VIII CURSO INTERNACIONAL Preparaci

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VIII CURSO INTERNACIONALPreparación y Evaluación
de Proyectos de Desarrollo Local
Evaluación Privada de Proyectos

• 5. Análisis del VAN
• Flujo de fondos con inflación
• Origen de los VAN positivos

Horacio Roura
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Flujo de fondos Tratamiento de la inflación
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Inflación Efectos reales

• La inflación genera efectos reales en los
  proyectos.
• Para captarlos
• Estimar la tasa de inflación esperada para cada
  período y para cada input y output del proyecto
  (los más relevantes)
• Establecer el flujo de fondos en moneda corriente
  (específica, i.e., a precios de cada período)
• Deflacionar el flujo de fondos con un índice
  general
• Calcular el VAN del flujo ajustado con una tasa
  sin inflación

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Tratamiento de la inflación Ejemplo
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Flujo corriente a precios de cada período
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Flujo constante a precios de hoy
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Flujo constante a precios de cada período
deflacionados a hoy
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Tratamiento de la inflación Distintos casos
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Análisis del VANDeterminación de las fuentes de
valor
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Análisis del VAN

• Un proyecto se acepta si VAN gt 0
• La pregunta es
• por qué el VAN es positivo?
• Respuesta 1 El proyecto se apropia de rentas
  económicas
• Respuesta 2 Hay errores de proyección o de diseño

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VAN Significado

• El VAN mide las rentas económicas generadas por
  el proyecto
• Esto es, las ganancias por encima del rendimiento
  de largo plazo del mercado

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VAN Análisis

• La solidez de un VAN debería testearse
• Comenzando por los precios de mercado del activo
  involucrado
• Preguntándose luego por qué el proyecto/activo
  generaría rentas extraordinarias en manos de este
  dueño, y no del resto del mercado

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Comenzar por los precios de mercado

• El valor de algo es igual a su precio en el
  mercado
• Muchos activos se negocian en un mercado ? El
  precio de mercado es el punto de partida para
  valuar costos y beneficios
• Ejemplo The Cadillac and the movie star
• Una oferta especial de Cadillac por US 25,001
  se obtiene un auto último modelo y un beso de su
  artista favorito
• Enfoque 1 Valuar todas las ventajas del auto,
  concluir que bien valen 26,000, y pensar que le
  pagan al artista 999 por besarlo a Ud.
• Enfoque 2 Considerar que el auto vale 25,000 en
  el mercado, y pensar que Ud. debe pagar 1 por el
  beso.

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Comenzar por los precios de mercado Cuestiones

• Cuestión 1 El mercado en cuestión, es
  competitivo?
• Si no lo es, el precio puede no reflejar el valor
  de los bienes ? precios mentirosos
• Cuestión 2 Por qué podemos obtener más de esos
  activos que los competidores?
• Si podemos, para nosotros pueden valer más que el
  precio de mercado
• Memo El precio de mercado refleja la valoración
  del consumidor marginal.

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Fuentes de valor El caso del supermercado

• Un supermercado evalúa cada nueva sucursal como
  un proyecto los flujos netos que generará más la
  inversión en inmuebles.

Sensibilidad del VAN al valor terminal del
inmueble
Negocio 1 Comercial Operar el supermercado
Negocio 2 Inmobiliario Construir y alquilar
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El caso del supermercado Conclusiones

• Valorar cada negocio por separado
• Asignar un alquiler al supermercado
• Basado en precios de mercado
• Estimado, si el mercado no existe
• Si el supermercado es rentable en sí, el proyecto
  inmobiliario quitará o agregará valor, pero no
  debería ser lo determinante
• Pensar estrategias alternativas
• Si el proyecto inmobiliario es malo pero el
  supermercado es bueno, se puede reemplazar la
  construcción por un alquiler (y viceversa)

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El caso del supermercado Conclusiones del
análisis por negocio

• Si el alquiler de mercado es 10 anual

El negocio es un negocio inmobiliario
O algo está faltando en las proyecciones de ventas
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Precios mentirosos

• Los precios de mercado están distorsionados por
  impuestos o subsidios, que pueden no ser
  relevantes para un proyecto en particular
• Ejemplo el gas-oil está subsidiado para la
  producción agrícola, pero no para la industrial.
• Los precios de mercado reflejan la escasez en el
  mercado, no en el mundo (el manejo de la oferta
  puede variar artificialmente al precio)
• Ejemplo el petróleo el mercado inmobiliario.

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Precios relevantes

• El precio relevante para un proyecto depende de
  la definición del proyecto.
• Ejemplo precio a puerta del productor o precio
  al consumidor (que incluye gastos de
  comercialización e impuestos).
• Los precios que incluyen la forma de financiación
  deben transformarse en precios contado (para no
  mezclar las decisiones).
• En consecuencia, para un proyecto puede no haber
  un precio de mercado, aunque exista ese mercado

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Precios como medida de valor Cambios inducidos
por el proyecto

• Si el proyecto favorece un cambio en los precios
  de mercado, el precio relevante es en general el
  nuevo precio.
• Ejemplo el proyecto demanda la mayor parte de la
  producción de materia prima de la zona
• Sin embargo, si el input es duradero, y ya se
  adquirió antes de que el proyecto comience a
  tener efecto sobre los precios, el precio
  relevante es el original (costo hundido).
• En ese caso, sí deberá considerarse el nuevo
  precio para futuras reposiciones (lo que alterará
  la evaluación original)