Enjeux comptables en 2005 : Rappels et nouvelles rgles comptables

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Enjeux comptables en 2005 Rappels et nouvelles
règles comptables

• Dinard le 28 janvier 2005

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Enjeux comptables sur 2005 Rappels et
nouvelles règles applicables
1ère partie Le bilan douverture au 1er
janvier 2005 2ième partie La PGR est morte,
vive la PGE 3ième partie Les nouvelles règles
pour les actifs 4ième partie La constatation
des marges en accession
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1ère Partie
Bilan douverture au 1er janvier 2005 ou
lintroduction des composants
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1.1- Point sur les textes comptables de référence

• Une date clé, le 23 juin 2004 Assemblée
  plénière du CNC adopte 2 avis clés
• Avis n 2004-11 du CNC Modalités dapplication
  de la comptabilisation par composants et des
  provisions pour gros entretien dans le logement
  social
• Avis n 2004-15 du CNC Définition,
  comptabilisation et lévaluation des actifs
• Règlement n2004-06 (23/11/2004) du CRC relatif à
  la définition, la comptabilisation et
  lévaluation des actifs
• Les autres textes de référence avis et
  règlements (site du CNC www.finances.gouv.fr)
• et toujours lInstruction comptable du 27 avril
  1992 et ses 2 avenants (1995 et 1998)
• Un bilan de transition important le bilan
  douverture au 1er janvier 2005
• De nouvelles règles comptables à utiliser dès le
  1er janvier 2005 (la PGE et les actifs)
• Reste à
• Mettre à niveau lensemble des textes applicables
  dont linstruction comptable
• Prendre en CA et en AGO les décisions nécessitées
  par cette réforme comptable

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1.2 Les 2 grands domaines de la réforme
comptable

• 1. Le retraitement des bilans au 1er janvier 2005
  
• des impacts possibles dès le bilan douverture
  2005 et sur les résultats futurs
• Une méthode de retraitement reconnue, la méthode
  rétrospective mais qui peut impacter fortement
  les fonds propres
• Une méthode tolérée, la méthode prospective
  limitant les impacts sur les fonds propres mais
  accélérant le rythme des amortissements futurs
• une fenêtre de tir  comptable et financière 
  quil faut saisir maintenant
• des décisions pas toujours évidentes et qui
  engagent sur lavenir
• 2. La comptabilisation par composants et de la
  PGE
• Des immobilisations ventilées par composants,
  avec une base plus large, mais aussi amorties
  plus rapidement (dès renouvellement ou
  remplacement)
• Une PGE qui nest plus tout à fait une PGR,
• Un choix qui relève du conseil dadministration
  (la méthode de passage)
• Des affectations décidées en assemblée générale

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1.3 Au 1er janvier 2005 la méthode
rétrospective ou la méthode de réallocation des
VNC (prospective) ?

• Une méthode impérative (préférentielle) la
  méthode rétrospective
• Définition recalculer tous les postes de
  lactif et du passif concernés et constater les
  impacts comptables (sur les fonds propres) à
  louverture des comptes 2005
• ? Avantage méthode de calcul la plus simple
• Inconvénients les amortissements et les fonds
  propres sont modifiés
• Une méthode tolérée la méthode prospective,
  sur décision du conseil dadministration si les
  fonds propres sont entamés,
• Définition recalculer les V.N.C. par
  composants, puis les amortir sur les durées
  résiduelles
• ? Avantage ni lactif net ni les fonds propres
  (le bilan) ne sont impactés
• ? Inconvénients cest lourd pour le système
  dinformation et ça peut pénaliser les résultats
  comptables des prochains exercices (durées
  damortissement plus courtes)

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1.4 - Aspects comptables, juridiques et financiers
Aspects juridiques Le CA du 1er trimestre
2006 qui arrêtera les comptes proposera aussi
laffectation du report à nouveau LA.G.O. se
prononcera en juin 2006 sur laffectation du
résultat et du report à nouveau de 2005 A
priori, pas de risque de liquidation ni de
réduction du capital social, et pour les
actionnaires ? Impacts financiers pour les
actionnaires (sociétés des collèges B C)
Règle de prudence les actionnaires, personnes
morales, doivent provisionner les titres détenus
en cas de pertes latentes (situation nette lt
capital social)

• 3 situations caractéristiques
• 1. Les sociétés saines remonter les
  quasi-fonds propres, les provisions pour risques
  et charges non justifiées (en locatif et en
  accession) et les écarts sur les VNC
• 2. Les sociétés équilibrées maintenir les
  équilibres de bilan et de gestion
• 3. Les sociétés plutôt fragiles préserver
  lavenir (à voir au cas par cas)

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1.5 - La feuille de route du 1er janvier 2005

