EDILIZIA

1
EDILIZIA REGIME IVA NOVITÀ
2
EDILIZIA

• Al fine di una specifica trattazione del settore
  delledilizia si devono distinguere diverse
  nozioni
• Nozione di area fabbricabile
• Nozione di fabbricato
• Fabbricati ad uso abitativo
• Fabbricati strumentali
• Pertinenze.

3
AREA FABBRICABILE

• Lart. 36, c. 2 del D.L. 223/06 specifica che a
  decorrere dal 4 luglio 2006 è tale larea
  utilizzabile a scopo edificatorio in base allo
  strumento urbanistico generale adottato dal
  comune, indipendentemente dallapprovazione della
  regione e dalladozione di strumenti attuativi
  del medesimo
• Viene quindi ad assumere rilievo larea
  fabbricabile potenziale

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GENERALITÀ - FABBRICATO

• La Cir. Min. Lavori Pubblici 23.7.1960 n. 1820 e
  la RIS. Min. 26.5.1998 n. 46/E specificano che ai
  fini iva è considerato fabbricato QUALSIASI
  COSTRUZIONE COPERTA, isolata da vie o da spazi
  vuoti, oppure separata da altra costruzione
  mediante muri che si elevano, senza soluzione di
  continuità, dalle fondamenta al tetto, che
  disponga di uno o più liberi accessi sulla via e
  possa avere una o più scale autonome.

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GENERALITÀ

• Per un corretto inquadramento delle disposizioni,
  la distinzione tra IMMOBILI AD USO ABITATIVO e
  IMMOBILI STRUMENTALI va operata sulla base della
  CLASSIFICAZIONE CATASTALE, a prescindere
  dalleffettivo utilizzo.

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IMMOBILI AD USO ABITATIVO

• IMMOBILI AD USO ABITATIVO
• La Cir. Min. 17.4.1981 n. 14 specifica che per
  casa di abitazione deve intendersi ogni
  costruzione destinata alla dimora delle persone e
  delle loro famiglie, cioè strutturalmente idonea
  a essere utilizzata ad alloggio stabile di
  singole persone o di nuclei familiari, a nulla
  rilevando la circostanza che la stessa sia
  abitata in via permanente o saltuaria

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IMMOBILI AD USO ABITATIVO

• Sono quelli classificati nelle categorie
  catastali da A1 ad A9 e A11, inclusi gli immobili
  censiti in un'altra categoria catastale (ad
  esempio, box, cantina, ecc.) che costituiscono
  pertinenze di un fabbricato avente destinazione
  abitativa.
• Ai fini iva non rileva leffettivo utilizzo ma la
  categoria catastale.

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IMMOBILI STRUMENTALI

• IMMOBILI STRUMENTALI sono quelli che per le
  loro caratteristiche non sono suscettibili di
  diversa utilizzazione senza radicali
  trasformazioni classificati nelle categorie
  catastali A10, B, C, D ed E.
• La Cir. Min. 1.3.2007 n. 12/E specifica che
  rientrano tra i beni strumentali le aree
  attrezzate con sovrastante impianto di
  autolavaggio, classificate nella categoria D/7 o
  C/3 se dotate di attrezzature semplici.

9
IMMOBILI STRUMENTALI

• La Ris. Min. 3.4.2008 n. 126/E specifica che
  rientrano tra i beni strumentali le aree
  attrezzate per campeggio classificate nella
  categoria D/8.

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IMPRESA DI COSTRUZIONE

• Si distinguono nella fattispecie dellimpresa di
  costruzioni
• Impresa di costruzioni
• Impresa che esegue interventi di recupero
• Impresa che ha fatto costruire limmobile ma
  normalmente svolge altra attività
• Società cooperativa edilizia.

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Impresa di costruzione

• È definita di COSTRUZIONI l'impresa che
  provvede "DIRETTAMENTE" alla realizzazione
  dell'immobile. La costruzione può essere
  eventualmente appaltata in parte a terzi.
• È considerata IMPRESA DI COSTRUZIONI anche
  quella che NON dispone di personale specializzato
  e appalta l'intera costruzione dell'immobile a
  terzi (Cir. Min. 2.8-1973 n. 45 e Cir. Min.
  4.8.2006, n. 27/E).

12
IMPRESA DI COSTRUZIONE

• Come specificato nella Circolare n. 182/E
  dell11.7.1996, per IMPRESA DI COSTRUZIONI si
  intende anche quella che occasionalmente
  realizza la costruzione di immobili per la
  successiva vendita, a nulla influendo che la
  materiale esecuzione dei lavori sia eventualmente
  da essa affidata, in tutto o in parte, ad altre
  imprese.

13
IMPRESA DI COSTRUZIONE

• È IMPRESA CHE ESEGUE INTERVENTI DI RECUPERO
  quella che, anche tramite appalto, esegue gli
  interventi di recupero di cui alle lett. c), d)
  ed f) dellart. 3 del D.P.R. n. 380/2001 definito
  Testo Unico dellEdilizia.

14
IMPRESA DI COSTRUZIONE

• È SOCIETÀ COOPERATIVA EDILIZIA quella che
  costruisce gli alloggi direttamente o tramite
  imprese terze e gli alloggi sono successivamente
  ASSEGNATI AI SOCI.

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Impresa di compravendita immobiliare

• È considerata IMPRESA DI COMPRAVENDITA quella
  che ha per oggetto esclusivo o principale la
  RIVENDITA dei fabbricati.

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Impresa di compravendita immobiliare

• Secondo quanto precisato nelle Cir. n. 182/E
  11.7.1996 e Cir. n. 25 3.8.1979, per individuare
  lattività di compravendita immobiliare è
  necessario verificare lattività effettivamente
  svolta dal soggetto, non essendo sufficienti le
  generiche indicazioni contenute nellatto
  costitutivo/statuto, il codice attività
  comunicato all'Agenzia delle Entrate né
  l'indicazione in bilancio (immobilizzazioni o
  rimanenze) degli immobili (Cass. 12.1.1999
  n.236).

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IMPRESE DI MERO GODIMENTO

• Sono IMPRESE DI MERO GODIMENTO quelle che
  acquistano gli immobili e si limitano al mero
  godimento degli stessi normalmente concedendoli
  in locazione.

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DISCIPLINA DELLE CESSIONI E DELLE LOCAZIONI

• Il regime di tassazione delle operazioni attive
  ai fini IVA è contenuto nei nn. 8, 8-bis e 8-ter
  dellart. 10
• Larticolata disciplina può essere schematizzata
  distinguendo il trattamento fiscale a seconda che
  loperazione abbia per oggetto
• la cessione
• la locazione
• e in relazione alla tipologia di immobile, come
  di seguito specificato.

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NOVITÀ

• Lart. 9, DL n. 83/2012, c.d. DECRETO CRESCITA,
  ha apportato dal 26 giugno 2012 rilevanti
  modifiche al trattamento IVA delle locazioni e
  cessioni di fabbricati ad uso abitativo e
  strumentale introducendo, in generale, un
  ampliamento dei casi in cui è prevista, per
  norma o per opzione, lapplicazione dellIVA.
  Lintervento legislativo è stato motivato dalla
  volontà di non far perdere alle imprese del
  settore il diritto alla detrazione dellimposta
  relativa alla costruzione/ristrutturazione e di
  evitare quindi alle stesse laggravio, in termini
  di costi, a seguito dellindetraibilità dellIVA.

