VI Convenci

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• VI Convención Nacional de Propiedad Horizontal
  

Presentado por Germán Acosta Fuentes
Bogotá D.C., octubre 27 de 2009
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Gerencia de Copropiedad
Introducción Ospinas y Cía S.A. inicia su
actividad constructora en Bogotá hace 77 años
hacia 1.932, siendo uno de sus socios fundadores
el Dr. Mariano Ospina Pérez posterior presidente
de Colombia (1.946 1.950). Durante esa etapa
presidencial, la Junta Directiva de la Sociedad
aprobó una directriz según la cual Ospinas y Cía
S.A. se limitaría a cumplir los compromisos
adquiridos, absteniéndose de asumir
nuevos. Justamente en ese período se presentaron
los sucesos del 9 de abril de 1.948 que dieron
paso a la primera Ley sobre Propiedad Horizontal
en Colombia, Ley 182/48.
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Gerencia de Copropiedad
Proyectos desarrollados por Ospinas Cía. S.A.
1932 -2010

• Ospinas y Cía. S.A., se ha caracterizado por ser
  un líder en el desarrollo urbanístico del país
  desarrollando más del 15 del suelo urbanizado de
  Bogotá.

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Gerencia de Copropiedad
Ospinas y Cía S.A. incursiono en el negocio de
los centros comerciales desde 1985 desarrollando
grandes centros comerciales como

• PLAZA DE LAS AMÉRICAS (Bogotá) - 1991
• SALITRE PLAZA (Bogotá) - 1995
• PLAZA IMPERIAL (Bogotá) - 2005
• TINTAL PLAZA (Bogotá) - 2005
• PLAZA MAYOR (Bogotá) - 2005
• PLAZA DE COMIDAS ANDINO (Bogotá) - 2006
• MILENIO PLAZA (Bogotá) - 2006
• NOVA PLAZA (Facatativá) - 2006
• VENTURA PLAZA - (Cúcuta) 2007
• BUGA PLAZA (Buga) - 2007
• CARIBE PLAZA (Cartagena) - 2008
• CENTRO MAYOR (Bogotá) - 2010
• TITAN PLAZA (Bogotá) - 2011

