Vorlesung Wirtschaftsprivatrecht

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Vorlesung Wirtschaftsprivatrecht

• 21. Einheit 15.01.2009
• Dr. Fabian Jungk

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Sachenrecht - Liegenschaftsrecht
Das Grundbuch Ein Grundstück ist ein
katastermäßig vermessener Teil der Erdoberfläche,
der in einem eigenen Grundbuchblatt registriert
ist. Das Grundbuch übernimmt bei
Grundstücken die Publizitätsfunktion anstelle des
Besitzes. Bei rechtsgeschäftlichen Vorgängen
an Grundstücken ist daher die Eintragung in das
Grundbuch erforderlich ( 873 BGB).
/80
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Sachenrecht - Liegenschaftsrecht

• Inhalt des Grundbuches
• Akte/Datei mit folgenden Teilen
• Bestandsverzeichnis Katastermäßige Angaben
• - Abteilung I Eigentümer
• - Abteilung III Grundpfandrechte
• - Abteilung II Sonstige Belastungen

/80
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Sachenrecht - Liegenschaftsrecht
Verfahren bei der Grundbucheintragung Das
Verfahren zur Grundbucheintragung (formelles
Grundbuchrecht) ist in der Grundbuchordnung (GBO)
geregelt. Voraussetzungen Antrag, 13 GBO
Bewilligung des Betroffenen, 19 GBO in
öffentlich beglaubigter Form, 29 GBO Beachte
Für den materiellen Erwerb gemäß 873 BGB ist
die Einhaltung der formellen Vorschriften
irrelevant!
/80
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Sachenrecht - Liegenschaftsrecht
Wirkung der Grundbucheintragung Rangwirkung Für
den Rang verschiedener Rechte ist der Zeitpunkt
der Eintragung maßgeblich, 879 BGB. Ausnahme
Sicherung des Vorrangs durch Vormerkung, 883
ff BGB, oder Vorkaufsrecht, 1094 ff BGB.
/80/2
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Sachenrecht - Liegenschaftsrecht
Richtigkeit der Grundbucheintragung? (1) Der im
Grundbuch Eingetragene muss nicht tatsächlich
Rechtsinhaber sein, möglich sind auch Fehler des
Grundbuchamtes oder Erwerbsvorgänge außerhalb des
Grundbuches (z. B. Erbfall!). In diesen Fällen
besteht ein Berichtigungsanspruch des wahren
Berechtigten gemäß 894 BGB. Ein Widerspruch
kann per einstweiliger Verfügung erwirkt werden
( 899 BGB. Ein gutgläubigen Erwerb von Dritten
wird dadurch verhindert.
/80/2
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Sachenrecht - Liegenschaftsrecht
Richtigkeit der Grundbucheintragung? (2) Gemäß
891 BGB besteht aber die Vermutung, dass der
Grundbuchinhalt der wahren Rechtslage entspricht.
Dieser öffentliche Glaube des Grundbuches ist
Grundlage für einen möglichen gutgläubigen Erwerb
von Dritten, die berechtigterweise auf den
Inhalt des Grundbuches vertrauen ( 892 BGB).
/80/2
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Sachenrecht - Liegenschaftsrecht
Rechtsgeschäftlicher Eigentumserwerb an
Grundstücken Die Übereignung eines Grundstückes
ist in den 873, 925 BGB geregelt.
Voraussetzungen
I. Auflassung
II. Eintragung in das Grundbuch
III. Berechtigung des Veräußerers
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Sachenrecht - Liegenschaftsrecht
I. Die Auflassung Einigung zwischen Veräußerer
und Erwerber Form beiderseitige Anwesenheit vor
d Notar, 925 BGB Bedingungsfeindlich (kein
Eigentumsvorbehalt!)
II. Eintragung in das Grundbuch

• III. Berechtigung des Veräußerers
• Fehlt diese, ggf. gutgläubiger Erwerb, 892 BGB
• Unrichtiges Grundbuch legitimiert den fehlerhaft
• Eingetragenen zur Übereignung.
