y goce
  exclusivo

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DECISIONES QUE EXIGEN MAYORIA CALIFICADA EN LA
NUEVA LEY.
MAYORIA CALIFICADA 70 COEFICIENTES.

• Reforma los estatutos y reglamentos
• Desafectación bienes comunes no esenciales
• Cambio de destino de los bienes privados ajuste,
  normatividad urbanística vigente.
• Reconstrucción

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DE LA SOLUCION DE CONFLICTOS
El comité de convivencia interviene en la
solución de las controversias que pueden surgir
con motivo de la vida en conjuntos o edificios,
así como un procedimiento ágil para la solución,
que incluye la posibilidad de acudir a
conciliación, amigable composición o arbitraje.

• Generar conciencia entre los copropietarios, de
  la necesidad de fortalecer las relaciones de
  vecindad, tan deterioradas en las grandes
  ciudades.
• Periodo de (1) un año y esta integrado por un
  número impar de 3 (tres) o más personas.
  

VIVIENDA
49
DEL REVISOR FISCAL DEL EDIFICIO O CONJUNTO.

• OBLIGATORIEDAD Los conjuntos de uso comercial
  o mixto estarán obligados a contar con un revisor
  fiscal, contador publico titulado, con matrícula
  profesional vigente e inscrita a la junta central
  de contadores.
• En los conjuntos o edificios residenciales,
  podrán contar con el revisor fiscal, si así lo
  decide la asamblea general.MEJOR AUDITOR

50
DIFERENCIAS BASICAS CON LAS LEYES ANTERIORES

• 1- LA PROPIEDAD ES PERSONA JURIDICA
• 2- LOS BIENES COMUNES SON BIENES INALIENABLES E
  INDIVISIBLES DE TODOS LOS COPROPIETARIOS A
  PRORRATA DE LOS COHEFICIENTES DE LA PROPIEDAD.
• 3- LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD SE CALCULAN
  CON BASE EN EL AREA PRIVADA CONSTRUIDA DE CADA
  BIEN DE DOMINIO PARTICULAR, CON RESPECTO AL AREA
  TOTAL PRIVADA

51
DIFERENCIAS BASICAS (Cont...)

• 4- SE ESTABLECIERON LOS MODULOS DE CONTRIBUCION
  PARA EL CASO DE QUE EXISTAN ZONAS O BIENES
  COMUNES CUYO DISFRUTE NO CORRESPONDA A TODOS LOS
  COPROPIETARIOS, EJEMPLO LOCALES, ALMACENES,
• CONSULTORIOS SE ESTABLECEN TABLAS PARA EL
  COEFICIENTE Y OTROS MODULOS DE CONTRIBUCION

52
DIFERENCIAS BASICAS (Cont...)

• 5- HACE OBLIGATORIO EL CONSEJO DE ADMINISTRACION
  PARA LOS INMUEBLES DE USO COMERCIAL O MIXTO QUE
  SUPEREN LAS 30 UNIDADES PRIVADAS DESCONTANDO
  GARAJES Y DEPOSITOS , LO MISMO QUE HACE
  OBLIGATORIO REVISOR FISCAL QUE DEBE SER CONTADOR
  PUBLICO INSCRITO EN LA JUNTA CENTRAL DE
  CONTADORES Y QUE NO PERTENEZCAN AL CONSEJO DE
  ADMINISTRACION NI QUE SEA PROPIETARIO DE
  INMUEBLES CON INHABILIDADES EN CUANTO A
  CONSANGUINIDAD Y AFINIDAD...