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Gerencia de Copropiedad
Antecedentes A partir de 1.940 teniendo en cuenta
los fenómenos de desplazamientos de campesinos a
los centros industriales generando como
consecuencia escasez de vivienda en las
principales ciudades del país, nacieron intereses
por desarrollar proyectos que ya en el mundo
estaban consolidados como sistemas de propiedad
de casas por pisos. Es así como en Bogota y
otras importantes ciudades se comenzó a registrar
un rápido progreso urbanístico, generando de esta
forma la necesidad de acudir a un sistema de
Propiedad Horizontal. Por lo anterior varios
juristas Colombianos redactaron en el año 1.946
un proyecto de ley sobre propiedad de pisos y
departamentos de un mismo edificio, basados en
legislaciones de otros países, el cual entregaron
al ministro de gobierno quien lo presento al
Congreso de la República con una erudita
exposición de motivos. Dicho proyecto comprendía
30 artículos, 24 de los cuales estaban calcados
casi en su totalidad de la Ley Chilena No.6.071
de 1.937 y 6 artículos de la Ley Brasileña
No.5.481 de 1.928.
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Gerencia de Copropiedad
Antecedentes
No obstante lo anterior dichos artículos tenían
el mérito que concordaban con nuestras
instituciones legales. El ponente del proyecto
propuso varias modificaciones y adiciones que
fueron concedidas y se incorporaron de tal forma
que la comisión dio su aprobación y paso a
segundo debate en el Senado, pero clausurado este
cuerpo legislativo en 1.947 el Proyecto no pudo
convertirse en Ley. En 1.948 después de los
sucesos del 9 de abril Bogotá quedó casi
destruida y como consecuencia, el Dr. Mariano
Ospina Pérez investido de poderes
extraordinarios, con base en el Art..121 de la
Constitución política anterior, acometió formulas
para llevar a cabo y en forma rápida la
reconstrucción de la ciudad y basándose en el
trabajo realizado en el proyecto de ley de 1.946,
dictó el 21 de abril el Decreto 1.286 que comenzó
a regir desde su promulgación. Este Decreto
Extraordinario luego se convirtió en la Ley 182,
a partir de la cual se abrió el amplio
desenvolvimiento de la propiedad inmuebles
divididos por pisos o departamentos.
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Gerencia de Copropiedad
Antecedentes
37 años después se expidió la Ley 16 de 1.985,
que creaba automáticamente una persona jurídica
encargada de administrar bienes comunes los
cuales ingresaban a un hipotético patrimonio y
además modificaba el sistema de unanimidad de la
Ley 182 adopta un sistema de votaciones de la
Asamblea por coeficientes. Posteriormente se
dictó el decreto 1365 de 1986 mediante el cual se
reglamentaron ambas leyes. Finalmente teniendo
en cuenta las inquietudes generadas por el
sistema normativo dual existente, a las
innumerables interpretaciones y varios casos
contradicciones, el 3 de agosto de 2001 se expide
la Ley 675, con la finalidad de colocar este tipo
de propiedad de acuerdo a los nuevos avances de
la sociedad, basados principalmente en nuestra
propia experiencia y no en la extranjera.
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Gerencia de Copropiedad
GERENCIA DE COPROPIEDAD Un nuevo enfoque De
acuerdo con la ley (Art.32), una vez constituida
legalmente la Propiedad Horizontal da origen a
una persona jurídica conformada por los
propietarios de los bienes de dominio particular.
El objeto es administrar correcta y eficazmente
los bienes y servicios comunes, manejar los
asuntos de interés común de los propietarios de
bienes privados y hacer cumplir la ley y el
reglamento de Propiedad horizontal. Dicha
persona jurídica es de naturaleza civil y sin
ánimo de lucro, con calidad de no contribuyente
de impuestos en relación con las actividades
propias de su objeto social. Con base en el
Art.36, la dirección y administración de la
persona jurídica le corresponde a la Asamblea
General de Propietarios, al Consejo de
Administración si lo hubiere y al Administrador.
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Gerencia de Copropiedad
Un nuevo enfoque
El administrador es quien ejerce la gestión
gerencial de la persona jurídica de la Propiedad
Horizontal de conformidad con los lineamientos
tanto del Consejo de Administración así como de
la Asamblea de Propietarios. Con el auge de los
Centros Comerciales principalmente en los últimos
10 años dicha gestión gerencial se ha vuelto
fundamental.
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Gerencia de Copropiedad
Definición   El Administrador es el
REPRESENTANTE LEGAL de la copropiedad, y para ese
efecto tiene facultades de ejecución,
conservación, representación y recaudo, de manera
que con sujeción a las leyes y a las costumbres
civiles y mercantiles, reúne en si las funciones
y atribuciones de GERENTE, TESORERO, MANDATARIO,
y DEPOSITARIO, suceptibles de ejercicio personal
único o delegable parcialmente bajo su
responsabilidad.  
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Gerencia de Copropiedad
  PERFIL   Antes de la Ley 675 de 2001, al no
existir una definición suficientemente clara del
cargo, los "Administradores de Propiedad
Horizontal" formaban un grupo heterogéneo, donde
podíamos encontrar un variado conjunto de
personas pero sin ninguna preparación previa,
hasta profesionales especializados, por lo que no
se podía hablar con propiedad de un "Perfil" del
Cargo.   Ahora, no solo por las nuevas normas
legales, (la ley exige que el Administrador
acredite su idoneidad para ejercer este cargo -
Arts.50 y 51), sino porque la misma evolución de
la sociedad y de la Propiedad Horizontal han
hecho indispensable la profesionalización de
quienes tienen a su cargo y bajo su
responsabilidad el patrimonio, el bienestar, la
tranquilidad y la seguridad de toda una comunidad
de copropietarios, podemos decir que se requiere
un alto y especifico Perfil.   Se debe entonces
buscar un Administrador con perfil Gerencial,
Ejecutivo, con capacidades de dirección y
administración de recursos humanos, conocimientos
específicos en Contabilidad y Administración de
Propiedad Horizontal, manejo y liderazgo de
Comunidades, amplio conocimiento del Régimen
Laboral, y de la Legislación de Propiedad
Horizontal, solución de conflictos, etc.  
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GESTIÓN Inicialmente la gestión gerencial
estaba enfocada a administrar recursos economicos
provenientes del pago de las cuotas de
sostenimiento y administracion de los
