LA DIFICULTAD DE ACCESO A LA VIVIENDA EN ALQUILER

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LA DIFICULTAD DE ACCESO A LA VIVIENDA EN ALQUILER

• Jornadas de formación en vivienda joven
• Consejo Juventud de España
• Diego Valiente
• Noviembre 2003

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Indice

• Vivienda Concepto general y concepto empresarial
• Situación actual del Mercado
• Parque de viviendas en España
• Demanda de viviendas uso propio / inversión
• Vivienda protegida
• Rehabilitación
• Como incorporar la vivienda en alquiler al
  negocio inmobiliario

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Vivienda como concepto general y como concepto
empresarial
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Vivienda Como Concepto General

• Recinto con una o varias piezas de habitación y
  anejos que pueden ocupar la totalidad de un
  edificio (unifamiliar) o parte del mismo, con más
  o menos autonomía funcional y servicios comunes,
  concebido para ser habitado por personas.
• Satisface la necesidad de cobijo de las personas.
• Derecho recogido por
• La Declaración Universal de los Derechos Humanos.
• La Constitución Española de 1978.
• Una de los problemas/objetivos más importantes de
  los individuos.

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Vivienda Como Concepto Empresarial
DESARROLLO DE UNA PROMOCIÓN
Compra de suelo urbanizable

Urbanización

Gastos financieros, honorarios y licencias
Construcción

Comercialización

Servicio posventa

Beneficio promotor

PRECIO DE VENTA
Vivienda Beneficio
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Vivienda en alquiler
Lo mismo
Cobro de rentas Posible
Plusvalía _________________ Ingresos

Comercialización

Gestión de arrendamiento

Mantenimiento

Atención al cliente

Gestión de Impagados

Financieros
Coste Gastos
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Vivienda en alquiler
Rentabilidad Ingresos Gastos x 100
coste
Rentabilidad lt 4
NO VIABLE
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• Situación actual
• del mercado

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Situación actual del Mercado

• Situación económica general
• Crecimiento moderado del PIB
• Generación de empleo
• Bajos tipos de interés-inflación
• Demanda de consumo e inversión creciente
• Problemas económicos que afectan al sector
  inmobiliario
• Tipos de interés repuntando
• Cierta inseguridad respecto al futuro de las
  pensiones
• Inseguridad laboral
• Movilidad laboral creciente

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Situación actual del Mercado

• Problemas propios del Sector Inmobiliario
• Precio del suelo creciente
• Precio de vivienda creciendo por encima del IPC
• Concentración de la actividad en vivienda libre
• Poca actividad en rehabilitación integral
• Poca oferta de vivienda en alquiler
• Desconocimiento de las Administraciones Públicas

• Ventajas actuales del Sector Inmobiliario
• Desplazamiento de dinero
• Desarrollo de los F.I.I.
• Demanda creciente por algunos años
• L.A.U. buena
• FII inversores institucionales en vivienda
• Interés de las Administraciones Públicas

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Parque de viviendas en España
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Número de viviendas en España

• En España existen actualmente unos 20,4 millones
  de viviendas.
• Durante los últimos años, el impulso se ha
  orientado básicamente a la vivienda libre.

PARQUE DE VIVIENDAS EN ESPAÑA (millones)
(millones de viviendas)
Fuente Mº FOMENTO y Colegio de
Aparejadores () Estimado

• Desde 1996 el nº de viviendas iniciadas en España
  no ha hecho sino crecer, para alcanzar el máximo
  en 2000 con 600.000 proyectos iniciados.
• El año 2002 cierra con 500.000 viviendas
  iniciadas, iniciándose una moderación de la
  demanda.

