La rforme du permise de construire et des autorisations durbanisme

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Une réforme attendue
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Une réforme attendue

• 2 000 000 dactes durbanisme par an
• Une législation très touffue et complexe
• Source dinsécurité pourles porteurs de projet
  et les communes
• Critique unanime des usagerssur le caractère
  incertain des délais

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Les objectifsde la réforme
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Les objectifs de la réforme

• Simplifier le droit en diminuant le nombre
  dautorisations et en unifiant les procédures
  dinstruction et de contrôle
• Améliorer les conditions dinstruction des
  demandes
• Délais dinstruction connus et garantis
• Simplifier, pour le rendre plus efficace,le
  contrôle de la conformité des travauxaux permis
  et autorisations délivrés
• Assurer une meilleure articulationavec les
  autres législations
• ? Faciliter lacte de construire pour les citoyens

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Les textesde la réforme
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Les textes de la réforme

• Lordonnance n2004-1527 du 8 décembre 2005
• Date dentrée en vigueur fixée au 1er octobre
  2007 par larticle 72 de la loi n 2007-209 du 19
  février 2007 relative à la fonction publique
  territoriale
• La loi portant engagement national pour le
  logement du 13 Juillet 2006
• Ratifie lordonnance du 8 décembre 2005
• Améliore la sécurité juridique du permis (ex
  harmonisation du délai de retrait fixé à 3 mois,
  possibilité pour le juge de prononcer une
  annulation partielle)
• Le décret n2006-958 du 31 juillet 2006 relatif
  aux règles de caducité du permis de construire et
  modifiant le code de lurbanisme
• Le décret n2006-1220 du 4 octobre 2006 relatif
  aux permis de construire délivrés à titre
  précaire
• Le décret n 2007-18 du 5 janvier 2007 pris pour
  lapplication de lordonnance n 2005-1527 du 8
  décembre 2005 relative au permis de construire et
  aux autorisations

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Les 5 fondamentauxde la réforme
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Les 5 fondamentaux de la réforme

• 1. Réorganisation et clarification des
  autorisations durbanisme
• 2. Encadrement des procédures dinstruction
• 3. Renforcement du régime déclaratif
• 4. Simplification du certificat durbanisme
• 5. Clarification du contrôle de la fin des
  travaux

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1. Réorganisation clarification
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Réorganisation clarification

• Des autorisations moins nombreuses
• 3 permis remplacent 11 régimes dautorisation
• Le permis de construire
• Le permis daménager
• Le permis de démolir
• 1 régime déclaratif remplace 5 régimes de
  déclaration
• La déclaration préalable

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Clarifier le codeRegrouper les autorisations
durbanisme
Séquence 1 Présentation générale de la réforme

• 11 régimes dautorisations
• Le permis de construire
• Le permis de démolir,
• Lautorisation pour les installations et travaux
  divers
• Lautorisation daménager un terrain de camping
• Lautorisation de stationnement de caravanes
• Lautorisation daménager un parc résidentiel de
  loisir
• Lautorisation de coupe et abattage darbres
• Lautorisation de lotir
• Lautorisation spéciale de travaux dans les
  secteurs sauvegardés
• Lautorisation spéciale de travaux dans les
  périmètres de restauration immobilière
• Lautorisation des remontées mécaniques et
  daménagement des pistes de ski

• 3 régimes dautorisations
• permis de construire
• permis daménager
• permis de démolir

1 régime de déclaration une déclaration
préalable

• 5 régimes de déclarations
• La déclaration de travaux
• La déclaration de clôture
• La déclaration en cas de division de terrain non
  soumise à autorisation de lotir
• La Déclaration en cas de division de terrain non
  destinés à limplantation des bâtiments
• La déclaration de camping de moins de 6 tentes

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Réorganisation clarification

• Des champs dapplicationmieux définis
• Définition claire de ce qui est soumis à
  autorisation, à déclaration ou réalisablesans
  formalité au titre de lurbanisme

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Réorganisation clarification

