Presentaci

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CURSO DE DISCIPLINA URBANÍSTICA EN
ARAGÓN LA REGULARIZACIÓN DE PARCELACIONES
URBANÍSTICAS Germán Jiménez Ruiz
Calle Zumalacárregui 4, Pral B 50006, Zaragoza
Tel. [phone] Tel./Fax [phone]
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SUMARIO
1.- Origen de las parcelaciones urbanísticas en
SNU 2.- Ubicación, características y efectos de
las parcelaciones ilegales 3.- Medidas
legislativas de control previo
licencias Licencias / Protocolo
Notacios-Registradores 4.- Medidas disuasorias
respecto a hechos no controlados - Demolición /
sanción / pena 5.- Intento de delimitar los
efectos del trafico jurídico civil 6.-
Encauzamiento legal regularización de
parcelaciones
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1.- ORIGEN DE LAS PARCELACIONES URBANÍSTICAS
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• a) Hasta 1975 urbanizaciones aisladas en SNU
  dentro de la legalidad
• LS56 Planes de Ordenación Especiales en suelo
  rústico
• Virgen de la Columna (El Burgo de Ebro) -1972-,
  Las Lomas del Gállego (Zuera) -1969-, El Zorongo
  y Torre del Pinar en Garrapinillos (ZGZ)
• clases acomodadas

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b) A partir de 1975 urbanizaciones aisladas al
margen de la legalidad

• FACTORES SOCIOECONÓMICOS
• - escasa demanda de clases acomodadas
• crisis económica impide sufragar costes
• urbanización
• - Emigración rural necesidad 2ª residencia
• Aragón ausencia presión inmobiliaria /
  decadencia sector agrícola

CAMBIO LEGISLATIVO LS75 / TRLS76 no permiten
urbanizaciones en SNU
Parcelaciones ilegales
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• Cómo se desarrollaron las parcelaciones
  ilegales?
• Descoordinación legislación
  urbanística y agraria
• LS56 y TRLS76
• (prohibían parcelaciones
  legislación agraria
• que incumplieran UMC)
• 
  Ley de Reforma y Desarrollo Agrario de
  1973 permitía no ajustarse a UMC cuando la
  parcela se destinara a huertos familiares

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c) Finales años 80-años 90 decae la parcelación
ilegal - Medidas legislativas - Exceso de
parcelaciones ilegales - Cambio socioeconómico
clase media Vivienda parcela
ilegal Vivienda unifamiliar
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2.- UBICACIÓN, CARACTERÍSTICAS Y EFECTOS DE LAS
PARCELACIONES ILEGALES
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2.1.- Ubicación de las parcelaciones ilegales en
Aragón

• Entorno de ZGZ (30-35 km)
• Corredor del Gállego/carretera de Huesca
  Villanueva, San Mateo, Zuera
• Corredor del Ebro /autopista de Barcelona
  Pastriz, Alfajarín, Nuez de Ebro, Villafranca de
  Ebro, Osera
• Corredor del Ebro/carretera de Castellón Burgo
  de Ebro, Fuentes de Ebro
• Corredor del Huerva/carretera Valencia Cuarte,
  Cadrete, María de Huerva, Muel
• Carretera de Madrid La Muela
• Corredor del Ebro/autopista de Logroño Utebo,
  Pinseque, Alagón, Figueruelas, Bárboles
• Entorno inmediato de poblaciones más importantes
  Huesca, Teruel, Monzón, Barbastro, Sabiñánigo,
  Calatayud, Caspe, Belchite o Borja

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• Cerca de buenos accesos proximidad a carreteras,
  caminos existentes
• Proximidad a ríos riego
• Proximidad a urbanización consolidada

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• 2.2.- Características de las parcelaciones
  ilegales
• Origen al margen del planeamiento/sin control
  municipal
• Ausencia de infraestructuras
• Red viaria sin pavimentar, muy estrecha, sin
  aparcamiento, fondo de saco

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• Ausencia de dotaciones públicas y zonas verdes
• Parcelario regular estructurado mediante caminos
  existentes o ramificaciones800-1000 -2000 m2

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• Uso residencial segunda residencia/huerto
  familiar/ industrial/ primera residencia impulso
  a legalización
• Baja calidad construcción autoconstrucción,
  ausencia de control administrativo