VIVIENDAS INICIADAS (miles)

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Régimen de tenencia de viviendas en España

• En los últimos 40 años, la oferta de viviendas en
  alquiler ha disminuido notablemente, desde un 54
  en 1950 a un 14 en la actualidad.
• Pérdida de cultura hacia el alquiler alquila
  quien no tiene más remedio.
• No ocurre así en otros países europeos

Fuente INE y Mº FOMENTO
PROPIEDAD
ALQUILER
70
60
50
40
30
20
10
0
R.U.
Italia
Irlanda
Holanda
Suecia
Bélgica
Grecia
Francia
Portugal
España
Alemania
Dinamarca
Lux.
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Viviendas en alquiler

• España posee un parque de vivienda en alquiler de
  2,85 millones de unidades, de las cuales Madrid y
  Barcelona concentran el 25 del total.
• El 85 de este parque está en manos de
  particulares, la mayoría pequeños propietarios
  individuales.

AAPP
EMPRESAS
PARTICULARES

• La bajada de los tipos de interés de los últimos
  años, que podía haber favorecido este mercado, ha
  sido rápidamente absorbida por la elevación de
  los precios Los propietarios han visto cómo
  bajaba la rentabilidad anual de su inversión

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Demanda de viviendasUso Propio/Inversión
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Demanda de viviendas

• Por una parte, son un bien de consumo, objetos de
  USO PROPIO Satisfacen demanda de alojamiento
• Vivienda habitual o primera residencia
• Primera vivienda
• Vivienda de mejora
• Cambio de vivienda habitual por motivos laborales
• Vivienda de segunda residencia (Ocio)
• Por otra parte, son ACTIVOS ECONÓMICOS
  Satisfacen demanda de inversión, para prestar su
  uso.

• Los determinantes de la demanda son distintos en
  uno y otro caso

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Demanda de USO PROPIO

• Aspectos sociológicos
• Composición de hogares.
• Evolución de la natalidad.
• Envejecimiento de la población.
• Tendencias de las personas mayores.
• Movimientos migratorios.

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Aspectos sociológicos (I)

• Composición de hogares
• Retraso en edad de matrimonio proliferación de
  hogares monoparentales y unipersonales han
  contribuido a que desde 1960 el nº de hogares ha
  crecido más que la población.
• Evolución de la natalidad
• Desde 1970 importante reducción de tasas de
  natalidad, alcanzando mínimo en 1993 con 1,2
  hijos/mujer, frente a 2,9 en 1970.
• El actual ratio de 1,6 hijos/mujer no asegura el
  reemplazo generacional, estimado en 2,1.

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Aspectos sociológicos (II)

• Envejecimiento de la población y tendencias de
  las personas mayores
• Alargamiento de la esperanza de vida.
• Preferencia de las personas mayores por
  permanecer en su propia residencia.
• Para el colectivo dependiente (pérdida de
  alguna capacidad funcional) se requieren
  adaptaciones en la vivienda, o recursos
  alternativos al propio domicilio, como las
  Residencias o viviendas tuteladas.

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Aspectos sociológicos (III)

• Movimientos migratorios, 3 grupos
• Altamente cualificados
• De la mano de multinacionales
• Asentamiento en grandes ciudades
• Régimen de alquiler en viviendas de altas
  calidades y rentas elevadas.
• Buscadores de oportunidades laborales y
  económicas
• Baja cualificación, envían rentas a su país
  origen
• Viviendas en alquiler con precios contenidos en
  municipios donde encuentran trabajo
• Evolución a propietarios si mejora familiar.
• Jubilados, normalmente europeos
• Buscan clima más agradable y calidad de vida
• Propietarios en la costa, a precios más bajos que
  en su país de origen.

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Demanda de USO PROPIO

• Aspectos económicos
• Nivel de vida.
• Mercados de trabajo.
• Accesibilidad a la vivienda.
• Fiscalidad.

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Aspectos económicos (I)

• Nivel de vida
• Medido como crecimiento del bienestar y aumento
  consecuente del consumo de superficie residencial
  por habitante.
• España está mejorando, aunque sigue lejos
  consumo medio de superficie por habitante
• 20 m2 en España
• 40 m2 en Europa
• 50 m2 en USA
• Mercados de trabajo
• Tipología de contratos
• Movilidad geográfica laboral
• Incorporación de la mujer al mercado laboral.