• Constructions nouvelles
• Principe
• Le permis de construire est la règlepour les
  constructions nouvelles
• Exceptions
• Les constructions ou travaux soumis à déclaration
  préalablesont listés de manière exhaustive
• Les constructions ou travaux exclus de toute
  procédure dautorisation ou de déclaration sont
  listés de manière exhaustive, notamment
• En raison de leur caractère temporaire
• En raison de leur faible importance

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Réorganisation clarification

• Exemples
• Eolienne de plus de 12 m ? permis inchangé
• Constructions de moins de 20 m2 sur un terrain nu
  ou bâti ? déclaration dans tous les cas
  changement
• Chapiteau de cirque ambulant ? rien changement
• ? Globalement le champ du permis reste le même
• ? Clarification des cas litigieux

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Réorganisation clarification

• Travaux sur constructions existanteset
  changements de destinations
• Principe
• Aucune formalité
• Exceptions
• Liste exhaustive des constructions ou travauxou
  changements de destination soumisà déclaration
  préalable
• Liste exhaustive des constructions ou travauxou
  changement de destination soumisà permis de
  construire

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Réorganisation clarification

• Exemples
• Transformation dune maison individuelle en
  cabinet médical sans travaux modifiant laspect
  extérieurou la structure du bâtiment ?
  déclaration préalable
• Transformation dun entrepôt en habitationavec
  travaux modifiant laspect extérieurou la
  structure du bâtiment ? permis de construire

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Réorganisation clarification

• Aménagements
• Principe
• Aucune formalité
• Exceptions
• Liste exhaustive des aménagementsou travaux
  soumis à déclaration préalable
• Liste exhaustive des aménagementsou travaux
  soumis à permis daménager

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Réorganisation clarification

• Exemples
• Parcs dattractions, golfs ? Permis daménager
• Aires de stationnemententre 10 et 49 places ?
  Déclaration

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Réorganisation clarification

• Démolition
• Principe
• Aucune formalité
• Exceptions
• Les communes ayant institué un permis de
  démolirsur tout ou partie de leur territoire
• Ex quartier ayant un intérêt patrimonial pour
  la commune
• Liste des secteurs ou des bâtiments protégéspour
  lesquels un enjeu national justifiela nécessité
  dun permis de démolir
• Ex secteur sauvegardé

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2. Encadrement desprocédures dinstruction
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Encadrement des procédures dinstruction

• Un régime unifié dinstruction des demandes
• Fin des 12 procédures dinstructionsouvent
  fixées par jeu de renvoi
• Une procédure unique de dépôtet dinstruction
  des demandes
• ? Améliore la sécurité juridiqueen évitant les
  erreurs de procédure

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Encadrement des procédures dinstruction

• La fixation du délai initial
• Fixation dun délai de droit commun
• Un mois pour les déclarations
• Deux mois pour les maisons individuelles
• Trois mois pour les autres constructionset
  aménagements
• Un délai connu dès le dépôt du dossier en mairie
• Lors du dépôt de la demande, le demandeur reçoit
  un récépissé qui lui indique le délai
  dinstruction de droit commun

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Encadrement des procédures dinstruction

• Un nouveau mécanisme de majoration des délais
• Majoration des délais uniquement quand elle est
  prévue par les textespour la consultation dun
  service ou dune commission
• Exemples
• ABF
• Commission de sécurité
• Majoration du délai normal fixée à lavance par
  les textes
• Exemples
• Avis de lABF en secteur sauvegardé 3 mois
  complémentaires
• Consultation obligatoire du SDIS 2 mois
  complémentaires
• Commission des sites 4 mois complémentaires
• Majoration opposable uniquement si elle est
  notifiéedans le mois qui suit le dépôt de la
  demande
• Le délai est notifié par le récépissé au moment
  du dépôt du dossier.Il ny a donc plus de lettre
  de notification de délai,sauf dans le cas de
  majoration ou de pièce manquante.