53
DIFERENCIAS BASICAS (Cont...)

• LA ASAMBLEA ESTA CONFORMADO POR TODOS LOS
  PROPIETARIOS SIN EXCEPCION DE VOZ Y VOTO
• 6. LOS INTERESES POR MORA SON DEL 1.5 VECES DEL
  INTERES BANCARIO

54
DIFERENCIAS BASICAS (Cont...)
8- ESTABLECIO EN UN 70 LAS DECISIONES QUE EXIGEN
MAYORIA CALIFICADA. 9- LOS BIENES COMUNES
NO-ESCENCIALES PUEDEN SER DESAFECTADOS Y PASAN A
SER DOMINIO DE LA PERSONA JURIDICA LA CUAL PASA A
ARRENDARLOS, VENDERLOS ETC. 10. HACE OBLIGATORIO
EL ITEM PARA LOS IMPREVISTOS A NIVEL DE
PRESUPUESTO EL CUAL NO PUEDE SER INFERIOR AL 1 Y
CONTROLA EL COBRO DE LAS CUOTAS EXTRAORDINARIAS
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DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS

• POSEER
• ENAJENAR
• SERVIRSE DE LOS BIENES
• INTERVENIR EN LAS ASAMBLEAS
• PEDIR IMPOSICION DE MULTAS
• SOLICITAR CONVOCATORIA DE ASAMBLEAS

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PILDORAS IMPORTANTES EN LA NUEVA LEY

• PROCESOS EJECUTIVOS SOLO PODRA EXIGIRSE
• Demanda
• Certificado sobre existencia y representación de
  la persona jurídica
• Certificado expedido por el administrador. Libros
  
• Poder debidamente otorgado
• Certificado de intereses (Superbancaria)

57
PILDORAS IMPORTANTES EN LA NUEVA LEY

• ASAMBLEA.
• Convocatoria antelación no inferior a 15 días
  calendario
• Morosos la convocatoria contendrá relación de
  los morosos
• Segunda. Si convocada la asamblea general y no
  puede sesionar por falta de quórum se convocaria
  a una nueva reunión que se realizará el 3er día
  hábil siguiente al de la convocatoria inicial a
  las 8.00 p.m. Y sesionará con cualquier número
  plural de copropietarios.

58
PILDORAS IMPORTANTES EN LA NUEVA LEY

• PERSONERIA JURIDICA
• Con el fin de obtener la personería jurídica de
  los edificios y conjuntos ya constituidos, exige
  modificar los reglamentos para adaptarlos al
  nuevo régimen se obtendrá cuando se inscriba en
  la oficina de registro de instrumentos públicos.

59
PILDORAS IMPORTANTES EN LA NUEVA LEY

• En los edificios residenciales y de oficinas, los
  propietarios de bienes de dominio particular
  ubicados en el primer piso no estarán obligados a
  contribuir al mantenimiento, reparación y
  reposición de ascensores, cuando para acceder a
  su parqueadero no exista el uso de ascensor. Será
  aplicable a otros edificios cuando así lo prevea
  el reglamento de propiedad horizontal.

60
PILDORAS IMPORTANTES EN LA NUEVA LEY

• Cuando el dominio de un bien privado perteneciere
  en común y pro indiviso a dos o más personas,
  cada una de ellas será solidariamente responsable
  de pago de la totalidad de las expensas comunes
  correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de
  repetir lo pagado contra sus comuneros en la
  proporción que le corresponda.

61
PILDORAS IMPORTANTES EN LA NUEVA LEY

• Importante el uso de Propiedad Horizontal a
  continuacion del nombre del edificio o conjunto

62
PILDORAS IMPORTANTES EN LA NUEVA LEY

• Derechos de propiedad exclusiva sobre bienes
  privados y derechos de copropiedad sobre el
  terreno y los demás bienes comunes.
• Bienes comunes especiales
• El terreno cimientos, estructuras, las
  circulaciones, instalaciones de servicios
  públicos, las fachadas, las cubiertas etc.

63
PILDORAS IMPORTANTES EN LA NUEVA LEY

• Incluir en la reforma del reglamento los números
  de los folios de matriculas de cada uno de las
  unidades privadas.