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DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI

• Normalmente vige il regime dellesenzione ma a
  seguito delle novità introdotte dal D.L. n.
  83/2012 esistono TRE IPOTESI di locazione in cui
  È CONSENTITO OPTARE per il regime di imponibilità
  iva in luogo dellesenzione.

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DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI

• 1) LOCAZIONE DI IMMOBILI ABITATIVI POSTE IN
  ESSERE DALLE IMPRESE CHE LI HANNO COSTRUITI O
  RISTRUTTURATI.
• Deve essere esercitata lopzione per
  lapplicazione delliva relativamente alla
  locazione degli immobili abitativi posti in
  essere da parte delle imprese che li hanno
  costruiti o che sugli stessi abbaino eseguito
  interventi di ristrutturazione.

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DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI

• 2) LOCAZIONE DI IMMOBILI ABITATIVI DESTINATI AD
  ALLOGGI SOCIALI
• Sono esenti ma è possibile optare per
  limponibilità, per le locazioni di immobili
  abitativi, poste in essere da qualsiasi tipo di
  impresa destinati ad alloggi sociali.

23
DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI

• Il D.M. 22 aprile 2008 ha individuato il termine
  alloggio sociale definendolo come lunità
  immobiliare adibita a uso residenziale in
  locazione permanente che svolge la funzione di
  interesse generale, nella salvaguardia della
  coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo
  di individui e nuclei familiari svantaggiati, che
  non sono in grado di accedere alla locazione di
  alloggi nel libero mercato. Lalloggio sociale si
  configura come elemento essenziale del sistema di
  edilizia residenziale sociale costituito
  dallinsieme dei servizi abitativi finalizzati al
  soddisfacimento delle esigenze primarie.
  Rientrano nella predetta definizione gli alloggi
  realizzati o recuperati da operatori pubblici e
  privati, con il ricorso a contributi o
  agevolazioni pubbliche quali esenzioni fiscali,
  assegnazione di aree o immobili, fondi di
  garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico
  destinati alla locazione temporanea per almeno
  otto anni e anche alla proprietà.

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DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI

• 3) LOCAZIONE DI FABBRICATI STRUMENTALI
• A decorrere dal 26 giugno 2012 tutte le
  locazioni SONO ESENTI indipendentemente dalla
  qualifica o dalle caratteristiche del locatario.

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DISCIPLINA DELLE DELLE LOCAZIONI

• LOCAZIONI IMMOBILI USO ABITATIVO
• (art. 10, n. 8)
• ESENTI IN VIA GENERALE
• POSSIBILITÀ DI OPTARE PER LIMPONIBILITÀ IVA 10
  ma ciò solamente nelle seguenti ipotesi
• per le imprese costruttrici e per quelle che
  hanno eseguito, anche tramite appalto, interventi
  di recupero ex art. 3, comma 1, lett. c), d) ed
  f), DPR n. 380/2001
• per i contratti aventi ad oggetto fabbricati
  destinati ad alloggi sociali ex DM 22.4.2008.

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DISCIPLINA DELLE DELLE LOCAZIONI
IMMOBILI ABITATIVI
LOCATORE LOCATARIO REGIME IVA
Impresa costruttrice o di ristrutturazione Chiunque Esente o imponibile iva 10 per opzione
Altra impresa Destinatario di alloggi sociali Esente o imponibile iva 10 per opzione
Altra impresa Chiunque ma diverso dai destinatari di alloggi sociali Esente
27
DISCIPLINA DELLE DELLE LOCAZIONI

• LOCAZIONI IMMOBILI STRUMENTALI
• (n. 8)
• ESENTI, ma per opzione è possibile derogare per
  LIMPONIBILITÀ da parte del locatore.

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DISCIPLINA DELLE DELLE LOCAZIONI
IMMOBILI STRUMENTALI
LOCATORE LOCATARIO REGIME IVA
Qualsiasi impresa Chiunque Esente o imponibile iva 21 per opzione
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TAVOLE DI CONFRONTO IVA
TIPOLOGIA IMMOBILE LOCATORE LOCATARIO NORMATIVA FINO AL 25/6/2012 NORMATIVA DOPO IL 25/6/2012
FABBRICATO ABITATIVO Locatore impresa costruttrice o ristrutturatrice Esente Esente salva opzione per limponibilità
ALLOGGI SOCIALI Locatore qualunque impresa Esente salva opzione per limponibilità (dal 24.1.2012) Esente salva opzione per limponibilità
FABBRICATO STRUMENTALE Locatario con pro-rata di detrazione pari o inferiore al 25 o non soggetto iva Imponibile iva Esente salva opzione per limponibilità
FABBRICATO STRUMENTALE Locatario con pro-rata di detrazione superiore al 25 Esente salva opzione per limponibilità Esente salva opzione per limponibilità
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LOCAZIONI ESENTI

• A decorrere dal 12.8.2006, ai sensi del D.L.
  4.7.2006, n. 223, convertito con modificazioni
  con la L. 4.8.2006, n. 248, che ha rinnovellato
  l'art. 10, co. 1, n. 8, D.P.R. 633/1972, sono
  ESENTI LE LOCAZIONI dei seguenti immobili
• TERRENI, aziende agricole e aree diverse da
  quelle destinate a parcheggio di veicoli, non
  suscettibili di destinazione edificatoria
• FABBRICATI AD USO ABITATIVO comprese le
  pertinenze (garage, box, ecc.).

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LOCAZIONI ESENTI

• Gli artt. 5, 17 e 40, co. 1 del D.P.R. 131/1986
  stabiliscono che i contratti di locazione
  RICADENTI NELL'AMBITO DELL'ESENZIONE IVA ex art.
  10, n. 8) del D.P.R. 633/1972 sono soggetti
  ALL'OBBLIGO DI REGISTRAZIONE IN TERMINE FISSO
  (entro 30 giorni dalla data di stipula) e
  scontano l'imposta di registro sul totale dei
  canoni pattuiti con aliquota 2.

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IVA E REGISTRO
TIPOLOGIA IMMOBILE LOCATORE IVA REGISTRO
FABBRICATO ABITATIVO Impresa costruttrice o ristrutturatrice Imponibile iva per opzione 10 Imposta fissa 168,00
FABBRICATO ABITATIVO Impresa costruttrice o ristrutturatrice Esente 2
FABBRICATO ABITATIVO Chiunque Esente 2
ALLOGGI SOCIALI Chiunque Imponibile iva per opzione 10 Imposta fissa 168,00
ALLOGGI SOCIALI Chiunque Esente 2
FABBRICATO STRUMENTALE Chiunque Esente o Imponibile iva per opzione 1
33
OPZIONE IMPONIBILITÀ IVA

• Le novità in materia iva sulle locazioni trovano
  applicazione a decorrere dal 26.6.2012, ossia
  dalla data di entrata in vigore del DL n.
  83/2012. Il Decreto non prevede specifiche
  disposizioni transitorie per le situazioni in
  essere a tale data.