copropietarios, lo cual estaba muy ajustado a las
cifras del Presupuesto que quedaban aprobadas por
la Asamblea de Copropietarios de cada vigencia.
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Gerencia de Copropiedad
Un nuevo enfoque
Cada uno de los rubros de gastos era celosamente
administrado por el Gerente y cualquier
desviacion generaba inconvenientes ya que no se
tenía el soporte en los ingresos correspondiente,
salvo que para algún gasto especial, se requeria
de una Asamblea Extraordinaria y una cuota de
Administración extraordinaria, que por lo regular
no era muy bien recibida por los comerciantes de
ese momento. En esos tiempos los gastos de las
copropiedades eran igual a los ingresos que se
tenían, por las cuotas de administracion. En la
medida en que los centros comerciales se fueron
posicionando y sus comerciantes se consolidaron
por las mejores ventas, se volvieron atractivos
para las diferentes empresas, dada la posibilidad
de hacer mediciones de sus productos y encuestas
de las preferencias que podían expresar los
visitantes a tales sitios sobre sus productos de
consumo en la mayoría de los casos.
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Gerencia de Copropiedad
Un nuevo enfoque
Se generó la necesidad de ubicar publicidad -
vallas, banners, rompetráficos, volantes para los
visitantes a los centros comerciales. Por tal
utilización de esos sitios de alto tráfico por
lo general- se empezaron a percibir algunos
ingresos, que con el paso del tiempo se han
convertido en un importante filon de ingresos
adicionales que permitien hacer mas inversion en
publicidad (eventos comerciales, rifas,pasarelas,
programas de fidelizacion etc.) de cada centro
comercial a fin de traer mas visitantes. Hasta
el día de hoy, tales sitios o medios nos permiten
asegurar unos rubros adicionales muy importantes
para la subsistencia de la copropiedad y la
gestion del Gerente de turno.
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Gerencia de Copropiedad
Un nuevo enfoque
GENERANDO RECURSOS La actividad de los
gerentes de centros comerciales consiste en
administrar los bienes de los propietarios de sus
centros. Su responsabilidad principal es la de
incrementar el valor del activo, es decir, del
centro comercial. Con el fin de cumplirla, los
gerentes deben estar totalmente familiarizados
con los elementos básicos de las operaciones de
sus centros, su aspecto físico y funciones, cómo
impulsa el negocio la mezcla comercial, cómo
perciben las comunidades a los centros, y de qué
manera su propiedad o copropiedad alcanzará y
mantendrá el éxito en el futuro. Los gerentes
deben estar familiarizados con los aspectos
básicos de la solidez fiscal y tributaria de sus
centros el ingreso operativo neto y los fondos
procedentes de operaciones. Su tarea incluye
minimizar los gastos y maximizar el flujo de caja
de la administración, contribuyendo a la solidez
de su estructura financiera.
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Gerencia de Copropiedad
Un nuevo enfoque
En armonia con lo anterior, surgen nuevas formas
para la generación de recursos que en gran
cantidad se pueden conseguir para la operación de
las Propiedades Horizontales, tales como los
arrendamientos de bienes comunes las
ampliaciones que se adelanten en las
copropiedades o desafectando áreas comunes,
casos en los que se debe procurar hasta donde sea
posible que las áreas privadas resultantes queden
para la copropiedad, las cuales seran generadoras
importantes de recursos y permitiran que las
copropiedades dejen de depender exclusivamente de
los ingresos por concepto de cuotas de
administracion, para llevar a cabo obras que sean
necesarias para su desarrollo y
actualización. Dicha actualización, importante
para mantenerse en el mercado del sector
comprende entre otros sistematización de
porterias de ingreso, actualizacion de sistema de
control de vigilancia electronica, cambios de
sistema de iluminación ahorradores cambios de
pisos, cielorasos, señalización nueva,
actualizacióon zonas de comidas,etc. Los
anteriores elementos permitirán que la
copropiedad mejore sustancialmente su caja y
mantenga una actitud proactiva en el complejo
mundo de los centros comerciales.
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Gerencia de Copropiedad
Un nuevo enfoque
En armonia con lo anterior, surgen nuevas formas
para la generación de recursos que en gran
cantidad se pueden conseguir para la operación de
las Propiedades Horizontales, tales como los
arrendamientos de bienes comunes las
ampliaciones que se adelanten en las
copropiedades o desafectando áreas comunes,
casos en los que se debe procurar hasta donde sea
posible que las áreas privadas resultantes queden
para la copropiedad, las cuales seran generadoras
importantes de recursos y permitiran que las
copropiedades dejen de depender exclusivamente de
los ingresos por concepto de cuotas de
administracion, para llevar a cabo obras que sean
necesarias para su desarrollo y
actualización. Dicha actualización, importante
para mantenerse en el mercado del sector
comprende entre otros sistematización de
porterias de ingreso, actualizacion de sistema de
control de vigilancia electronica, cambios de
sistema de iluminación ahorradores cambios de
pisos, cielorasos, señalización nueva,
actualizacióon zonas de comidas,etc. Los
anteriores elementos permitirán que la
copropiedad mejore sustancialmente su caja y
mantenga una actitud proactiva en el complejo
mundo de los centros comerciales.
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Gerencia de Copropiedad
Un nuevo enfoque
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Un nuevo enfoque
Finalmente y a título de ejemplo, de los Centros
Comerciales que hasta la fecha ha desarrollado
Ospinas y Cía S.A. como Plaza de Las Américas,
con una administraciòn eficiente con una
independencia financiera de cuotas de
adminstración como herramienta poderosa de
apalancamiento permitiendo ingresos no
operacionales, permiten garantizar toma de
decisiones que aseguran liderazgo Ingreso de
visitantes Año 2.000 21877.299 Año 2.008
40000.000 Recaudo parqueaderos Año 2.000
1.232130 .000 Año 2.007 3.210672.000 Ingres
o en el año 2.007 por àreas comunes, eventos,
avisos y arriendos. Areas comunes 2.314697.308 E
ventos 316.326.500 Avisos
164017.731 Arriendos 375133.572 TOTAL 3.170
175.111 ________________________________________
_____________________________________ Fuentes Co
nferencia Dr. Roberto Zawadzky La propiedad de
inmuebles divididos por pisos Dr. Ciro Pabón
20
Gracias