• Avec la méthode rétrospective, il faut corriger
  
• Les immeubles de logement social (les ventiler en
  composants) et recalculer les amortissements
• Le total des reprises sur subventions virées au
  compte de résultat (et le solde à reprendre)
• La provision pour grosses réparations (PGR) qui
  devient sans objet (non justifiée par PP
  Entretien)
• Si besoin les amortissements dérogatoires pour
  respecter la règle déquilibre entre AT et AF
• Les fonds propres avec les écritures de RAN, en
  attendant laffectation par lassemblée en juin
  2006
• et faire de même pour
• les immeubles de logement social sur sol
  dautrui, les autres ensembles immobiliers,
• pour les Bâtiments administratifs ??? A priori
  Oui
• Ce sont des textes dapplication générale (droit
  commun comptable)

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2ième Partie
La PGR est morte, vive la PGE
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2.1 Historique de la PGE et des composants

• Quelques éléments de réflexion
• Nouveaux règlements sur les passifs (N99-03 et
  N00-06 du CRC)
• Fin des provisions forfaitaires non justifiées
  par des plans dentretien
• Le CNC nous mène en bateau secteur économique
  de référence les grandes révisionsde navires (et
  des avions) qui sont des révisions complètes
• On échappe à une liste plus longue de composants
  et de sous-composants
• La résistance de la section HLM a permis de
  reporter lapplication jusquen 2005
• Mais na pas empêché la création dune période
  transitoire (entre 2003 et 2005)
• Ni lentrée en vigueur de la PGE au 1er janvier
  2005, dernier délai

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2.2 - PGR et composants 3 périodes clés
Démarrage des PGR
Provisions constituéesaprès le 1er janvier 2003
Provisions constituéesaprès le 1er janvier 2005
Ancien régime
mesures transitoires
Nouveau régime
Le compte 6153 grosses réparations devrait
disparaître en 2005 (2.b Règlement 02-10 du
CRC) Une première liste indicative de ces
dépenses PGE annexe de lavis N2004-11 du
CNC Sera actualisée dans la nouvelle Instruction
Comptable et le PCG (début 2005) Att les
amortissements de la 2ième catégorie ne sont pas
déductibles fiscalement
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2.3 - PGE autres grands principes à respecter

• Les nouvelles règles à respecter pour la PGE
• Sappuyer sur un plan pluriannuel de gros
  entretien et de grosses révisions
• Plan élaboré par groupes dimmeubles (ou
  immeubles) cf. les composants
• Nécessite une décision du CA nombre dannées et
  valorisation de la PGE
• Les remises en état normales seront désormais des
  charges directes
• Les renouvellements partiels passent désormais en
  charges dexploitation
• Les grosses réparations et les améliorations ne
  sont plus éligibles à la PGE ce sont des
  composants, financés par lamortissement

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2.4 PGE ou composant ?

• Définition dun composant
• Constituer un actif significatif et un élément
  identifiable dune immobilisation
• Faire lobjet de remplacements (ou
  renouvellements) à intervalles réguliers
• Avoir une durée dutilisation ou procurer des
  avantages économiques futurs à un rythme
  différent de limmobilisation principale gt plus
  court (règle pour tout le secteur privé)
• 2005 Création de composants sur une base réelle
  (ou à défaut du CSTB) dès
• le 1er remplacement ou renouvellement dun
  composant dune immobilisation
• quune nouvelle durée dutilisation dun
  composant devient inférieure à lancienne
• Fausses bonnes idées de création de composants
  pour
• les Grosses réparations et les Charges à étaler
  (durée trop courte et hétérogène)
• les réhabilitations (engrenage dans la création
  des composants)
• ? les 3 composants supplémentaires (durées trop
  courtes) sauf les ascenseurs
• Réflexions en cours
• Avoir entre 5 (minimum) et 14 (corps de métier)
  composants
• Éviter le piège infernal lengrenage de la
  création de composants
• Communiquer avec les CAC pour éviter lengrenage
  de la création de composants

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3ième Partie
Les nouvelles règles pour les actifs
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3.1 Pour les actifs Les enjeux et les impacts

• Rappel des principaux actifs concernés par lavis
  N2004-15 du CNC
• les immobilisations (incorporelles, corporelles,
  financières)
• les actifs circulants (les stocks)
• les actifs fictifs de bas de bilan (charges
  constatées davance, charges à répartir)
• Principaux impacts comptables
• Une base élargie des éléments immobilisables en
  termes de nature de dépenses et de période
  couverte (immeubles de rapport et autres
  immobilisations corporelles)
• Un amortissement retardé mais plus rapide (durées
  dutilisation plus courtes)
• des actifs nets plus proches de la fair value
  (juste valeur - de réalisation)
• des charges comptables plus élevées (des
  amortissements plus élevés, des sorties
  dimmobilisations qui passent en charges,
  suppression des actifs fictifs)