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OPZIONE IMPONIBILITÀ IVA

• LAgenzia delle Entrate nella Risoluzione
  4.1.2008, n. 2/E ha affrontato il caso di una
  società subentrata in alcuni contratti
  immobiliari stipulati da un soggetto privato. In
  tale situazione lAgenzia ha riconosciuto alla
  società istante la possibilità di optare per
  limponibilità mediante invio di raccomandata
  con ricevuta di ritorno allUfficio ...
  competente.

35
OPZIONE IMPONIBILITÀ IVA

• LAgenzia nella Risoluzione 12.12.2007, n. 364/E
  ha esaminato il caso di due contratti di leasing
  aventi ad oggetto due immobili abitativi per i
  quali successivamente è stato effettuato un
  cambio di destinazione duso (da abitazione ad
  ufficio).
• LAgenzia dopo aver rilevato il mutamento del
  regime IVA applicabile alle locazioni in esame ha
  specificato che tanto al fine di esprimere
  validamente l'opzione per l'imponibilità ad Iva,
  quanto allo scopo di fornire un adeguato supporto
  documentale al cambio dell'aliquota di registro
  applicata, entrambi i contratti di leasing in
  discorso debbano essere integrati con un atto in
  cui venga evidenziata l'avvenuta modifica
  catastale e VENGA MANIFESTATA L'OPZIONE PER
  L'IMPONIBILITÀ AI FINI DELL'IVA. Tali atti
  integrativi, con allegato quelli originari,
  dovranno essere registrati entro il termine
  fisso di 30 giorni.

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• DISCIPLINA DELLE CESSIONI

37
DISCIPLINA DELLE CESSIONI

• CESSIONI IMMOBILI USO ABITATIVO
• (art 10 n. 8-bis)
• ESENTI con alcune eccezioni per le imprese di
  costruzione/ristrutturazione.
• LIMPONIBILITÀ IVA è OBBLIGATORIAMENTE prevista
  per limpresa costruttrice/di ristrutturazione
• - per norma, per le cessioni effettuate entro 5
  anni dalla data di ultimazione della
  costruzione/ristrutturazione
• per opzione, da esprimere nellatto, per le
  cessioni effettuate trascorsi 5 anni dalla
  costruzione/ristrutturazione.

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DISCIPLINA DELLE CESSIONI
CESSIONI IMMOBILI USO ABITATIVO
ESENTI
39
DISCIPLINA DELLE CESSIONI
CESSIONI IMMOBILI USO ABITATIVO
IMPONIBILITÀ IVA OBBLIGATORIA

• IMPRESA COSTRUTTRICE
• DI RISTRUTTURAZIONE
• PER OPZIONE, PER LE
• CESSIONI
• EFFETTUATE TRASCORSI 5 ANNI

IMPRESA COSTRUTTRICE DI RISTRUTTURAZIONE PER
NORMA, PER LE CESSIONI EFFETTUATE ENTRO 5 ANNI
40
DISCIPLINA DELLE CESSIONI

• Ne consegue che
• - le imprese costruttrici/di ristrutturazione
  hanno sempre la possibilità di assoggettare ad
  IVA la cessione dellimmobile abitativo, evitando
  così lindetraibilità dellimposta relativa agli
  acquisti di beni e servizi effettuati per la
  realizzazione/ristrutturazione

41
DISCIPLINA DELLE CESSIONI

• per le cessioni di immobili abitativi poste in
  essere dalle ALTRE IMPRESE trova sempre
  applicazione il regime di ESENZIONE IVA.
• Per le altre imprese viene meno la possibilità
  di optate per limponibilità in caso di cessione
  di immobili locati per almeno 4 anni in
  attuazione di piani di edilizia convenzionata o
  destinanti ad alloggi sociali.

42
DISCIPLINA DELLE DELLE CESSIONI
IMMOBILI ABITATIVI
CEDENTE ACQUIRENTE REGIME IVA
Impresa costruttrice o di ristrutturazione entro 5 anni dalla fine dei lavori Chiunque Imponibile iva
Impresa costruttrice o di ristrutturazione oltre 5 anni dalla fine dei lavori Chiunque Esente o imponibile per opzione
Altra impresa Chiunque Esente
43
DISCIPLINA DELLE CESSIONI

• CESSIONI IMMOBILI STRUMENTALI
• (Art. 10 n. 8-ter)
• Il regime obbligatorio prevede LIMPONIBILITÀ
  per norma delle cessioni effettuate
  dallimpresa costruttrice/di ristrutturazione
  poste in essere entro 5 anni dalla data di
  ultimazione della costruzione/ristrutturazione
  (in precedenza limponibilità era prevista per le
  cessioni effettuate nei primi 4 anni)

44
DISCIPLINA DELLE CESSIONI
CESSIONI IMMOBILI STRUMENTALI
IMPONIBILITÀ IVA PER NORMA DELLE CESSIONI
EFFETTUATE DALLIMPRESA COSTRUTTRICE O DI
RISTRUTTURAZIONE POSTE IN ESSERE ENTRO 5 ANNI
45
DISCIPLINA DELLE CESSIONI

• È confermato, in generale, il regime di esenzione
  IVA, al quale il cedente dopo 5 anni dalla fine
  dei lavori (impresa costruttrice/di
  ristrutturazione o ALTRA IMPRESA) può sempre
  derogare esercitando lopzione per
  limponibilità nellatto (come già in
  precedenza).
• Non è più prevista limponibilità per norma
  delle cessioni effettuate a soggetti IVA con
  diritto alla detrazione (pro-rata) non superiore
  al 25 ovvero a soggetti privati.

46
DISCIPLINA DELLE CESSIONI
CESSIONI IMMOBILI STRUMENTALI
ESENTE O IMPONIBILE PER OPZIONE DELLE CESSIONI
EFFETTUATE DALLIMPRESA COSTRUTTRICE O DI
RISTRUTTURAZIONE POSTE IN ESSERE DOPO 5 ANNI
CIÒ VALE ANCHE PER LE ALTRE IMPRESE
47
DISCIPLINA DELLE DELLE CESSIONI
IMMOBILI STRUMENTALI
CEDENTE ACQUIRENTE REGIME IVA
Impresa costruttrice o di ristrutturazione entro 5 anni dalla fine dei lavori Chiunque imponibile iva
Impresa costruttrice o di ristrutturazione oltre 5 anni dalla fine dei lavori Chiunque Esente o imponibile per opzione
Altra impresa Chiunque Esente o imponibile per opzione
48

• MOMENTO DI ULTIMAZIONE DEI LAVORI

49
INDIVIDUAZIONE DEL MOMENTO DI ULTIMAZIONE DEI
LAVORI

• LAgenzia delle Entrate nella Circolare 1.3.2007,
  n. 12/E ha specificato che il CONCETTO DI
  ULTIMAZIONE della costruzione o dellintervento
  di recupero va individuato con riferimento al
  momento in cui limmobile sia IDONEO ad espletare
  la sua funzione ovvero sia IDONEO AD ESSERE
  DESTINATO AL CONSUMO.