• 2. Keine Eintragung eines Widerspruchs
• 3. Guter Glaube des Erwerbers (schädlich ist nur
• positive Kenntnis der wahren Rechtslage).

/81
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Sachenrecht - Liegenschaftsrecht
III. Berechtigung des Veräußerers (2) Die
Vorschriften gelten entsprechend für
das Wohnungseigentum nach dem WEG. Darunter ist
ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück
verbunden mit einem Sonder- /Teileigentum an
einer bestimmten Fläche im Gebäude zu verstehen
(z. B. Eigentumswohnung). Jeder
Miteigentumsanteil erhält hier ein
eigenes Grundbuchblatt. (Weitere Sonderfälle
Erbbaurecht und Gebäudeeigentum nach DDR-Recht).
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Sachenrecht - Liegenschaftsrecht
Beschränkt dingliche Rechte an Grundstücken
Nutzungsrechte
Sicherungsrechte
Erwerbsrechte
/82
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Sachenrecht - Liegenschaftsrecht
Erwerbsrechte sichern Ansprüche auf Erwerb
von Grundstücksrechten Vormerkung, 883 BGB
Vorkaufsrecht, 1094 BGB
/82
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Sachenrecht - Liegenschaftsrecht
Sicherungsrechte Sichern als Grundpfandrechte
die Erfüllung von Forderungen, nämlich
Hypothek, 1113 BGB Grundschuld, 1191 BGB
/82
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Sachenrecht - Liegenschaftsrecht
Nutzungsrechte Geben beschränkte
Herrschaftsrechte am belasteten Grundstück
Nießbrauch, 1030 BGB umfassendes
Nutzungsrecht Dienstbarkeiten (beschränkte
Nutzungsrechte) - Grunddienstbarkeit (für
jeweiligen Eigentümer eines herrschenden
Grundstücks), 1018 BGB - beschränkt persönliche
Dienstbarkeit (für eine bestimmte Person),
1090 BGB Sonderfall Wohnrecht, 1093 BGB
Reallast, 1105 BGB
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Sachenrecht - Liegenschaftsrecht
Die Grundpfandrechte (1) Hypothek und Grundschuld
reservieren Grundstücke für den besonderen
Zugriff eines Gläubigers zur Sicherung einer
Forderung. Gemäß 1147 BGB geschieht dieser
im Sicherungsfall durch Zwangsvollstreckung,
regelmäßig Zwangsversteigerung des Grundstückes
und Verwendung des Erlöses zur Befriedigung der
gesicherten Forderung nach der Rangfolge der
eingetragenen Grundpfandrechte.
/83
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Sachenrecht - Liegenschaftsrecht
Die Grundpfandrechte (2) Neben dem Grundstück
haften gemäß 1120 ff BGB auch Zubehör,
Erzeugnisse u. ä. Behandelt wird zunächst die
Hypothek, die Besonderheiten der Grundschuld
werden daran anschließend dargestellt.
I. Erwerb der Hypothek
II. Übertragung der Hypothek
III. Rechtsfolgen
IV. Die Grundschuld
/83
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Sachenrecht - Liegenschaftsrecht
I. Erwerb der Hypothek Der Erwerb der Hypothek
vollzieht sich unter den Voraussetzungen der
873, 1113 ff BGB 1. Einigung 2. Eintragung in
das Grundbuch 3. Übergabe des Briefes, 1117 BGB
(sofern nicht Vereinbarung einer
Buchhypothek, 1116 Abs. 2) 4. Bestehende
Forderung (Akzessorietät) 5. Verfügungsbefugnis
/83
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Sachenrecht - Liegenschaftsrecht
II. Übertragung der Hypothek Wegen der
Akzessorietät erfolgt die Übertragung der
Hypothek durch Abtretung der gesicherten
Forderung. Diese hat gemäß 1154 BGB schriftlich
und unter Übergabe des Briefes zu erfolgen.