64
PERIODO PRESUPUESTAL

• Recomendable abrilmarzo año siguiente
• Acorde con fechas de los nombramiento de los
  administradores y consejos de administración
• Diferente de aprobación estados financieros

65
INDICE
CONT

• DESCRIPCIÓN GENERAL
• ANTECEDENTES
• CAPITULO 1
• GENERALIDADES
• Aspectos de la reforma por adaptación a la ley
  675 de 2001
• Objeto y efectos
• Definiciones
• Responsabilidad por incumplimiento
• Contenido y normatividad
• Planos y reformas

66
INDICE
CONT

• CAPITULO 2.
• DEL EDIFICIO O CONJUNTO P.H
• Denominación y ubicación
• Localidad
• Propiedad
• Determinación y descripción general del inmueble

67
INDICE
CONT

• CAPITULO 3.
• DE LOS BIENES PRIVADOS
• Definición e identificación de las unidades
  privadas.
• Destinación y determinación de las unidades
  privadas
• Obligaciones
• Modificación de las unidades privadas
• Impuestos y tasas
• Hipotecas
• Protocolización de escrituras de enajenación

68
INDICE
CONT

• CAPITULO 4.
• DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD.
• Coeficientes de copropiedad y módulos de gastos
• Modificación de coeficientes

69
INDICE
CONT

• CAPITULO 5
• DE LOS BIENES COMUNES
• Alcance y naturaleza
• Clasificación general de los bienes comunes
• Destino
• Áreas comunes del edificio
• Modificación y mejoras en los bienes comunes
• Modificaciones en el goce de (áreas comunes)
  bienes comunes.
• Reparaciones en los bienes comunes
• Limites de dominio sobre bienes comunes

70
CONT
INDICE

• CAPITULO 5
• DE LOS BIENES COMUNES
• División de los bienes comunes
• Desafectación de bienes comunes no esenciales
• Procedimiento para la desafectación de bienes
  comunes
• Bienes comunes de usos exclusivo
• Régimen especial de los bienes comunes de usos
  exclusivo
• Instalaciones especiales
• Avisos
• Fachadas

71
CONT
INDICE

• CAPITULO 6.
• DE LA CONTRIBUCIÓN A LAS EXPENSAS COMUNES
• Participación en las expensas comunes necesarias
• Incumplimiento en el pago de expensas

72
INDICE
CONT

• CAPITULO 7.
• DE LOS COPROPIETARIOS
• Derechos de los copropietarios
• Deberes de los copropietarios
• Provisiones especiales sobre arrendatarios y
  otros tenedores a cualquier titulo

73
INDICE
CONT

• CAPITULO 8.
• DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL COMO PERSONA JURÍDICA
• Objeto de la persona jurídica
• Naturaleza
• Constitución
• Recursos patrimoniales
• Órganos de dirección y administración

74

• CAPITULO 9.
• DE LA ASAMBLEA GENERAL
• Integración y alcance de sus decisiones
• Naturaleza y funciones de la asamblea
• Reuniones
• Reuniones por derecho propio
• Reuniones de segunda convocatoria
• Asambleas no presenciales
• Decisiones por comunicación escrita
• Decisiones en reuniones no presenciales
• Quórum y mayorías
• Actas
• Merito ejecutivo
• Impugnación de decisiones

CONT
INDICE
75
CONT
INDICE

• CAPITULO 11.
• DEL ADMINISTRADOR DEL EDIFICIO
• Administrador
• Funciones
• Atribuciones especiales del administrador
• CAPITULO 12.
• DEL REVISOR FISCAL.
• Revisor fiscal funciones

76
CONT
INDICE

• CAPITULO 13.
• SOLUCION DE CONFLICTOS
• Solución de conflictos
• CAPITULO 14.
• DE LAS SANCIONES
• Sanciones por incumplimiento de obligaciones no
  pecuniarias.
• Ejecución de las sanciones por incumplimiento de
  las obligaciones no pecuniarias
• Impugnación de las sanciones por incumplimiento
  de las obligaciones no pecuniarias.