50
INDIVIDUAZIONE DEL MOMENTO DI ULTIMAZIONE DEI
LAVORI

• A tal fine lAgenzia in tale Circolare richiama
  quanto già precisato nella Circolare 12.8.2005,
  n. 38/E, in materia di benefici prima casa e
  pertanto si deve considerare ULTIMATO sia
  limmobile per il quale sia intervenuta, da parte
  del direttore dei lavori, LATTESTAZIONE
  DELLULTIMAZIONE DEI LAVORI (di norma coincidente
  con la dichiarazione da rendere in Catasto ex
  artt. 23 e 24, DPR n. 380/2001), sia quello
  concesso in uso a terzi, con fisiologici
  contratti relativi

51
INDIVIDUAZIONE DEL MOMENTO DI ULTIMAZIONE DEI
LAVORI

• allutilizzo dellimmobile, poiché lo stesso,
  PUR IN ASSENZA DELLA FORMALE ATTESTAZIONE DI
  ULTIMAZIONE rilasciata dal tecnico competente, si
  presume che, ESSENDO IDONEO AD ESSERE IMMESSO IN
  CONSUMO, presenti tutte le caratteristiche
  fisiche idonee a far ritenere lopera di
  costruzione o di ristrutturazione completata.

52
CESSIONE DI FABBRICATI NON ULTIMATI

• La disposizione in esame non fa alcun riferimento
  AGLI IMMOBILI NON ULTIMATI, ossia a quelli IN
  CORSO DI COSTRUZIONE O DI RISTRUTTURAZIONE.
• Dopo aver rilevato tale lacuna lAgenzia delle
  Entrate nella citata Circolare n. 12/E/2007 ha
  chiarito che la CESSIONE DI UN IMMOBILE NON
  ULTIMATO VA ASSOGGETTATA AD IVA.

53
CESSIONE DI FABBRICATI NON ULTIMATI

• La cessione di un fabbricato effettuata da un
  SOGGETTO PASSIVO DIMPOSTA in un momento
  anteriore alla data di ultimazione del medesimo È
  ESCLUSA dallambito applicativo dei richiamati
  nn. 8-bis) e 8-ter) dellarticolo 10 del DPR n.
  633 del 1972 trattandosi di un bene ancora nel
  circuito produttivo, la cui cessione, pertanto,
  DEVE ESSERE IN OGNI CASO ASSOGGETTATA AD IVA.

54
IMMOBILI OGGETTO DI RISTRUTTURAZIONE

• Con specifico riferimento agli immobili oggetto
  di RISTRUTTURAZIONE nella citata Circolare n.
  12/E/2007 è stato precisato che IL REGIME DI
  IMPONIBILITÀ IVA è subordinato al fatto che i
  lavori edili SIANO STATI EFFETTIVAMENTE
  REALIZZATI anche se in misura parziale.
• Non è sufficiente, a tal fine, che limpresa
  abbia richiesto le autorizzazioni amministrative
  allesecuzione dello intervento.

55
IMMOBILI OGGETTO DI RISTRUTTURAZIONE

• Infatti, se è stato richiesto o rilasciato il
  permesso a costruire o è stata presentata la
  denuncia di inizio attività ma non è stato dato
  inizio al cantiere, il fabbricato interessato NON
  PUÒ essere considerato, ai fini fiscali, come un
  immobile in corso di ristrutturazione e QUINDI È
  ESENTE IVA.
• Recentemente la stessa Agenzia nella Circolare
  13.3.2009, n. 8/E ha precisato con riferimento
  agli immobili oggetto di ristrutturazione che la
  norma non richiede

56
IMMOBILI OGGETTO DI RISTRUTTURAZIONE

• che gli interventi di recupero siano collegati
  ad una condizione di degrado dellimmobile.
• Per effetto di tale chiarimento IL REGIME DI
  IMPONIBILITÀ IVA è applicabile anche ai casi di
  CAMBI DI DESTINAZIONE DUSO non collegati al
  degrado del bene (fermo restando comunque
  leffettiva realizzazione dei lavori edili).

57
IMMOBILI OGGETTO DI RISTRUTTURAZIONE

• Esaminando il caso della cessione di un complesso
  immobiliare sul quale erano iniziate opere di
  ristrutturazione (demolizioni, consolidamenti,
  rifacimento dellintonaco grezzo esterno)
  lAgenzia delle Entrate nella Risoluzione
  8.5.2007, n. 91/E sostiene lapplicazione del
  regime di imponibilità anche al caso in esame
  affermando che Trattandosi di fabbricato non
  ultimato lassoggettamento ad IVA si rende
  applicabile

58
IMMOBILI OGGETTO DI RISTRUTTURAZIONE

• a prescindere dalla destinazione catastale
  dellimmobile. Lassoggettamento della
  fattispecie in esame al regime di imponibilità
  IVA è subordinato, naturalmente, alla
  circostanza (da far constare anche in sede di
  eventuale controllo) che limmobile, , al
  momento della cessione sia effettivamente in fase
  di ristrutturazione, nel senso che su di esso
  siano stati concretamente eseguiti interventi
  significativi, il cui completamento si rende
  necessario per rendere il fabbricato idoneo al
  suo materiale utilizzo.

59
ALIQUOTA IVA APPLICABILE

• Dopo aver specificato che le cessioni di immobili
  oggetto di RISTRUTTURAZIONE SONO DA ASSOGGETTARE
  AD IVA lAgenzia delle Entrate nella citata
  Circolare n. 12/E/2007 sottolinea la possibilità
  di applicare alle stesse le previste ALIQUOTE
  AGEVOLATE.
• Sul punto, allAgenzia delle Entrate nella citata
  Circolare n. 8/E 13.3.2009 è stato posto il
  quesito se per lapplicazione dellaliquota IVA
  del 10 sia necessario che i lavori di recupero
  siano ultimati o se è sufficiente che siano
  iniziati.

60
ALIQUOTA IVA APPLICABILE

• Secondo lAgenzia poiché il n. 127-quinquiesdecies
  ) della Tabella A, parte III, DPR n. 633/72 non
  tratta specificamente anche i fabbricati non
  ultimati la cessione di un immobile da parte di
  unimpresa che ha realizzato lintervento di
  ristrutturazione in un momento anteriore alla
  data di ultimazione del medesimo è esclusa
  dallambito applicativo del citato n.
  127-quinquiesdecies). Di conseguenza a tale
  cessione va applicata LALIQUOTA ORDINARIA DEL
  21.

61
ALIQUOTA IVA APPLICABILE

• LALIQUOTA IVA RIDOTTA DEL 10 prevista dal
  citato n. 127-quinquiesdecies), Tabella A, parte
  III, DPR n. 633/72, potrà essere applicata
  soltanto nel caso in cui la cessione riguardi un
  fabbricato sul quale sono stati effettuati
  (ULTIMATI) interventi di recupero di cui allart.
  31, comma 1, lett. c), d) ed e), Legge n. 457/78
  ed il cedente sia limpresa che ha realizzato,
  anche mediante appalto a terzi, tali interventi
  di recupero.