/83/2
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Sachenrecht - Liegenschaftsrecht
III. Rechtsfolgen 1. Zahlt der Schuldner nicht,
kann der Gläubiger die Zwangsvollstreckung
betreiben, 1147 ZPO. Dies gilt aber nur,
wenn keine Einreden gegen die Forderung
bestehen, 1137 BGB. 2. Zahlt der Schuldner
(gemäß 1144 BGB nur gegen Rückgabe des
Briefes), erlischt die Forderung und die
Hypothek wird zur Eigentümergrundschuld,
1163 BGB (Wahrung der Rangstelle!).
/83/2
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Sachenrecht - Liegenschaftsrecht
IV. Die Grundschuld (1) Die Grundschuld setzt
keine gesicherte Forderung voraus, sie ist nicht
akzessorisch, sondern selbständig. Sie ist daher
flexibler als die Hypothek und wird in der Praxis
vorrangig verwendet. Gem. 1192 BGB findet
Hypothekenrecht Anwendung, soweit es nicht auf
deren Forderungsabhängigkeit basiert.
/83/2
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Sachenrecht - Liegenschaftsrecht
IV. Die Grundschuld (2) Die Bestellung der
Grundschuld setzt daher keine gesicherte
Forderung voraus, die Abtretung erfolgt durch
Übertragung der Grundschuld selbst in der
Form des 1154 BGB. In der Regel wird die
Grundschuld zur Sicherung einer Forderung
bestellt. Dann besteht die (schuldrechtliche)
Abrede, dass die Zwangsvollstreckung nur im
Sicherungsfall (notleidende Forderung) erfolgen
darf.
/83/2
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Sachenrecht - Liegenschaftsrecht
IV. Die Grundschuld (3) Zahlt der Schuldner auf
die Forderung, tangiert dies die Grundschuld
zunächst nicht (keine Akzessorietät, 1163 BGB
gilt nicht), aus der Sicherungsabrede besteht
aber ein Anspruch auf Rückübertragung
(entsprechend der Rechtslage bei der
Sicherungsübereignung).
/83/2
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Fall 51
A verkauft an B ein mit einer Villa bebautes
Grundstück in einem Vorort Hamburgs. Der
Kaufpreis beträgt 800.000,00. Die Auflassung
und Eigentumsumschreibung soll erst erfolgen,
wenn B infolge der Veräußerung anderer Immobilien
der Kaufpreis zur Verfügung steht. Die Parteien
vereinbaren aber, dass B das Grundstück sofort
nutzen kann. In diesem Zusammenhang installiert B
einen Carport und baut eine neue Regenrinne an
das Gebäude an. Kurze Zeit später trifft A auf
einem Immobilienforum den C, der dringend ein
vergleichbares Objekt sucht und bereit ist, für
dieses einen Betrag von 1 Mio. zu zahlen.
24
Fall 51
A und C schließen daraufhin einen entsprechenden
notariellen Kaufvertrag. Gleichzeitig erfolgt
die Auflassung und kurze Zeit später die
Eintragung des C ins Grundbuch. Ist C Eigentümer
geworden? Erstreckt sich dieses auch auf die
Installationen des B? Wie hätte B das spätere
Geschehen verhindern können?
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Fall 51 Lösung (Eigentumserwerb an
Grundstücken, Vormerkung)
I. Eigentumserwerb gem. 873, 925 BGB C ist
könnte gemäß 873, 925 BGB Eigentümer des
Grundstückes geworden sein. Voraussetzungen sind
ein notarieller Kaufvertrag (1), die Eintragung
des C in das Grundbuch (2) und die Berechtigung
des Veräußerers (3). (1) Notarieller
Kaufvertrag Die Auflassung müsste gemäß 925 BGB
vor e. Notar stattgefunden haben. Dies ist im
Rahmen d. notariellen Vertrags erfolgt. (2)
Eintragung des C in das Grundbuch C müsste als
Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden
sein. Auch die Grundbucheintragung ist erfolgt.
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Fall 51 Lösung (Eigentumserwerb an
Grundstücken, Vormerkung)
(3) Berechtigung des Veräußerers A müsste zur
Veräußerung befugt gewesen sein. Fraglich ist,
wie es sich auswirkt, dass A das Grundstück
bereits für 800.000,- an B verkauft hatte. Da
mit B bis dahin jedoch nur ein schuldrechtlicher
Kaufvertrag geschlossen war, hatte A das Eigentum
noch nicht an B verloren, da hierfür ein
notarieller Vertrag und die Eintragung ins
Grundbuch notwendig waren, die hier noch fehlen.