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• 2.3.- Efectos de las parcelaciones ilegales
• Deterioro entorno y del suelo
• Afección paisaje
• Transformaciones reversibles (salvo elevada
  consolidación)
• ausencia de infraestructuras
  destino del suelo sin transformar
• Individualismo antisocial
• Riesgo de chabolización

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3.- MEDIDAS LEGISLATIVAS DE CONTROL PREVIO
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• 3.1.- Antecedentes del régimen actual
• a) LS90 y TRLS92 control previo de
  parcelaciones no urbanísticas
• declaración de innecesariedad de licencia de
  parcelación urbanística
• Exigencia por Notarios y Registradores

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b) Conclusiones DGA Colegio Notarios y
Registradores 1995 Clarifica el régimen estatal
de licencias de parcelación El Notario velará
por no autorizar escrituras públicas de
segregación que pudieran tener finalidad
urbanística, entendiendo por tales aquellas que
pudieran originar la formación o ampliación de
núcleo de población
criterios/indicios - incumplimiento UMC -
inferior a 2.500 m2 regadío, 10.000 secano -
elevado nº de fincas resultantes - finca
parcelada resultado de parcelación ilegal
exigencia de licencia
o innecesariedad
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• c) LUA99
• parc. urbanísticas licencia de
  parcelación
• Distingue
• par. agraria
  innecesariedad de licencia
• Amplía el control urbanístico sobre cualquier
  parcelación
• prohíbe las que incumplan UMC (igual que
  legislación estatal)
• parc. urbanísticas toda segregación con
  finalidad edificatoria
• (formación núcleos subespecie prohibida)

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• 3.2.- Régimen vigente de las parcelaciones
• Art. 241 TRLUA definiciones / Art. 245 TRLUA
• P. rústica división con finalidad exclusiva de
  explotación agraria
• declaración de innecesariedad de licencia
• P. urbanística división con finalidad de
  permitir o facilitar la realización de actos de
  edificación o uso del suelo sometidos a licencia
• licencia de parcelación
• Notarios y Registradores exigirán licencia o
  declaración de innecesariedad para autorizar e
  inscribir Escrituras de segregación

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Art. 242 TRLUA parcelaciones ilegales Toda
parcelación contraria a Ley y al Plan,
especialmente cuando pueda dar lugar a la
constitución de un núcleo de población Se
considera núcleo de población la agrupación de
edificaciones residenciales susceptibles de
necesitar servicios urbanísticos y dotaciones
comunes, salvo caracterización más estricta de
Plan no toda parcelación urbanística es
ilegal, únicamente cuando sea contraria al
ordenamiento y pueda dar lugar a núcleo de
población
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Parcelas indivisibles art. 243 TRLUA No podrá
realizarse parcelación alguna que dé lugar a
parcelas de superficie inferiores a las previstas
como mínimas en el planeamiento urbanístico o
legislación sectorial - salvo que sean
adquiridos por colindantes para agruparlos a sus
fincas
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Art. 244 TRLUA No podrá efectuarse ninguna
parcelación sin que previamente se haya aprobado
el planeamiento exigible según la clase de
suelo No se considerarán solares ni se
permitirá edificar en ellos los lotes derivados
de una parcelación ilegal
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4.- Medidas disuasorias respecto a hechos no
controlados
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• a) Demolición
• - Ineficaz como medio disuasorio
• - Falta de aplicación práctica
• - 1993 Plan Integral de Actuación frente a las
  Parcelaciones Clandestinas y los Usos Ilegales
  del Suelo
• Servicio de Inspección y Disciplina Urbanística
  de la DGA (1994) prevención e inspección,
  requerimiento a Aytos para incoar expediente
  sancionadores, subrogación DGA, vigilancia de
  parcelaciones ilegales sin edificar

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b) Régimen sancionador

• Artículo 277. Infracciones leves.
• Actos de parcelación rústica sin licencia o
  declaración de innecesariedad, cuando fuesen
  legalizables o tengan escasa entidad.
• Artículo 278. Infracciones graves.
• Actos de división que incumplan las normas
  materiales sobre parcelaciones, siempre que no
  estén tipificados como infracción muy grave.

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• Artículo 279. Infracciones muy graves.
• Parcelaciones urbanísticas en suelo urbanizable
  no delimitado y en suelo no urbanizable cuando
  pudieran dar lugar a la constitución de un núcleo
  de población.
• c) Parcelaciones urbanísticas u otros actos de
  edificación y uso del suelo o del subsuelo en
  contra de lo dispuesto en el ordenamiento
  urbanístico, cuando afecten a superficies
  destinadas a dominio público, sistema general o
  local de espacios libres o equipamientos, suelo
  no urbanizable especial o bienes protegidos por
  la legislación sobre patrimonio histórico.