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Encadrement des procédures dinstruction

• Un nouveau mécanisme de demande de pièces
• Les pièces obligatoires sont précisémentet
  limitativement fixées
• Check-list accompagnant les formulaires de
  demandede permis ou de déclaration préalable
• Impossibilité de demander au pétitionnaire de
  fournir une piècesi cette pièce ne figure pas
  dans la check-list
• La demande de pièces manquantes devra être
  notifiéedans le délai dun mois après le dépôt
  du dossier
• Pour limiter les demandes de pièces
  manquantes,il est recommandé de vérifier si le
  dossier est bien completdès son dépôt en mairie
• Aucune demande de pièce manquante ne pourra
  justifier une suspension de délai si elle est
  notifiée au demandeur passé le délai dun mois

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Encadrement des procédures dinstruction

• Des délais connus et garantis pour le dépositaire
• Un délai dinstruction connu et garantipour
  lensemble des demandes au plus tardun mois
  après le dépôt en mairie
• Sauf exception, le permis ou la déclaration
  seront acquis de manière tacite à lissue du
  délai dinstructionporté à la connaissance du
  pétitionnaire
• Cas rares de refus tacite
• Exemple Un permis nécessitant une enquête
  publique.En cas dabsence de réponse dans le
  délai,le permis est refusé

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Préciser les responsabilités respectivesles
vérifications

• Linstructeur naura plus à assurer la
  vérification déléments quil peut difficilement
  contrôler
• Propriété du terrain
• Études concernant la sécurité
• Plans intérieurs et SHON

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Préciser les responsabilités respectivesles
vérifications

• Propriété du terrain
• Linstructeur doit actuellement vérifier en cas
  de contestation, si le demandeur qui se déclare
  propriétaire lest effectivement
• Il doit vérifier si la copropriété a bien
  autorisé les travaux
• Il doit vérifier en cas dindivision si tous les
  co-indivisaires ont bien donné leur accord
• Tout cela relève des relations privées entre les
  personnes, que linstructeur de permis ne peut
  pas contrôler et quil naura plus à faire
• A lavenir, cest le demandeur qui certifiera
  quil remplit bien les conditions pour demander
  un permis

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Préciser les responsabilités respectivesles
vérifications

• Études de sécurité
• Dans des cas spécifiques, le dossier de demande
  doit être complété par une attestation d'un
  professionnel
• Ex normes parasismiques, études imposées par un
  PPR
• Conséquence
• Faire assurer le contrôle technique par un
  professionnel compétent dans ce domaine

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Préciser les responsabilités respectivesles
vérifications

• Plans intérieurs et SHON
• Le dossier ne comprendra plus de plan intérieur
  la demande porte sur laspect extérieur et le
  volume du bâtiment
• Le demandeur déclarera la SHON quil souhaite
  construire et le permis de construire autorisera
  la construction dune surface de plancher dans le
  volume du bâtiment, dans la limite de la surface
  demandée
• Le constructeur et son architecte seront
  responsables de ne pas construire plus que ce qui
  sera autorisé par le permis de construire. Dans
  le cas contraire ils seront en infraction
• Des vérifications pourront être effectuées en
  cours de chantier ou une fois la construction
  achevée, mais linstructeur na pas à vérifier
  les plans lors de lexamen de la demande de
  permis

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3. Renforcementdu régime déclaratif
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Renforcement du régime déclaratif

• Même sils ne sont soumis quà une simple
  déclaration, les travaux doivent respecter les
  règles durbanisme (exemples règlement national
  durbanisme, POS, PLU)
• Lautorité compétente peut toujours sopposerà
  la déclaration ou émettre des prescriptions dans
  le délai dun mois
• Sinon, un mois après le dépôt de la demande,la
  déclaration préalable peut être mise en uvre
• La commune ne peut plus retirerla non-opposition

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4. Simplification ducertificat durbanisme
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Simplification du certificat durbanisme