A war zur Zeit der Veräußerung an C noch
Eigentümer des Grundstückes und somit
verfügungsbefugt.
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Fall 51 Lösung (Eigentumserwerb an
Grundstücken, Vormerkung)
II. Eigentumserwerb an den Installationen des
B Grundstückseigentümer A könnte gemäß 946 BGB
kraft Gesetzes auch Eigentümer der von B
veranlassten Installationen (Regenrinne, Carport)
geworden sein. Die Installationen müssten dann
gemäß 93, 94 BGB wesentliche Bestandteile des
Gebäudes und damit des Grundstückes geworden
sein. Gem. 94 II BGB gehören zu den
wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes die zur
Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen. Bei
der eingebauten Regenrinne handelt es sich um
eine Sache, die zur Herstellung des Gebäudes in
dasselbe eingefügt wurde. Sie wurde somit
wesentlicher Bestandteil des Gebäudes gem. 94
II BGB.
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Fall 51 Lösung (Eigentumserwerb an
Grundstücken, Vormerkung)
Da Gebäude gem. 94 I BGB wesentliche
Bestandteile von Grundstücken sind, erstreckt
sich das Eigentum des Grundstückseigentümers mit
dem Einbau der Regenrinne in das Gebäude gem.
93, 94 BGB auch auf die Regenrinne. Da B die
Regenrinne einbaute, als das Grundstück noch A
gehörte, wurde somit A Eigentümer der Regenrinne
gem. 946 BGB. Dasselbe gilt für den Carport,
der als eine mit dem Grund u. Boden fest
verbundene Sache gem. 94 I BGB wesentlicher
Bestandteil des Grundstücks wurde und damit in
das Eigentum des Grundstückeigentümers
A überging. Das Grundstück ist daher mit diesen
wesentlichen Bestandteilen an C übereignet worden.
29
Fall 51 Lösung (Eigentumserwerb an
Grundstücken, Vormerkung)
Welche Rechte bleiben dem B? B kann daher nur A
aus dem Kaufvertrag gemäß 283 BGB
schadensersatzpflichtig machen. Gegen diesen
würden ihm auch die wegen der Verwendungen auf
das Grundstück entstehenden Ansprüche gemäß
951, 812 BGB zustehen.
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Fall 51 Lösung (Eigentumserwerb an
Grundstücken, Vormerkung)
Wie hätte B das spätere Geschehen verhindern
können? B hätte mit A die Bestellung einer
Vormerkung gemäß 883 ff BGB vereinbaren
müssen. Durch diese wird sein Anspruch auf
Übereignung des Grundstücks gemäß 433 Abs. 1
BGB vor späteren Zwischen-verfügungen gesichert.
Zwar sind diese Zwischenverfügungen zunächst
wirksam, B gegenüber jedoch gemäß 883 Abs. 2
BGB als unwirksam anzusehen. B könnte dann trotz
der Zwischenverfügung Übereignung von A verlangen
(kein Fall des 275 BGB). Gemäß 888 BGB wäre C
zur Beteiligung durch Abgabe einer Bewilligung
gemäß 19 GBO verpflichtet.
31
Fall 51 Lösung (Eigentumserwerb an
Grundstücken, Vormerkung)
Sofern B sich im Rahmen eines Kaufvertrages noch
nicht selbst hätte binden wollen, hätte er sich
statt dessen ein dingliches Vorkaufsrecht gemäß
1094 ff BGB einräumen lassen können.
32
Fall 53
S benötigt Geld. G ist grundsätzlich bereit, ihm
dieses als Darlehen zur Verfügung zu stellen. Für
die Darlehensrückzahlung wird der 01.06.2002
vereinbart. Die von G geforderten Sicherheiten
stehen S selbst nicht zur Verfügung, seine
Freundin, die E, ist aber bereit, ihre
Eigentumswohnung zur Verfügung zu stellen. Diese
ist bereits zu Gunsten einer Bank mit einer
Grundschuld in Höhe von 20.000,00 belastet. In
Darlehenshöhe von 40.000,00 bestellt E dem G
eine Hypothek an ihrer Eigentumswohnung. G wird
als Hypothekengläubiger im Grundbuch eingetragen
und erhält den Hypothekenbrief. Später bestellt E
für ein weiteres Darlehen zu Gunsten einer
anderen Bank eine weitere Hypothek über
40.000,00.