62
ALIQUOTA IVA APPLICABILE

• Nel caso in cui la cessione riguarda un immobile
  in corso di costruzione o di ristrutturazione
• se sussistono i requisiti prima casa (in
  particolare si rammenta che limmobile deve
  presentare le caratteristiche di abitazione non
  di lusso secondo quanto previsto dal DM 2.8.69)
• Aliquota IVA applicabile 4

63
ALIQUOTA IVA APPLICABILE

• Nel caso in cui la cessione riguarda un immobile
  in corso di costruzione o di ristrutturazione
• se NON sussistono i requisiti prima casa
• Aliquota IVA applicabile 10

64
ALIQUOTA IVA APPLICABILE

• Nel caso in cui la cessione riguarda immobili in
  corso di costruzione ed sono situati in un
  edificio c.d. Tupini ex art. 13, Legge n.
  408/49 e il cedente è limpresa che sta
  costruendo il fabbricato
• Aliquota IVA applicabile 10

65
ALIQUOTA IVA APPLICABILE

• Nel caso in cui la cessione riguarda immobili in
  cui sono in corso INTERVENTI DI RECUPERO e quindi
  i lavori non sono terminati, di cui allart. 31,
  comma 1, lett. c), d) ed e), Legge n. 380/2001
  (Testo Unico dellEdilizia) ed il cedente è
  limpresa che sta realizzando, anche mediante
  appalto a terzi, tali interventi di recupero
• Aliquota IVA applicabile 21

66
CESSIONI IMMOBILI AD USO ABITATIVO

• Imposta di registro, ipotecaria e catastale
• Le cessioni di immobili ad uso abitativo
  scontano
• - le imposte in misura fissa per le cessioni
  soggette a IVA ( 168,00 x 3)
• - le imposte in misura proporzionale in caso di
  cessioni esenti IVA, applicando gli eventuali
  benefici prima casa.

67

• CESSIONI DI FABBRICATI STRUMENTALI PER NATURA

68
FABBRICATI STRUMENTALIPER NATURA

• SOGGETTO VENDITORE
• Potrà essere
• impresa costruttrice
• impresa ristrutturatrice
• altro soggetto IVA (rivenditore).

69
FABBRICATI STRUMENTALIPER NATURA

• ASPETTO TEMPORALE
• Il tempo intercorso tra la costruzione o la
  ristrutturazione dell'immobile e la vendita dello
  stesso

70
cessioni immobili strumentali

• Per quanto riguarda le cessioni di immobili
  strumentali, il n. 8-ter prevede in generale il
  REGIME DI ESENZIONE.
• Il regime di esenzione è derogato in base alle
  quali le cessioni sono imponibili iva

71
cessioni immobili strumentali

• APPLICABILITÀ DELLIVA
• se effettuate, ENTRO 5 ANNI DALLULTIMAZIONE DEI
  LAVORI, dalle imprese di costruzione/ristrutturazi
  one di immobili.
• per opzione DEL CEDENTE, da esprimere nellatto,
  da parte delle imprese di costruzione/ristrutturaz
  ione di immobili per le cessioni effettuate
  TRASCORSI 5 ANNI dalla costruzione/ristrutturazion
  e.

72
cessioni immobili strumentali

• APPLICABILITÀ DELLIVA
• se effettuate DA ALTRE IMPRESE LOPERAZIONE SARÀ
  ESENTE salvo opzione per limponibilità.

73
cessioni immobili strumentali

• APPLICABILITÀ DELLIVA PRIMA DEL D.L.86/2012
• se effettuate (da chiunque) nei confronti di
  soggetti passivi IVA il cui pro rata di
  detraibilità sugli acquisti È PARI O INFERIORE AL
  25 tale regime è obbligatorio e DIPENDE DAL PRO
  RATA DEL CESSIONARIO, così come dichiarato dallo
  stesso nellatto di cessione.

74
cessioni immobili strumentali

• APPLICABILITÀ DELLIVA PRIMA DEL D.L.86/2012
• se effettuate (da chiunque) nei confronti di
  soggetti che NON AGISCONO nellesercizio
  dellimpresa o di arti e professioni tale regime
  è obbligatorio e DIPENDE DALLA NATURA (privato,
  ente non commerciale) DEL CESSIONARIO il quale è
  tenuto a dichiarare tale circostanza nellatto di
  compravendita. Si tratta dei soggetti che
  rimangono incisi dall'lva, in quanto consumatori
  finali, senza poter dar luogo alla detrazione
  dell'imposta assolta a monte

75
cessioni immobili strumentali

• APPLICABILITÀ DELLIVA PRIMA DEL D.L.86/2012
• se viene ESERCITATA LOPZIONE NELLATTO DI
  COMPRAVENDITA. Tale caso riguarda le cessioni
  effettuate nei confronti di soggetti passivi che
  non subiscono limitazioni alla detrazione
  dellIVA, se non marginali (pro rata di
  detraibilità superiore al 25). Nei confronti di
  tali soggetti IL REGIME NATURALE È QUELLO DI
  ESENZIONE in quanto lassoggettamento dipende
  dalla manifestazione dellopzione. In questa
  ipotesi è operativa l'inversione contabile, o
  reverse charge.

76
Imposta di registro, ipotecaria e catastale

• Ai fini dellimposta di registro è prevista
  lapplicazione in MISURA FISSA PARI A 168,00
  sia per le cessioni soggette a IVA, sia per
  quelle esenti.
• imposte ipotecaria e catastale in misura pari al
  4 su tutte le cessioni di immobili strumentali.

77
Cessioni di immobili strumentali

• Le cessioni di fabbricati strumentali (se non
  esenti) scontano l'Iva in misura ordinaria (21).

78
AUTOCONSUMO DELLIMMOBILE STRUMENTALE

• Lart. 2, comma 2, n. 5), DPR n. 633/72 considera
  cessioni di beni la destinazione di beni all'uso
  o al consumo personale o familiare
  dell'imprenditore o di coloro i quali esercitano
  un'arte o una professione o ad altre finalità
  estranee alla impresa o all'esercizio dell'arte o
  della professione, anche se determinata da
  cessazione dell'attività, con esclusione di quei
  beni per i quali non è stata operata, all'atto
  dell'acquisto, la detrazione dell'imposta di cui
  all'articolo 19.

79
AUTOCONSUMO DELLIMMOBILE STRUMENTALE

• Lart. 13, comma 2, lett c.), DPR n. 633/72,
  nella riformulazione disposta dalla c.d.
  Comunitaria 2008, la base imponibile IVA in
  presenza di autoconsumo è individuata
• non più con riferimento al valore normale
• ma
• con riferimento al prezzo di acquisto o, in
  mancanza, al prezzo di costo dei beni o di beni
  simili, determinati nel momento in cui si
  effettua loperazione.

80
AUTOCONSUMO DELLIMMOBILE STRUMENTALE

• A seguito delle novità introdotte dal DL n.
  83/2012, lautoconsumo di un immobile strumentale
  dà luogo ad unoperazione esente IVA.
• La presenza di operazioni esenti determina
  linsorgere di due specifiche questioni
• lapplicazione del pro-rata ex art. 19, comma 5,
  DPR n. 633/72 di detraibilità dellIVA a credito
• la rettifica della detrazione ex art. 19-bis2,
  DPR n. 633/72.