77
CONT
INDICE

• CAPITULO 15.
• ASPECTOS ECONOMICOS
• Elaboración y aprobación del presupuesto
• Presupuesto provisional
• Déficit presupuestal
• Cuotas extraordinarias
• Fondo de imprevistos, creación y finalidad
• Formación e incremento
• Manejo e inversión
• Inventarios y balances

78
INDICE
CONT

• CAPITULO 16.
• SEGUROS
• Seguro contra incendio y terremoto
• Insuficiencia de la indemnización
• Seguro de bienes de dominio privado

79
INDICE
CONT

• CAPITULO 17.
• DE LA RECONSTRUCCIÓN DEL EDIFICIO
• Destrucción del inmueble
• Reconstrucción obligatoria
• Reconstrucción parcial del edificio

80
INDICE
CONT

• CAPITULO 18
• DE LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
• Causales de extinción de la propiedad horizontal
• Procedimiento
• Liquidación de la persona jurídica
• CAPITULO 19
• DISPOSICIONES ESPECIALES
• Disposiciones especiales
• Cumplimiento de la ley 675 de agosto 3 del 2001.

81
PROCEDIMIENTOS DE UN AJUSTE DEL REGLAMENTO DE
PROPIEDAD HORIZONTAL

• COTIZACION
• DOCUMENTOS NECESARIOS
• CONTENIDO DE UN REGLAMENTO AJUSTADO
• APROBACION DEL PROYECTO
• CONVOCATORIA A ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA,
  PUNTOS DEL ORDEN DEL DIA.
• PROTOCOLIZACION POR ESCRITURA PUBLICA
• TRAMITES ANTE BENEFICENCIA, NOTARIADO Y REGISTRO
• SOLICITUD DE LA PERSONERIA JURIDICA

82
TARIFAS DE MODIFICACION Y ELABORACION DEL
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL PARA
AJUSTARLOS A LA NUEVA LEY 675 DE AGOSTO 3 DEL
2001.

• VALORES IVA

83
PRESUPUESTO DE LA REFORMA

• ASESORÍA ELABORACIÓN Y AJUSTE REGLAMENTO
• GASTOS A CARGO DE LA COPROIEDAD
• Fotocopias del reglamento para entregar a
  miembros del consejo y posteriormente a
  propietarios
• Gastos notariales
• Derechos notariales
• Dos copias de la escritura ( c/hoja)
• I.V.A
• Total gastos notariales
• Pago beneficencia
• Pago registro de reglamento y anotación por cada
  folio de matricula

84
INTERES DE MORA

• EL ARTICULO 50 DE LA LEY 675 ESTABLECE
  CLARAMENTE
• INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE EXPENSAS El
  retardo en el cumplimiento del pago de expensas
  causará intereses de mora, equivalentes a una y
  media veces el interés bancario corriente, sin
  perjuicio que la asamblea general establezca un
  interés inferior.

85
www.superfinanciera.gov.co
86
INTERES DE MORA MES DE JUNIO DE 2005
28.28 EFECTIVO ANUAL
FORMULA PARA CONVERTIR INTERES EFECTIVO ANUAL A
NOMINAL ANUAL
(1 i ) - 1 x 12
1/12
EJEMPLO CONVERTIR 28.28 EFECTIVO ANUAL A
NOMINAL ANUAL
1/12
(1 0.2828 ) - 1 x 12 0.2516 25.16
NOMINAL ANUAL Para convertir una tasa nominal
anual a una tasa nominal mensual únicamente se
divide por 12 (25.16) / 12 2.09 NOMINAL
MENSUAL
87
COMO LIQUIDAR LOS INTERESES DE MORA EJEMPLO
PRACTICO
En este ejemplo la cuota de administración
mensual es de 100.000 y a partir del mes de
Junio del 2006 no se están pagando cuotas de
administración. En la columna de total a pagar
esta detallado el valor que se debe presentar
como cuenta de cobro al comienzo de mes.
88
AVALUOAREAS COMUNES
CAPITULO II
89
QUE SON BIENES COMUNES

• PARTES DEL EDIFICIO SOMETIDO AL REGIMEN DE P.H.
  PERTENECIENTES EN PROINDIVISO A TODOS LOS
  PROPIETARIOS DE BIENES PRIVADOS, QUE POR SU
  NATURALEZA O DESTINACION PERMITEN O FACILITAN LA
  EXISTENCIA, ESTABILIDAD, FUNCIONAMIENTO,
  CONSERVACION, SEGURIDAD, USO, GOCE O EXPLOTACION
  DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR.