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3.2 Les actifs lesprit de la réforme avant
la lettre
Les 5 composants minimum des immeubles de
logement social en 2005
mais aussi, pour les immeubles sur sol
dautrui, les autres ensembles immobiliers
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3.3 - Lélargissement des éléments immobilisables
Décision dinvestir
Ordre deservice
Datedachèvement
Utilisation prévuepar la direction
Conclusion Une base élargie aux niveaux des
natures de dépenses et des périodes dactivation
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3.4 Nouvelles règles pour les sorties
(remplacements etc.)
Jusqu'en 2004 Processus d'empilage des
immobilisations
Depuis 2005 Comptabilisation par composants
avec sortie des VNC

• Impact sur les bilans
• Lactif net se vide des éléments renouvelés,
  remplacés, améliorés ou réhabilités

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4ième Partie
La constatation des marges en accession
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4.1 Rappel des principes comptables

• Un principe général la constatation du résultat
  à la livraison (achèvement)
• Définition le résultat réel (la marge) est la
  différence entre le produit des ventes et le
  prix de revient de lopération (coût de
  production en stock et les charges
  non incorporables aux coûts internes ou nées
  après lachèvement)
• Avantages méthode de calcul la plus prudente et
  la plus simple
• Inconvénients méthode qui ne traduit pas le
  niveau dactivité
• et peut aboutir à des résultats fluctuants
  (pertes en phase de relance)
• 2 méthodes semblent possibles résultat à
  lachèvement ou à lavancement
• Position de la fédération Seule méthode du
  résultat à lachèvement est conforme à
  lInstruction comptable et aux usages des
  promoteurs (cf. Lefebvre comptable, 552)
• Position confirmée par la tutelle (DGUHC), les
  contrôleurs externes (MIILOS, CAC du secteur) et
  les autres fédérations du logement social.

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4.2 - Conditions pour appliquer lavancement

• Pour cela il faut
• Avoir des opérations partiellement exécutées à la
  clôture
• Calculer la marge prévisionnelle dès la
  conclusion du contrat
• Lacceptation formelle du cocontractant
• Évaluer au moyen de documents comptables
  prévisionnels le bénéfice global de lopération
• être en mesure destimer de façon fiable le
  résultat à terminaison
• ça se complique dans le secteur du BTP (10
  conditions à respecter)
• et ce nest pas conforme aux usages
  professionnels des promoteurs
• Application du principe de prudence (cf. guide
  professionnel des promoteurs)
• Caractères aléatoires de la construction et de la
  commercialisation (en VEFA)
• Impossibilité destimer de façon assez fiable le
  résultat à terminaison
• Non prévu par linstruction comptable du 27 avril
  1992
• sur les contrats à long terme qui prévoit cette
  méthode ne semble pas pouvoir sappliquer en
  létat

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4.3 - Que faire pour chaque secteur de
laccession ?

• En diffus, et notamment en CCMI
• Provisionner les pertes à terminaison (retards,
  etc.)
• Dégager les marges à la livraison
• En VEFA classique
• Dégager les marges à la livraison pour chaque lot
  vendu (si connaissance précise des coûts)
• A défaut, dégager la marge globalement une fois
  tous les lots livrés (et les coûts connus)
• En location-accession
• Dégager le résultat de gestion sur les
  redevances
• Constater les provisions au titre de la remise
  annuelle sur le prix de vente
• Dégager les marges au moment du transfert de
  propriété
• En lotissement
• Constater les produits au transfert de propriété
  mais provisionner les travaux restant à terminer
• A défaut, neutraliser le chiffre daffaires et
  attendre la livraison complète de lopération

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4.4 Le refonte de linstruction comptable de
1992

• Fin 1er semestre 2004 création dun groupe de
  travail de refonte des instructions comptables
  des organismes (e.s.h., coopératives,
  offices/OPAC et SEM)
• faire du 3 en 1 une instruction comptable
  unique et actualisable applicable à tous les
  organismes dans un document supportant les mises
  à jour (classeur etc.)
• Caler au mieux les 2 avis du CNC du 23 juin 2004
  et les règlements du CRC
• Être une force de proposition
• Le traitement des charges à répartir non soldées
  en 2005
• Les schémas comptables de la nouvelle location
  accession
• Proposer aussi
• Une nomenclature comptable elle est sur le site
  
• Le traitement des opérations financées par lANRU
  
• ?On est preneur de vos réflexions !!!
• ? Prochaines réunions du groupe de travail
  février 2005

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www.hlm.coop
A.RE.COOP. tél. [phone] Sandra
BRAULT tél. [phone]Frédéric ARNOUT
tél. [phone]