• Le certificat durbanisme de simple information
• Il ne contient plus linformation sur les réseaux
• Le certificat durbanisme opérationnel
• Ajout de la localisation approximativede la
  construction projetée
• Il nest plus nécessaire de préciser la
  superficie
• En cas dabsence de réponse, le demandeur
  bénéficie du maintien des droits en vigueur à la
  date du certificat durbanisme tacite.
• Ex règles durbanisme, taxes et participations

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5. Clarificationdu contrôle dela fin des travaux
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Clarification du contrôlede la fin des travaux

• À la place dun certificat de conformitéqui
  napporte pas de garantie réelle,est mis en
  place
• Un régime déclaratif
• Assorti dune politique de contrôle ciblée
• Permettant de limiter dans le tempsles recours

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Clarification du contrôlede la fin des travaux

• Un contrôle allégé et réorganisé
• Plus de certificat de conformité délivré par la
  commune
• Engagement du bénéficiaire sur lachèvement de la
  constructionet sur le respect de lautorisation
  dans la déclarationdachèvement des travaux
• Lautorité compétente dispose dun délai de trois
  moisà compter du dépôt de la déclaration
  dachèvement des travauxpour procéder au
  contrôle sur place
• Récolement obligatoire dans certains cas (délais
  alors de 5 mois)
• Ailleurs, vérifications faites à linitiative de
  lautorité compétente
• Passé lécoulement du délai laissé à
  ladministrationpour contester la conformité,
  celle-ci est établie

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Clarification du contrôlede la fin des travaux

• Le bénéficiaire de lautorisation pourra demander
  à ladministration une attestation de non
  contestation de la conformité
• Un an après la déclaration attestant lachèvement
  et la conformité des travaux, si la conformité
  des travaux nest pas contestée les tiers ne
  pourront plus demander lannulation du permis

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Conclusion
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Conclusion

• Nécessité danticiper les délaisprévus par la
  réforme
• En particulier le délai dun moispour notifier
  les prolongations de délaiet les pièces
  manquantes
• Révision des conventions de mise à disposition
  pour tenir compte des modifications dues à la
  réforme

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Foire aux questions
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Foire aux questions

• 1. Le délai dobtention dune autorisation est-il
  connudès le dépôt du dossier en mairie même si
  la commune ninstruit pas elle-même le dossier ?
• Les délais dinstruction sont fixés par le droit
  commun dès le dépôtde la demande que la commune
  instruise ou non directementle dossier
• 1 mois pour les déclarations préalables
• 2 mois pour les permis de construire de maison
  individuelle
• 3 mois pour les autres demandes
• Lors du dépôt de son dossier en mairie, le
  demandeurreçoit un récépissé qui lui indique le
  délai dinstructionde droit commun

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Foire aux questions

• 2. La réforme de lADS augmente-t-elle les délais
  dinstruction du permis de construire ?
• Certains délais, rarement respectés aujourdhui,
  sont augmentés pour être plus réalistes
• En contrepartie, le délai maximal dinstruction
  est désormais connu et garanti au plus tard un
  mois après le dépôt dun dossier complet en mairie

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Foire aux questions

• 3. Le maire peut-il garder les dossiers de
  demande dautorisation le temps de se faire un
  avissur le projet ?
• Non
• Le maire garde lexemplaire qui lui est destiné
  mais doit transmettre très rapidement les autres
  exemplaires au service instructeur pour quil
  puisse respecter le délai dun mois
• Quand lavis de lABF est requis, le maire doit
  lui envoyer directement une copie
• Le délai de transmission de dossier ne doit pas
  dépasserune semaine

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Foire aux questions

• 4. À partir de quand court le délai dun mois
  pour les communes ninstruisant pas elles-mêmes
  ? À partir de la réception du dossier par le
  service instructeur (DDE, EPCI) ?
• Le délai dinstruction court à partir du moment
  où le dossier completdu demandeur est déposé ou
  reçu en mairie. Lors du dépôt de la demande, le
  demandeur reçoit un récépissé qui lui indique le
  délai dinstruction de droit commun
• La commune doit transmettre sans délai le dossier
  au service chargé dinstruire les demandes
• La commune doit saisir directement lABF
  lorsquil doit se prononcersur le sujet