33
Fall 53
Welche Ansprüche hat G, wenn das Darlehen zum
vereinbarten Zeitpunkt nicht zurückgezahlt
wird? Zusatzfrage Wie wäre ein etwaiger
Versteigerungserlös zu verteilen? Abwandlung
Als S am 01.06.2002 nicht zahlt, vereinbart er
mit G eine Stundung seiner persönlichen Schuld
bis zum Jahre 2005. Kann G dennoch aus der
Hypothek gegen E vorgehen? Was geschieht, wenn
S das Darlehen zurückzahlt?
34
Fall 53 Lösung (Hypothek)
Anspruch des G gem. 488 BGB G könnte gegen S
einen Anspruch auf Rückzahlung des Darlehens von
40.000,00 gemäß 488 Abs. 1 Satz 2 BGB haben.
Dann müsste zwischen G und S ist ein
entsprechender Darlehensvertrag
geschlossen worden sein und der
Rückzahlungsanspruch müsste fällig sein. Im
vorliegenden Fall wurde ein Darlehensvertrag
geschlossen. Die Darlehenssumme von 40.000,00
wurde ausgezahlt. Der Rückzahlungsanspruch ist
fällig. Damit steht dem G ein Rückzahlungsanspruc
h gem. 488 Abs. 1 Satz 2 BGB gegen S zu.
35
Fall 53 Lösung (Hypothek)
Anspruch des G gem. 1147 BGB Darüber hinaus
könnte G von E gemäß 1147 BGB Duldung von
Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in die
Eigentumswohnung verlangen. Dazu müsste für den
G war an d. Wohnungseigentum eine Hypothek
bestellt worden sein. Voraussetzungen dafür
sind Einigung (1), Eintragung in das Grundbuch
(2), Übergabe des Briefes, 1117 BGB sofern
nicht Vereinbarung einer Buchhypothek (3),
Bestehen einer Forderung (4) und
Verfügungsbefugnis (5) Ferner dürfte die zu
sichernde Forderung nicht bezahlt worden sein.
36
Fall 53 Lösung (Hypothek)
(1) Einigung Die Einigung über die Bestellung
der Hypothek liegt vor. (2) Eintragung in das
Grundbuch Die Hypothek wurde in das Grundbuch
eingetragen. (3) Übergabe des Briefes, 1117
BGB Der Hypothekenbrief wurde an G übergeben. (4)
Bestehen einer Forderung (4) Eine Forderung des
G besteht, wie oben dargestellt. (5)
Verfügungsbefugnis Hinsichtlich der
Verfügungsbefugnis der E bestehen laut
Sachverhalt keine Zweifel. Auch kann an einer
Wohnung, in Ausnahme zu den grds. Regelungen in
den 93, 94 BGB selbstständiges
Wohnungseigentum gemäß WEG bestehen.
37
Fall 53 Lösung (Hypothek)
Dieses stellt einen Miteigentumsanteil an
dem Grundstück zzgl. Sondereigentum an der
jeweiligen Wohnung dar. Die Behandlung im Übrigen
erfolgt nach den rechtlichen Regeln über
Grundstücke. G war an diesem Wohnungseigentum
somit eine Hypothek bestellt worden. Zahlt der
Schuldner S nicht, kann der Gläubiger G
die Zwangsvollstreckung betreiben, 1147 BGB,
sofern keine Einreden gegen die Forderung
bestehen, 1137. Da im vorliegenden Fall keine
Einreden gegen die Darlehensforderung des G
ersichtlich sind, muss die E die
Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum dulden
, wenn S nicht auf die Forderung zahlt.