90
QUE SON BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO

• SON LOS NO NECESARIOS PARA EL DISFRUTE Y GOCE DE
  LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR Y EN GENERAL,
  AQUELLOS CUYO USO COMUNAL LIMITARIA EL LIBRE GOCE
  Y DISFRUTE DE UN BIEN PRIVADO, TALES COMO
  TERRAZAS, PATIOS INTERIORES Y RETIROS, PODRAN SER
  ASIGNADOS DE MANERA EXCLUSIVA A LOS PROPIETARIOS
  QUE POR SU LOCALIZACION PUEDAN DISFRUTARLOS

91
PARA QUE SOLICITAN AVALUO DE AREAS COMUNES ?

• PARA ASEGURAR LAS AREAS COMUNES, EN CUMPLIMIENTO
  DE LA LEY
• PARA DETERMINAR EL VALOR DE AREAS DE
  DESAFECTACION DE BIENES COMUNES.
• PARA ESTABLECER EL VALOR DE LOS MODULOS DE
  CONTRIBUCION.

92
QUE SE DEBE AVALUAR COMO AREAS COMUNES

• PARA EFECTOS DEL SEGURO DE AREAS COMUNES,
  NORMALMENTE NO SE DEBE INCLUIR EL TERRENO.
• AREAS COMUNES
• AREAS COMUNES DE USO EXCLUSIVO
• LAS AREAS INCLUIDAS EN EL PROYECTO DE DIVISION.
  LO QUE APARECE EN REGLAMENTOS DE P.H. EN CUADRO
  DE AREAS

93
QUE SE DEBE AVALUAR COMO AREAS COMUNES

• LO ANTERIOR INCLUYE, PORTERIAS, SALON SOCIAL,
  ESCALERAS, PASILLOS, ETC.
• ADICIONALMENTE SE DEBE INCLUIR
• Placas de todos los pisos
• Cubiertas
• Fachadas

94
BIENES COMUNES

• ESENCIALES
• SON LOS INDIPENSABLES PARA LA EXISTENCIA ,
  ESTABILIDAD CONSERVACION Y SEGURIDAD DEL
  EDIFICIO.
• NO ESENCIALES
• SON LOS NO INDISPENSABLES

95
BIENES COMUNES

• EL TERRENO
• LOS CIMIENTOS
• LOS MUROS
• LOS TECHOS
• LA PORTERIA
• LAS INSTALACIONES DE SERVICIOS
• LA PORTERIA-LOS PATIOS-PUERTAS DE ENTRADA

96
DOCUMENTOS QUE SE REQUIEREN

• Escritura del predio, reglamento de propiedad
  horizontal, original y de ajuste a la nueva Ley
  675 de Agosto 3 de 2001.
• Certificado de libertad y tradición (matriz).
• Planos de sótano, primera planta y última planta,
  Cubierta.

97
INDICE DE CONTENIDOAVALUO DE AREAS COMUNES

• Carta Remisoria
• Indice
• Estudio de Avalúo de reconstrucción
• Información Básica
• Indicadores Económicos
• Información sobre titulación
• Características Generales del Sector
• Predio avaluado

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INDICE DE CONTENIDOAVALUO DE AREAS COMUNES

1. Reglamentación Urbanística
2. Características Generales del Terreno
3. Características Generales de la Construcción
4. Servicios públicos
5. Consideraciones Finales
6. Etapas y metodología utilizadas elaboración del
   avalúo

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INDICE DE CONTENIDOAVALUO DE AREAS COMUNES

1. Certificado de Avalúo de reconstrucción
2. Memoria Fotográfica
3. Plano topográfico, plancheta
4. Certificado de tradición y libertad
5. Anexos

100
METODOLOGIA UTILIZADA

• METODO DE COSTO INVERTIDO
• Determinación del costo de reposición, que es el
  costo de repetirlo o reproducirlo y para ello es
  necesario conocer el valor a nuevo para partir
  de allí para poder evaluar la construcción usada.