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Aspectos económicos (II)

• Accesibilidad a la vivienda, depende de
• Precio de los inmuebles
• Riqueza o ahorro previo de la familia
• Ingresos mensuales
• Condiciones de financiación (tipo y plazo)
• El esfuerzo de compra de vivienda de las familias
  españolas alcanzó su mínimo en 1999, con una tasa
  del 26.
• En el 2002 este esfuerzo fué 47,5, pues las
  bajadas de tipos se han visto superadas por el
  incremento del precio de la vivienda.
• Fiscalidad Tributación en impuestos directos e
  indirectos, así como bonificaciones y subsidios.
• Los Planes de la Vivienda pretenden apoyar a
  ciertos segmentos de la demanda.

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Demanda de inversión

• Muy atomizada.
• Oportunidad frente a inversiones alternativas.
• Dificultades de determinación de rentabilidad
  real
• Coeficientes de ocupación desocupaciones
  temporales.
• Estimaciones de evolución de rentas.
• Problemática de morosidad y legislación para
  cobro de impagos.
• Gastos de explotación/renovación.
• Recursos destinados a administración
  inmobiliaria.
• Determinación de valor residual

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Usuarios propietarios o arrendatarios?
PROPIEDAD
ALQUILER

• Preferencia del concepto de inversión
  (recuperable) frente a gasto (a fondo perdido).
• Buena alternativa para destino del ahorro
  familiar frente a fluctuaciones de mercados
  financieros.
• Favorecido fiscalmente Las desgravaciones
  superan las cargas de los impuestos.

• La estancia en la vivienda no compensa los costes
  inherentes a la compra.
• La inseguridad sobre ingresos futuros no permite
  plantearse una inversión a largo plazo.
• Unica opción económicamente viable cuando no se
  dispone de renta para entrada y pagos de crédito
  hipotecario.

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Usuarios propietarios o arrendatarios?
CUOTA HIPOTECARIA
RECIBO DE ALQUILER

• Por el mismo precio me la compro.

Comprar no merece la pena.
FALACIA
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Usuarios propietarios o arrendatarios?
CUOTA
RECIBO
Todo Incluido

• Financiación del capital
• Entrada vivienda
• Impuestos estatales
• Tasas locales
• Gastos comunidad
• Gastos administración
• Gastos mantenimiento
• Derramas extraordinarias
• Gastos formalización y cancelación de hipoteca.

Disfrute de la vivienda
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Usuarios propietarios o arrendatarios?
PROPIEDAD
ALQUILER

• cantidades abonadas por vivienda hasta
  cancelación hipotecaria

• recibos de alquiler

?
Mismo tiempo

• Continúa el disfrute gratis.
• Plusvalía latente.

• Seguimos pagando.
• Capital para inversiones alternativas.

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Usuarios propietarios o arrendatarios?

• El USUARIO presenta necesidades cambiantes
• Estudiante
• Soltero
• Matrimonio
• Familias con hijos
• Ancianos...
• ....la PROPIEDAD resuelve por exceso ocupación
  plena durante pocos años...
• ... el ALQUILER ofrece gran flexibilidad según
  las necesidades.

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Promoción para propiedad o para alquiler?
PROPIEDAD
ALQUILER

• Venden los acabados.
• Impresión de lujo.
• No importa el envejecimiento de los materiales.
• Comprador Cliente puntual ? Coge el dinero y
  corre.

Distintos parámetros

• Calidad en elementos ocultos.
• Dimensionar para futuro.
• Ahorro energético.
• Materiales duraderos.
• Inquilino Cliente duradero ? Servicio de
  alojamiento.