38
Fall 53 Lösung / Zusatzfrage (Hypothek)
Zusatzfrage Wie wäre ein etwaiger
Versteigerungserlös zu verteilen? Wenn die
Zwangsvollstreckung von G beantragt wird, hat der
Erwerber die vorrangige Belastung der ersten Bank
zu übernehmen. Entsprechend geringer fällt der
Barerlös aus. Dieser steht vorrangig dem G und
erst nachrangig der weiteren Bank zu. Ggf. kann
deren Forderung bei nicht hinreichendem Erlös
nicht erfüllt werden.
39
Fall 53 Lösung / Abwandlung (Hypothek)
Abwandlung Als S am 01.06.2002 nicht zahlt,
vereinbart er mit G eine Stundung seiner
persönlichen Schuld bis zum Jahre 2005. Kann G
dennoch aus der Hypothek gegen E vorgehen?
40
Fall 53 Lösung / Abwandlung (Hypothek)
Anspruch des G gem. 1147 BGB G kann aus der
Hypothek gemäß 1147 BGB vorgehen, wenn die
Voraussetzungen dafür vorliegen. Dazu müsste für
G war an dem Wohnungseigentum eine Hypothek
bestellt worden sein. Voraussetzungen sind
Einigung (1), Eintragung in das Grundbuch (2),
Übergabe des Briefes, 1117 BGB sofern nicht
Vereinbarung e. Buchhypothek (3), Bestehen einer
Forderung (4) und Verfügungsbefugnis (5) Ferner
dürfte die zu sichernde Forderung nicht bezahlt
worden sein.
41
Fall 53 Lösung / Abwandlung (Hypothek)
(1) Einigung Die Einigung über die Bestellung
der Hypothek liegt vor. (2) Eintragung in das
Grundbuch Die Hypothek wurde in das Grundbuch
eingetragen. (3) Übergabe des Briefes, 1117
BGB Der Hypothekenbrief wurde an G übergeben. (4)
Bestehen einer Forderung (4) Eine Forderung des
G besteht, da G dem S 40.000,00 geliehen
hat. (5) Verfügungsbefugnis Hinsichtlich der
Verfügungsbefugnis der E bestehen laut
Sachverhalt keine Zweifel.
42
Fall 53 Lösung / Abwandlung (Hypothek)
G war an diesem Wohnungseigentum somit eine
Hypothek bestellt worden. Zahlt der Schuldner S
nicht, kann der Gläubiger G die Zwangsvollstreckun
g betreiben, 1147 BGB, sofern keine Einreden
gegen die Forderung bestehen, 1137. Fraglich
ist, wie es sich auswirkt, dass zwischen S und G
eine Stundung vereinbart wurde. Zwar stellt die
Stundung ein schuldrechtliches und damit nur
relativ wirkendes Rechtsgeschäft dar, wegen der
Akzessorietät der Hypothek kann aber der
Eigentümer die Inanspruchnahme aus der Hypothek
gemäß 1137 BGB auch bei persönlichen Einreden
des Schuldners verweigern.
43
Fall 53 Lösung / Abwandlung (Hypothek)
Im vorliegenden Fall kann die Eigentümerin E die
Inanspruchnahme aus der Hypothek gemäß 1137 BGB
aufgrund der persönlichen Einreden des Schuldners
S verweigern. G kann daher nicht aus der
Hypothek mit einer Zwangsvollstreckungsmaßnahme
gegen E vorgehen.
44
Fall 53 Lösung / Abwandlung / Zusatzfrage
(Hypothek)
Zusatzfrage Was geschieht, wenn S das Darlehen
zurückzahlt? Wenn der Schuldner zahlt, erlischt
die gesicherte Forderung gemäß 362 BGB. Trotz
Akzessorietät führt dies nicht zum Erlöschen der
Hypothek. Diese wandelt sich vielmehr in eine
Eigentümergrundschuld um ( 1163 Abs. 1 Satz 2
BGB). Auf diese Weise kann der Eigentümer die
dadurch weiter gesicherte Rangstelle bei späteren
Finanzierungen nochmals verwenden, was zu
günstigeren Darlehenskonditionen führt.
