Promoci

1
Promoción de la Inversión y el Crédito Agenda
del Segundo Proyecto (PCDPI)
Felipe Morris Consultor Temas Económicos y
Financieros Proyecto de Consolidación de los
Derechos de Propiedad Inmueble (PCDPI)
2
Temas de la Presentación

• Consideraciones Generales sobre Programas de la
  Formalización
• Beneficios Socioeconómicos Esperados y Agenda
  Futura
• Otras Acciones Necesarias
• Conclusiones

3
Consideraciones Generales
4
Premisa sobre la Importancia de los Derechos de
Propiedad

• Un régimen de derechos de propiedad confiable es
  un elemento clave en cualquier política de
  vivienda exitosa porque le otorga seguridad a los
  propietarios, lo que los incentiva a poner
  tiempo, esfuerzo y dinero en desarrollar sus
  recursos. (Rose 1994 y Angel 2000) La ausencia
  de un régimen de derechos de propiedad que
  otorgue confianza ha sido particularmente costoso
  y perjudicial en una serie de barrios marginales
  en ciudades en América Latina, Africa y Asia (De
  Soto 1989).

5
Objetivos de un buen programa de Formalización de
Propiedad

• Generar derechos de propiedad seguros
  jurídicamente y sostenibles en el tiempo.
• Promover el acceso al crédito y la inversión en
  viviendas e infraestructura para mejorar calidad
  de vida del poblador.
• Incrementar el valor de mercado de las
  propiedades debido a que la seguridad jurídica
  reduce los costos de transacción y aumenta las
  oportunidades de intercambio de los activos.

6
Que no se puede pedir de un programa de
titulación?

• Que resuelva las principales causas de la
  informalidad
• demandas insatisfechas por tierra y vivienda de
  bajo costo por los pobres.
• Problemas en la administración de tierras por
  parte del Estado
• Funcionamiento ineficiente de los mercados de
  bienes raíces
• Reglamentos de construcción y de planificación
  urbana no realistas

7

• Beneficios Económicos
• Esperados y Agenda

8
Beneficios Socioeconómicos Esperados

• Mejorar acceso al crédito
• Incrementar la inversión en las zonas
  formalizadas
• Facilitar mejoramiento de viviendas
• Desarrollar un mercado inmobiliario urbano
  marginal

9
Mejorar el Acceso al Crédito

• Este es uno de los temas más estudiados y
  controvertidos de la formalización.
• Teoría de Hernando de Soto formalización
  facilita conversión de capital muerto en capital
  vivo vía acceso al crédito.
• Evidencia empírica tiende a validar hipótesis
  aunque hay analistas que no están de acuerdo. La
  formalización de la propiedad ha permitido un
  mayor acceso al crédito a los pobladores, gran
  parte de este se otorgó sin garantía hipotecaria.

10
Acceso al Crédito (2)

• Sin embargo el crédito con garantía hipotecaria
  en zonas formalizadas también ha aumentado en
  años recientes (tanto en número de créditos como
  en montos).
• La falta de una cultura registral puede ser un un
  factor que limita el otorgamiento de créditos
  hipotecarios, por ello es importante acompañar la
  titulación con programas de difusión de cultura
  registral.
• Si bien acceso al crédito es importante, se debe
  desmitificar el tema. No es el beneficio más
  importante de la formalización la inversión en
  las zonas formalizadas lo es.

11
Promoción de Cultura de Crédito

• El PDPU desarrolló un esfuerzo tímido de
  promoción de cultura de crédito en el poblador
  formalizado a través de dos medidas
• (i) Programa CREDICRECE.
• (ii) Central de Información Positiva (CIP)
• Se debe trabajar para desarrollar con más fuerza
  dichos instrumentos de promoción.

12
Programa CREDICRECE

• Programa de capacitación y promoción de la
  cultura del crédito diseñado por COFOPRI, gracias
  al apoyo técnico del Banco Mundial, a través del
  Proyecto Derechos de Propiedad Urbana (PDPU).
• Orientado a educar a los microempresarios cuyos
  predios fueron formalizados por COFOPRI en los
  beneficios del crédito formal, los tipos de
  créditos, sus alcances y la importancia de tener
  una cultura de pago frente a la responsabilidad
  que se debe asumir al obtener un crédito.
• Se implementó en los conos norte, este y sur de
  Lima y las ciudades de Arequipa, Trujillo,
  Chiclayo, Tacna, Moquegua, Ica, Huancayo y Piura.
  

13
Central de Información Positiva (CIP)

• La CIP es una base de datos con información de
  características socioeconómicas de pobladores
  formalizados obtenida de un conjunto de
  instituciones públicas y privadas.
• La CIP genera el perfil socio económico de los
  propietarios que ha formalizado, con la finalidad
  de incorporarlas en la actividad formal del país,
  mejorando su calificación como sujetos de crédito
  y mostrando a los agentes económicos las
  oportunidades de generación de nuevos negocios.
• Es importante reactivar la CIP analizando los
  costos y beneficios de distintas alternativas en
  cuanto a su diseño, implementación y
  administración.