101
Los presupuestos de construcción en Colombia se
divide en los siguientes costos

• Costos directos
• Costos Indirectos
• Costos Administrativos y de ventas
• Costos financieros

102
COSTOS DIRECTOS.

• Preliminares
• Desagües
• Muros
• Pañetes
• Estructura
• Cubiertas
• Pisos
• Enchapes y accesorios
• Hidráulicas y sanitaria
• Eléctrica

• Carpintería madera
• Carpintería metálica
• Equipos especiales
• Cerrajería
• Vidrios
• Pintura
• Remates
• Equipos y herramientas
• Administración de obra

103
COSTOS INDIRECTOS.

• Se denominan indirectos porque se aplica un
  porcentaje o relación indirecta con los costos de
  materiales, mano de obra y equipos
• Honorarios todo tipo de honorarios y estudios
  requeridos para la construcción
• Conexión de servicio
• Impuesto seguros y garantías
• Imprevistos

104
COSTOS ADMINISTRATIVOS

• Son los costos de la oficina o gerencia de obra e
  incluye gastos menores, costos legales generales,
  contabilidad, auditoria.
•  
• NO SE DEBEN INCLUIR LOS SIGUIENTES COSTOS
•  
• Gastos de ventas, tales como Comisiones de
  ventas, publicidad, notaria y legales de venta y
  costos financieros.

105
COMPOSICION GENERAL DE LOS COSTOS DE LA
EDIFICACION
COSTOS PONDERACION Sobre precio de venta
Costos directos 45.0
Costos indirectos 8.0
Costos generales administrativos 2.5
TOTAL PORCENTAJE DEL TRABAJO 55.5
OTROS INDICES QUE NO DEBEN SER TENIDOS EN CUENTA OTROS INDICES QUE NO DEBEN SER TENIDOS EN CUENTA
Costos de venta 5.0
Costos financieros 10.0
Lote urbanizado 14.0
Utilidad 15.0
TOTAL SOBRE PRECIO DE VENTA 100.0
106
INFORMACION DEL MERCADO

• FUENTES
• Información de Construdata, Camacol y datos del
  mercado de los costos directos.
• Costos a todos los aptos, cruzar con áreas
  comunes
• Precios inmuebles a nuevo, precios inmuebles a
  usado
• Homogenización de información

107
CAPITULO DE TITULACIONACLARACION

• PROPIETARIO? ?
• TITULO DE ADQUISICION ?
• FOLIOS DE MATRICULA INMOBILIARIA MATRIZ

108
SEGUROAREAS COMUNES
CAPITULO III
109
DEFINICIONES

• Tomador del Seguro persona que traslada los
  riesgos por cuenta propia o ajena, quien
  suscribe este contrato, y por tanto a quien
  corresponden las obligaciones que se derivan del
  mismo, salvo aquellas que expresamente
  corresponden al Asegurado.
• Asegurado Persona titular del interés expuesto
  al riesgo y a quien corresponden, en su caso, los
  derechos derivados del contrato
• Copropiedad Asegurada Será el inmueble
  registrado bajo la dirección y ciudad plenamente
  identificado en la Póliza como Dirección del
  Riesgo Asegurado

110
SEGUROS NUEVO REGIMEN DE P.H.CONTENIDO DE LA LEY

• Articulo 15. Seguros todos los edificios o
  conjuntos sometidos al régimen de propiedad
  horizontal podrán constituir pólizas de seguros
  que cubran contra los riesgos de incendio y
  terremoto, que garanticen la construcción total
  de los mismos.
• Par. 1 en todo caso será obligatoria la
  constitución de pólizas de seguros que cubran
  contra los riesgos de incendio y terremoto los
  bienes comunes de que trata la presente ley,
  susceptibles a ser asegurados.

111
SEGUROS NUEVO REGIMEN DE P.H.CONTENIDO DE LA LEY

• Par 2 las indemnizaciones provenientes de los
  seguros quedarán afectadas en primer termino a la
  reconstrucción del edificio o conjuntos en los
  casos en que esta sea procedente. Si el inmueble
  no es reconstruido, el importe de la
  indemnización se distribuirá en proporción al
  derecho de cada propietario de bienes privados,
  de conformidad con los coeficientes de
  copropiedad y con las normas legales aplicables.