81
AUTOCONSUMO DELLIMMOBILE STRUMENTALE

• In merito allapplicazione del pro-rata si
  potrebbe negare loperatività del pro-rata in
  quanto nel caso di specie la cessione configura
  unoperazione occasionale.
• Relativamente alla rettifica della detrazione ex
  art. 19-bis2, DPR n. 633/72 é necessario operare
  la rettifica della detrazione dellIVA a credito,
  relativamente ai decimi mancanti al compimento
  del decennio dallacquisto/ ultimazione/trasformaz
  ione/ampliamento.

82
AUTOCONSUMO DELLIMMOBILE STRUMENTALE

• Lautoconsumo di un immobile acquistato da un
  soggetto privato costituisce unoperazione
  esclusa dal campo di applicazione dellIVA, come
  chiarito dallAgenzia delle Entrate nella
  Risoluzione 17.6.2002, n. 194/E.
• Deve comunque essere effettuata la rettifica
  della detrazione dellIVA a credito relativamente
  ai lavori di trasformazione/ampliamento eseguiti
  sullimmobile stesso.

83

• CESSIONI DI IMMOBILI ED APPLICAZIONE DELLIVA

84
Cessionario non soggetto passivo d'imposta

• Una IPOTESI di APPLICAZIONE OBBLIGATORIA DELL'IVA
  si ha quando il CESSIONARIO NON È UN SOGGETTO
  PASSIVO IVA, in quanto non agisce nell'esercizio
  di un'impresa, di un'arte o di una professione, e
  risulta pertanto un consumatore finale, che non
  ha diritto a detrarre l'imposta addebitatagli a
  titolo di rivalsa (C.M. 4.8.2006, n. 27/E).

85
Cessionario non soggetto passivo d'imposta

• L'ipotesi ricorre quando in veste di cessionario
  ci sia
• un privato
• una società semplice
• un soggetto non residente privo di una stabile
  organizzazione nel territorio dello Stato
• un ente non commerciale.

86
Cessionario non soggetto passivo d'imposta

• In questa fattispecie l'Iva viene applicata
  tassativamente e quindi non per opzione degli
  interessati. A tal fine, il cessionario deve
  dichiarare nell'atto di compravendita di non
  agire nell'esercizio di impresa, arte o
  professione.

87

• REVERSE CHARGE

88
REVERSE CHARGE

• Con il meccanismo del reverse charge Legislatore
  ha voluto arginare i fenomeni di evasione
  dell'imposta derivanti dal seguente
  comportamento
• l'appaltatore subappalta in tutto o in parte i
  lavori di costruzione e ristrutturazione
  dell'immobile
• il subappaltatore esegue i lavori, addebitando al
  proprio committente i corrispettivi con
  applicazione dell'Iva nei modi ordinari
  (l'aliquota dipende dalla tipologia di lavori
  eseguiti)

89
REVERSE CHARGE

• il committente del subappaltatore riceve tale
  fattura, paga il corrispettivo e l'imposta, e
  procede alla detrazione dell'imposta ai sensi
  dell'art. 19 del D.P.R. 633/1972
• il subappaltatore, indipendentemente dalla
  complicità del committente non procede al
  versamento dell'imposta all'Erario, e dopo un
  certo periodo procede alla cessazione
  dell'attività, scomparendo dalla circolazione.

90
REVERSE CHARGE

• A seguito di tale comportamento
• resta fermo il diritto alla detrazione
  dell'imposta in capo al committente, in quanto
  tale diritto prescinde dall'effettuazione
  dell'imposta da parte del subappaltatore
• l'Erario subisce un danno, in quanto a fronte
  della detrazione del committente, non incassa
  l'imposta a debito del subappaltatore, e si trova
  costretto ad eseguire una procedura di recupero
  particolarmente difficoltosa, sia per la
  irreperibilità del soggetto, sia per la probabile
  (anzi quasi certa) inconsistenza patrimoniale
  dello stesso

91
REVERSE CHARGE

• Con il meccanismo del reverse charge, il danno
  evidenziato viene evitato, in quanto
• il subappaltatore procede all'addebito del
  corrispettivo per la prestazione eseguita, senza
  addebito dell'imposta (emissione di fattura con
  aliquota zero)
• il committente procede all'autofatturazione,
  applicando virtualmente l'imposta, in quanto
  procede alla doppia annotazione nel registro
  acquisti ed in quello delle fatture emesse,
  rendendo così neutro l'impatto.

92
REVERSE CHARGE

• In altre parole, con il meccanismo
  dell'inversione contabile, non si ha esborso
  finanziario dell'imposta tra le parti, con la
  conseguenza che il committente procederà al
  pagamento della fattura del subappaltatore senza
  esborso d'imposta, in quanto l'Iva non è
  contenuta nel documento stesso.

93
REVERSE CHARGE

• Presupposti applicativi
• L'applicazione concreta della disposizioni di cui
  all'art. 17, co. 6, del D.P.R. 633/1972, dipende
  dal verificarsi simultaneamente di tutta una
  serie di condizioni. A tale proposito, la C.M.
  37/E/2006, ha fornito delle indicazioni,
  individuando una serie di requisiti consecutivi,
  la cui verifica positiva determina l'obbligo di
  applicazione del regime di inversione contabile.
  In particolare

94
REVERSE CHARGE

• PRIMO REQUISITO è necessario verificare
  l'aspetto soggettivo, ossia la presenza di
  almeno tre soggetti coinvolti, in quanto la
  presenza di un subappaltatore richiede
  necessariamente la contemporanea presenza di
  almeno altri due soggetti, il committente
  (titolare della licenza edilizia) ed un
  appaltatore. In assenza di una catena di almeno
  tre soggetti, è necessario interrompere il
  percorso e procedere all'applicazione dell'Iva
  nei modi ordinari

95
REVERSE CHARGE

• SECONDO REQUISITO è indispensabile verificare
  che l'operazione sia stata poste in essere nel
  settore edile, nel senso che la prestazione
  eseguita deve rientrare in quelle previste dal
  gruppo F (Costruzioni) dei vecchi codici di
  attività desumibile alle tabelle Atecofin 2004
  (contraddistinte dalle prime due cifre)
• Se la prestazione eseguita non rientra tra quelle
  contemplate nel citato gruppo F, si deve
  procedere anche in questo caso all'applicazione
  dell'imposta nei modi ordinari

96
REVERSE CHARGE

• La circolare n. 37/E del 29.12.2006, punto 2,
  specifica che i settori edili a cui è applicabile
  il reverse charge sono i seguenti
• i nuovi lavori
• le riparazioni
• i rinnovo e restauri
• le aggiunte e le alterazioni
• la costruzione di edifici
• la costruzione di strutture prefabbricate in
  cantiere
• le costruzioni temporanee.