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• c) CP95 desconfianza del legislador respecto a
  Admon
• 1. Prisión de un año y seis meses a cuatro años,
  multa de doce a veinticuatro mesesa los
  promotores, constructores o técnicos directores
  que lleven a cabo obras de urbanización,
  construcción o edificación no autorizables en
  suelos destinados a viales, zonas verdes, bienes
  de dominio público o lugares que tengan legal o
  administrativamente reconocido su valor
  paisajístico, ecológico, artístico, histórico o
  cultural
• 2.- Prisión de uno a tres años, multa de doce a
  veinticuatro meses a los promotores,
  constructores o técnicos directores que lleven a
  cabo obras de urbanización, construcción o
  edificación no autorizables en el suelo no
  urbanizable
• En la práctica, ausencia de relevancia penal
• Principio de última ratio?

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5.- Intento de delimitar los efectos del trafico
jurídico civil
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TRLS92 prohibió sine die el acceso al Registro
de la Propiedad de las construcciones ilegales,
al exigir licencia descoordinación
con el plazo restablecimiento legalidad construc
ción ilegal intacta por no demolerse en los
plazos previstos para ello nunca podría acceder
al tráfico jurídico
RD 1093/1997, de 4 de julio, por el que se
aprueban las normas complementarias al Reglamento
para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre
inscripción en el Registro de la Propiedad de
actos de naturaleza urbanística prohibición de
acceder al Registro hasta que transcurra el plazo
previsto para que la Admon ejerza sus potestades
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Art. 52 RD 1093/1997
Podrán inscribirse por el Registrador de la
Propiedad las declaraciones de obra nueva
correspondientes a edificaciones terminadas en
las que concurran los siguientes
requisitos a) Que se pruebe por certificación
del Catastro o del Ayuntamiento, por
certificación técnica o por acta notarial, la
terminación de la obra en fecha determinada y su
descripción coincidente con el título. b) Que
dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la
legislación aplicable para la prescripción de la
infracción en que hubiera podido incurrir el
edificante. c) Que no conste del Registro la
práctica de anotación preventiva por incoación de
expediente de disciplina urbanística sobre la
finca que haya sido objeto de edificación.
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6.- REGULARIZACIÓN DE LAS PARCELACIONES ILEGALES
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• 6.1.- Antecedentes normativos
• Borrador de una Ley especial (1992)
• Decreto 77/1995, de 18 de abril, por el que se
  regula la elaboración y ejecución de los Planes
  Especiales de Regularización URbanística
  declarado ilegal en vísperas de agotar su
  vigencia de 4 años, por su carácter reglamentario
• LUA99 DT7ª
• Remisión a desarrollo reglamentario
• Regularización mediante su clasificación como
  SUNC o S. urbanizable
• SNUE restablecimiento de la legalidad/expropiació
  n

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6.2.- Regularización versus desaparición

• Criterio esencial protección del medio ambiente
• REGULARIZACIÓN
• Ausencia riesgos y valores ambientales
• Próximas a núcleos urbanos o
• carreteras crecimiento lógico
• Amplia superficie
• Alto grado de consolidación edificación,
• mayor calidad edificatoria.
• capacidad para incorporarse al
• crecimiento urbano situaciones
  irreversibles

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• DESAPARICIÓN
• Riesgos naturales
• Espacios protegidos, valores ambientales
• Edificaciones dispersas
• Alejadas de núcleos, carretereras
• SNU
• régimen autorizatorio
• restrictivo
• reparaciones seguridad e higiene (art. 269.4
  TRLUA)