112
RIESGOS DE COPROPIEDADES
DAÑOS FISICOS
Edificios Maquinas - Enseres
ACCION A TERCEROS
Infidelidad empleados Personas ajenas
PERDIDAS POR TRANSPORTE
Dinero - Valores
Cuotas de administración Rentas por alquileres
Gastos adicionales
PERDIDA CONSECUENCIAL
Daños a propiedades lesiones o muerte
Responsabilidad patronal Incumplimiento
contratos
RECLAMACION TERCEROS
DAÑOS A PERSONAS
Enfermedad Accidente - Muerte
Terremoto - Avalanchas Inundaciones motín
asonada conmoción civil Huracán o vendaval
CATASTROFICOS
113
SUMA ASEGURADA

• Monto máximo de responsabilidad para la compañía
  estipulado para cada uno de los bienes, secciones
  y artículos especificados en la carátula de la
  póliza.
• La responsabilidad de la compañía no excederá en
  ningún caso de los limites y sublimites fijados
  para determinadas coberturas.

114
INDICE VARIABLE

• Si así se pacta en la carátula de la Póliza, la
  suma asegurada se considera básica y se
  reajustara automáticamente a partir del día de
  iniciación de su vigencia, en forma lineal y en
  proporción al tiempo corrido, hasta alcanzar al
  final de la vigencia de la póliza el porcentaje
  adicional indicado en la carátula.

115
SEGURO INSUFICIENTE O INFRASEGURO

• Si al momento de ocurrir cualquier perdida o daño
  cubierto por la póliza, los bienes asegurados
  tienen un valor superior a la cantidad por la
  cual están amparados, el Asegurado será
  considerado como su propio asegurador por la
  diferencia entre estas dos sumas, y por lo tanto
  , soportara la parte proporcional que le
  corresponde de dicha perdida o daño.

116
DEDUCIBLE

• Es la suma que invariablemente se descuenta del
  monto de la perdida indemnizable y que siempre
  queda a cargo del Asegurado o del Beneficiario y
  será indicado en la carátula de la Póliza.

• Como deducible se toma el mayor valor que resulte
  entre
• Aplicar la perdida indemnizable el porcentaje
  indicado
• La suma equivalente a la cantidad de S.M.L.M.V.
  indicada
• Si el valor de la perdida indemnizable es igual o
  inferior al monto deducible, no habrá lugar a la
  indemnización.

117
QUE DEBE ASEGURARSE

• Estructura de concreto reforzado columnas, vigas,
  placas, las fachadas, las cubiertas, las
  terrazas, rampa de acceso a los garajes, el
  ingreso general, los halls o corredores de todos
  los pisos, los patios del primer piso, las
  escaleras, el salón comunal, el espacio para
  portería, shut de basuras, los buitrones o
  ductos, las bajantes de aguas lluvias y aguas
  negras, las zonas de circulación vehicular y
  peatonal, los garajes para visitantes, los
  espacios para aseo, espacios para bicicletas,
  todos aquellos elementos que no han sido de
  determinados como privados.

118
QUE DEBE ASEGURARSE

• LOS ACCESORIOS Y ACABADOS DE LOS BIENES COMUNES Y
  LAS INSTALACIONES EN GENERAL, TALES COMO,
  ASCENSORES, PLANTAS ELÉCTRICAS, VENTILACIÓN,
  TANQUES DE AGUA, MOTOBOMBAS.
• ELEMENTOS QUE CONSTITUYEN LA DOTACION BASICA PARA
  EL FUNCIONAMIENTO GENERAL DE LAS UNIDADES
  PRIVADAS.