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Vivienda protegida
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Vivienda Protegida

• Destinada a las familias con ingresos anuales
  modestos NO ES VIVIENDA MARGINAL.
• Situación actual Prácticamente abandonada por
  los promotores. En 1990 el 25 desde entonces
  no ha hecho más que descender

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Vivienda Protegida

• Estamos ante las cuotas más bajas de los últimos
  10 años.
• No se alcanzaron los objetivos del Plan de la
  Vivienda 01-04 (77.000)
• Suelo finalista disponible para 60.000 viviendas.
• 780.000 millones en préstamos subvencionados para
  compra de VPO (Convenio Gobierno-Entidades
  Financieras) peticiones por el 32.
• Situación crítica en Madrid y Barcelona.

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Vivienda Protegida

• MOTIVOS
• Práctica congelación de los precios de venta
  
• 2,3
• Aumento de los costes (suelo, construcción, mano
  de obra,)
• 30 (desde 1996)

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Vivienda Protegida en alquiler
RÉGIMEN GENERAL RÉGIMEN
ESPECIAL
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Vivienda Protegida en alquiler

• RECOMENDACIONES
• Viviendas más pequeñas (Deberían estar entre 50
  y 60 m2 útiles) Menor valor absoluto del alquiler
• La opción de compra tiene 3 problemas
• - Evita la venta, en paquete a inversores
• - Nos obliga a gestionar Comunidades de
  Propietarios durante mucho tiempo
• - La vivienda, al ser pequeña, no va a ser la
  definitiva de los inquilinos. En condiciones
  normales, si tienen opción de compra la
  ejercitan.
• Los ayuntamientos, deben ser muy flexibles y
  ágiles en los planteamientos de desarrollo, para
  conseguir que las viviendas sean pequeñas.
  Normalmente en los planeamientos urbanísticos, se
  fija edificabilidad y número máximo de viviendas.
  La relación suele dar 90m2 útiles/vivienda.
• Conseguir que las CCAA copien a la Comunidad de
  Madrid, permitiendo la venta por promociones
  completas, a precio libre, durante el periodo de
  protección, garantizando que los inquilinos
  mantienen sus condiciones hasta el final de dicho
  periodo de protección.

37
Rehabilitación
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Rehabilitación

• Por qué?
• Escasez de suelo en las ciudades.
• Deterioro de los cascos históricos.
• El precio de las zonas céntricas desplaza a las
  nuevas generaciones a las periferias.
• La antigua LAU impedía el adecuado
  mantenimiento de los edificios.
• Evitar la marginación en el centro de las
  ciudades.
• En general más barato que el desarrollo de
  grandes asentamientos.
• La nueva LAU con el acortamiento de los plazos de
  recuperación de las viviendas ayuda a plantearse
  este tipo de iniciativas.
• Demanda muy fuerte tanto como primera vivienda
  como vivienda de sustitución.

Rejuvenecer estas zonas y recuperar el interés de
los jóvenes por vivir en el centro de las
ciudades
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Rehabilitación

• Tipos de rehabilitación
• De mantenimiento de edificios existentes
• Instalaciones, estanqueidad, fachadas,
  distribución...
• Problemas estructurales.
• Integral de edificios completos
• Renovar absolutamente todo.
• Dificultades de planeamiento por ordenanzas de
  defensa del patrimonio histórico.
• Integral de áreas
• Regeneración total.
• Nuevos edificios con vivienda moderna adaptada al
  tamaño y calidad actuales.
• Esponjamiento de manzanas abriendo grandes
  patios.
• Resolver problemas de tráfico y de
  infraestructuras.

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Rehabilitación

• Planteamiento realista (PGU)
• Conservar sólo lo que de verdad tenga valor y
  viabilidad económica.
• Permitir rehabilitaciones racionales
• Productos comercializables.
• Soluciones de trafico y aparcamiento.
• Colaboración iniciativa privada y pública
  (realojos, infraestructuras, comercio,...).
• Precios de repercusión mas razonables. La
  ejecución de obra es muy cara y con sorpresas.