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Foire aux questions

• 5. Le maire ou son service instructeur
  pourra-t-il demander toutes les pièces quil
  juge nécessaires à linstruction du dossier ?
• Les pièces obligatoires sont précisément et
  limitativement fixées dans une check-list
• Aucune autre pièce ne peut être réclamée
• Les délais ne peuvent être suspendus que sil
  manqueune pièce de la liste

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Foire aux questions

• 6. Les demandes des pièces manquantes
  prolongeront-elles systématiquement le délai
  dinstruction ?
• Seules les demandes de pièces manquantes prévues
  par le code de lurbanisme et notifiées dans le
  délai dun mois après dépôt du dossier suspendent
  le délai dinstruction
• Passé le délai dun mois, les pièces manquantes
  peuvent être demandées au pétitionnaire mais les
  délais ne sont pas suspendus pour autant

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Foire aux questions

• 7. Est-il possible de faire oppositionà une
  déclaration préalable ?
• Le maire peut, comme aujourdhui, sopposer au
  projet ou lassortir de prescriptions dans un
  délai dun mois, si le projet ne respecte pas les
  règles en vigueur
• Cependant, si le maire ne sest pas opposé aux
  travaux déclarés dans un délai dun mois, il ne
  pourra revenir sur sa décision et le demandeur
  pourra exécuter son projet

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Foire aux questions

• 8. Que se passe-t-il si le demandeur affirme
  navoir jamais reçu dans les délais le refus de
  la commune pour son permis de construire ?
• Quand un permis est accordé avec des
  prescriptions ou bien refusé, la mairie doit
  faire la preuve de lenvoi de la décision dans
  les délais pour éviter tout risque de
  contestation(? utilisation de la lettre
  recommandée)

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Foire aux questions

• 9. Une décision prise dans les délais mais reçue
  tardivement par le demandeur est-elle valable ?
• Non, pour être valable, la décision doit être
  notifiée au demandeur dans le délai imparti (par
  exemple pour une maison individuelle dans un
  délaide deux mois)
• Le maire doit communiquer au service
  instructeurla date de notification de la
  décision pour que celui-ci en garde la trace et
  sassure quelle aété prise dans les délais

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Foire aux questions

• 10. Que se passe-t-il si un service consulténe
  rend pas son avis dans le délai ?
• Lavis tacite est favorable

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Foire aux questions

• 11. Un demandeur a bénéficié dun permis tacite
  alors le maire voulait sopposer à son
  projetQue se passe-t-il ?
• Si le permis tacite est légal, lopposition
  nétait pas valableet il ny a plus de recours
• Si le permis tacite est illégal (par exemple, non
  respect de la carte communale, construction en
  zone inondable)il est possible de retirer ce
  permis dans les trois moisqui suivent la date de
  son entrée en vigueur
• ? Importance dêtre vigilant sur la date de
  notificationdes décisions pour savoir dans quels
  casil y a autorisation tacite

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Foire aux questions

• 12. Après la réforme, le maire na donc
  pluslobligation de délivrer un certificat de
  conformité ?
• Il appartient au bénéficiaire du permis, dans sa
  déclaration dachèvement de travaux, de certifier
  quil a bien respecté lautorisation qui lui a
  été délivrée
• Aucun certificat de conformité ne lui sera
  délivré
• En revanche, le maire peut décider dune visite
  de récolement. Le non respect du permis doit
  entraîner,sil nest pas régularisé,
  procès-verbal

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Foire aux questions

• 13. Après la réforme, il ny a donc
  plusdobligation de procéder au contrôle sur
  place ?
• Dans la plupart des cas le contrôle sur placene
  sera plus systématique
• En revanche, il demeure obligatoire dans les
  secteurs à risques, ou bénéficiant de protections
  particulières
• Par ailleurs, le constat dune infraction est
  toujourspossible dans le cadre du droit pénal
• Il appartient donc à chaque commune de définir sa
  politique de contrôle des travaux en fonction des
  caractéristiques locales et des risques