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6.3.- Características del proceso de
regularización ADMINISTRACIÓN
PARTICULARES Regularizar un hecho
(tensión) -desconfianza de Admon ilegal
consumado
-no percibe
beneficio inversión Falta de interés en SNU
Tampoco perciben el riesgo (problema
residual) de actuaciones de
disciplina
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6.4.- Requisitos de la regularización art. 247
TRLUA / DT6ª LUA
a) Censo municipal b) Viabilidad técnica y
económica c) No ubicación en SNUE
Constituidas con anterioridad al 20 de marzo de
2012
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Censo autonómico art. 248 TRLUA En el
momento en que el Gobierno de Aragón apruebe el
censo general de parcelaciones ilegales,
únicamente podrá regularizarse las inscritas en
el mismo 6 años desde el 20 de marzo de
2012 Estudio previo Además, la Ley también
exige a la CA la elaboración de un censo de
ámbitos degradados por la realización de
actuaciones urbanísticas ilegales aisladas,
respecto a los que deberá elaborarse un Plan
Especial conforme a un posterior desarrollo
reglamentario-, que incorporará medidas para
acelerar la reposición de la legalidad y evitar
la consolidación y extensión de infracciones.
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Revisión / modificación art. 247 TRLUA
Clasificación art. 249 TRLUA Suelo urbanizable
o suelo urbano no consolidado hasta que se
ejecute totalmente la urbanización (salvo
gestión) régimen
parcelaciones ilegales en SNU (ausencia de
legalización)
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• 6.5.- Planes de desarrollo art. 250 TRLUA
• Objeto adecuación a Plan
• regularizar aprov, viales,
• EELL, dotaciones,
• infraestructuras
• Plazo 3 años

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• DETERMINACIONES
• 1.- Delimitación ámbito
• suelos exteriores
• para EELL y equipamientos

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• 2.- Red viaria, estacionamientos, alineaciones y
  rasantes,
• incidencia sobre el entorno de la circulación de
  vehículos en los accesos a la urbanización
  -posible mejora-
• Condiciones protección contra incendios y anchura
  mínima
• 3.- EELL, ZV, parques y zonas deportivas, de
  recreo y expansión (10 sup), equipamientos y
  servicios
• 4.- Determinaciones parcelación
• 5.- Justificación edificabilidad y
  aprovechamiento medio

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6.- Regulación usos, aprovechamiento, condiciones
urbanísticas, sanitarias, higiénicas y de ornato
de construcciones y cerramientos 7.- Servicios e
instalaciones suelo urbano enlace redes
generales clausura pozos ciegos 8.- Plan de
obras de adecuación de construcciones a
condiciones de ornato sustitución temporal
programada de cerramientos
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9.- Estudio de riesgos medidas de
prevención 10.- Reducción impactos
ambientales/integración paisajística
arbolado 11.- Evaluación económica 12.-
Gestión, plazos de ejecución urbanización y
legalización edificaciones - prohibida
ejecución parcial por fases 12.- Garantías y
compromisos entidad de conservación?
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• DOCUMENTACIÓN
• 1.- Memoria informativa
• Situación registral de la propiedad y
  consolidada, edificación, usos del suelo e
  infraestructuras
• Datos históricos segregaciones, personas
  implicadas y grado de estabilidad en la
  utilización de la edificación
• Titulares
• - Fichas de cada parcela superficie, superficie
  construida, usos, carac. de la edificación,
  parámetros urbanísticos consolidados,
  titularidad, datos registrales y catastrales,
  fechas de segregación y última transmisión,
  valoración de las obras y cerramientos en
  relación con las normas de ornato del plan,
  medidas correctoras previstas, existencia de
  pozos de captación y vertido, fotografías y
  croquis de la edificación existente

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2.- Memoria justificativa Oportunidad, plazos,
ordenación, parámetros, sistema de actuación,
compromisos Estudio de riesgos Proyecto de
integración paisajística Proyecto de medidas
para minimización impactos ambientales
vertidos, circulación.
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3.- Planos de información Delimitación, estado
de la propiedad, parcelario, usos,
infraestructuras 4.- Planos de ordenación 5.-
Ordenanzas 6.- Plan de etapas 7.- Estudio
económico-financiero 8.- Documento de
compromisos
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• 6.6.-En que se aparta de la ejecución del
  planeamiento general?
• - Justificación de su viabilidad conexiones
• Cesiones
• EELL y equip 10 superficie
• (no pueden cumplir módulos reserva colmatado)
• Aprov? cesión al municipio del del aprov.
  medio establecido por la legislación vigente
• - 1 parcelación ilegal 1 sector 1 Plan de
  desarrollo 1 UE
• - No se permite la ejecución parcial ni por fases

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• 6.7.- Cuestiones que no resuelve el TRLUA
• Cobro gastos con anterioridad a la constitución
  de la Junta
• Ausencia de promotor / Asociación / Comisión
  Gestora
• Ausencia de consecuencias derivadas del
  incumplimiento
• Desclasificación
• - Difícil llegar a acuerdos nº elevado de
  parcelistas

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F I N (Gracias por vuestra atención)