97
REVERSE CHARGE

• LAgenzia delle Entrate con Circolare 37/E/2006
  specifica, inoltre, che sono tenuti
  allapplicazione del reverse charge
• I subappaltatori che svolgono attività
  identificate dai codici ATECOFIN nella SEZIONE F
• I subappaltatori che svolgono attività
  identificate dai codici ATECOFIN nella SEZIONE F
  anche se in via non esclusiva o prevalente
• I subappaltatori che potrebbero avere un codice
  ATECOFIN diverso da quelli compresi nella SEZIONE
  F (Costruzioni).

98
REVERSE CHARGE

• In via generale non rientrano nel sistema del
  reverse charge le prestazioni rese da
  subappaltatori svolgenti attività comprese nella
  SEZIONE F ATECOFIN 2007 - ad appaltatori che
  non svolgono tali attività.
• Sono quindi escluse le attività
• fabbricazione dei materiali di costruzione
  (codice 16.22)
• gestione dei progetti di costruzione (codice
  71.1)
• lottizzazione non connessa con lurbanizzazione
  (codice 68.1)

99
REVERSE CHARGE

• servizi di supporto a sondaggi e trivellazioni
  per lestrazione di altri minerali (codice 09.9)
• installazione di macchine ed attrezzature
  industriali (codice 33.2)
• trivellazione di pozzi di produzione di petrolio
  e gas (codici 06.1 06.2)
• esplorazione di giacimenti di petrolio e gas
• prospezioni geofisiche, geologiche e sismiche
  (codice 71.1)
• costruzioni di linee di comunicazione e di linee
  elettriche (codice 42.22)

100
REVERSE CHARGE

• il monitoraggio ed il controllo a distanza di
  sistemi elettronici di sicurezza come i sistemi
  di allarme antifurto e antincendio (codice
  80.2)
• installazione di impianti luci, audio e di
  amplificazione per manifestazioni, concerti, ecc.
  (codice 90.02)
• consulenza e design per decorazione di interni
  (codice 74.10)
• pulizie allinterno di immobili ed altre
  strutture (codici 81.21 - 81.22)
• trasporto con betoniera (codice 49.41)

101
REVERSE CHARGE

• noleggio di macchine e attrezzature per
  costruzione senza operatore c.d. nolo a freddo
  (codice 77.32)
• noleggio di ponteggi senza montaggio e smontaggio
  (codice 77.32)
• installazione e manutenzione di impianti di
  irrigazione per prati e giardini (codice
  43.22.05)
• studi di architettura, ingegneria ed altri studi
  tecnici (divisione 71.1)
• realizzazione di impianti industriali.
• Viene specificatamente esclusa lapplicazione del
  reverse charge alle prestazioni dopera
  intellettuale rese da professionisti in quanto
  non possono essere definite prestazioni di
  manodopera.

102
REVERSE CHARGE

• TERZO REQUISITO l'ultimo passaggio è quello
  relativo al contenuto giuridico dell'accordo che
  lega il subappaltatore con l'appaltatore
  principale, in quanto l'Agenzia delle Entrate,
  sul presupposto che la norma SI RENDE APPLICABILE
  ALLE SOLE PRESTAZIONI DI SERVIZI, ha precisato
  che l'accordo contrattuale deve rientrare nelle
  fattispecie del contratto d'opera o nella
  prestazione d'opera, restando invece sempre
  escluse le cessioni di beni con posa in opera, in
  quanto tale ultima operazione costituisce ai fini
  Iva una cessione di beni e non una prestazione di
  servizi.

103
REVERSE CHARGE

• LAgenzia delle Entrate con le risoluzioni
  n.148/E, n. 164/E e n. 220/E del 2007 in merito
  alla configurazione delle ipotesi di fornitura
  con posa in opera o di prestazione di servizi ha
  precisato che si tratta di fornitura con posa in
  opera se il programma negoziale posto in essere
  tra le parti ha quale scopo principale la
  cessione di un bene e lesecuzione dellopera sia
  esclusivamente diretta ad adattare il bene alle
  esigenze del cliente, senza modificarne la natura

104
REVERSE CHARGE

• Si tratta, invece, di una prestazione di servizi
  se la volontà contrattuale è quella di ottenere
  un risultato diverso e nuovo rispetto al
  complesso di beni utilizzati per lesecuzione
  dellopera
• In ogni caso si deve sempre fare riferimento alla
  specifica volontà delle parti e agli effetti
  prodotti dal contratto quando sussistano
  contemporaneamente cessioni di beni e prestazioni
  di servizi al fine di individuare lobbligazione
  prevalente (di dare o di fare) e non al nomen
  iuris.

105
REVERSE CHARGE

• Una volta verificati tutti i suddetti requisiti
• il subappaltatore emette fattura senza addebito
  d'imposta ai sensi dell'art. 17, co. 6, del
  D.P.R. 633/1972
• l'appaltatore integra la fattura con
  l'indicazione dell'aliquota e della relative
  imposta, annotandola, nei termini ordinari, sia
  nel registro degli acquisti di cui all'art. 25,
  sia nel registro delle fatture emesse di cui
  all'art. 23 o nel registro dei corrispettivi di
  cui all'art. 24, così da neutralizzare
  l'imposta in sede di liquidazione periodica.

106
REVERSE CHARGE

• APPLICAZIONE IMPROPRIA DEL MECCANISMO DEL
  REVERSE CHARGE O DEL REGIME DI IMPONIBILITÀ
• A) Lemissione di fatture da parte del cedente o
  prestatore con iva per operazioni soggette al
  reverse charge e il mancato versamento
  dellimposta viene punito con la sanzione
  amministrativa compresa fra il 100 e il 200
  dellimposta regolarmente addebitata con un
  minimo di . 258,00.

107
REVERSE CHARGE

• B) Lemissione di fatture da parte del cedente o
  prestatore con iva per operazioni soggette al
  reverse charge é punita con la sanzione
  amministrativa pari al 3 dellimposta
  irregolarmente addebitata con un minimo di .
  258,00 e comunque non oltre . 10.000,00.
• In via generale é prevista la solidarietà di
  entrambi i soggetti obbligati allapplicazione
  del reverse charge per limposta e le sanzioni

108
REVERSE CHARGE

• Il D.L. n. 83/2012, c.d. Decreto Crescita, ha
  modificato la disciplina in materia di
  responsabilità nellambito dei contratti di
  appalto e subappalto di opere e servizi.
• Lart. 13 del citato Decreto in vigore dal
  12.8.2012, ha sostituito il comma 28 dellart.
  35, DL n. 223/2006 e introdotto i nuovi commi
  28-bis e 28-ter che riguardano, rispettivamente,
  la responsabilità dellappaltatore, quella del
  committente ed il profilo oggettivo e soggettivo
  della nuova disciplina.