45
Fall 53 a
S benötigt Geld. G ist grundsätzlich bereit, ihm
dieses als Darlehen zur Verfügung zu stellen. Für
die Darlehensrückzahlung wird der 01.06.2002
vereinbart. Die von G geforderten Sicherheiten
stehen S selbst nicht zur Verfügung, seine
Freundin, die E, ist aber bereit, ihre
Eigentumswohnung zur Verfügung zu stellen. Diese
ist bereits zu Gunsten einer Bank mit einer
Grundschuld in Höhe von 20.000,00 belastet. In
Darlehenshöhe von 40.000,00 bestellt E dem G
eine Grundschuld an ihrer Eigentumswohnung. G
wird als Berechtiger für die Grundschuld im
Grundbuch eingetragen. Daneben wird e.
schriftliche Sicherungs- vereinbarung getroffen,
dass die Zwangsvollstreckung nur im
Sicherungsfall (notleidende Forderung) erfolgen
darf.
46
Fall 53 a
Später bestellt E für ein weiteres Darlehen zu
Gunsten einer anderen Bank eine weitere Hypothek
über 40.000,00. Welche Ansprüche hat G, wenn
das Darlehen zum vereinbarten Zeitpunkt nicht
zurückgezahlt wird? Zusatzfrage Wie wäre ein
etwaiger Versteigerungserlös zu
verteilen? Abwandlung Als S am 01.06.2002
nicht zahlt, vereinbart er mit G eine Stundung
seiner persönlichen Schuld bis zum Jahre 2005.
Kann G dennoch aus der Grundschuld gegen E
vorgehen? Was geschieht, wenn S das Darlehen
zurückzahlt?
47
Fall 53 a Lösung (Grundschuld)
Anspruch des G gem. 488 BGB G könnte gegen S
einen Anspruch auf Rückzahlung des Darlehens von
40.000,00 gemäß 488 Abs. 1 Satz 2 BGB haben.
Dann müsste zwischen G und S ist ein
entsprechender Darlehensvertrag
geschlossen worden sein und der
Rückzahlungsanspruch müsste fällig sein. Im
vorliegenden Fall wurde ein Darlehensvertrag
geschlossen. Die Darlehenssumme von 40.000,00
wurde ausgezahlt. Der Rückzahlungsanspruch ist
fällig. Damit steht dem G ein Rückzahlungsanspruc
h gem. 488 Abs. 1 Satz 2 BGB gegen S zu.
48
Fall 53 a Lösung (Grundschuld)
Anspruch des G gem. 1147, 1192 BGB Ferner
könnte G von E gemäß 1147, 1192 BGB Duldung von
Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in die
Eigentumswohnung verlangen. Dazu müsste für den
G an d. Wohnungseigentum eine Grundsschuld
bestellt worden sein. Voraussetzungen dafür
sind Einigung (1), Eintragung in das Grundbuch
(2), und Verfügungsbefugnis (5)
49
Fall 53 a Lösung (Grundschuld)
(1) Einigung Die Einigung über die Eintragung
der Grundschuld liegt vor. (2) Eintragung in das
Grundbuch Die Grundschuld wurde in das Grundbuch
eingetragen. (5) Verfügungsbefugnis Hinsichtlich
der Verfügungsbefugnis der E bestehen laut
Sachverhalt keine Zweifel. Auch kann an einer
Wohnung, in Ausnahme zu den grds. Regelungen in
den 93, 94 BGB selbstständiges
Wohnungseigentum gemäß WEG bestehen. Dieses
stellt einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück
zzgl. Sondereigentum an der jeweiligen Wohnung
dar. Die Behandlung im Übrigen erfolgt nach den
rechtlichen Regeln über Grundstücke.
50
Fall 53 a Lösung (Grundschuld)
G ist an diesem Wohnungseigentum somit eine
Grundschuld bestellt worden. Zahlt der Schuldner
S nicht, kann der Gläubiger G die Zwangsvollstreck
ung betreiben, 1147, 1192 BGB.
51
Fall 53 a Lösung / Abwandlung (Grundschuld)
Abwandlung Als S am 01.06.2002 nicht zahlt,
vereinbart er mit G eine Stundung seiner
persönlichen Schuld bis zum Jahre 2005. Kann G
dennoch aus der Grundschuld gegen E vorgehen?