14
Incrementar la Inversión

• El estudio del efecto de la titulación sobre la
  inversión y el nivel de consolidación contratado
  por el PDPU contiene evidencia para apoyar la
  hipótesis de que la condición de la tenencia de
  un título de propiedad se asocia a un mayor grado
  de consolidación y a mayores inversiones en las
  viviendas.
• Sin embargo, el análisis concluye también que la
  percepción del poblador es que el título que más
  importa para generar inversión es el primero,
  indistintamente de si está registrado o no.
• Estudio del efecto de la titulación sobre la
  inversión y el nivel de consolidación, Roddy
  Rivas-Llosa, 2004

15
Incrementar la Inversión (2)

• Que implica?
• Facilitar el acceso a infraestructura y servicios
  
• Facilitar el mejoramiento de viviendas
  formalizadas
• Desarrollar un mercado inmobiliario urbano
  marginal

16
Promover la Inversión

• La promoción de la inversión en las zonas
  formalizadas incluye trabajar en varios frentes
• (i) diseñar e implementar una bolsa
  inmobiliaria
• (ii) desarrollar una política de suelos
• (iii) aprovechar catastros para que MV y
  municipios trabajen conjuntamente planes de
  desarrollo urbano
• (iv) promover densificación a través de
  construcción en segundos pisos.
• (v) trabajar con empresas de servicios
  públicos para mejorar el acceso a los mismos
• (vi) promover programas de mejoramiento de
  viviendas a través de esquemas de subsidio tipo
  Techo Propio.

17
Bolsa Inmobiliaria

• Diseñar e Implementar la Bolsa Inmobiliaria del
  mercado urbano marginal. Base de datos
  interactiva con información de oferta y demanda
  por propiedades en zonas formalizadas.
• Premisa Un sistema de derechos de propiedad cuya
  información fluye fácilmente entre los agentes
  económicos, permite que se generen mercados
  inmobiliarios activos.
• Permitirá determinar con mayor certeza el impacto
  de la formalización sobre los precios de las
  propiedades.

18
Política de Suelos

• políticas de suelo adecuadas garantizan el acceso
  a suelo urbanizado para las familias de más bajos
  ingresos y permiten enfrentar la urbanización
  informal y facilitar el desarrollo de vivienda
  social.
• La formalización de la tierra es el primer paso,
  pero hay que tener una política que
• (i) Fije criterios para un desarrollo urbano
  sostenible y para la mejora de la calidad del
  medio ambiente urbano.
• (ii) Establezca medidas para dificultar
  retenciones especulativas.
• (iii) Asegure un mínimo básico de reserva de
  suelo residencial para vivienda de interés
  social.
• (iv) Facilite la venta de aires, acumulación
  de propiedades, entre otros.

19

• Otras Acciones

20
Desincentivar Invasiones

• Para desarrollar un mercado inmobiliario urbano
  marginal es imprescindible terminar con las
  inversiones.
• Esto requiere tres acciones
• - evitar seguir corriendo la fecha de corte
  de las formalizaciones
• - implementar una política de suelos
• - promover una cultura de formalidad

21
Implementar un Programa de Cultura Registral

• Sin cultura registral pobladores no perciben
  beneficio de la formalización. Cómo percibirlo y
  valorarlo si no saben para que sirve?
• También es clave para evitar que se revierta a
  la informalidad al no haber registro de segundas
  transacciones.
• Un programa de cultura registral también debe
  educar al poblador sobre la posibilidad de
  obtener un crédito con garantía hipotecaria.

22
Monitoreo Socioeconómico

• Seguimiento continuo de indicadores de pobreza en
  zonas formalizadas
• Establecer base de datos confiable sobre (i)
  número de créditos y montos en zonas formalizadas
  (total y con garantía hipotecaria), (ii)
  transacciones y precios de las mismas en mercado
  inmobiliario urbano marginal, (iii) información
  sobre inversiones, y (iv) muestreos aleatorios
  sobre registro de segundas transacciones para
  asegurar que no se revierte a la informalidad.

23
Conclusiones

• Un régimen coherente de derechos de propiedad es
  indispensable en el diseño de una política de
  vivienda social.
• El Plan de Formalización del Perú constituye un
  caso exitoso, sustentado por sus logros en
  términos de entrega de títulos y de su impacto
  socioeconómico pero debe ser consolidado.
• La consecución de los beneficios socioeconómicos
  no es automática, ni inmediata y requiere
  implementar programas complementarios tales como
  los ya mencionados.