109
RESPONSABILITÀ

• Il citato nuovo comma 28-ter prevede che la
  disciplina relativa alla responsabilità nei
  contratti di appalto / subappalto
• È applicabile ai contratti di appalto /
  subappalto di opere, forniture e servizi conclusi
  da
• soggetti che pongono in essere operazioni
  rilevanti ai fini IVA
• soggetti ex artt. 73 e 74, TUIR (società di
  capitali, cooperative, Enti pubblici, ecc.)
• Non è applicabile alle stazioni appaltanti ex
  art. 3, commi 32 e 33, D.Lgs. n. 163/2006

110
RESPONSABILITÀ

• Il citato nuovo comma 28 prevede che, in caso di
  appalto di opere o servizi, lappaltatore, nel
  limite del corrispettivo dovuto, è solidalmente
  responsabile con il subappaltatore dei
  versamenti, a carico di questultimo per le
  prestazioni effettuate nellambito del contratto,
  relativi
• alle ritenute sui redditi di lavoro dipendente
• allIVA.

111
RESPONSABILITÀ

• La responsabilità è esclusa qualora i versamenti,
  scaduti alla data di pagamento del corrispettivo,
  siano stati regolarmente effettuati.
• A tal fine lappaltatore deve acquisire, prima
  del pagamento del corrispettivo, la
  documentazione comprovante che il subappaltatore
  ha effettuato regolarmente i suddetti versamenti.

112
RESPONSABILITÀ

• La documentazione può essere rilasciata anche
  tramite unasseverazione resa da un
• CAF Imprese
• professionista abilitato, ex art. 3, comma 3,
  lett. a), DPR n. 322/98 (dottore commercialista,
  ragioniere e perito commerciale, consulente del
  lavoro).
• Lappaltatore può sospendere il pagamento del
  corrispettivo fino allesibizione della suddetta
  documentazione.

113
RESPONSABILITÀ

• Il comma 28-bis prevede che il COMMITTENTE deve
  acquisire, prima del pagamento del corrispettivo
  dovuto allappaltatore, la documentazione da
  questultimo resa, comprovante che i suddetti
  versamenti, scaduti alla data del pagamento, sono
  stati regolarmente effettuati dallappaltatore e
  dagli eventuali subappaltatori.
• Anche il committente può sospendere il pagamento
  del corrispettivo fino allesibizione della
  suddetta documentazione.

114
RESPONSABILITÀ

• Il comma 28-bis prevede che Linosservanza delle
  modalità di pagamento previste a carico del
  committente è punita con la sanzione
  amministrativa pecuniaria da euro 5.000 a euro
  200.000 se gli adempimenti di cui al comma 28 non
  sono stati correttamente eseguiti
  dallappaltatore e dal subappaltatore. Ai fini
  della predetta sanzione si applicano le
  disposizioni previste per la violazione commessa
  dallappaltatore.

115
RESPONSABILITÀ

• LAgenzia delle Entrate, a seguito di una serie
  di problematiche sorte tra gli operatori del
  settore in merito allinterpretazione della
  disciplina che hanno comportato anche una
  temporanea sospensione dei pagamenti, ha fornito,
  con la Circolare 8.10.2012, n. 40/E, alcuni
  chiarimenti relativamente
• allentrata in vigore della nuova disciplina
• alla modalità di acquisizione della
  documentazione attestante la regolarità dei
  versamenti da parte dellappaltatore /
  subappaltatore.

116
RESPONSABILITÀ

• La Circolare n. 40/E in merito allentrata in
  vigore della disciplina precisa che il
  committente / appaltatore deve richiedere, a
  partire dall11.10.2012, la documentazione
  attestante la regolarità dei versamenti
  effettuati, rispettivamente, dallappaltatore /
  subappaltatore con riferimento soltanto alle
  prestazioni rese nellambito di contratti
  stipulati dal 12.8.2012 (data di entrata in
  vigore della legge di conversione del DL n.
  83/2012).

117
RESPONSABILITÀ

• La data dell11.10.2012 è stata individuata
  facendo riferimento allart. 3, comma 2, Legge n.
  212/2000 (Statuto del contribuente). Infatti,
  poiché lart. 13-ter ha natura tributaria, lo
  stesso entra in vigore a partire dal
  sessantesimo giorno successivo a quello di
  entrata in vigore della norma .

118
RESPONSABILITÀ

• La Cir. 40/E specifica inoltre che la
  certificazione di regolarità dei versamenti
  effettuati dallappaltatore / subappaltatore può
  essere rilasciata oltre che tramite
  unasseverazione resa dal responsabile di un CAF
  Imprese / professionista abilitato (dottore
  commercialista, ragioniere e perito commerciale,
  consulente del lavoro) anche tramite una
  DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA resa direttamente
  dallappaltatore / subappaltatore ai sensi del
  DPR n. 445/2000.

119
RESPONSABILITÀ

• Ciò perché il comma 28 dispone espressamente che
  lattestazione dellavvenuto adempimento degli
  obblighi può essere rilasciata anche attraverso
  unasseverazione dei soggetti ex artt. 35, comma
  1, D.Lgs. n. 241/97 e 3, comma 3, lett. a), DPR
  n. 322/98.

120
RESPONSABILITÀ

• La dichiarazione sostitutiva deve contenere
• - lindicazione del periodo di liquidazione
  dellIVA relativa alle fatture emesse
  dallappaltatore / subappaltatore con riferimento
  alle prestazioni effettuate nellambito del
  contratto di appalto /subappalto. In particolare
  è necessario specificare se
• - per le suddette operazioni è stato applicato il
  reverse charge o il regime IVA per cassa, ex
  art. 7, DL n. 185/2008

121
RESPONSABILITÀ

• - la liquidazione IVA ha comportato un versamento
  dimposta. In tal caso vanno riportati gli
  estremi del relativo mod. F24
• - lindicazione del periodo nel quale le ritenute
  sui redditi di lavoro dipendente sono state
  versate, mediante scomputo totale / parziale. In
  tal caso vanno riportati gli estremi del relativo
  mod. F24
• - lattestazione che i versamenti effettuati
  includono lIVA e le ritenute riferibili al
  contratto di appalto / subappalto per il quale la
  dichiarazione viene resa.

122
REVERSE CHARGE

• Il reverse charge riguarda alcune fattispecie
  come previsto dallart. 17,c. 6, lett. a bis)
• Cessione di fabbricati strumentali ed abitativi
• Reverse charge applicabile in caso di opzione.

123
REVERSE CHARGE

• Cessione di fabbricati strumentali ed abitativi
• Rientrano nellambito del reverse charge oltre
  alle cessioni dei fabbricati strumentali anche le
  cessioni di fabbricati abitativi nel caso in cui
  tali cessioni rientrino nel campo iva.

124
REVERSE CHARGE

• REVERSE CHARGE APPLICABILE IN CASO DI OPZIONE
• Il reverse charge si applica solamente alle
  cessioni con iva a seguito di opzione e non a
  quelle per le quali il cedente è tenuto ad
  applicare liva nei modi tradizionali con
  lesercizio della rivalsa. Ne consegue che
• A) limpresa costruttrice o ristrutturatrice di
  fabbricati abitativi o strumentali che cede gli
  immobili entro i 5 anni dal completamento dei
  lavori essendo tenuta ad applicare liva dovrà
  esporla nel documento, incassarla dal cessionario
  e versarla.

125
REVERSE CHARGE

• b) La cessione in iva per opzione comporta
  lapplicazione del reverse charge in tutte le
  situazioni