41
Cómo incorporar la vivienda en alquiler al
Negocio Inmobiliario
42
Cómo incorporar la vivienda en alquiler al
Negocio Inmobiliario

• Colaboración Administraciones Públicas
• Por qué?
• Asignatura Pendiente. Países de nuestro entorno.
• Legislación Española ha provocado pérdida de
  interés del propietario por la figura del
  alquiler
• Necesidad de pisos en arrendamiento estimada en
  un 20, según colectivos alquiler subvencionado,
  Jóvenes, Mayores, Inmigrantes
• Retraso en la edad de emancipación
• - Consumo
• - Natalidad
• Favorecer movilidad geográfica laboral
• Demanda económica solvente de los jóvenes
• Moderar los ciclos de los precios de venta al
  existir una oferta de alquiler suficiente.
• Realidad El parque en alquiler continuará
  reduciéndose, si no se incentiva su crecimiento a
  través de
• - Mayores ayudas a la rehabilitación
• - Incentivos fiscales
• - Rapidez en los procesos judiciales por
  desahucios

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Cómo incorporar la vivienda en alquiler al
Negocio Inmobiliario

• Colaboración Administraciones Públicas
• Cómo?
• Buena LAU Necesidad de agilizar deshaucios
• Suelo ? Fuente de financiación
• Imaginación Voluntad
• - ? Concursos VPO
• - Ayuntamiento Madrid. (Libre condicionado)
• - IVIMA
• - Cesiones atípicas
• Fiscalidad
• - Propietario
• - Inquilino

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Cómo incorporar la vivienda en alquiler al
Negocio Inmobiliario

• Acertar con el producto
• Funcionalidad
• Facilidad de mantener y conservar
• Ubicación ?Transporte Público
• Instalaciones individualizadas para consumos
• Rentas competitivas

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Cómo incorporar la vivienda en alquiler al
Negocio Inmobiliario
Viabilidad económica

• Coste del solar
• Costes de construcción, honorarios, licencias,
• Costes financieros
• Condiciones de pago
• Estimación de ritmos de comercialización
• Estimación de precios de alquiler
• Cobro de rentas
• Estructura de financiación (propia/ajena)
• Plusvalías realizables

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Cómo incorporar la vivienda en alquiler al
Negocio Inmobiliario

• Gestión profesional
• Contratos adecuados
• Informatización del sistema
• Vigilar subarriendos y fraudes
• Gestión de cobro de morosos
• Agilidad en los desahucios
• Calidad de servicio
• Conservación de las viviendas
• Negociación con inquilinos
• Reacondicionamiento por rotaciones

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Cómo incorporar la vivienda en alquiler al
Negocio Inmobiliario

• Oportunidad para Promotores
• Gastos de comercialización mínimos
• Compradores y vendedores no compiten
• Entorno propicio
• Poca competencia profesional
• Plusvalías latentes infinitas

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Cómo incorporar la vivienda en alquiler al
Negocio Inmobiliario
Conclusiones

• Incrementar el gasto público en política de
  vivienda
• Revisar la normativa de vivienda protegida tanto
  para adecuar la tipología y el tamaño a las
  necesidades de destinatarios.
• Aprovechar la rehabilitación para potenciar la
  vivienda en alquiler
• Promover el alquiler social hasta su equiparación
  con el resto de países de la UE.
• Implantar ayudas directas al alquiler en función
  de los ingresos del inquilino
• Reforzar la eficacia y la transparencia en el
  coste final de la vivienda protegida
• Simplificar la tramitación urbanística, hacer los
  trámites más transparentes y menos discrecionales
• Generar suelo destinado a promoción de vivienda
  protegida.

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Cómo incorporar la vivienda en alquiler al
Negocio Inmobiliario

• Modificar la normativa de las Haciendas locales
  para que la venta de suelo municipal deje de ser
  la principal fuente de ingresos
• Actuar con las medidas fiscales contra las
  viviendas desocupadas, pro ejemplo, bajando el
  impuesto directo al propietario de vivienda de
  alquiler
• Recuperar la desgravación del impuesto sobre la
  renta del gasto de alquiler de vivienda
• Excluir el pago de la renta las ayudas a la
  vivienda protegida.

Negocio aceptable (como poco) para Promotores.