119
QUE DEBE ASEGUARSE

• SON AQUELLOS ELEMENTOS QUE POR NATURALEZA SE
  REPUTAN COMO PARTE ESENCIAL DE LOS INMUEBLES POR
  ESTAR AFECTADOS AL SERVICIO COMÚN Y AL
  FUNCIONAMIENTO GENERAL DE LOS MISMOS. ,
• INSTALACIÓN DE ACUEDUCTO Y ALCANTARRILLADO,
  ENERGIA, TELEFONIA, GAS NATURAL, T.V. CABLE.
  CITOFONIA INTERNA, DESDE EL PUNTO DE CONEXIÓN A
  LAS REDES DE SERVICIO PUBLICO HASTA LA ENTRADA
  DE CADA UNIDAD PRIVADA

120
SOPORTE DE UN SEGURO DE AREAS COMUNES

• Avalúo de reconstrucción, con especificaciones
  constructivas, acabados, titulacion, y todo lo
  antes relacionado.
• Memoria fotográfica
• Indicación en la póliza de acompañar el avalúo

121
ERRORES FRECUENTES EN EL SEGURO DE AREAS COMUNES

• Asegurar por el valor comercial
• Asegurar únicamente parte de las áreas comunes
• Asegurar de acuerdo con el presupuesto y no con
  trabajo técnico
• No contar con soporte en caso de reclamación. Que
  aseguran?

122
ERRORES FRECUENTES EN EL SEGURO DE AREAS COMUNES

• Los asesores de seguros se olvidan del trabajo
  profesional de los avaluadores. Venden la póliza
• Infraseguro en la contratación
• Direcciones erradas
• Pago doble de primas. La copropiedad y el
  propietario
• Ideal asegurar todo el edificio

123
CONTRATACION Y ADMINISTRACION DE LAS POLIZAS DE
SEGUROS

• ANTES DE CADA PERIODO PRESUPUESTAL LLEVE A CABO
  EL SIGUIENTE PLAN DE TRABAJO.
• El administrador debe determinar cuales son los
  bienes comunes objeto de asegurar. Sacar relación
  general.
• Solicitar los servicios de un avaluador
  profesional para que determine, áreas y valores
  de cada uno de los bienes inmuebles, muebles y
  equipos objeto del seguro de incendio y terremoto.

124
CONTRATACION Y ADMINISTRACION DE LAS POLIZAS DE
SEGUROS

• Solicitar los servicios de un Corredor de
  seguros, para que cotice las pólizas de incendio
  y terremoto, y anexos de la póliza recomendados
  para el Edificio o Conjunto, para los bienes
  comunes determinados, objeto del seguro.
• Presentar al Consejo de Administración, las
  cotizaciones para su aprobación. Y su posterior
  inclusión en el presupuesto para la nueva
  vigencia.

125
CONTRATACION Y ADMINISTRACION DE LAS POLIZAS DE
SEGUROS

• Aprobación del presupuesto por parte de la
  Asamblea.
• Contratar las pólizas de seguros anexando el
  avalúo practicado como soporte de la póliza,
  solicitando inspección antes de perfeccionarse el
  contrato.

126
LO QUE FALTA POR REGLAMENTAR EN EL SEGURO

• SEGURO DE TODA LA PROPIEDAD
• CRUCE DE PAGO DE PRIMAS SOBRE UN MISMO PREDIO
• ELIMINAR EL SEGURO COLECTIVO HIPOTECARIO CUANDO
  EXISTA SEGURO GENERAL
• TARIFAS ESPECIALES SEGURO P.H.mensual

127
CONDICIONES POLIZA SEGURO AREAS COMUNES
128
CONDICIONES POLIZA SEGURO AREAS COMUNES
129
CONDICIONES POLIZA SEGURO AREAS COMUNES
130
(No Transcript)
131
(No Transcript)
132
(No Transcript)
133
(No Transcript)
134
PORTAFOLIO DE SERVICIOS PORTAFOLIO DE SERVICIOS
Avaluos Urbanos y rurales Valoración de empresas Avaluos de Maquinaria Industrial y equipos especializados Valoración de toda clase de activos Inventario Físico de Existencias Asesoría en Propiedad Horizontal Ajuste Reglamento Ley 675/01 Venta y corretaje de inmuebles Tramites Inmobiliarios Asesoria Compradores Arrendamientos
135

• GRACIAS