52
Fall 53 a Lösung / Abwandlung (Grundschuld)
Anspruch des G gem. 1147, 1192 BGB Ferner
könnte G von E gemäß 1147, 1192 BGB Duldung von
Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in die
Eigentumswohnung verlangen. Dazu müsste für den
G an d. Wohnungseigentum eine Grundsschuld
bestellt worden sein. Voraussetzungen dafür
sind Einigung (1), Eintragung in das Grundbuch
(2), und Verfügungsbefugnis (5)
53
Fall 53 a Lösung / Abwandlung (Grundschuld)
(1) Einigung Die Einigung über die Eintragung
der Grundschuld liegt vor. (2) Eintragung in das
Grundbuch Die Grundschuld wurde in das Grundbuch
eingetragen. (5) Verfügungsbefugnis Hinsichtlich
der Verfügungsbefugnis der E bestehen laut
Sachverhalt keine Zweifel. Auch kann an einer
Wohnung, in Ausnahme zu den grds. Regelungen in
den 93, 94 BGB selbstständiges
Wohnungseigentum gemäß WEG bestehen. Dieses
stellt einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück
zzgl. Sondereigentum an der jeweiligen Wohnung
dar. Die Behandlung im Übrigen erfolgt nach den
rechtlichen Regeln über Grundstücke.
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Fall 53 a Lösung / Abwandlung (Grundschuld)
Für G ist an diesem Wohnungseigentum somit eine
Grundschuld bestellt worden. Zahlt der Schuldner
S nicht, kann der Gläubiger G die Zwangsvollstreck
ung betreiben, 1147, 1192 BGB. Fraglich ist,
wie es sich auswirkt, dass zwischen S und G eine
Stundung vereinbart wurde. Der Eigentümer kann
die Inanspruchnahme aus einer Hypothek gemäß
1137 BGB bei persönlichen Einreden des Schuldners
verweigern, da für Hypotheken der Grundsatz der
Akzessorietät gilt. Jedoch liegt hier keine
Hypothek, sondern eine Grund- schuld vor!
55
Fall 53 a Lösung / Abwandlung (Grundschuld)
Bei der Grundschuld gilt der Grundsatz der
Akzessorietät jedoch nicht. Die Grundschuld kann
ohne Bestehen einer Forderung eingetragen werden
und fortan existieren. Die persönlichen Einreden
des Schuldners gegen eine Darlehensforderung
helfen daher nicht gegen eine Inanspruchnahme aus
der Grundschuld, mit der die Darlehensforderung
gesichert wird. Die Einrede der Stundung des S
hilft also der E zumindest nicht direkt gegen
die Inanspruchnahme aus der Grundschuld.
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Fall 53 a Lösung / Abwandlung (Grundschuld)
Jedoch ist trotz der rechtlichen
Selbständigkeit vorliegend die Grundschuld
ausdrücklich und vereinbarungsgemäß zur
Sicherheit für eine Forderung bestellt worden.
Aus dieser Sicherungsabrede ergibt sich
konkludent, dass die Grundschuld nur bei Bestehen
einer fälligen und durchsetzbaren Forderung
gegen den persönlichen Schuldner in Anspruch
genommen werden kann. Wegen der Stundung fehlt
es hieran. E hat daher gegen die Grundschuld die
sogenannte Einrede des mangelnden
Sicherungsfalls .
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Fall 53 a Lösung / Abwandlung / Zusatzfrage
(Grundschuld)
Zusatzfrage Was geschieht, wenn S das Darlehen
zurückzahlt? Im Falle der Zahlung durch den
Hauptschuldner erlischt die persönliche Forderung
gegen den Schuldner gemäß 488 BGB. Die
Grundschuld bleibt als selbständiges Recht
dagegen bestehen, auch 1163 BGB ist nicht
anwendbar. Der Eigentümer hat aus dem
Sicherungsvertrag aber einen Anspruch auf
Rückübertragung der Grundschuld. Diese ist damit
wesentlich flexibler einsetzbar als die Hypothek
und wird in der Praxis daher vorrangig verwendet.